永田町不動産鑑定パートナーズ有限責任事業組合

16/09/2022

借地権を売却するときに知っておきたいこと、書いてみました。
納得のいく取引を！！

借地権の価格って一体いくらなのでしょう？考え方と売却するときに知っておきたいことを書いてみました。

05/04/2021

昨年のことになりますが、地方都市にある工場を関連会社間で売買する目的で、鑑定評価の依頼を受けました。
そのケースでは建物だけを取引する目的でしたので、工場とその敷地のうち、建物のみを評価対象とする「部分鑑定評価」となります。
建物のみが評価対象となるケースとして、例えば遺産分割で被相続人と相続人が建物を共有で所有していた場合、遺産が建物の共有持ち分のみで、その評価を求められるということもあります。

建物のみの鑑定評価というと、土地は評価しないのだから、再調達原価に減価修正を行って求める積算価格になる、と簡単に思われるかもしれません。

しかし建物は土地なしに単独で存在することができません。建物を建てるにあたり、建築基準法や各自治体による開発条例等の法令規制があります。それらの各種法規制に則った建物が土地と一体となって効用を発揮しているわけです。
また、例えば同じ建築費で同じ管理状態の賃貸用住宅が都内の一等地にある場合と、
利便性が劣り、人口が減少傾向にある地方の街にある場合とでは、建物の価格は異なります。
したがって建物の鑑定評価の手法は、原価法、土地建物一体の取引事例から建物に係る価格を配分法により求める取引事例比較法、収益還元法（建物残余法）のほか、土地建物一体とした複合不動産の価格からアプローチする控除法、割合法等があります。

単独の手法のみでは適正な時価の算定として説得力がありませんので、複数の手法を併用することになりますが、いずれの手法を適用するかは、対象不動産の内容によって決めることになります。

13/12/2019

先日、板橋区内で仕事をしていて、ＪＲ埼京線板橋駅板橋口地区の市街地再開発事業の施行認可がこの８月に下りていたことに気づきました。板橋駅はちょくちょく使うのですが、駅舎自体を壊して工事をしていたため、何となく新しい駅が建つようなイメージを持っていました。
ところが、完成予定の建物を見てみるとなかなかすごいことになってました。地上３５階建のマンションです。地下１階から４階までは商業施設や公共施設が入るようですが、５階が住宅ロビーで８階から３５階までは居住部分で、どうも駅直結マンションのようです。
2024年完成予定のようですが、どのような値が付くのか（定期借地権付きマンションなのかもしれませんので、そのあたりもどうなるか）、地域がどう変わっていくのか、自分の中でかなり楽しみです。

27/10/2019

M＆A件数は近年増加傾向です。弊社鑑定士は会計系コンサルティング会社出身ですので、被買収企業が所有する不動産の時価査定、買収後の会計目的の不動産鑑定の評価経験豊富です。

27/10/2019

先日、3年に一度の評価替えを行う固定資産税評価のお仕事が始まったと書きましたが、それに加えて、間もなく相続税路線価の評価の仕事を始まります。概ね今月末から来月初めくらいに初回の会議があって、そこでみんなでスケジュールを確認し自分の担当評価地点の確認・点検から仕事が始まります。
固定資産税の方は始まって一か月が経って、今私の担当地区の分科会では概ね評価対象地点の確認・点検が終わり、前回と違う状況になった地点については評価対象地点を別のポイントに移動したり、評価の前提となる行政的条件や街路条件等の変更を行ったりの作業が進んできました。
固定資産税の評価の対象地点と、相続税路線価の評価の対象地点は偶に重なって同じ場所となることもありますが、概ね別の場所が指定されているため、固定資産税の評価対象地点の点検が概ね終わったもののまた１から相続税路線価評価の対象地点の点検を始めます。さて、こちらは1年ぶりですが、どんな変化が起こっているでしょうか。楽しみに点検開始です。

22/09/2019

固定資産の令和３基準年度評価替えの作業が始まりました。
固定資産税額の基準となる固定資産税評価額は３年に一度見直され、令和３基準年度の価格（令和２年１月１日の価格）を出す作業に今取り掛かっているところです。発表は４月以降になるのですが、前年の秋の初めからとりかかるのが大体のスケジュールとなっています。
他の仕事との兼ね合いもありなかなか集中して回れないのですが、今、少しずつ評価対象地の現地を回っています。現地に行って、建物が無くなっていたり変わったりしているところが無いかをまず調査しています・
毎年行う地価公示や相続税路線価の作業と違い、３年に一度ですから、やはり前回と今回の変化があるポイントが多くなってきます。評価対象地そのものの変化も勿論なのですが、大きな道路が開通していたり大きなスーパーが開業していたりすると、それは地域としての要因が変わったことになりますのでそれも見逃せません。
実査は大好きなのですが、なかなか神経を使うことも確かです。

14/08/2019

最近、土地の規模についてよく考えます。
対象地を含めた周辺地域の、例えば住宅地の画地の平均的な規模は150㎡だとします。その地域ではあまり不動産の売買が行われていなくて、昔からの規模の大きい宅地が多く残っているのです。しかし、現在の市場では土地面積が80㎡程度の新築戸建住宅の売買事例がほとんど、というような状態が見受けられます。
この場合、総額ではもちろん150㎡の方が大きくなる（ex．6000万円vs.4000万円）ですが、単価では80㎡の方が高くなる（ex．40万円/㎡vs.50万円/㎡）ということが通常になります。
単価だけを見たら売買事例から、一般的な認識は「この周辺では50万円/㎡」となってしまうため、なぜ40万円/㎡なのか、という疑問は当然出てくるかと思います。勿論そのあたりは鑑定士としてしっかりご説明させていただきますが、事例の選択やら近隣地域の範囲やら、色々なところにかかわってくるなかなか悩ましい奥の深い問題ではあります。
機械的に解決できることではないので、こういうところが専門家の仕事の面白味ではあるのでしょうね。

04/07/2019

【借地権・底地問題解決セミナー】の講師をさせていただきます。【場所】市川駅・山崎製パン企業年金基金会館【日時】7月6日（土）13：30 ～ 15：30（13：00 開場）【主催】エリアリンク・旭化成ホームズ【協力】フジサンケイ企画　https://ansapo.jp/semi/696

11/06/2019

最近仕事上一番心に残ったのは、遺産分割未了の案件でした。
その方は20年前にお母さんの公正証書遺言の通り、自宅の土地建物を相続され妹さんが現金を多めに相続され、相続は無事に終わったはずでした。ところが20年経ち、自宅の土地の他にもう１筆、私道の土地をお母さんがお持ちであり、相続はされずに現在もお母さんの名義のまま残ってしまっていることがわかりました。そこで今回、どうしたらいいでしょうか、とのご相談でした。
今回は遺産分割未了ということになり、20年経ってしまっていますがその残ってしまっている私道の分のみ追加で遺産分割をしないと後々代が代わると関係人も多くなり更に面倒なことになります。
公正証書を拝見すると、確かに土地が宅地部分のみ記載されており私道については何も言及されていませんでした。公正証書はお母さんご自身が作成されたようで、一緒にお話を聞いた弁護士の方が「もしもプロが作っていれば、最後に包括的な文章を入れると思うのでそれが入っていれば問題なかったのですが。。」と残念そうに言われていたのが印象的でした。

今回の結論として、遺産分割協議を行って現在妹さんが１/２と推定される私道の所有権をご自身に譲ってもらう手続きをしないといけない、ということでした。その際、ただでといっても難しいのでいくらくらい払えばよいか、というご質問もあり、そのあたりについては鑑定士として、固定資産税評価額も０円になっているので参考にはできず、調査をしないとはっきりとは言えないが、一般的には周りの宅地の価格よりもかなり安く、１０％～３０％程度のご提案で良いのではないか、という話をしました。

20年前にまとめてやっておけばとかなり悔やんでいらっしゃいましたが、相続関係ではちょっとしたミスで後々労力がかかるのだなあとご相談を受けながら身の引き締まる思いでした。

13/05/2019

平成30年6月27日に建築基準法の一部を改正する法律が公布され、一部3か月、一部一年以内の施行が定められました。3か月の部分は既に施行されていますが、一年以内の分が、まだ施行されていません。一年以内といえば6月27日に向けてそろそろ動きがありそう、ということでゴールデンウィーク前に3区の区役所の建築課で話を聞いてみましたが、まだ具体的には動いていなくて詳しいことはわからない、ということでした。
国土交通省のホームページを見てみると、そろそろ説明会等が開かれるようですが。。また近いうちに区役所等へ取材に行かねば、というところです。
今回の改正で、鑑定士が鑑定評価書に記載するものとして一番影響がありそうなのが、基準建蔽率の記載です。指定建蔽率（都市計画法で最初に指定された建蔽率）とは別に基準建蔽率という実際に適用される建蔽率があり、今までは準防火地域においては原則、特定行政庁指定の角地に該当する場合のみに、建蔽率が１０％加算されるという決まりでした。しかし、今回の改正でそれ以外でも、準防火地域の耐火建築物及び準耐火建築物（準耐火建築物についてはある区役所ではわからないと言われてしまったので微妙ですが、他の2区役所では準耐火も含むということでした）の場合は１０％加算される見込みだ、ということでした。角地とこの新しい規制が組み合わさるとどうなるのか、準防火の指定建蔽率８０％の場合はどうなるのか、等、その他窓口で色々確認したいこともあります。
都道府県地価調査が7月1日時点の価格で、評価書作成がこれ以降になることを考えると、新しい規定が適用されている状態の基準建蔽率を記載すると思われるため、しっかりと事前に調査をしておかねば、と肝に銘じているところです。

21/04/2019

先日、税理士の方が講師をつとめて下さった勉強会に参加させていただきました。少人数のアットホームな雰囲気でポイントを押さえたお話をお伺いでき、勉強会後の懇親会もとても楽しく有意義なものでした。
勉強会の議題はいよいよ今年の10月からの導入が見込まれる改正消費税についてと、平成31年度税制改正のポイントについてでした。鑑定士として留意しておかねばならないことはないのか、特に31年度の税制改正について注意深く拝聴しましたが、講師の方によれば、平成31年度税制改正はものすごく小粒で、これは10月からの消費税アップに向けてとにかく波風を立てたくない、というような意向ではないかなあと個人的な見解を述べられていました。また、勉強会では特に詳しくは触れられなかったのですが、配偶者居住権の財産評価方法についても定められたようです。勉強会後に自分で調べてみると、配偶者居住権の土地、建物それぞれの計算式がありました。ざっと見る限り、計算式には「時価」という言葉は現れていないので、直接的に鑑定評価がかかわる部分はないのかもしれません。ただ、ご相談に見えられる方に、詳しいことは税理士さんにお願いするとしても、鑑定士として概略だけでもお話できるようにしておきたいなあと感じました。

24/03/2019

先日、私も担当させていただいている平成31年地価公示が発表になりました。平成31年1月1日の土地価格を表示しているもので、固定資産税や相続税の算定の元となる路線価に影響を与えるものです（ちなみに、固定資産税路線価は地価公示価格の概ね7割、相続税路線価は地価公示価格の概ね8割を基準としています）。
結果を一言でいえば、「まだ上がっています」ということになります。
東京都区部の住宅に関していえば、区部の北東部に位置する、荒川区、台東区、北区等の上昇が大きいです。これは利便性が高いわりに価格的には低位にあり、割安感があることが大きいと考えられます。結局住宅購入を考える家計の所得というのはそこまで大きく上昇はしないため、どうしても戸建住宅やマンションを購入する際には総額はいくらまで、という縛りが出てきてしまいます。そうなると、近年のの土地価格や建物価格の上昇により総額的にまだ何とかなる、という地域に需要が集中してしまうのでしょう。
東京都区部の商業地に関していえば、台東区、江東区、荒川区の上昇が大きくなっています。商業地の上昇率についてはその地点ごとの収益性という個別性がとても大きくかかわってくるので、住宅地のようにざっくりと大きくまとめて言いづらい面があるのですが、全体的に店舗賃料は堅調なこととインバウンド需要が旺盛なことがあげられるようです。
平成31年1月1日時点の土地価格としてはまだ上がっている状況ですが、先日発表された内閣府の3月の月例経済報告では景気判断が3年ぶりに下方修正となりました。オリンピックも後1年ちょっとに迫り、何となく全体的に難しい局面に入ってきているのかという雰囲気を感じますが、しっかりと地価動向を見極めていきたいと思います。