16/05/2025
Em 11 de maio de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, nos casos de distrato — ou seja, desistência — de contratos de compra e venda de imóveis por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos. Essa porcentagem visa compensar custos administrativos e operacionais suportados pelo vendedor, como despesas com corretagem, publicidade e tributos, independentemente de o imóvel ter sido ocupado ou não .  
A decisão foi tomada pela 2ª Seção do STJ ao julgar embargos de divergência em um caso envolvendo a compra de duas salas comerciais por um escritório de advocacia. Embora o contrato previsse retenção de 20% em caso de desistência, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia reduzido esse percentual para 10%, argumentando que a construtora poderia revender os imóveis. No entanto, o STJ entendeu que a retenção de 25% é adequada para indenizar o construtor pelas despesas e pelo rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação do imóvel . 
Essa decisão reforça a jurisprudência que admite a retenção de valores entre 10% e 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, conforme as circunstâncias de cada caso . Além disso, a Súmula 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento .  
A decisão do STJ proporciona maior segurança jurídica ao setor imobiliário, estabelecendo parâmetros claros para a retenção de valores em casos de distrato, e busca equilibrar os interesses de compradores e vendedores em transações imobiliárias.
