26/08/2023
В Израиле стали брать меньше ипотечных ссуд
Как работает рынок покупки участков земли под застройку во всем мире?
Есть процентные ставки по ипотечным кредитам, и есть стоимость земли. Львиная доля сделок по покупке участков совершается при посредничестве банков и с ипотечными кредитами. Поэтому, когда процентные ставки по кредитам растут, цены на землю автоматически падают, и наоборот. В США корректировки цен на землю происходят моментально, в течении месяца после изменений ставок, прежде всего учетной ставки центробанка.
В Израиле, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам, цены на участки продолжают оставаться на прежнем уровне, а в некоторых секторах даже наблюдается рост. В итоге возникает ситуация, когда покупательская способность населения падает. Те, кто мог позволить себе взять ипотечный кредит на покупку участка определенной стоимостью могут позволить себе взять ипотечный кредит на участок меньшей стоимостью при том же уровне доходов. Таким образом, количество сделок падает.
Дальше - больше. Если вы не хотите заниматься строительством самостоятельно, а хотите купить готовую квартиру или дом, то вы попадаете в ситуацию, что эти риски за вас берет на себя компания девелопер или застройщик. Самые дешёвые кредиты - ипотечные. Компании берут кредиты под коммерческий процент. То есть, кроме того, что покупательская способность падает ещё сильнее за счёт того, что вместо вас кредит на себя берет компания, а для неё это обходится дороже минимум в 1.5 раза , так компания вынуждена закладывать в проект больше рисков, связанных с изменением ставок по кредитам. Это риски в первую очередь связаны с тем, что сроки реализации проекта растягиваются. Если раньше можно было успешно провернуть проект на 100 квартир/домов за 2,5-3 года, то теперь добавляйте минимум год.
Кроме того, фактически поползли вверх цены на строительство. За последние 2 года это не менее 15%, а лучше брать в расчёт 20%. Таким образом, конечный продукт дорожает катастрофически. В результате всего этого, цены на квартиры взлетели почти вдвое.
В общем, все это лишний раз говорит о том, что строительство не является рыночным продуктом. Я уже писал о том, что качество продуктов совершенно не соответствует потребностям и вообще строителям глубоко наплевать на потребности покупателей. То есть, качество падает и продолжает падать и будет продолжать падать. Из-за падения качества резко выросли накладные расходы на всевозможные проверки. Увеличилось их число и частота. Это характерно для бюрократического государства, которое само ничего не умеет, но хочет все контролировать.
Можно ли ситуацию изменить? Безусловно. Но для этого нужно умная организация, умные подходы. А проблема в том, что кто-то эти умные подходы должен воспринимать, а воспринимать это некому. А если кто-то что-то и хочет начать пробовать, то приходят чиновники или адвокаты, которые ничего не понимают, и начинают все это непонятное с их точки зрения искоренять.
