08/12/2022
TANYA PEGUAM : MEMILIKI HARTANAH LOT BUMI, BIJAK ATAU TERLAJAK?
(Artikel ini telah disiarkan di Buletin Cerita-Nah! Hartabumi Edisi 02)
Ramai yang agak skeptikal terhadap pembelian hartanah yang berstatus lot bumiputera. Tidak juga kurang mereka yang mengelak dari memiliki hartanah jenis ini atas sebab yang pelbagai.
Sebenarnya adakah pembelian rumah berstatus bumiputera ini adalah suatu keputusan bijak atau sebaliknya?
ASPEK PERUNDANGAN HARTANAH BERSTATUS LOT BUMIPUTRA.
Dari segi perundangan, hartanah berstatus lot bumiputera adalah sebuah dasar yang digubal oleh kerajaan tidak dinyatakan secara khusus di bawah Perlembagaan Persektuan ataupun Kanun Tanah Negara 1956.
Pada tahun 1971, di bawah Dasar Ekonomi Baru (DEB), kerajaan antaranya telah memperkenalkan undang-undang berkaitan Lot Kuota Bumiputra iaitu pembeli bumiputra diberikan keutamaan untuk membeli unit-unit yang terdapat di dalam sebuah projek pembangunan samada perumahan ataupun komersial yang mana kuota sekurang-kurangnya 30% daripada keseluruhan unit diperuntukkan khas kepada pembeli Bumiputra.
KELEBIHAN MEMBELI LOT BUMIPUTRA?
i) Bagi pembeli yang ingin mendapatkan rumah pada harga yang lebih rendah, terdapat diskaun yang ditawarkan oleh pihak pemaju sekiranya pihak pembeli rumah membeli rumah/hartanah berstatus bumiputera melalui pemaju (direct purchase).
ii) Sekiranya membeli rumah membeli hartanah lot bumiputra, pihak pemaju lazimnya akan memberikan potongan harga ataupun diskaun sebanyak 7% daripada harga jualan yang diiklankan. Akan tetapi, peratusan potongan harga/diskaun adalah berbeza-beza mengikut negeri.
Contohnya di Negeri Selangor, diskaun yang telah ditetapkan bagi tujuan perumahan adalah sebanyak 7% (kecuali kos rendah), bagi komersial adalah 10% (kecuali kos rendah), 10% untuk industri (kecuali kos rendah) manakala di Kuala Lumpur diskaun ditawarkan adalah pada kadar 5%. (Sumber : REHDA Institute’s State Guidelines on Bumiputra Quotas).
iii) Bagi pembelian sekunder atau pembelian atas tangan (subsale), harga rumah bagi lot bumiputera biasanya tidak terlalu tinggi secara relatif dengan harga pasaran. Hal ini memandangkan terdapat persepsi pasaran bahawa penjualan hartanah bumipuetra adalah terhad kepada bumiputera sahaja. Maka, adalah sukar untuk menjual hartanah ini mengikut harga pasaran semasa.
KEKURANGAN HARTANAH BERSTATUS LOT BUMIPUTRA?
(i) Tawaran penjualan hanya terhad kepada bumiputera.
Prinsip asasnya adalah hartanah bumiputera hanya boleh dipindahmilik kepada bumiputera yang lain sahaja. Pun begitu, berdasarkan pengalaman kami dalam mengendalikan transaksi penjualan hartanah bumiputera kepada bukan bumiputera, kami pernah terlibat dalam transaksi sebegini di mana hartanah tersebut tidak diketahui statusnya sehinggalah pada proses mendapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri.
Pada peringkat awal permohonan kebenaran tersebut telah ditolak oleh pihak berkuasa negeri dan akhirnya pihak kami terpaksa membuat permohonan rayuan yang agak rumit (biasanya sehingga 3 bulan) sehinggalah diterima.
Adalah amat jarang pihak berkuasa negeri untuk memberi kelulusan kebenaran kepada permohonan sebegini melainkan pihak pemohon mengemukakan dokumen yang lengkap berkaitan alasan rayuan. Justeru, dalah penting untuk mendapatkan khidmat pihak peguam yang mempunyai pengalaman dalam mengendalikan kes-kes sebegini.
(ii) Harga semasa di pasaran sekunder adalah lebih rendah.
Bagi tujuan pelaburan hartanah, pemilikan hartanah lot bumiputera dilihat bukanlah suatu langkah yang sesuai dengan matlamat tersebut memandangkan nilaian hartanah bumiputera mempunyai kenaikan harga yang perlahan berbanding hartanah yang lain. Harga pasaran lot bumiputra dan juga lot bukan bumiputra adalah berbeza yang mana lot bukan bumi boleh dijual lebih mahal berbanding lot bumiputra.
ISU-ISU BERKAITAN LOT BUMIPUTRA
(i) Bagaimanakah kita dapat mengenal pasti samada sesebuah unit hartanah itu adalah lot bumiputra atau sebaliknya?
- Ada beberapa pendapat menyatakan bahawa status bumiputra ini boleh dilihat dengan nyata di dalam geran hartanah ataupun carian di pejabat tanah.
Akan tetapi apa yang berlaku sebaliknya, dimana terdapat beberapa kes yang mana status hartanah tidak dapat dikenal pasti (samada berstatus bumiputra/tidak) samada melalui carian persendirian, geran tanah dan perjanjian jual beli asal bersama pemaju.
Sekiranya perkara tersebut di atas terjadi, adalah dinasihatkan kepada pihak pemilik hartanah untuk mendapat pengesahan langsung daripada pihak pemaju ataupun pihak pejabat tanah sebelum membuat keputusan untuk menjual hartanah tersebut kepada pembeli yang baru.
Biasanya pihak pemaju akan mempunyai rekod unit-unit tertentu yang telah diputuskan sebagai lot bumiputera semasa proses kebenaran merancang projek berkenaan.
Perkara di atas juga boleh dielakkan sekiranya pihak pemilik hartanah menyimpan semua dokumen terdahulu secara lengkap dan surat pengesahan daripada pihak-pihak berkaitan (pemaju atau pejabat tanah) berkaitan status hartanah itu.
(ii) Adakah status hartanah bumiputra ini hanya terpakai untuk pindahmilik kali pertama daripada pemaju terus ke pembeli?
Terdapat beberapa pendapat yang menyatakan bahawa, sekiranya pemilik hendak menjual hartanah yang berstatus bumiputra, dia tidak perlu mendapatkan kebenaran daripada pihak berkuasa negeri untuk memindahmilik kepada bukan bumiputra kerana sekatan tersebut hanyalah diguna pakai untuk pindahmilik yang pertama iaitu diantara pemaju dan juga pemilik. Akan tetapi disebalik kenyataan tersebut, bergantung kepada syarat-syarat yang dinyatakan di dalam geran hartanah, kebenaran masih perlu dibuat sekiranya pemilik bumiputra ingin memindah milik kepada bumiputra.
Seterusnya, bagi mengelakkan permasalahan yang bakal timbul pada kemudian hari, adalah dinasihatkan supaya pemilik bumiputra mendapatkan kebenaran daripada pihak berkuasa negeri untuk menjual hartanahnya yang mana kebenaran tersebut sekali lagi adalah tertakluk kepada kuasa budibicara pihak berkuasa negeri sama ada untuk membenarkan atau tidak.
Adalah dinasihatkan supaya para pembeli atau penjual membuat semakan yang teliti dan berbincang dengan pihak peguam sebelum menandatangani perjanjian jual beli sekiranya hartanah tersebut melibatkan lot bumiputera.
Janganlah p**a nanti urusan jual beli anda tergendala kerana kegagalan meneliti aspek penting ini. Paling sadis, perjanjian jual beli tersebut terpaksa dibatalkan!
*
Artikel ini disumbangkan oleh www.csqlaw.com.my
(Untuk mempelajari ilmu hartanah, analisa kawasan panas, senarai hartanah hot dan strategi, sila dapatkan buletin Cerita-Nah! Edisi 2 di,
www.hartabumi.com/buletin
www.hartabumi.com/buletin
www.hartabumi.com/buletin
Ianya PERCUMA!
Boutique,Innovative,International We pride ourselves in having a well-balanced team which combine the wisdom of ‘experience’ with the innovation and drive of ‘youth’. CSQLaw was established on 2.2.2015 by its founder Mr Shamsul Qamar and the other co-founders i.e. Mrs Wan Sarimah and Mr Red...
