29/08/2024
#ความรู้เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน
#โฉนดที่ดินคืออะไร และมีทั้งหมดกี่ประเภท
โฉนดที่ดินที่เรา ๆ เคยได้ยินกันบ่อย ๆ นั้น คือ หนังสือสำคัญที่มีไว้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ออกให้โดยกรมที่ดิน ซึ่งจะออกตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ที่ต้องใช้คำว่า “ปัจจุบัน” เนื่องจากว่า โฉนดที่ดินนั้นยังรวมถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ให้นับเป็น โฉนดที่ดินทั้งหมด
โดยผู้ที่มีโฉนดที่ดินจะถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ระบุไว้ในเอกสาร และมีอำนาจในการใช้ประโยชน์จากที่ดินตามพื้นที่ ที่ระบุในโฉนดที่ดินนั้น เช่น การซื้อ การขาย การให้เช่า หรือการโอนสิทธินี้ให้ผู้ใด รวมถึงมีสิทธิขัดขวางผู้ที่จะเข้ามาใช้ประโยชน์โดยไม่ได้รับอนุญาติตามกฎหมายอีกด้วย
#ความเป็นมาของโฉนดที่ดินในประเทศไทย
โฉนดที่ดินที่เป็นลายลักษณ์อักษรถือกำเนิดครั้งแรกในสมัยอยุธยา โดยในสมัยนั้นมีการออกกฎหมายให้จัดสรรที่ดินให้ราษฎรใช้ทำมาหากิน ต่อมาในสมัยรัตนโกสินทร์มีการออกเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อใช้ในการจำนำและเก็บภาษีในยุครัชกาลที่ 3 จนมาถึงในยุครัชสมัยที่ 5 ก็มีการสำรวจที่ดินเพื่อออกโฉนดให้กับราษฎร ทำให้โฉนดที่ดินใบแรกนั้น เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2444 และพัฒนาจนเป็นประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ในปัจจุบัน
#โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท
จากที่กล่าวมาหลายคนอาจเข้าใจว่า โฉนดที่ดินมีทุกโฉนดมีวิธีการใช้งานเหมือนกันหรือมีสิทธิ์เท่ากัน จริง ๆ แล้วไม่ได้เป็นแบบนั้น แต่ละแบบ แต่ละประเภทก็มีกรรมสิทธิ์ต่างกัน โดยแบ่งกว้าง ๆ ได้ 2 ประเภท
#เอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดิน
เอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดิน หรือเรียกง่าย ๆ ว่า โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินนั้น ๆ โฉนดที่ดินสามารถจำแนกได้คราว ๆ โดยดูที่ รหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ ดังต่อไปนี้
#โฉนดที่ดิน นส.4 หรือ ครุฑสีแดง
โฉนดที่ดินแบบนี้ สามารถเรียกได้ทั้ง น.ส. 4 / น.ส.4 จ และโฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน ที่ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เป็นโฉนดที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ชัดเจนและมีการระบุคำว่า “โฉนดที่ดิน” ไว้ด้านหน้า ทำให้โฉนดที่ดินประเภทนี้เป็นที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุดและมีมูลค่าราคาสูงที่สุดของโฉนดที่ดินทั้งหมด
หากมีซื้อขายที่โฉนดประเภทนี้ จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในแต่ละพื้นที่ ต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ ความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 หรือ โฉนดครุฑแดง ดูจากอักษรท้ายรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ปัจจุบัน มี น.ส.4 ก. เป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด
และสุดท้าย กรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทนี้สามารถทำให้หมดสิทธิ์ในการถือครองได้ ถ้ามีผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินอย่างเปิดเผยเป็นเวลา 10 ปี และผู้นั้นยื่นขอกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองแบบปรปักษ์
#โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. หรือ ครุฑเขียว
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. หรือ โฉนดครุฑเขียว เป็นโฉนดที่รับรองการทำประโยชน์ ในพื้นที่ ที่ที่มีการทำระวางรูปถ่ายทางอากาศ และต้องมีการรังวัด และจัดทำแผนที่แล้วเท่านั้น สามารถซื้อขาย เปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง จนกว่าจะไปยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอออกเป็นโฉนดที่ดิน
ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้ โดยยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดและไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งทำให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิก
#โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ
โฉนดที่ดินแบบนี้ สามารถเรียกได้ทั้ง น.ส.3 , น.ส.3 ข. และ ครุฑดำ เป็นโฉนดที่ดิน ที่ใช้รับรองการทำประโยชน์ มีลักษณะคล้าย น.ส.3 ก. หรือ ครุฑเขียว แต่ โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ จะยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ เป็นแผนที่ที่มีตำแหน่งไม่แน่นอน พูดง่าย ๆ คือ โฉนดประเภทนี้ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ สามารถนำไปขอออกโฉนดได้ที่สำนักงานที่ดิน โดยจะมีเจ้าหน้าที่เข้ามาทำการรังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านว่าพิ้นที่นี้ไม่ใช่ของผู้ที่ขอออกโฉนด ก็สามารถออกโฉนดได้ และหลังจากนั้นก็จะสามารถนำโฉนด ไปซื้อ ขาย หรือจำนองได้
#เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออก
เอกสารประเภทนี้ พูดง่าย ๆ คือเป็นเอกสารที่ออกให้ประชาชนมาใช้ประโยชน์ในที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ โดยมีเงื่อนไขต่างกันไปในแต่ละประเภท ดังนี้
#ส.ป.ก 4-01 หรือ ครุฑน้ำเงิน/ ครุฑแดง
เป็นเอกสารที่แสดงการครอบครองที่ดิน ซึ่งสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ออกให้กับประชาชน เพื่อใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น เอกสารนี้ไม่สามารถ ซื้อ ขาย โอน จำนอง และห้ามใช้ทำประโยชน์ที่ไม่ใช่การเกษตร แต่สามารถสามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ และทายาทต้องใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น
พูดง่าย ๆ คือ เป็นโฉนดที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ แต่ให้สิทธิ์แก่ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรม
ข้อแตกต่างของ ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง และ โฉนดที่ดินครุฑแดงคือ หัวเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง จะเขียนว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง จะเขียนว่า “โฉนดที่ดิน”
#ใบจอง น.ส. 2
ใบจอง น.ส. 2 คือ เอกสารที่ราชการออกให้ประชาชนเข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว โดยมีข้อแม้ว่าจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดิน เกิน 75% และให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง หากทำไม่ได้ภายในเวลาที่กำหนด จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และมอบสิทธิให้แก่ผู้อื่นแทน ที่สำคัญไม่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง แต่สามารถตกทอดให้ทายาทได้
#แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ภ.ท.บ. 5
ภ.ท.บ. 5 นั้นไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ใด ๆ แต่เป็น แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ พูดง่าย ๆ คือ ที่ดินที่มี ภ.ท.บ. 5 คือที่ดินของรัฐที่อนุญาตให้ประชาชนเข้ามาใช้ประโยชน์หรือพักอาศัย โดยเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นเป็นการตอบแทน ไม่สามารถซื้อขาย จดจำนอง หรือโอน สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ คนทั่วไปนิยมซื้อขายกันเอง แต่การซื้อขายกันจะไม่สามารถยืนยันด้วยกฏหมายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง
#ส.ท.ก.
ส.ท.ก. คือ เอกสารที่กรมป่าไม้ออกให้ประชาชนเพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่ถ้าผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี กรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินที่มี ส.ท.ก. ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ เพราะเจ้าของที่แท้จริงคือรัฐ แต่สามารถตกทอดให้ทายาทได้
#วิธีสังเกตโฉนดที่ดิน
เอกสารที่กล่าวไปทั้งหมด ที่เราเรียกรวม ๆ ว่า โฉนดที่ดินนั้น ถึงเนื้อหาหรือลักษณะการใช้งานจะต่างกัน แต่จะมีลักษณะสำคัญที่ต้องมีในโฉนดทุกฉบับก็คือ ขนาดของโฉนดที่ดินคือ 24*36 ซม. เนื้อกระดาษจะเป็นสีเหลืองอ่อนและมีลายเฉพาะ โฉนดจะมีลายเซ็นเจ้าพนักงาน พร้อมตราประทับ
ด้านหลังจะมีประวัติการครอบครองที่ดิน โดยมีลายเซ็นเจ้าพนักงานพร้อมตราประทับ และเมื่อส่องไฟตรงโฉนด จะเห็นลายน้ำตราครุฑล้อมรอบด้วยวงกลมมีคำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เขียนอยู่ วิธีนี้ใช้ตรวจสอบโฉนดฉบับจริงเท่านั้น
สุดท้ายการที่คุณมีความรู้ในเรื่องของลักษณะที่ดินหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์แต่ละประเภท ก็จะช่วยให้คุณสามารถนำไปใช้ในการซื้อขายที่ดินได้ โดยไม่ถูกใครหลอก
