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不動産投資術まとめ, Shinjuku-ku (2026)

21/03/2014

【桃鉄から学ぶ人生の勝利学】

大学時代の友人と久しぶりに集まって、
深夜まで桃太郎電鉄(以下、桃鉄)をやってました。

昔は意識しなかったけど

〝桃鉄〟って、
【投資感覚を養えるゲーム】
だと思いませんか？

子供の頃、
絶対に物件を買わない
T君という友人がいました。

彼はひたすら目的地を目指し、
青マス(お金をもらえるマス)に止まって、
持ち金を増やすことに専念していました。

なぜ物件を買わないのか聞くと、
「貯めたお金が減るから」と言うのです。

確かにT君の言うことも一理あります。

例えば頑張って2億円貯めても、
1億円の物件を買ったら、
手持ちの現金は1億円に減ってしまいます。

また2億円に戻すには
結構時間が掛かります。

なんとなく損した気分ですよね。

逆にまったくお金を使わないようにすれば、
手持ちのお金はひたすら増えます。

事実、所持金が5億や10億を超えるのは、
いつもT君が最初でした。

みんなが物件の買いすぎで金がないと
ヒィヒィ言ってるのに彼だけが
５億円とか平気で持っていたりします。

ところが、
彼が勝負に勝つことは
滅多にありませんでした。

確かに最初は強いんです。

ひたすら青マスで所持金を
増やすことに特化していますから。

でも、
ゲームが進むにつれ
他のメンバーの物件から収益が目立ち始めます。

収益物件を一定以上所有すると、
何もしなくても毎年数億ものお金が
勝手に入るようになるのです。

T君は収益物件をもっていないので、
頑張って青マスに止まるか
目的地にたどりつかない限り、
収益はほとんどゼロです。

結局いつも中盤くらいで
逆転されていました。

そもそも物件を購入しても
現金が物件に形を変えただけなので、
資産額は減りません。

それどころか、
1億円の物件の収益率が10％であれば、
自動的に毎月1000万円の利益をもたらしてくれます。

5年で5千万、10年で1億です。

つまり1億円を投資すると、
10年後には倍になって帰ってくる計算です。

さらに収入の1億円で
また収益率10％の物件を買えば、
翌年からは毎年2000万円入ります。

このように得られた収益を
どんどん再投資することで、
雪だるま式に資産を増やしていくことが
可能になります。

残念ながら友人Ｔ君は1億円を大事に
ポケットの中にしまっておくことを
選び続けました。

当然その1億円が2億円に化けることは
100年経ってもありません。

1億円はずっと1億円のままです。

どんどんライバル達が資産を
倍々ゲームで増やしていくのに

最後にはライバル達に大きな差を
つけられてしまうことは、

簡単に想像できると思います。

「何を当たり前のことを言ってんの!?]

と、あなたは思うかもしれませんね。

あるいは僕の友人を
「馬鹿だなぁ」とせせら笑うと思います。

でも、あなたはもしかして
現実社会で僕の友人と同じことを
していませんか?

あるいはあなたの周りに、
T君と同じことをしている人が
たくさんいませんか?

日本人は基本的に貯金を美徳と崇めます。

手に入れたお金はせっせと銀行に預け、
「投資」などという言葉を聞けば
慌てて目をそむける人が大半です。

それって、
僕の友人T君と
全く同じことをしているんじゃないですか?

もちろん現実社会では、
ゲーム以上に様々なリスクがあります。

突然お金が必要になる
ケースもあると思います。

僕も経済的に安心するために
多少の貯金はしておいたほうがいいと
思います。

しかし、
いくら貯金を増やしても、
ただ通帳の数字が増えるだけです。

口座にあるお金というのは、
すぐに使えればいいお金です。

桃鉄でも現実社会でも
T君のように所持金だけでは、
ほとんどのケースが勝てません。

現実社会で勝てない事は、
【ゆとりある生活が一生出来ない人】
だと思います。

預金の事を考えている人であれば
定年までに貯めれる金額は、

なんとなくイメージが出来ると思います。

「老後生活のお金は絶対貯められる！」

貯められる人は、
そのまま貯め続けてください。
老後生活に心配は要らないでしょう。

ただ、投資と
【真剣に向き合って欲しい人】は、

「投資するお金はない！」と言う人です。

投資するお金が無かったら、
どうやって老後生活に必要な
お金を準備するんですか？

忙しいビジネスマンでも、
毎日の生活に負担を掛けないで
取り組める資産運用はあります。

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20/03/2014

衝撃の法改正！
検討を開始しました！

65歳までの雇用延長が
一般的になったことを踏まえ、

段階的に65歳まで
延長することを義務化する案や

61～65歳まで任意で納めることが
できるようにするなどの案があります。

年金水準は今後下がる見通しで、
保険料を納める期間を長くして
将来の受給額を増やす狙いがあります。

これは、
年金70歳支給の〝布石〟です。

年金制度は、
定年との関係で考えると簡単です。

・55歳定年で　60歳支給

・60歳定年で　65歳支給

・65歳定年になると　70歳支給

65歳まで保険料納付を延長すること、
これは65歳定年の実現を目指しているわけです。

【全国民の課題】

〝年金水準が下がる分を自分で備える事〟

今後、年金水準は下がっていきます。

これは、
『マクロ経済スライド制』
という仕組みのためです。

公的年金制度は、
物価や賃金の伸びに応じて給付額を
変動させるのが特色です。

インフレリスクがない点が
〝最大のメリット〟でした。

数年後から物価の上昇率から0.9％程度
引いた数字しか連動させない仕組みにします。

これが『マクロ経済スライド』です。

年金の価値が減っていきます。

このような検討を始めたということは、
年金支給開始67歳が本格議論になっても
おかしくない状況です！

より自助努力が必須になってきました！

==============================

【ビジネスパーソン専用】資産運用サポート

デキる20代から40代の８２％が
興味を持っている老後生活への準備！

※(野村総合研究所１万人アンケート結果)

・4月から消費税が８％！
・1月からNISAがスタート！

社会保障は衰退する一方で、
資産運用は年々身近になっています。

国や会社に依存しない為にも
資産運用と真剣に向き合いましょう！

・「資産運用をまだ始めていない」

・「なにか始めないといけないのかぁ〜」

・「なにから始めていいのか分からない」

・「お金をなんとなく預金しているだけ」

・「そもそもお金が貯まらない・・・」

そこで！
悩めるビジネスパーソンの方へ
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20/03/2014

【金融機関の選び方】

殆どの人が不動産を購入する際に
金融機関からローンを組むと思います。

今回は、特権階級にしか使えない
賢い金融機関の選び方をお伝えします。

〝階級によって融資条件は異なる〟

金利条件は10年、20年運用する
不動産投資にとってとても重要なことです。

金利を外して、
ライフプランは立てられません。

不動産屋さんから紹介される物件は、
金融機関の融資条件がセットになっていることが殆どです。

セットになっている融資条件は
どのように決められていると思いますか？

ポイントは２つです。

・個人の信用力
・物件と不動産会社の信用力です。

『個人の信用力は』
お勤め先からクレジットの履歴、
詳しい仕事内容と細かい情報を
総合評価して決まります。

もちろん、
年収によって融資条件は変わります。

『物件と不動産会社の信用力』

あまり知られていませんが
優良物件を扱い、平均的にお取引している
お客様の階級が高い不動産会社さんは、

金融機関からの評価が高く、
優遇された金利条件で提案してくれます。

金融機関からの評価を見るだけでも
信用出来る不動産屋さんか見極められます。

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19/03/2014

「嫁が不動産投資反対してるので、
今回の話はなかった事にしてください。」

「奥様はどうして不動産投資を
反対されているのですか？」

ローンを組む事に反対していて、
『なにかあったらどうするの！？』

「と言っていて説得はしたんですが、
不動産は許してくれませんでした・・・」

この会話は営業マンと
ある公認会計士のお客様との会話です。

財務のスペシャリストなので家計の管理は
全て旦那様が行っているそうです。

だからこそ、
資産運用の必要性を感じていた
お客様になります。

「不動産投資の理解も奥様より高くて、
家計状況も奥様より把握されているのに
決定権を奥様に任せることは正しいですか？」

日本人は、
フィナンシャルリテラシーは
普通の生活をしていたら身に付けられません

奥様は話を聞く限り
完全に普通の主婦でした。

「なら家計は旦那様が
守らないといけないじゃないですか」

「なんの為にやるのか、
もう一度考えてみてください。」

その夜に
旦那様と奥様は改めて
話し合いをしたそうです。

旦那様は奥様に〝やる意味〟を
一つ一つ丁寧に説明して納得してくれたそうです。

話し合いの結果
お取引にならなくても、
将来のお金について真剣に考えた事は、
絶対にプラスです。

悪い所がわかれば、
自覚して状況を良くしようと行動する

それが一番重要なことです。

不動産投資は、
一つのきっかけに過ぎません。

綺麗事に聞こえるかもしれませんが、
本音です。

試しに会って話すだけでも構いません。
たった一度だけ聞いてみてください。

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18/03/2014

不動産投資を始めて
不安に感じることは何ですか？

不動産投資の理解が高い方は、
他社で購入されている方も
弊社でお取引させて頂いているお客様も

〝不安な事はゼロではないけどリスクヘッジはキチンとしているから心配していないよ〟

と言って頂けます。

もちろん
感覚的な発言ではありません。

有名大学を出て大手企業の
重役のお客様も同じ考え方をされます。

不動産投資を知らない方にとっては、
絶対に信じられない話ではないでしょうか。

スキームは同じなので
フィナンシャルリテラシーの差だけなんです。

家賃が少し下がって月々数千円
自己負担をされているオーナー様も
実際いらっしゃいます。

これは紛れもない事実です。

では、
なぜそれでも不安にならないのでしょうか？

不動産投資を始める準備として
重要な鍵が隠されています。

知らないままでいると
入居者が抜けたりしただけで
落ち着かない状況にもなりかねないので

オーナーとしてドッシリといる為にも
事前に理解することをお勧めします。

〝儲ける為に投資をしていない。あくまで備え、保険の役割もしているから実物資産が残る保険みたいなものだね〟

〝ローンの返済が1割負担で済んでいる。ローン返済が進んでいることが重要なんだ〟

ローンの返済を全て自分が
負担することになったら大変です。

これでは、
安心して寝られません。

ですが、
物件選びを失敗していない
オーナー様にとってそんな事は、
宝くじで1億円当たることと同じくらい
奇跡的なことだと理解しているのです。

因みに、
2、3千万円の物件を手に入れるのに
いくら出費すると思いますか？

自己負担金額は計算してすると、
簡単に分かると思います。

不動産投資は、
リスクヘッジさえ出来ていれば
自動的に物件が手に入るんです。

不動産投資について
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今回は、
修繕計画について触れていないので、
次回は、【オーナー様の負担全集】をお届けしたいと思います。

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17/03/2014

家賃保証より○○！
入居者を早く付ける
〝唯一の裏技〟限定公開！

家賃保証(サブリース)って実際どうなの!?

今回は、
家賃保証の実態をお伝えしたいと思います。

少し不動産投資の勉強経験のある人は
ご存知だと思います。

オーナーになると
物件の管理をしなければならないのですが
殆どのオーナー様が管理会社に委託しています。

管理を委託される時に
オプションが紹介されます。

それが、
『家賃保証制度』です。

家賃保証を簡単に説明すると

入居者が住んでいても住んでいなくても
毎月の賃料は保証してくれる制度です。

「少し手数料高いけど保険と思って入ろうかな。」

残念ながら、
完璧な保証とは言えません。

家賃保証額の見直しがあるので
相場賃料が下がれば保証額も下がります。

賃料を調節すれば
入居者は入るので管理会社は、
殆ど家賃を保証する必要はありません。

オーナー様にとって重要なことは、

空室が発生した時に
早く入居者を入れる為に動いてくれる
信頼できる管理会社さんと付き合う事です。

実は、
賃貸会社ではなく管理会社
ということがポイントになります。

入居者を早く付ける
〝唯一の裏技〟があります。

この裏技だけは、
限定公開とさせて頂いているので
残念ながらネットでは、
公開することが出来ません。

詳しく知りたい方は
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全てのお客様がこの裏技を使ってしまうと
管理会社に利益が出ないので
限定となっています。

家賃保証よりも
合理的でシンプルな仕組みです。

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必見の内容になります。

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17/03/2014

【ニュース‼︎】

２０１４年は世界的に不動産が
『買い』の評価を得ています！

Ｃ＆Ｗ（米国・ニューヨーク）が
世界の不動産投資最新レポートを公表しています。

同社は、非上場企業としては
世界最大の総合不動産会社で
全世界約６０カ国に拠点を構えます。

同社の投資戦略部門では、
リスクや成長性に基づけば
２０１４年の不動産は“買い”と評価されています。

さらに、
レポートには２０１４年の
世界の不動産投資総額は
前年比１３％増加すると予想。

２０１３年のアジア市場では
中国・日本・オーストラリアが
地域の成長を牽引してきましたから、
２０１４年の日本市場に対しても期待が集まります。

16/03/2014

物件選び術〜エリア編・第三弾〜
【世界一に向けて投資する！】

不動産投資を〝応用が効く投資〟と
見直して頂ける内容をお伝えしたいと思います。

『売る』か『持ち続ける』
どちらの選択肢も選べる状態が
オーナー様としては最高の状態です。

売りたいと考える時は
売却益を得られる事も一つですが、

お客様の中には、
子供の入学金に当てたい方や
お葬式などの費用に当てたい方
という方もいらっしゃいます。

重要なのは、
賃貸ニーズだけではなく
資産価値としても高いことです。

今回は、まさに〝万能〟と言える
エリアをお伝えします。

【緊急整備地域】

東京都の一部しか指定されていない
特定都市再生緊急整備地域

というエリアがあります。

指定されたエリアに物件を
所有出来たら凄いことですが、

「このエリアに投資してください」
という意味ではありません。

・このエリアに電車に乗換えなし！
・10分圏内で簡単に行ける！

利便性の高いエリアは
資産家価値の上昇が期待出来るエリアです。

世界一に向けて進化する東京に
投資を出来たら将来が楽しみで
たまらないくなりそうですね！(笑)

最後に、

投資するエリアを絞る事が出来たら
あとはお客様のニーズを掴めれば、
物件選びが簡単に出来るようになります。

物件選び術〜ニーズ編〜で
詳しくお伝えしたいと思います。

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15/03/2014

物件選び術〜エリア編・第二弾〜
全国のオフィス床面積から分析した
物件選び術！人が必然的に集まるエリア

今回は、
必然的に人が集まるエリアを
お伝えしたいと思います。

〝人は働く場所を捜し求めている〟

前回、地方は過疎化が進んでいることは
ご存知だと思います。

働く場所がなければ
働ける場所がある所に移住するか
我慢して求める仕事とは
別の仕事をすることになります。

大学を卒業して
「さあ、就職だ！」と思っても
働ける場所は限られたエリアにしかありません。

必然的に通勤出来る範囲に
人は住むことになるので、
賃貸需要は以外と明確にわかります。

面白いデータがありましたので、
一つの指標としてお伝えします。

全国にあるオフィスの床面積は、
【東京区部が５６％以上を占めている！】

2010年のデータなので誤差はありますが、
東京区部の働く場所の多さに驚きだと思います。

東京以外の都市の床面積を全部合わせても
東京23区に及ばないのです。

〝進化する東京〟

取壊しと新築のデータもあります。
東京はどちらもズバ抜けています。

要するに今後も発展が期待出来る都市は
東京だということです。

人は集まり賃貸需要は増えるけど
一部の供給量は追いついていません。
※詳しくは物件選び術〜ニーズ編〜でお伝えします。

発展する都市は地価の上昇も
期待出来るので、今東京に投資することは理に適っていると思います。

次回は都市開発についてお伝えして
物件選び術〜エリア編〜の最後にさせて頂きます。

明日17:00に更新させて頂きます。

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15/03/2014

【ニュース‼︎】

東京に新しいランドマークとなる
「虎ノ門ヒルズ」がオープンを控えています。

高さ247メートル地上52階地下5階建。
商業施設、オフィス、ホテル、住宅などが入ります。

さらに都市の交通インフラとの
一体事業という点が特徴的と言えます。

虎ノ門ヒルズは、
街や地域を向上、
変化させる可能性をもっています。

東京の不動産市場に対しても、
さらなる活気を与えてくれるでしょう。

14/03/2014

物件選び術〜エリア編・第一弾〜
【人口から分析した物件選び術】

前回、

〝成功出来るエリアは決まっている〟

とお伝えさせて頂いた以上
根拠をお伝えしたいと思います。

全３部作を理解出来た時、
エリア選びで迷ったり困ることはなくなり
物件選びの効率は格段に上がります。

それではいきます！

〝今後はコンパクトシティが鍵〟

コンパクトシティとは、
そのなの通り『凝縮された都市』です。

地方都市は年々過疎化しています。
高齢化問題も今後深刻になります。

買い物や病院に行くのにも
バスが1時間に1本では不便で
一人暮らしのお年寄りには大変です。

避けられない過疎化と高齢化
対策として地方自治体は主要都市に
全てを凝縮して便利にさせようと
政策を掲げ動いています。

不動産投資は、
賃貸需要が絶えないことが重要です。

データを揃えれば
人口が増加し賃貸需要があるエリアは
簡単に予想が立てられます。

〝千葉ではダメ！？鉄板の東京23区〟

不動産投資の本などでは
利回りが比較的に高く賃貸需要もある
千葉がよく紹介される事があります。

しかし、
千葉もエリアによっては
人口が減少して賃貸需要が
減少している所もあるので、
物件選びは注意が必要です。

東京23区が鉄板と言える根拠は、
安定的に人口増加し2032年まで増え続けると予測が立てられているからです。

東京に関しては、
次回の〝働く場所に人は集まる〟でデータを御覧頂きながらご説明していきます。

次回は明日17時に投稿されます。

最後まで読んで頂き
ありがとうございました。

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13/03/2014

【物件選び術〜エリア編〜】

投資目的に関わらず
不動産投資において
重要なカギをお伝えします。

不動産投資の成功事例から言えることは
物件選びはとても重要だということです。

成否の８割が物件選びとも
言われているのです。

〝成功出来るエリアは決まっています〟

日本全国ある不動産の中で
投資先を見つけることは大変です。

３つのポイントを抑えさえすれば、
エリア選びで迷ったり
困ることはなくなると思います。

３つの投稿に分けて
お伝えしていきますので、
気になる方は今後投稿を見て頂ければと思います

今回は概要だけ
お伝えして次回から
詳しく説明したいと思います。

【物件選び術〜エリア編〜】

ー、人口が多い又は増加予想されるエリア

ー、働く場所が多い又は増えるエリア

ー、都市開発されている又は予定エリア

以上になります。
次回は明日17時に投稿されます。
最後まで読んで頂きありがとうございます

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不動産投資術まとめ

21/03/2014

20/03/2014

20/03/2014

19/03/2014

18/03/2014

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