21/05/2022
Me ROMÉO N'CHO ,Expert Judiciaire Immobilier Diplômé.
✳LES TITRES FONCIERS SUR LES TERRAINS DITS AMÉNAGÉS ,VIABILISÉS OU CONSTRUCTIBLES : FAITES ATTENTION!
✅-I - INTRODUCTION
Quand l'on est à la recherche d'un terrain à bâtir, se pose alors la question de la constructibilité ou de viabilité du terrain pour accueillir votre futur bien. Ce que l'on ignore, c'est la stratégie que mettent en place les aménageurs fonciers pour écouler leurs "marchandises "très souvent non détenues en pleine propriété.
Avant tout achat d'un terrain, il est essentiel de se renseigner sur sa nature.
Quelles différences entre un terrain viabilisé,aménagé ou constructible approuvé ,avec titre foncier ou détenu en pleine propriété.?
Très souvent nous rencontrons dans les annonces publicitaires les termes "VIABILISÉ ou encore CONSTRUCTIBLE". Ces deux (2 )mots restent encore confus pour le citoyen lambda?
Lors de nos enquêtes liées aux acquisitions de lots pour se bâtir une demeure ,nous avons écouté certains témoignages liés au jeux de mots utilisés par certains promoteurs fonciers. Pour emmener des prospects à les convaincre de faire des acquisition de lots, certains lotisseurs organisent des visites sur des sites qui très souvent, se sont terminées par des disputes sur le caractère viable des sites de lotissement.
Souvent ces mots mal expliqués par les aménageurs fonciers lors des annonces de ventes emmènent les futurs acquéreurs à être découragés quant aux annonces de certains opérateurs fonciers non encore professionnels .
Ces annonces souvent trompeuses représentent une véritable perte de temps pour le futur acquéreur.
✅-II- LA TECHNIQUE FRAUDULEUSE
SUR CERTAINS TERRAINS DÉJÀ AMÉNAGÉS EN VENTE.
Le vrai problème ne se situe pas sur le fait qu'une parcelle soit constructible ou viabilisé, même si les lots constructibles mais non-viabilisés vendus créent beaucoup de désagréments à la population .
Vu les mesures salvatrices prises par le gouvernement pour faire moins de victimes, certains lotisseurs se sont convertis en aménageurs fonciers(travaux de VRD)pour tromper la vigilance du citoyen en procédant à des installations électriques, d'eau courante, voiries bitumées , etc, sur des parcelles non encore détenues en pleine propriété ,pour mettre en confiance le citoyen voulant faire une acquisition.
Le camouflages se situent sur le confort installé sur ces lots ou parcelles pour tromper la vigilance des acquéreurs.
Voici quelques annonces trompeuses :
(-Terrain immédiatement constructible avec titre foncier .)
(-terrain viabilisé avec titre foncier global etc...)
Voici quelques raisons qui me poussent à choisir cette tribune pour élucider une bonne frange de la population sur ces jeux de mots utilisés par les acteurs du foncier qui prêtent à confusion et parler brièvement du titre foncier (TF) ou titre provisoire non définitif liés à ces lots dit constructibles ou viabilisés lors d'acquisition de lot pour bâtir sa demeure.
✅️-III-BON A SAVOIR
Un terrain constructible n'est pas forcément viabilisé ,même si c'était le cas, il na pas forcément la pleine propriété, c'est à dire un titre définitif comme L'ACD, le certificat de propriété foncière (cpf)et le certificat de mutation de la propriété foncière (CMPF).
Ne vous laissez pas tromper par des propositions souvent alléchantes lors d'acquisition de parcelles ou lots,même avec toutes les infrastructures et aménagements possibles.
🔰 LA DIFFÉRENCE ENTRE UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE ET UN TERRAIN VIABILISÉ.
✅-IV-TERRAIN CONSTRUCTIBLE
La principale à retenir est que le terrain constructible concerne la faculté d'un terrain à recevoir des travaux de construction .
Comme son nom l'indique, un terrain constructible est une parcelle qui peut accueillir une ou plusieurs constructions. Attention, cela ne signifie pas que vous pourrez y construire votre villa et y aménager immédiatement, il est dépourvu de toutes installations permettant une vie humaine normale mais détient toute la documentation liée à la pleine propriété. .
📍-a- MESURES A PRENDRE QUAND ON VEUT ACHETER SUR UNE PARCELLE CONSTRUCTIBLE .
Il est indispensable de consulter certains éléments quand on veut faire une acquisition dans un nouveau lotissement .
1-Le terrain doit être situé dans une zone légalement autorisée à accueillir une construction:
( lotissement approuvé ,lotissement avec certificat de propriété foncière ,lotissement avec acd et le certificat de Mutation de la Propriété Foncière etc...)
Dans certains cas, l'approbation du site peut vous permettre d'avoir une parcelle mais très souvent avec aucune mesure prise pour l'exploitation immédiate de son lot .
Il est conseillé de mener les démarches jusqu'à L'ACD pour songer construire une maison sur le lot provenant d'un lotissement approuvé, car pendant les démarches pour l'obtention de votre titre définitif de propriété qui est l'ACD ,le lotissement en question peut être frappé d'annulation, donc un autre plan de morcellement peut vous conduire à perdre immédiatement votre lot donc la démolition de votre maison.
2-Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour savoir quel type de projet il peut accueillir (logements,niveaux des bâtiments, bureaux, commerces…).
Pour être considéré comme constructible, un terrain doit répondre à un certain nombre de critères :
La nature du sol et du sous-sol doit pouvoir soutenir le poids du bâtiment (terrain marécageux, terrain argileux, terrain remblayé etc...).
Un terrain constructible n'est donc pas nécessairement viabilisé. Si vous achetez un terrain constructible non viabilisé, vous devrez supporter l'entièreté des frais de viabilisation .
📍- LE TITRE FONCIER ET LE TERRAIN CONSTRUCTIBLE(TF) .
Faite attention, un lot constructible vendue déjà avec titre foncier(TF) ne vous garantit en rien une future construction paisible lors d'un achat de terrain .
Le TF est simplement la numérotation ou l'identification du lot ou la parcelle par l'Etat quant à la perception des droits liés à cette parcelle et aussi à l'inscription de la parcelle dans le livre foncier mais qui n'appartient pas encore à une antité physique ou morale.
Selon l'ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013, L'Arrêté de Concession Définitive (ACD) est le seul et unique acte qui confère la pleine propriété sur le domaine foncier urbain.
✅-V- TERRAIN VIABILISÉ .
Plus communément appelé terrain à bâtir,le terrain viabilisé a trait sur l’habitabilité de la parcelle .
Ces terrains sont très souvent exploités en vue de remorcellement ou déjà morcelés mais doivent obligatoirement obtenir le titre de propriété définitif (L'ACD, CPF ,CMPF).
Un terrain est donc dit viabilisé lorsqu’il dispose de la plupart sinon de tous les accès aux raccordements classiques et tous les documents liés à sa subdivision.
On parle alors de confort élémentaire d'une parcelle qui est:
1- Le raccordement à l’eau,
2- L'Electricité,
3-L'Assainissement, (privé ou public).
4- Le Téléphone etc....
Un terrain ou parcelle viabilisé doit également être desservi par des voies d'accès. Elles serviront aux occupants d'y accéder, vehicules ,camions, mais aussi les engins de chantier qui achemineront les matériaux de construction.
✅-VI- COMMENT SAVOIR SI UN TERRAIN EST VIABILISÉ OU PAS ?
Tout simplement en demandant le certificat d'urbanisme.
NB: Un terrain viabilisé n'est pas forcément un terrain qui a forcément un titre de propriété définitif comme L'ACD ,le CPF et le CMPF, il ne doit pas être constructible en principe.
Par contre ,un terrain constructible n'est pas forcément viabilisé, mais peut detenir tous les titres de pleine propriété, donc plus intéressant et avantageux à l'achat qu'un terrain viabilisé qui n'a aucun titre de pleine propriété mais très bien aménagé.
Le bon choix serait d'opter pour un lot ou parcelle viabilisé détenu en pleine propriété, ce qui bien entendu nécessite un petit effort financier de la part du futur acquéreur.
A bon entendeur salut.
A bientôt.
Maître ROMÉO N'CHO ,
Expert judiciaire immobilier diplômé, près la Cour d'Appel d'Abidjan et les tribunaux de Côte d'Ivoire .
-Administrateur de biens.
-Maître de conférence en droit des affaires et de l’immobilier .
-Coach en intelligence immobilière.
- Maître de conférence en droit foncier.
- Expert Évaluateur de bien immobiliers d'habitation, de biens particuliers ,
commerciaux et industriels.
-Manager senior et formateur des entreprises immobilières performantes.
Tel: 00225 07 57 57 84 86 (sms uniquement).
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