08/04/2021
JAK BANKI OBLICZAJA ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA PRZY ZAKUPIE BUY TO LET
Kredyt hipoteczny Buy To Let [BTL] to kredyt dla osób, które chca kupić nieruchomość na wynajem.
Wbrew pozorom kredyt BTL jest dużo łatwiej uzyskać niż zwykły kredyt rezydencki, głównie ze względu na dużo wyższy wkład własny wymagany przez banki. Większość banków wymaga minimum 25% depozytu, podczas gdy przy zakupie domu rezydenckiego wystarczy 10% lub nawet 5%.
Przy zakupie nieruchomości pod wynajem zdolność kredytowa obliczana jest na podstawie czynszu z wynajmu jaki dana nieruchomość uzyska z uwzględnieniem tzw. “stress rate” czyli bezpiecznego oprocentowania nałożonego przez bank, przeważnie jest to 5% -6%(oprocentowanie to nie jest zależne od oprocentowania jakie Ty płacisz) oraz “Interest Cover Ratio” (ICR) czyli w jakim stopniu uzyskany czynsz pokryje ratę kredytu.
Przy zakupie BTL zarobki klienta sa mniej ważne. Wiekszość banków wymaga abyś zarabiał minimum £25,000 ale te główne, najbardziej popularne banki nie maja takich wymogów, wystarczy że wykazujesz “jakiś” dochod, nie ma znaczenia na jakim poziomie on jest. £10,000, £15,000, £20,000 w zupełności wystarczy.
Tu ciekawostka, jeżeli jesteś na wyższym progu podatkowym czyli zarabiasz powyżej £50,000 rocznie otrzymasz mniejszy kredyt niż osoba zarabiajaca mniej. Ma to zwiazek własnie z ICR I stress test narzucanym przez bank.
Przyklad - Oczywiscie każdy bank ma inne kryteria ale poniższy przykład ilustruje najpopularniejsze podejście wiekszości banków)
Załóżmy, że znalazłeś fajna nieruchomość na wynajem która chcesz kupic. Cena to £300,000, sprawdziłeś że czynsz z takiego domu to ok. £1,400 na miesiac. Masz 25% wkładu własnego i zastanawiasz sie czy bank pozyczy Ci pozostałe 75%.
1.Zarabiasz poniżej £50,000, bank uwzględni ICR na poziomie 125% I stress test na poziomie 5.0%
Cena nieruchomośći - £300,000
Czynsz – £1,400
Spodziewany kredyt - £225,000
-Jak obliczyć minimalny czynsz jaki nieruchomość musi uzyskać aby bank udzielił Ci kredyt w wysokości £225,000 czyli 75% LTV (Formuła: 1. Kredyt jaki chcesz uzyskać X stress test = roczny czynsz / 12 miesiecy = ICR 2. ICR X stress test)
£225,000 X 5% = £11,250
£11,250/12 miesięcy = £937.50
£937.50 X 125% = £1,172
Aby uzyskać 75% LTV minimalny czynsz musi być na poziomie £1,172 miesięcznie czyli możesz bez problem uzyskać wymagany kredyt.
-Jak obliczyc ile maksymalnie możesz pożyczyć przy czynszu £1,400 (Formuła: Roczny czynsz / ICR / stress rate)
1.Roczny czynsz - £1,400 X 12 = £16,800
16,800/125% = £13,440
£13,440 / 5% = £268,800
Teoretycznie przy czynszu £1,400 możesz uzyskać maksymalnie £268,800 ale biorac pod uwage ze max LTV jakie banki obecnie oferuja to 75% to max kredyt i tak będzie £225,000
2.Masz to szczęście i zarabiasz powyżej £50,000 rocznie, bank uwzgledni 145% ICR i 5.5% stress rate.
Cena nieruchomośći - £300,000
Czynsz – £1,400
Spodziewany kredyt - £225,000
-Jak obliczyć minimalny czynsz jaki nieruchomość musi uzyskać aby bank udzielił Ci kredyt w wysokości £225,000 czyli 75% LTV (Formuła: 1. Kredyt jaki chcesz uzyskać X stress test = roczny czynsz / 12 miesiecy = ICR 2. ICR X stress test)
£225,000 X 5.5% = £12,375
£12,375/12 miesięcy = £1.031.25
£1.031.25 X 5.5% = £1,495.31
Aby uzyskać 75% LTV minimalny czynsz musi być na poziomie £1,495.31 miesięcznie więc niestety Twój wkład własny musi być większy niż 25%
-Jak obliczyc ile maksymalnie możesz pożyczyć przy czynszu £1,400 (Formuła: Roczny czynsz / ICR / stress rate)
1.Roczny czynsz - £1,400 X 12 = £16,800
16,800/145% = £11,582
£11,582/ 5.5% = £210,658
Przy czynszu £1,400 możesz uzyskać maksymalnie £210,658. Jak widać różnica jest olbrzymia, prawie £60,000!
Wiekszosc bankow automatycznie stosune wyższy stress rate oraz ICR w przypadku inwestorów ktorzy maja większa liczbe nieruchomości tzw. portfolio landlords
Kolejne kryterium banków, na która trzeba zwrócić uwagę to na jak długo podpisujemy umowe tzw. fixed rate. Większość banków zastosuje niższa stress test przy umowie na 5 lat i tym samym pożyczy wiecej pieniedzy. Uzysknie 75% kredytu na 2 lata fixed rate jest praktycznie niemożliwe.:)
![JAK BANKI OBLICZAJA ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA PRZY ZAKUPIE BUY TO LETKredyt hipoteczny Buy To Let [BTL] to kredyt dla osób, któ...](https://img5.businesses10.com/130/511/1588903101305119.jpg)
