Wie sind die Öffnungszeiten?

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SJ Steuerberatungsgesellschaft, Schloßstraße 8b, Hamburg (2026)

06/10/2023

💼💰 Anteilsrotation bei GmbH Beteiligungen – Steuersparen oder Steuerfalle? 🔄

Allgemeine Besteuerung 📈: Der Verkauf von GmbH-Anteilen im Privatvermögen wird gewerblich besteuert. Gewinn = Veräußerungspreis - Anschaffungskosten - Veräußerungskosten. Aber Achtung, es gibt auch komplexere Spezialfälle!

Der clevere Fall 🧠: Zwei smarte GmbH-Gesellschafter wollen das Finanzamt an ihrer Steuerlast teilhaben lassen. Beide zu je 50 % beteiligt, Anschaffungskosten je 500.000 EUR. A verkauft 50 % an B für 12.500 EUR, und B verkauft 50 % an A für 12.500 EUR. Verlust in der Ermittlung: 487.500 EUR. Nach Teileinkünfteverfahren berücksichtigt: 292.500 EUR Verlust. Beim Spitzensteuersatz immerhin eine Steuerersparnis von ca. 150.000 EUR.

Das Finanzamt winkt ab 🚫: Finanzamt, Finanzgericht, und schließlich der BFH haben wenig Verständnis für den cleveren Schachzug. Warum? Anteilsrotation ohne echten wirtschaftlichen Grund = rechtsmissbräuchliche Gestaltung. Der Wortlaut des BFH: "Kaufpreis verfehlt Wertverhältnisse in krasser Weise."

Die Begründung 📜: Anteilsrotation zum reinen Steuersparen, ohne realen wirtschaftlichen Hintergrund. BFH lehnte weitere Verhandlungen ab.

Hinweise 🤓: Klingt nicht nach Vorteil? Doch! Bei niedrigem realen Wert der Anteile unter Anschaffungskosten kann Anteilsrotation Sinn ergeben.

Zusatz: Der BFH führt jetzt scheinbar auch "krass" im Sprachgebrauch. 🤣🤣

05/10/2023

🏠💰 Erhaltungsaufwand clever verteilen – Steuern sparen leicht gemacht!

Was ist Erhaltungsaufwand? 🤔 Bei Immobilien darf kein Sofortaufwand für die Anschaffung, Herstellung oder anschaffungsnahen Herstellungskosten in der Steuer angesetzt werden. Der Aufwand wird auf die Nutzungsdauer verteilt. Anders ist es bei Erhaltungsaufwand. Dieser darf sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Warum dann verteilen? 📊 Bei größeren Erhaltungsaufwendungen könnte man sie sofort in der Steuer geltend machen. Aber Vorsicht! Ein Teil der Steuerersparnis geht flöten, wenn man die Steuer auf Null senkt. Klüger ist es, etwas Steuern zu zahlen und den niedrigeren Steuersatz zu nutzen.

Wie wird verteilt? 🔢 Die Durchführungsverordnung hat da was für uns – §82b. Hier geht's um Gebäude im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Die Verteilung muss gleichmäßig und auf max. 5 Jahre begrenzt sein. Aufwendungen können so auf 1 bis 5 Jahre verteilt werden. Resultat? Der Spitzensteuersatz wird nur gestreift, und insgesamt fallen weniger Steuern an.

Mit schlauen Tricks die Steuerlast verringern! 💡📉

04/10/2023

💸✨ Private Zinsen clever absetzen – Das Zweikontenmodell in Aktion!

Zu schön, um wahr zu sein? 🤔 Im Steuerdschungel gibt's tatsächlich einen Lichtblick – das "Zweikontenmodell". Ursprünglich für Ärzte, jetzt für clevere Steuerstrategen! 🌟 Aber Vorsicht, nicht für alle ein Freifahrtschein!

Wie funktioniert das Zweikontenmodell? 📚 Bei Vermietungseinkünften zaubert man zwei Bankkonten herbei. Einnahmen auf eins, Ausgaben auf das andere. Die Einnahmen tilgen das Privatdarlehen für das eigene Objekt oder andere Kredite. Ausgaben? Direkt im Negativbereich! Bankdispo oder jährliche Umfinanzierung inklusive. Klingt verwirrend? Wir entwirren das!

Was passiert mit den Ausgaben? 💰 Das Ausgabenkonto hat einen Minusstand. Doch das ist gut so! Die darauf anfallenden Zinsen werden als Vermietungskosten abgezogen. Ergebnis: Steuerlicher Überschuss schrumpft und somit auch die Einkommensteuer!

Das Fazit 🎉 Dank dieser Cleverness tilgen wir Privatdarlehen schneller, zahlen weniger Zinsen im Privatbereich. Vermietung? Bringt Zinsen, die wir als Ausgaben abziehen. Schlechte Zinsen verwandeln sich in gute und senken die Steuerlast!

Macht die Bank mit? 🏦 Aber klar! Die Bank freut sich über weniger Steuern für dich – mehr Sicherheit, mehr für die Tilgung. Kein Dispo? Erhöhung des Darlehens geht auch. Sind mehr Sicherheiten notwendig? Das kann passieren. Dann das eigene Haus als Pfand anbieten.

Mach's schlau, spar' Steuern! 💡🔍

03/10/2023

🏢✨ Betriebsaufspaltung – Durchblicken und clever handeln!

Was ist das überhaupt? 🤔 Bei einer Betriebsaufspaltung (BAS) wird in der Regel eine Immobilie aus dem Privatvermögen an eine GmbH überlassen. Klingt toll, hat aber Tücken! Durch die zusätzliche personelle Verflechtung – eine Person/Gruppe mit einheitlichem Interesse hinter Immobilie und GmbH - wird die BAS ausgelöst.

Ergebnis der BAS 🔄 Die Immobilie wechselt vom Privat- zum Betriebsvermögen. Bye-bye, steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren. Die GmbH-Anteile landen zusätzlich im Betriebsvermögen des Einzelunternehmens – mit finanziellen Unannehmlichkeiten. Stille Reserven, unangenehme Bilanzierung.

Was ist das größere Problem? 😟 Stille Reserven, soweit das Auge reicht! Die Immobilie wird mit Verkehrswert eingebracht, Anteile an der GmbH mit den Anschaffungskosten. Bei BAS-Auflösung zählt der Verkehrswert der GmbH-Anteile. Yikes! Ab hier wird es teuer und das Finanzamt reibt sich die Hände.

Auflösung der BAS vermeiden! ✋ Keine panische Auflösung der Verflechtungen! Die Gesellschaftsverhältnisse müssen stabil bleiben, die Immobilie überlassen werden. Absicherung möglich, z.B. durch Überlassung von Namens-/Markenrechten. Clever handeln mit einen klaren Kopf!

02/10/2023

🏡✨ Gewerblicher Grundstückshandel – Aufpassen und clever gestalten!

Was sind Zählobjekte? 🤔 Grundstücke, die innerhalb von 5 Jahren gekauft und verkauft werden. Doch Vorsicht, die 5 Jahre sind nicht in Stein gemeißelt! Eine Überschreitung von wenigen Tagen könnte schon als Zählobjekt gewertet werden. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Verkauft man mehr als 3 Zählobjekte in 5 Jahren, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Was sind Grundstücke? 🏠 Nach deutschem Recht besteht ein Grundstück aus Grund und Boden und gegebenenfalls mit einem Gebäude. Wichtig: Ein Objekt für den gewerblichen Grundstückshandel ist ein Grundbuchblatt. Die Zusammenfassung im Grundbuch kann knifflig sein – nicht immer wird sie akzeptiert.

Vorsicht bei Selbstnutzung und Schenkung! 🚨 Der Verkauf eines selbst genutzten Objektes ist steuerbefreit, es sei denn, es wird innerhalb von 5 Jahren gekauft und verkauft. Dann wird zumindest der Rest gewerblich. Auch die Schenkung an den Ehegatten wird als Zählobjekt gewertet. Fallen lauern also, wenn man nicht genau aufpasst!

Infektion vermeiden – Clever gestalten! 💡 Um Stolperfallen zu umgehen, könnte die Gründung einer VV-GmbH die Lösung sein. Insbesondere bei einer Fix & Flip Strategie oder einem kurzen Haltezeitraum bietet dies Schutz vor der Infektion des privaten Immobilienbestandes und der unliebsamen Gewerbe-Einstufung. Smart denken, smart handeln!

29/09/2023

🏢🤝 Holding und VV-GmbH – Das Erfolgsduo für Unternehmensstruktur und Steuervorteile!

Was ist eine Holding? 🤔 Eine Holding ist eine Gesellschaft, deren Hauptzweck der Erwerb, das Halten und Verwalten von Beteiligungen an anderen Unternehmen ist. Im Grunde ist es eine ganz normale GmbH/AG/UG, aber ihr Zweck macht sie zur Holding. Holdinggesellschaften sind das Mutterunternehmen, das die Beteiligungen an Tochtergesellschaften besitzt und verwaltet. Besonders die Strukturierung von Geschäftsbereichen und steuerliche Vorteile machen Holdingstrukturen attraktiv.

Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Holding? 📊 Die operativen Tochtergesellschaften, die reguläre Gewinne erzielen, zahlen ca. 30 % Steuern. Die verbleibenden Gewinne können nahezu steuerneutral an die Holding ausgeschüttet werden, wobei nur ca. 1,5 % Steuern anfallen. Mit den Geldern in der Holding können weitere Investitionen getätigt werden, z.B. in Immobilien.

Immobilien in einer Holding? 🏡 Nein, das würde man nicht empfehlen. Die Holding kann aber eine weitere Tochtergesellschaft nur für Immobilien gründen. Der Vorteil besteht darin, dass der Steuersatz auf die Gewinne halbiert wird, da die Gewerbesteuer wegfällt und nur 15 % Körperschaftsteuer anfallen. Das Beste daran? Die Vermietung zwischen den Tochtergesellschaften kann einen erheblichen steuerlichen Hebel bieten.

💡 Beispiel: Die VV-GmbH vermietet Büroflächen an die operative Gesellschaft. Diese spart dadurch 30.000 EUR an Steuern, während die VV-GmbH 15.000 EUR Steuern auf 100.000 EUR Einnahmen zahlt. Durch eine geschickte Gestaltung kann die Holding am Ende ca. 15.000 EUR Steuern sparen und hat mehr Kapital für weitere Investitionen oder Ersparnisse.

28/09/2023

🏡🤝 Nießbrauch bei Immobilien – alles, was du wissen musst!

Nießbrauch kann in zwei Formen auftreten: Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch. 📜💼

👉 Vorbehaltsnießbrauch: Hier wird das Eigentum an einer Sache auf eine andere Person übertragen, während die Einkünfte aus dieser Sache bei der abgebenden Person bleiben. Zum Beispiel überträgt ein Vater das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus auf seine Tochter, behält aber die Mieteinnahmen.

👉 Zuwendungsnießbrauch: Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das Eigentum bei der abgebenden Person, aber die Einkünfte werden auf den Nießbrauchberechtigten übertragen. Der Vater behält das Mehrfamilienhaus, überträgt jedoch die Mieteinnahmen auf seine Tochter.

Der Nießbrauch kann beim Verkauf oder der Übertragung von Immobilien dazu genutzt werden, einen erheblichen Teil des Kaufpreises oder der Erbschaft-/Schenkungssteuer zu sparen. Dabei wird der Nießbrauchswert ermittelt und vom Immobilienwert abgezogen. Klingt verlockend, oder? 🤑💰

Aber es gibt einen Haken: Der Käufer der Immobilie hat in diesem Moment keine Anschaffungskosten und zahlt später in der Regel höhere Steuern. 📈🧾

Was passiert, wenn der Nießbrauch wegfallen soll? Der Nießbrauch kann zurückgekauft oder durch den Tod des Nießbrauchgebers beendet werden. Beim Rückkauf entstehen für den Käufer Anschaffungskosten, was steuerlich vorteilhaft sein kann. Beim Tod des Gebers kann es nach einer bestimmten Laufzeit steuerfrei sein, den Immobilienwert zu erben. Es haben also beide Varianten Vor- und Nachteile. 💡🏠

27/09/2023

🏡🤝 Immobilien GbR – die flexible Wunderwaffe!

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bietet erstaunliche Steuervorteile und maximale Flexibilität für Immobilieninvestoren. 🧐🏠

Warum ist die GbR so flexibel? Nun, die Gründung ist ein Kinderspiel. Sobald zwei oder mehr Personen beschließen, einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen, ist die GbR geboren. Die Verteilung der Anteile kann nach Belieben angepasst werden, sogar eine 100 zu 0 Verteilung ist möglich. Das Beste: Die Immobilie bleibt Privatvermögen. 📊💼

Welche Vorteile bietet die GbR? Da die Immobilie weiterhin zum Privatvermögen gehört, profitiert sie von allen Vorteilen dieses Status. Nach einer 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Verschiedene Nutzungen wie selbstgenutzte Ferienwohnungen oder die Überlassung an Kinder sind innerhalb dieser Frist ebenfalls denkbar.

Aber das ist noch nicht alles! Die Ehegattenschaukel funktioniert auch hier, es gibt Möglichkeiten für steuerfreie Verkäufe an Dritte und die Anteile können steuerneutral in eine Stiftung übertragen werden. Neuerdings kann die GbR sogar in eine GmbH umgewandelt werden, ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen. 🔄💰

Fazit: Wenn du Immobilien im Privatvermögen erwirbst, bietet die GbR eine Fülle von Vorteilen. Sie ermöglicht eine geschickte und steuerschonende Exit-Strategie oder Weiternutzung für deine Immobilieninvestitionen. 💡🏢

26/09/2023

🏢💼 Vom Einzelunternehmen zur GmbH: So gelingt der Verkauf!

Der Verkauf deines Einzelunternehmens an eine neu gegründete GmbH KANN eine clevere Wahl sein, um Steuern zu optimieren. Aber Vorsicht vor den Fallstricken! Oft loht es sich allerdings nicht.🪣💸

Beim Verkauf müssen alle Wirtschaftsgüter bewertet werden, einschließlich des kniffligen "Firmenwerts". Dieser Firmenwert kann für das Finanzamt zum Problem werden, wenn kein realistischer Kaufpreis durch Gutachten oder Angebote nachgewiesen werden kann. Das Finanzamt wendet einen Faktor von 13,75 auf den nachhaltigen Gewinn der letzten drei Jahre an, was oft zu enormen Werten führt.

Aber halt! Hier gibt es einen Freibetrag und einen reduzierten Steuersatz, die die Steuerlast senken können. Personen über 55 Jahre oder dauerhaft berufsunfähig müssen nur den Gewinn über 45.000 EUR versteuern, wobei dieser Betrag schrittweise abnimmt, wenn der Gewinn über 136.000 EUR liegt. So kannst du eine ungefähre Steuerlast von 28% erreichen. 📊🤑

Denk daran, dass der Verkauf nicht immer die beste Lösung ist. Es lohnt sich, alle Optionen zu prüfen, um die beste steuerliche Strategie für deinen Fall zu finden! 💡📝

25/09/2023

🚗📋 Fahrtenbuch oder 1-%-Regelung: So regelst du die Besteuerung von betrieblichen Fahrzeugen!

Wenn du ein betriebliches Fahrzeug auch privat nutzt, musst du diesen Nutzungsvorteil versteuern. Aber keine Sorge, du kannst alle Kosten des Fahrzeugs in deinem Unternehmen geltend machen. 📈💼

Wie erfolgt die Besteuerung? Es gibt zwei Möglichkeiten:

Fahrtenbuch: Du führst ein detailliertes Fahrtenbuch, in dem du alle betrieblichen und privaten Fahrten mit Datum, Kilometerständen und Adressen genau dokumentierst.

1-%-Methode: Falls dein Fahrtenbuch bei Betriebsprüfungen nicht akzeptiert wird, greift automatisch die 1-%-Regelung.

Aber halt, es gibt Neuigkeiten vom Bundesfinanzhof (BFH): Ein aktuelles Urteil besagt, dass ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch abgelehnt wurde, da die Kosten für das Fahrzeug nur geschätzt werden konnten. Das Fahrzeug wurde an der betriebseigenen Tankstelle betankt, ohne genaue Aufzeichnungen. Selbst ein Sicherheitszuschlag reichte dem BFH nicht aus.

Gibt es Alternativen? Ja, die gibt es. Du könntest die Privatnutzung komplett ausschließen, Fahrzeuge nutzen, die nicht privat genutzt werden können (z.B. Lkw-Zulassung) oder das Fahrzeug über deinen Ehepartner kaufen und von ihm mieten. Es gibt auch die Möglichkeit, Fahrzeuge über eine Stiftung oder einen Verein zu kaufen und zu überlassen. Allerdings sind diese Optionen oft unpraktisch oder mit viel Verwaltungsaufwand verbunden, der nicht wirtschaftlich ist.

🚗💡 Die Wahl zwischen Fahrtenbuch und 1-%-Regelung sowie die besten Strategien zur Besteuerung von betrieblichen Fahrzeugen sind entscheidend, um Steuern zu optimieren!

22/09/2023

🏡🤝 Kauf eines Einfamilienhauses (EFH) mit Einliegerwohnung: Clevere Steuergestaltung!

Ein spannender Fall: Ein Ehepaar möchte ein EFH kaufen, in dem sie selbst wohnen und das Dachgeschoss als Einliegerwohnung an ihre Eltern vermieten möchten. Aber wie gestaltet man das geschickt und spart dabei auch noch Steuern? 🤔💼

Der Kauf: Die Ehegatten sollten das Grundstück als GbR erwerben. Dies erfordert eine bestehende GbR und deren Eintragung ins Grundbuch. Die Verteilung 99 zu 1 ist hier optimal, um steuerlich vorteilhaft zu agieren. Andernfalls würden beide Ehegatten zu Bruchteilen erfasst, was steuerlich ungünstiger ist.

Die Vermietung: Bei der Vermietung der Einliegerwohnung werden steuerpflichtige Überschüsse oder Verluste erwirtschaftet. Diese hängen von den Einnahmen und Werbungskosten ab, einschließlich der Gebäudeabschreibung, die sich aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten berechnet. Die Abschreibung ist der entscheidende Hebel, um Steuern zu sparen.

Die Gestaltung: Nach zehn Jahren kann ein Anteil an der GbR steuerfrei verkauft werden. Hier kommt der Clou: Der Ehepartner mit 99 % Beteiligung kann seine 98 % an den anderen Ehepartner gegen ein Verkäuferdarlehen verkaufen. Dadurch entsteht neues Abschreibungspotenzial, und die Mieteinnahmen sinken nachhaltig. Und das alles ohne Notar und Grunderwerbsteuer! Durch die Zusammenveranlagung in der Einkommensteuer sinkt das gemeinsame Einkommen.

🏡💰 Eine intelligente Strategie, um langfristig Steuern zu sparen und das Beste aus einer Immobilieninvestition herauszuholen!

21/09/2023

🏡💼 Immobilienportfolio-Struktur: Den Exit im Blick behalten!

Bei Immobilieninvestitionen ist es wichtig, vom Ende her zu denken. Der spätere Verkauf bestimmt, in welcher Struktur und Gesellschaft die Immobilie gekauft wird.

💰 Handelt es sich um eine Cashflow-Immobilie mit stabilen Einnahmen, ist eine VV-GmbH eine gute Option. Hier werden Gewinne nur mit 15 % besteuert. Wenn jedoch auf eine Wertsteigerung spekuliert wird, ist der Kauf im Privatbereich sinnvoller, da ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei wäre.

🏢 Die Struktur der VV-GmbH kann weiter optimiert werden. Im Rahmen eines Share-Deals, dem Verkauf von GmbH-Anteilen, ist der Käufer eher bereit, mehr Geld zu zahlen, wenn die Immobilien zueinander passen. Zum Beispiel bevorzugt ein Pensionsfonds den Kauf einer GmbH mit 5 Mehrfamilienhäusern gegenüber einer mit 3 Mehrfamilienhäusern, einer Eigentumswohnung und einem Gewerbeobjekt.

🔄 Spätere Verschiebungen zwischen den Gesellschaften sollten gut überlegt sein, da sie Grunderwerbsteuer kosten und das übertragene Objekt zu einem Zählobjekt für die Drei-Objekt-Grenze macht, was zu Gewerbesteuerpflicht führen kann.

🌆 Der Käufer in einem Share-Deal bevorzugt gut verwaltbare Immobilien, vorzugsweise in derselben Gegend. Außerdem sollte die Gesellschaft keine Zählobjekte besitzen und keine negative Geschichte haben, wie Arbeitsrechtsstreitigkeiten, niedrige Schufa-Scores, Darlehensausfälle oder Haftungsfälle.

Investieren mit Weitblick und Strategie! 💼💡

SJ Steuerberatungsgesellschaft

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