เปิดทำการกี่โมง?

จันทร์ 09:00 - 17:00 อังคาร 09:00 - 17:00 พุธ 09:00 - 17:00 พฤหัสบดี 09:00 - 17:00 ศุกร์ 09:00 - 17:00

CRE School

ให้ความรู้เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

29/05/2026

จ่ายปันผลเกินสำรองกฎหมายได้ไหม?
ไขข้อข้องใจกับ "บอสสายเปย์" 💲💸💰
อาจารย์ครับ! หลังจากที่อาจารย์สอนผมดูงบการเงินคราวที่แล้ว ตอนนี้ผมเข้าใจทะลุปรุโปร่งแล้วครับว่า "กำไรสะสมยังไม่จัดสรร" คือเงินอิสระที่เอามาปันผลได้ ปีนี้บริษัทผมมีกำไรสะสมตั้ง 40 ล้านบาท ผมเลยเรียกประชุมผู้ถือหุ้นเตรียมจะประกาศจ่ายปันผลซะหน่อย
แต่ฝ่ายบัญชีของผมเขาเบรกหัวทิ่มเลยครับอาจารย์ เขาบอกว่า"บอสคะทุนจดทะเบียนเรามีแค่ 20 ล้านบาทตามกฎหมายเรากันเงินสำรองไว้ครบ 10% คือ 2 ล้านบาทเรียบร้อย แล้วถ้าบอสจะจ่ายปันผล 2.3 ล้านบาท มันจะจ่ายเกินยอดเงินสำรองตามกฎหมายนะคะ ทำแบบนี้ได้เหรอคะ?"
อ้าว! เจอคำถามนี้เข้าไป ผมนี่ถึงกับไปไม่เป็นเลยครับอาจารย์ สรุปว่ายอดปันผลที่เราจะแจกผู้ถือหุ้นเนี่ยมันห้ามจ่ายเกินยอดเงินสำรอง 10% แบบนี้จริงเหรอครับ คุณสรรพ์จะเอาอย่างนั้นเหรอครับ? เสียงโทรศัพท์สายด่วนจากบอสหนุ่มไฟแรงที่เพิ่งตาสว่างเรื่องกำไรสะสมมาหมาดๆ แต่ดันมาตกม้าตายเพราะความสับสนของฝ่ายบัญชีตัวเอง
💵💴
เงินสำรองตามกฎหมาย
คือ "ขั้นต่ำ" ไม่ใช่ "เพดาน"
ได้ยินแล้วก็ได้แต่หัวเราะร่วนลงไปในสายอธิบายอย่างสบายใจว่าบอสไปบอกฝ่ายบัญชีให้ไปชงกาแฟมากินแก้ง่วงด่วนๆเลยครับ ฟังผมแล้วเอาไปบอกให้ครบถ้วนและอย่าเติมแต่งเลยนะ การจ่ายเงินปันผล 2.3 ล้านบาทของบอส จ่ายได้สบายมาก! แถมถูกต้องตามกฎหมาย 100% ไม่มีใครมาเพิกถอนสิทธิยกเลิกการจ่ายเงินปันผล เรียกเงินคืนจากผู้ถือหุ้นแน่นอน!"
เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือว่า สิ่งที่จะเล่าให้ฟังไม่ได้โม้ ขอยกเมฆ เอ๊ย..ยกหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาเล่าให้ฟังว่า สิ่งที่กฎหมายบังคับคือ ทุกครั้งที่มีการประกาศจ่ายปันผลบริษัทจะต้องกันเงินกำไรอย่างน้อย 5% ไปเป็น "ทุนสำรองตามกฎหมาย" จนกว่ายอดเงินสำรองนี้จะไปแตะที่ 10% ของทุนจดทะเบียน ประเด็นมันอยู่ตรงนี้แหละ ถ้าทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาท 10% ของมันก็คือ 2 ล้านบาท ซึ่งคุณบอสกันสำรองไว้ครบเป๊ะๆ เรียบร้อยแล้ว แปลว่าตอนนี้ หน้าที่ตามกฎหมายของเราจบลงอย่างสมบูรณ์แบบแล้ว!"
กฎหมายเขาให้เราเก็บเงินสำรองเป็น 'กันชน' ขั้นต่ำไว้ เผื่อบริษัทล้มเหลวหรือมีความจำเป็นต้องใช้เงินจะได้นำมาแก้ไขสถานการณ์ได้ แต่ในความเป็นจริงกำไรสะสมก็ไม่ใช่เงินทั้งหมด มีปัญหาก็หยิบมาใช้ไม่ได้เป็นเสียงในหัวที่ไม่ได้พูดออกไป สิ่งที่บอกต่อคือ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าให้เอายอด 2 ล้านบาทนั้นมาเป็นเพดานกำหนดว่า ห้ามจ่ายปันผลเกินยอดนี้ ตราบใดที่คุณมีกำไรสะสมยังไม่จัดสรรเหลืออยู่ (ซึ่งคุณมีตั้ง 40 ล้าน) จะจ่ายปันผล 2 ล้าน 5 ล้าน หรือ 30 ล้าน ก็เป็นสิทธิอันชอบธรรมของมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นครับ!"
🍄🍀
ข่าวดีซ้อนข่าวดี!
จ่ายรอบนี้ ไม่ต้องหัก 5% !
ฟังแล้วโล่งอก "โอโหเกือบอดถอยรถสปอร์ตแล้วไหมล่ะ! แปลว่าผมประกาศแจก 2.3 ล้านได้เลยใช่ไหมครับอาจารย์"
ใช่ครับ!ผมมีข่าวดีให้อีกเด้งนะ ในเมื่อทุนสำรองของคุณมันเต็มโควตา 10% (คือ 2 ล้านบาท) ไปเรียบร้อยแล้ว การจ่ายปันผล 2.3 ล้านบาทในรอบนี้ เราก็ไม่ต้อง หักกำไร 5% ไปสมทบทุนสำรองอีกแล้วนะจ่ายได้จนหมดเลย จนกว่าวันไหนกิจการใหญ่โตต้องจดทะเบียนเพิ่มทุนบริษัทนู่นแหละ ถึงจะกลับมานั่งหักกันใหม่
พูดจบปุ๊บ คุณลูกศิษย์ก็ร้องเสียงหลงขึ้นมาทันที "เฮ้ยอาจารย์นี่แหละปัญหา! วันที่ประชุมผู้ถือหุ้นอนุมัติปันผลน่ะ ทุนเรา 20 ล้านสำรอง 2 ล้านเป๊ะ แต่ปัญหาคือก่อนที่เราจะโอนเงินปันผล 2.3 ล้านบาทให้ผู้ถือหุ้นบริษัทผมเพิ่งไปจดทะเบียนเพิ่มทุนเป็น 55 ล้านบาทมาหมาดๆ เลย แบบนี้ผมต้องประกาศกันสำรองเพิ่มเป็น 5.5 ล้านบาท (10% ของ 55 ล้าน) ก่อนถึงจะจ่ายปันผลก้อนนี้ได้ไหมครับอาจารย์?
555 ผมเผลอส่งเสียงหัวเราะลั่นสายใจเย็นๆบอส กฎหมายเขาดูที่ 'วันที่เคาะระฆังมติที่ประชุม' ในวันที่ที่ประชุมผู้ถือหุ้น 'มีมติอนุมัติ' ให้จ่ายปันผล สิทธิของผู้ถือหุ้นที่จะได้รับเงินมันเกิดขึ้นแล้ว และบริษัทก็ได้บันทึกตั้งเป็น 'เจ้าหนี้เงินปันผลค้างจ่าย' ไปเรียบร้อยแล้ว ณ วันนั้น โครงสร้างทุนของคุณคือ 20 ล้าน และสำรองครบ 2 ล้าน ทุกอย่างจึงสมบูรณ์และชอบด้วยกฎหมาย 100%
การเพิ่มทุนเป็น 55 ล้านบาทเกิดหลังจากที่มีมติปันผลไปแล้ว (แม้จะยังไม่ได้โอนเงินสดก็ตาม) ไม่ส่งผลย้อนหลังให้มติเดิมเป็นโมฆะ บอสสามารถโอนเงินปันผล 2.3 ล้านบาทให้ผู้ถือหุ้นได้เลย โดยไม่ต้องกลับไปกันสำรองเพิ่มสำหรับดีลนี้แม้แต่บาทเดียว แต่อย่าลืมนะ 'รอบหน้าถ้าจะประกาศปันผลอีกฐานทุนบอสคือ 55 ล้านแล้ว เราจะต้องกลับมาหักกำไร 5% ไปสมทบทุนสำรองใหม่เรื่อยๆ จนกว่าจะแตะ 5.5 ล้านบาทนะ
✅
ก่อนโอนเงิน
อย่าลืม 2 ด่านสุดท้าย
ก่อนวางสาย ขอทิ้งท้ายด้วยความห่วงใยสไตล์อาจารย์ว่า "มติปันผลน่ะผ่านฉลุย แต่ก่อนกดโอนเงิน 2.3 ล้านบาท อย่าลืมเช็ก 2 เรื่องนี้นะ
✅
1. เช็กกระแสเงินสด เพราะกำไรสะสม 40 ล้านคือ ตัวเลขทางบัญชีเราต้องไปดูหน้าสมุดบัญชีธนาคารด้วยนะว่ามีเงินสด 2.3 ล้านบาทให้นอนกอดจริงๆ ไม่ใช่เงินไปจมกับสต็อกหมดแล้ว ถ้าเงินสดไม่พอแล้วไปกู้แบงก์มาจ่ายปันผล ดอกเบี้ยที่เกิดจากการกู้นั้นเอามาหักภาษีไม่ได้นา
✅
2. หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% วันที่โอนเงินปันผล 2.3 ล้านให้ผู้ถือหุ้น บริษัทมีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% (คือ 230,000 บาท) นำส่งสรรพากรด้วยนะจ้ะ โอนให้ผู้ถือหุ้นแค่ 2,070,000 บาทพอ อย่าเปย์เพลินจนลืมหักล่ะ
การเข้าใจกฎหมายธุรกิจและภาษีอย่างถ่องแท้ จะช่วยปลดล็อกข้อจำกัดและเพิ่มโอกาสให้คุณบริหารความมั่งคั่งได้อย่างอิสระ ถ้าฝ่ายบัญชียังเถียงอีกให้เอาบทความนี้ไปเปิดให้เขาอ่านเลยนะ! ฟังจบแล้วแม้ปราบจะรับเงินปันผลไม่ได้เพราะไม่ใช่ผู้ถือหุ้นแต่ถ้าจ่ายเป็นค่าที่ปรึกษาจะนำไปหักเป็นรายจ่ายลดภาษีได้ด้วยนา 💲💸💰
#เงินปันผล #กำไรสะสมยังไม่จัดสรร #ทุนสำรองตามกฎหมาย #ภาษีหักณที่จ่าย #ภาษีนิติบุคคล #วางแผนภาษี #อ่านงบการเงิน ้ถูก

29/05/2026

💡 ความทุกข์อยู่กับคนทำธุรกิจได้ไม่นาน สุดท้ายถ้าอดทน.
🔎 รีสอร์ตขนาดกระทัดรัด ที่อำเภอสวรรคโลก สุโขทัย ค่ำวันนี้เต็มทั้งสองฝั่ง
👉 จางคลายจากโควิดรอบนี้ การเดินทางท่องเที่ยวคึกคัก เจ้าของโรงแรม รีสอร์ต มีรอยยิ้มบนใบหน้า
🔎 ความทุกข์อยู่กับคนทำธุรกิจได้ไม่นาน สุดท้ายถ้าอดทน วันคืนที่เลวร้ายจะผ่านไปได้ ชั่ว 7 ที ดี 7 หนเป็นเรื่องจริง คนทำธุรกิจต้องไม่ท้อ ต้องไม่คิดว่า วันนี้สิ้นสุด วันนี้เป็นวันสุดท้าย
👉 ยามไม่มีเงิน เพราะรายได้หดหาย หนี้สินต้องจ่าย คนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ เจรจาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ได้ ขอจ่ายดอกเบี้ยอย่างเดียว และดอกเบี้ยที่จ่ายขอลดลงเหลือ 2-3% ต่อปี เพราะรายได้ไม่เหลือจริงๆ
🔎 การปรับตัวสู้ภัยที่ไม่คาดคิด คนทำธุรกิจบางคน ผันตัวมาเป็นแม่บ้าน เป็นพ่อครัว ลดค่าใช้จ่าย ต่อมารู้ว่าฝีมือทำอาหารไม่ธรรมดา เกิดไอเดียปรับแต่งรีสอร์ตมาเป็นร้านอาหารบางส่วน ประสบความสำเร็จด้วยดี นึกขอบคุณเรื่องร้ายในใจ ว่าร้ายพาโชคดีมา ต่อแต่นี้จะไม่กลัวเรื่องร้าย จะมองหาความโชคดีในโชคร้าย
👉 การมองโลกในแง่บวก สำคัญมากสำหรับคนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องสนุกทุกขั้นตอนแห่งการทำโครงการ เพราะมีเรื่องที่ไม่คาดคิด ที่มาเคาะประตูชวนเล่นสนุก ในวันที่อยากนอนตื่นสาย ต้องกระโดดออกมา แล้วบอกว่า พร้อม เอ็งรู้จักข้าน้อยเกินไป เล่นกับใครไม่เล่น…
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

27/05/2026

โครงการหยุดแต่ดอกเบี้ยวิ่งทุกวัน
บันทึกเป็นรายจ่ายหรือต้นทุน 🏡🌵
.
อาจารย์ครับโครงการบ้านจัดสรรผมหยุดก่อสร้างมาปีกว่าแล้วเพราะเศรษฐกิจแย่ขายไม่ออกเลย ผู้สอบบัญชีบอกว่ากฎหมายบัญชีบังคับให้ผมต้องเอาดอกเบี้ยแบงก์ที่จ่ายทุกเดือนในตอนนี้มาลงเป็น 'ค่าใช้จ่าย' ของปีนี้ทั้งหมด ห้ามเอาไปบวกเป็นต้นทุนบ้านแล้ว
🟩
ไอ้ผมก็ไม่ติดอะไร แต่ผมกลัวคุณสรรพ์ครับอาจารย์ ถ้าผมเอาดอกเบี้ยมาหักเป็นค่าใช้จ่ายตูมเดียว คุณสรรพ์มาเห็นมีเคืองและต้องมาบวกกลับเหมือนคดีเก่าที่เคยโดนมาแน่ เพราะเขาเคยตอบชาวโลก เอ๊ย..มีข้อหารือว่าดอกเบี้ยต้องรวมเป็นต้นทุนจนกว่าจะสร้างเสร็จ แต่ตึกผมก็ยังสร้างไม่เสร็จ ผมจะเดินหน้าทางบัญชีหรือจะยอมถอยให้ภาษีดีครับ
🧩
ใจเย็นๆ ก่อนบอส นี่คือจุดวัดใจของนักพัฒนาอสังหาฯ เลยครับ การที่เราต้องแบกดอกเบี้ยในช่วงที่โครงการหยุดนิ่งมันก็เจ็บปวดพอแล้ว อย่าปล่อยให้ความกลัวว่าคุณสรรพ์จะมาบีบให้คุณต้องทำบัญชีผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริงเลยครับ เรามาติดอาวุธทางกฎหมายให้บอสเอาไปใช้จัดการกับเรื่องนี้โดยกางเกราะป้องกันด้วย "รายงานการประชุม" ที่จะทำให้ดอกเบี้ยช่วงหยุดสร้างของคุณกลายเป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีที่ถูกต้อง 100% ครับ
🟤
มุมมองทางบัญชีของผู้สอบบัญชี "ถูกต้อง 100%" ซึ่งต้องขอชื่นชมปรบมือให้ผู้สอบบัญชีของผม เอ๊ย..ของบอสก่อนครับ เพราะท่านทำถูกต้องตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 23 (TAS 23) เรื่อง ต้นทุนการกู้ยืมเป๊ะเลย มาตรฐานบัญชีกำหนดไว้ชัดเจนว่าในช่วงเวลาปกติที่เรากำลังตอกเสาเข็ม เทปูน ดอกเบี้ยเงินกู้จะต้องถูกนำไปรวมเป็น "ต้นทุนของโครงการ" (Capitalization) แต่ที่เป็นจุดเปลี่ยนคือมาตรฐานบัญชีฉบับเดียวกันระบุเงื่อนไขการ "การระงับการรวมต้นทุนการกู้ยืม" ไว้ว่ากิจการต้องระงับการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ในระหว่างที่การดำเนินการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักลงเป็นเวลานาน
🟩
แปลภาษาของชาวโลกก็คือเมื่อบอสสั่งหยุดคนงานไม่มีการก่อสร้าง ดอกเบี้ยที่จ่ายให้แบงก์ในช่วงเวลานั้นมันไม่ได้ไปสร้างมูลค่าเพิ่มให้ตัวบ้าน มันจึงต้องกลายเป็น "ค่าใช้จ่ายทางการเงิน" ในงบกำไรขาดทุนของปีนั้นทันที บัญชีบังคับให้ทำแบบเลือกไม่ได้!
🟫.
มุมมองทางภาษีของคุณสรรพ์ที่สร้างความกังวลให้กับบอส ที่กลัวว่าสรรพากรจะบอกให้ "บวกกลับ" เพราะจำฝังใจว่าดอกเบี้ยอสังหาฯ ต้องเป็นต้นทุนจนกว่าจะพร้อมขาย (อ้างอิงประกาศ ป.61/2539 หรือ ป.148 ที่บอสกังวล)
🟢
กฎเหล็กของภาษีคือ มาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากรระบุว่า การคำนวณกำไรสุทธิให้ใช้ "เกณฑ์สิทธิ" (Accrual Basis) และให้เป็นไปตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป เว้นแต่จะมีกฎหมายมาตรา 65 บิส หรือ 65 ตรี สั่งห้ามไว้เป็นอย่างอื่น คราวนี้มาดูต่อว่าในมาตรา 65 ตรีมีข้อไหนห้ามนำดอกเบี้ยช่วงหยุดโครงการมาเป็นรายจ่ายไหม ตอบแบบชัดเจนว่าไม่มีครับ!" เพราะดอกเบี้ยที่จ่ายในช่วงหยุดการก่อสร้างมันไม่ใช่รายจ่ายส่วนตัวและไม่ใช่รายจ่ายที่ไม่มีใบเสร็จ มันคือต้นทุนทางการเงินที่เกิดขึ้นจริงในการประคองธุรกิจ
🟢
หากจะอ้างถึงข้อหารือ กค0811/00218 เรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ยืมระหว่างที่หยุดการสร้างอาคารสำนักงานให้รวมเป็นต้นทุนต่อไปจนกว่าอาคารจะสร้างเสร็จ เราต้องแยกให้ออกครับ เพราะอาคารสำนักงานคือสินทรัพย์ถาวร (ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - TAS 16) แต่โครงการบ้านจัดสรรของบอสคือสินค้าคงเหลือ (Inventory - TAS 2) บริบทการตีความมันต่างกัน การดึงดันเอาดอกเบี้ยไปยัดใส่ต้นทุนบ้านทั้งที่หยุดสร้างมาเป็นปี จะทำให้ต้นทุนสินค้าสูงเกินกว่ามูลค่าที่จะขายได้จริง (NRV) ซึ่งขัดกับหลักภาษีและการบัญชีอย่างร้ายแรง
🧩🎪
ทางออกและวิธีชี้แจง
เปลี่ยนจุดอ่อนเป็นจุดแข็ง
🟫🧩
ถ้าวันหนึ่งวันใดคุณสรรพ์แวะมาเยี่ยมและตรวจพบ แนะนำให้บอสตั้งรับด้วย 3 ขั้นตอนนี้
🟫
1. อ้างอิงความเชื่อมโยงโดยยืนยันว่าบริษัทปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชี TAS 23 อย่างเคร่งครัด และประมวลรัษฎากรมาตรา 65 ก็ยอมรับหลักการบัญชีนี้ เนื่องจากไม่มีบทบัญญัติใดในประมวลรัษฎากรที่บังคับให้ต้องรวมดอกเบี้ยเป็นต้นทุนในช่วงที่ "หยุดพักการพัฒนาอย่างสิ้นเชิง"
🟫
2. ใช้ข้อหารือที่เข้าข้างเรา อ้างอิงข้อหารือกรมสรรพากรที่ กค 0702/10044 ที่ผ่านมาเนิ่นนานแล้ว ซึ่งยอมรับหลักการระงับการรวมต้นทุนการกู้ยืม เมื่อการก่อสร้างหยุดชะงักนำมาเป็นรายจ่ายได้เพื่อเป็นบรรทัดฐาน
🟫
3. หัวใจสำคัญที่สุด "ต้องมีหลักฐานการหยุดสร้าง" คุณสรรพ์ไม่ใช่คนดื้อ แต่ท่านจะยอมรับก็ต่อเมื่อบอสพิสูจน์ได้ว่า "หยุดสร้างจริงๆ" ไม่ใช่หยุดหลอกๆ เพื่อแต่งงบ ดังนั้นบอสต้องมี "รายงานการประชุมคณะกรรมการ" เพื่ออนุมัติการหยุดโครงการอย่างเป็นทางการครับ
🎪
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อถึงคราวต้องพักก็ต้องกล้าที่จะพักให้ถูกระเบียบ การมีเอกสารภายในเช่น รายงานการประชุม, หนังสือแจ้งหยุดงานผู้รับเหมา, ภาพถ่ายโครงการที่หยุดนิ่ง คือ "พยานปากเอก" ที่จะช่วยยืนยันเจตนาทางธุรกิจของเรา หากคุณสรรพ์ท่านดึงดันจะบวกกลับด้วยข้อหารือที่ไม่ตรงบริบท ให้บอสยืดอกชี้แจงตามหลักเกณฑ์นี้ได้เลย ต้นทุนที่ไม่สร้างมูลค่าเพิ่มย่อมไม่ใช่ต้นทุนสินค้าแต่คือรายจ่ายในการประคองธุรกิจ แต่ถ้าไม่อยากเสี่ยงไม่อยากเสียวไปวัดดวงกับอนาคตที่ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจจะบวกกลับรายจ่ายไปก่อนก็ไม่ว่ากัน วันหน้าวันหลังกลับมาพัฒนาต่อ ก็ให้นำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมค่าก่อสร้างอาคารที่บวกกลับรายจ่ายต้องห้ามทางภาษีไว้ มาหักเป็นต้นทุนของบ้านในการคำนวณภาษี
#อสังหาริมทรัพย์ #ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม #มาตรฐานการบัญชี #รายจ่ายนิติบุคคล #หยุดก่อสร้าง #สรรพากร #ที่ปรึกษาบัญชี #มือปราบภาษี ี้ยบ้านที่สร้างไม่เสร็จ

27/05/2026

💖 NPV IRR และ BCR ต้องหาออกมาให้ได้ ก่อนจะตัดสินใจลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
🔎 ดัชนีชี้วัดความคุ้มค่าในการลงทุนสามค่า ได้แก่ NPV IRR และ BCR ต้องหาออกมาให้ได้ ก่อนจะตัดสินใจลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
🔎 ดัชนีสามค่านี้ หาได้จากข้อมูลตัวเลขใน CF หรือประมาณการกระแสเงินสดโครงการ ดังนั้นก่อนตัดสินใจลงทุนโครงการ ต้องจัดทำ CF ตลอดอายุของโครงการอสังหาริมทรัพย์
💡 การจัดทำ CF โครงการอสังหาริมทรัพย์ มีความยุ่งยากมาก กับโครงการหมู่บ้านจัดสรร และโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับลูกค้า ไม่สามารถจะทำ CF แบบง่ายๆ ได้ ต้องจัดทำข้อมูล 3 ข้อมูลขึ้นก่อนเป็นตาราง ได้แก่
👉 1. ตารางบริหารการขาย ที่แสดงตัวเลขเงินรับเข้าจากเงินดาวน์ และเงินโอนของบ้านแต่ละแปลง
👉 2. ตารางบริหารการก่อสร้าง ที่จะต้องเอาความคืบหน้างานการขายในข้อ 1 มาวางแผน คู่ไปกับการก่อสร้าง ว่าจะให้เกิดความคืบหน้างานก่อสร้างอย่างไร จึงจะมีประสิทธิภาพ และประหยัดต้นทุนสูงสุด
👉 3. ตารางบริหารภาษีธุรกิจเฉพาะ เงินโอน และการคืนหนี้เงินกู้ ซึ่งจะต้องเอาข้อมูลข้อ 1 มาพิจารณา
👉 เมื่อจัดการข้อมูล 3 ข้อ (3 ตาราง) เสร็จเรียบร้อย จึงจะสร้างตาราง CF ขึ้นมาได้
👉 ตาราง CF จะบอก 1 เงินทุน เงินกู้ 2 บอกเงินเหลือทุกเดือน 3 บอกเงินสดปลายงวดสุดท้ายว่าเหลือเงินเท่าไร 4 บอกว่าโครงการเหลือเงินเพิ่มเท่าไร หลังการใส่เงินทุนของเจ้าของ
👉 และ 5 บอก NPV IRR และ BCR ว่าค่าออกมาเท่าไร? แล้วให้เจ้าของโครงการ ทำความรู้สึกกับตัวเลข แล้วทำการตัดสินใจลงทุน ไม่จำเป็นว่า NPV มากกว่า ศูนย์ ทุกคนต้องตัดสินใจลงทุนเหมือนกัน
💡 NPV ที่ให้ค่าตัวเลขน้อย แม้ทฤษฎีจะบอกว่าลงทุนได้ แต่บางคนก็ส่ายหน้า ไม่เอา สาเหตุเพราะเขาเห็น NPV แล้วเห็นราคาหุ้น ที่มี capital gain น้อยนั่นเอง
💡 เรื่องราวของการตัดสินใจลงทุน มีความลับมาก ต้องใช้ใจรู้จัก และทำความเข้าใจ จึงจะสัมผัสได้ถึงจิตวิญญาณอสังหาริมทรัพย์
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

25/05/2026

เข้าใจผิดชีวิตเปลี่ยน!
กำไรสะสมยังไม่จัดสรร
คือเงินที่กฎหมายห้ามแตะจริงหรือ? 💲💴💵
อาจารย์ครับปีนี้บริษัทผมกำไรดีมากเลย แต่พอผมดูในงบฐานะการเงินตรงบรรทัดที่เขียนว่า "กำไรสะสมยังไม่จัดสรร" มันมีตัวเลขตั้ง 5 ล้านบาท คำว่า ยังไม่จัดสรรเนี่ยมันหมายถึง เงินที่กฎหมายบังคับให้กันไว้เป็นทุนสำรองห้ามเอามาปันผลใช่ไหมครับ? แหม เสียดายจัง ผมกะจะเอามาถอยรถสปอร์ตสักคัน!
เสียงจากคุณเอกบอสใจใหญ่ แต่เงินบางเฉียบยิ่งกว่ากระดาษ ทำให้ผมต้องเบรกแทบหัวทิ่ม เอ่ยปากบอกว่าเดี๋ยวก่อนคุณเอกไปเอาความเข้าใจผิดระดับจักรวาลนี้มาจากไหนเนี่ย ถ้าเข้าใจแบบนี้แปลว่าเรากำลังจะปล่อยให้เงินปันผล 5 ล้านบาทนอนเป็นหม้ายอยู่ในกระดาษโดยไม่เกิดประโยชน์อะไรเลยนะ
🧸
ผ่าตัดกระปุกออมสิน
ที่ชื่อ "กำไรสะสม"
เข้าใจเลยครับว่าภาษาบัญชีบางคำ ก็เหมือนภาษาต่างดาวสำหรับคนทำธุรกิจคำว่า "จัดสรรแล้ว" กับ "ยังไม่จัดสรร" แค่สลับคำกันนิดเดียวความหมายและสิทธิในการใช้เงินก้อนนั้นก็เปลี่ยนจากหน้ามือเป็นหลังมือเลยทีเดียว เพื่อให้หายข้ออักเสบ เอ๊ย..หมดข้อข้องใจผมหยิบกระดาษขึ้นมาวาดรูปกระปุกออมสินให้คุณเอกดู พร้อมอธิบายว่า "กำไรสะสม (Retained Earnings) ก็เหมือนกระปุกออมสินใบใหญ่ของบริษัทซึ่งเราจะนำกำไรสุทธิที่หามาได้ทุกปี หลังจากส่งส่วย เอ๊ย..นำกำไรที่หาได้มาหักภาษีเรียบร้อยให้นำส่วนที่เหลือมาหยอดรวมกันอยู่ในกระปุกใบนี้ แต่ในกระปุกใบนี้กฎหมายบัญชีเขาบังคับ ให้เราตีเส้นแบ่งออกเป็น 2 ช่องชัดเจน ซึ่งคุณเอกกำลังจำสลับช่องกันอย่างแรง!
❌
ช่องที่ 1 กำไรสะสมที่ "จัดสรรแล้ว" (นี่แหละที่ห้ามแตะ!) คำว่า 'จัดสรรแล้ว' (Appropriated) หมายถึงการเอาเงินกำไรไป 'กันไว้' เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะเจาะจง ซึ่งตัวที่ฮิตที่สุดก็คือทุนสำรองตามกฎหมาย (Legal Reserve)นั่นเอง เรื่องนี้พี่แพ่ง"กฎหมายแพ่งและพาณิชย์บังคับไว้เลยว่า ทุกครั้งที่บริษัทจะจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหุ้นบริษัทจะต้องหักกำไรอย่างน้อย 5% ของกำไรสุทธิไปเก็บกักตุนไว้ในช่อง 'จัดสรรแล้ว' นี้จนกว่ายอดเงินสำรองก้อนนี้จะถึง 10% ของทุนจดทะเบียนบริษัท เงินในช่องนี้แหละที่กฎหมาย 'ห้ามแตะต้อง' เอามาจ่ายปันผลไม่ได้เด็ดขาด! เขาให้เก็บไว้เป็นกันชน เผื่อวันไหนบริษัทเจ๊งหรือขาดทุนหนักๆ จะได้มีเงินก้อนนี้ไว้พยุงบริษัท"
✅
ช่องที่ 2 กำไรสะสม "ยังไม่จัดสรร" (สวรรค์ของนักลงทุน!) พอมาถึงตรงนี้คุณเอกเริ่มตาโต "อ้าวถ้าช่องแรกคือเงินที่ห้ามแตะ แล้วช่องที่เขียนว่า 'ยังไม่จัดสรร' ในงบผมล่ะครับอาจารย์ แตะต้องได้หมดเลย?"
เฮ้อ..มือไวใจร้อน ปากไวใจเร็ว แต่เรื่องจ่ายค่าที่ปรึกษานี่ควักช้าตลอด บ่นไปก็ไม่ได้อะไรได้แต่ยิ้มกว้างแล้วพูดเบาๆ ว่า "ก็ตรงกันข้ามไงครับ! คำว่า 'ยังไม่จัดสรร' (Unappropriated) แปลว่าเงินก้อนนี้ ยัง อิสระปลอดโปร่งโล่งสบาย ไม่ได้ถูกกฎหมายล็อกไว้ และไม่ได้ถูกกันไว้เพื่อลงทุนอะไรเลย
ไอ้ตัวเลข 5 ล้านที่อยู่ในช่อง 'กำไรสะสมยังไม่จัดสรร' ของเรานี่แหละคือกระสุนดินดำที่คุณเอกและผู้ถือหุ้นมีสิทธิลงมติสั่งจ่ายเงินปันผล เอาเข้ากระเป๋าตัวเองไปซื้อรถสปอร์ตได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย 100% เลยครับ!
💴💵💰
กำไรสะสม
ระวังกำไรทิพย์
คุณเอกดีใจจนเนื้อเต้น เตรียมจะกดโอนเงิน 5 ล้าน เข้าบัญชีตัวเองทันที แต่ผมรีบยกมือเบรกหัวทิ่มช้าก่อนบอส! อย่าเพิ่งรีบกดโอนการที่ในงบฐานะการเงินมีคำว่ากำไรสะสมยังไม่จัดสรร 5 ล้านบาท มันเป็นแค่ตัวเลขทางบัญชีก่อนจะประกาศจ่ายปันผล เราต้องหันไปถามฝ่ายการเงินก่อนว่าในบัญชีเงินฝากธนาคารจริงๆ ของบริษัทน่ะมีเงินสดนอนอยู่ 5 ล้านจริงๆ หรือเปล่า
💲
หลายบริษัทมีกำไรสะสมเป็นสิบล้าน แต่เงินสดในแบงก์เหลือแค่หลักหมื่น เพราะเอาเงินไปจมกับสต็อกสินค้าบ้าง จมกับลูกหนี้การค้าบ้าง หรือหนักสุดคือเป็นกำไรทิพย์ที่เกิดจากการไม่มีบิลค่าใช้จ่าย จนกรรมการกลายเป็นคนมีหนี้สินล้นพ้นตัว เพราะน้องชีไม่รู้จะบันทึกเงินที่หายไปอย่างไร ก็เลยบันทึกเป็นลูกหนี้กรรมการ
ถ้าเงินสดไม่มี แต่ฝืนประกาศจ่ายปันผลบริษัท คุณจะขาดสภาพคล่องทันที แถมตอนจ่ายปันผลยังต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% นำส่งสรรพากรด้วยนะ งานนี้มีแต่พังกับพัง
💸💱
งบการเงินคือเข็มทิศ
อ่านผิดชีวิตเปลี่ยน
เรื่องของคุณเอกสอนให้รู้ว่า การทำธุรกิจไม่ใช่แค่เก่งหาเงินแต่ต้อง "เก่งอ่านงบ" ด้วย จำสูตรท่องจำง่ายๆ จาก อ.ปราบ ไว้นะครับ จัดสรรแล้ว = ถูกล็อกไว้ (สำรองตามกฎหมาย) ยังไม่จัดสรร = ฟรีสไตล์ (เอามาปันผลได้) แต่การจะนำเงินออกจากบริษัทได้อย่างสวยงามและประหยัดภาษีที่สุด ไม่ใช่เรื่องที่ควรตัดสินใจด้วยความรู้สึก การมีผู้เชี่ยวชาญมาช่วยวิเคราะห์สุขภาพการเงินจะช่วยให้คุณตักตวงผลกำไรได้อย่างปลอดภัยไร้กังวล โลกของตัวเลขบัญชีและภาษีมีรายละเอียดซ่อนอยู่เสมอ ลองหา "ที่ปรึกษาบัญชีและภาษีมืออาชีพ" มาช่วยแปลภาษาต่างดาวในงบการเงินให้กลายเป็นแผนกลยุทธ์ทางธุรกิจเถอะครับ ให้มืออาชีพช่วยดูแลหลังบ้าน แล้วคุณเอาสมองไปโฟกัสกับการปั้นกำไรสะสมให้บวมเป่ง เพื่อเติบโตอย่างยั่งยืนดีกว่าครับ!
#กำไรสะสมยังไม่จัดสรร #ทุนสำรองตามกฎหมาย #เงินปันผล #งบการเงิน #อ่านงบการเงิน #ภาษีเงินได้นิติบุคคล #วางแผนภาษี #ที่ปรึกษาบัญชี ัดสรร

25/05/2026

💖รวยเร็ว? กับโครงการอสังหาริมทรัพย์
🏦ยุทธศาสตร์สร้างความร่ำรวยให้กับโครงการโรงแรม เคยเห็นโรงแรมแบรนด์หนึ่ง? ไปจังหวัดไหนก็เจอ เกิดขึ้นพร้อมๆ กันทุกจังหวัด มีการเตรียมการหาที่ดินสร้างโรงแรมในเวลาพร้อมๆกัน เพื่อให้โรงแรมเปิดให้บริการในเวลาไล่เลี่ยกัน
🏦บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ก็มีที่หันมาจับธุรกิจโรงแรมแบบนี้ มันน่าสนใจอย่างไร? ทั้งที่ IRR ของโครงการโรงแรมก็สู้โครงการหมู่บ้านจัดสรร โครงการคอนโดมิเนียม ไม่ได้
🏦คนติดตามเพจ ถ้าอ่านมาตลอด ก็จะเห็นโพสต์ที่เคยเขียนถึงโครงการโรงแรมว่า
👉1. โครงการโรงแรมลงทุน 100 ล้าน
👉2. ใช้ทุน 30 ล้าน ใช้เงินกู้ 70 ล้าน
👉3. ระยะเวลากู้เงินธนาคารสูงสุดไม่เกิน 8 ปี
👉4. เงื่อนไขสินเชื่อ เป็นสินเชื่อโครงการ สองปีแรกระหว่างก่อสร้างอาคารโรงแรม จ่ายดอกเบี้ยอย่างเดียว เมื่อโรงแรมเสร็จ ผ่อนค่างวด X บาท ปีที่สาม และปีที่ 4 ถึง 8 ผ่อนค่างวด Y บาท (Yมากกว่า X) จนสิ้นปีที่ 8 หนี้เงินกู้ 70 ล้านเหลือศูนย์
🏦เกิดคำถามว่า เจ้าของโครงการจะได้ 70 ล้านมาฟรีใช่? ลองตรองคำถามนี้ดีๆ โดยนึกไปถึงการขายโรงแรมออกไปในวันที่หนี้เงินกู้ธนาคารเหลือศูนย์ และขายไปที่ 100 ล้าน เท่ากับที่ลงทุนสร้างโรงแรมไปเมื่อ 8 ปีก่อน ซึ่งตอนนั้นใช้เงินทุนจดทะเบียนของบริษัทแค่ 30 ล้านบาท เท่านั้น
🏦การเห็นภาพนี้ชัดเจนในใจ จึงวางแผนสร้างโรงแรม 10 แห่ง ใช้ทุน 300 ล้าน สู้ทำธุรกิจ 8 ปี จะได้เงินมาฟรี 700 ล้าน (ถ้าทุกที่ประสบความสำเร็จ จ่ายหนี้ได้ครบ)
🏦โรงแรม จึงเป็นอะไรที่คนล่าฝันอยากทำมาก เพราะใช้เงินกู้มาทำให้ตัวเองรวย เหมือนอยากได้ลูกเสือก็ต้องเข้าถ้ำเสือ ไม่กลัวเสือกัดตาย เทียบกับอยากได้เงินมาฟรีจากการกู้เงินทำโรงแรม ที่ถ้าพลาดถ้าเสียที ไม่ตาย แค่ล้มละลายใช้หนี้ ครบสามปี ออกมาล่าฝันต่อ
🏦โลกของคนรักอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนล้วนก้าวข้ามความกลัว เป็นพวก risk lover กันทุกคน เพราะเห็นว่า ไม่มีอะไรรวยเร็วเท่ากับทำโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกแล้ว
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

22/05/2026

จัดโปรสายเปย์
แจกแหลกระวังแหกโค้ง! 💸🫟💵💴
ณ ร้านกาแฟใต้ตึกสำนักงานแห่งหนึ่ง บรรยากาศกำลังชิลๆ จู่ๆ "เฮียซ้ง" เจ้าของแบรนด์สกินแคร์ชื่อดังและเป็นลูกศิษย์ตัวแสบ ก็วิ่งหน้าตั้งเข้ามาหาพร้อมกับแผ่นพับแคมเปญใหม่ล่าสุด "อาจารย์ปราบ! ดูโปรใหม่ผมสิ ซื้อครีม 1 กระปุก 5,000 บาทแถมทองคำ 1 สลึง! งานนี้ผมเปย์แหลก ดึงยอดขายสิ้นปีทะลุเป้าแน่นอน FC ทั้งหลายต้องภูมิใจในตัวผมแน่นอน ผมรับรองด้วยเกียรติของลูกเสือว่า ครีมไม่ตกฉลากแน่
ผมได้แต่จิบกาแฟแล้วยิ้มมุมปาก ยอดพุ่งน่ะดีเฮีย แต่ระวังภาษีจะพุ่งปรี๊ดตามนะ ภาษีจากของแถม น่ะแพงกว่าของที่ขายอีก แบบนี้คุณสรรพ์เขาไม่ขำด้วยนะบอกเลย ลูกค้าอาจจะมีความสุขแต่น้องชีแกไม่ได้ภูมิใจไปหรอก แกกำลังจะร้องไห้ต่างหาก ใจเย็นนั่งจิบกาแฟร้อนด้วยกันสักแก้ว เพราะน่าจะใช้เวลานานอยู่เรื่องแบบนี้เป็นกันทั่วฟ้าเมืองไทย หลายธุรกิจมักคิดว่าการจัดโปรโมชั่น "ลด แลก แจก แถม" คือเคล็ดลับดึงดูดใจลูกค้า แต่ในมุมของคุณสรรพ์กิจกรรมเหล่านี้มี "เส้นยาแดง" ที่แบ่งระหว่างการส่งเสริมการขายตามปกติกับการให้โดยเสน่หา วันนี้ได้ฤกษ์งามยามดีได้กาแฟร้อนฟรี สักสองสามแก้วสบายใจแล้วสรุปให้ฟังกันแบบเคลียร์ๆ
🎀🔖
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)
จากของแถม... ใครจ่าย?
เฮียซ้งไม่รอให้กาแฟได้ตกถึงท้อง ชิงถามต่อว่าแล้วเวลาผมแถมของไปเนี่ย ผมต้องควักเนื้อจ่าย VAT 7% สำหรับของแถมด้วยไหมอาจารย์? ยิงเข้าเป้าตรงประเด็นแบบไม่ยอมให้เสียเวลาหรือกลัวว่าจะต้องจ่ายค่ากาแฟและขนมของพี่Buckหลายแก้ว ผมได้แต่ยิ้มอีกครั้งวางแก้วกาแฟลงพร้อมกับอธิบายให้หายข้องใจว่า ตามหลักแล้วการให้ของแถมพร้อมสินค้าหลัก "ไม่ถือเป็นการขายสินค้าใหม่" ดังนั้นเฮียไม่ต้องไปคิด VAT เพิ่มจากของแถมเลยส่วนลดหรือของรางวัลที่ให้ก็ไม่ถือเป็นรายได้ที่ต้องนำมาคิด VAT เช่นกัน
กฎกติกามารยาทมีอยู่ในทุกวงการ คุณสรรพ์ก็กฎเหล็กเหมือนกัน ซึ่งระบุไว้ทั้งในคัมภีร์เล่มใหญ่หนาหนักที่เรียกกันว่าประมวลรัษฏากร! มูลค่าของแถม "ต้องไม่เกิน" มูลค่าสินค้าหลักที่ขายถ้าขายของ 5,000 บาท แต่แถมทองหลักหลายหมื่น แบบนี้คุณสรรพ์มองว่าไม่ใช่การแถมตามปกติแต่เป็นการ "แจกฟรี" ซึ่งเฮียจะต้องเสีย VAT จากทองคำนั้นด้วย แอบเห็นเฮียซ้งปาดเหงื่อท่ามกลางแอร์เย็นเฉียบ ทำให้เดาได้ว่าน่าจะทำเรื่องบกพร่องโดยสุจริตไปแล้ว ..ไม่มากก็น้อย
🧧
สายเปย์ตัวแทน
อย่าลืมหัก ณ ที่จ่าย 3% 🎁🧸
เฮียซ้ง: เคลียร์ครับเคลียร์ แถมได้ถ้ามูลค่าของแถมน้อยกว่าสินค้าที่ขาย แบบนี้ถ้าผมฉีกแคมเปญนี้เปลี่ยนแคมเปญใหม่ จัดโปรส่งเสริมการขายให้ตัวแทน โดยแจกแพ็กเกจทัวร์ให้ 'ตัวแทนจำหน่าย' ที่ทำยอดทะลุเป้าแทน ส่วนตัวแทนจะไปจัดแคมเปญแจกทองหรือทำอะไร เพื่อกระตุ้นลูกค้าก็เป็นเรื่องของตัวแทนผมไม่เกี่ยวไม่ข้องแบบนี้ได้ไหม มีอะไรน่าห่วงไหมอาจารย์?"
รอดจากการโดนปรับแน่ ถ้าเฮียทำถูกกติกา มาว่ากันเรื่องแรกก่อนเลย การแจกรางวัลหรือให้ส่วนลดพิเศษแก่ตัวแทนจำหน่ายที่เป็นนิติบุคคลบุคหรือบุคลธรรมดา เฮียในฐานะผู้จ่ายเงินมีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% เพราะถือเป็นรางวัลหรือประโยชน์ใด ๆ เนื่องจากการส่งเสริมการขายไม่ใช่เปย์ให้เขาเต็มๆ แล้วลืมหักแบบนั้น บริษัทเฮียต้องมารับผิดชอบภาษีแทนเขานะ!"
ส่วนเรื่องที่สองภาษีมูลค่าเพิ่มการที่เรามอบแพคเกจทัวร์ให้ตัวแทนจำหน่ายที่ทำยอดขายได้ทะลุเป้า ถือเป็นการจำหน่าย จ่าย โอนโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเข้าข่ายนิยามการ "ขาย" ตามกฎหมายภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เฮียในฐานะคนจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและคนแจกต้องคำนวณภาษีขาย 7% จากมูลค่าของแพ็กเกจทัวร์นั้น คำถามว่าแล้วใครต้องจ่ายภาษี ตอบได้เลยว่าตัวแทนที่ได้รับแพ็คเกจทัวร์นี่ละที่ต้องจ่าย แต่อยู่ที่ว่าเฮียจะเรียกเก็บหรือไม่ ถ้าเรียกเก็บแล้วตัวแทนจ่ายก็จบ ถ้าไม่จ่ายเฮียก็ต้องควักกระเป๋าจ่ายเองนา ไม่อย่างนั้นเบี้ยปรับเงินเพิ่มจะมาเยือน คราวนี้หากเฮียต้องควักจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีหัก ณ ที่จ่าย แทนตัวแทนคุณสรรพ์ไม่ว่าอะไรแต่บอกให้ฟังกันลืมว่า นำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีไม่ได้นา ทางบัญชีจะบันทึกเป็นรายจ่ายภาษีออกแทนก็ว่ากัน แต่ทางภาษีบวกกลับหมด
🔖
ข่าวดี! ภาษีซื้อจากการจัดโปรฯ
หักเป็นค่าใช้จ่ายได้
เห็นเฮียซ้งเริ่มหน้าซีด เลยรีบปลอบใจ ไม่ต้องกลัวไปเฮียฟังเรื่องเสียเงินมาก็เยอะ มาฟังข่าวดีกันบ้าง พวกของแถม ของรางวัล หรือของชิงโชคที่เฮียไปซื้อมา เพื่อจัดกิจกรรมเนี่ย ภาษีซื้อที่เกิดขึ้นสามารถนำมาขอคืนหรือหักภาษีขายได้ตามปกตินะ แถมมูลค่าของพวกนั้นก็นำมาหักเป็นรายจ่ายของบริษัทได้เต็มๆ เพราะถือเป็นค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจโดยตรง"
3️⃣3 กฎเหล็กของที่อยากฝากให้เฮียนำไปจัดโปรได้อย่างสบายใจ จัดอย่างไรคุณสรรพ์ก็ไฟเขียวผ่านตลอด 1️⃣เรื่องแรกต้องมีกติกาชัดเจนแคมเปญแลกคะแนน ชิงโชค หรือแจกของแถม ต้องประกาศเงื่อนไขและระยะเวลาที่แน่นอนให้บุคคลทั่วไปทราบไม่ใช่แจกสะเปะสะปะให้แค่ลูกค้าคนสนิท 2️⃣ข้อสองหลักฐานต้องเป๊ะ การมอบของรางวัลหรือของแถมต้องมีร่องรอยเอกสาร เช่น บิลใบเสร็จที่มีรายการของแถมหรือใบเซ็นรับของรางวัลจากลูกค้าเพื่อให้บัญชีมีหลักฐานในที่เกิดเหตุให้ครบ 3️⃣สุดท้ายต้องสอดคล้องกับธุรกิจขนาดและมูลค่าของกิจกรรมต้องสมเหตุสมผลเป็นไปเพื่อส่งเสริมการขายตามวิสัยธุรกิจปกติ ไม่ใช่การโอนย้ายทรัพย์สิน ให้กันฟรีๆ ภายใต้หน้ากากการส่งเสริมการขาย 🆓
การทำการตลาดและการส่งเสริมการขาย เป็นเรื่องที่ดีและจำเป็นสำหรับธุรกิจ แต่อย่าลืมว่าทุกครั้งที่มีการขยับตัวเรื่องเงินๆ ทองๆ กฎหมายภาษีจะยืนมองอยู่เสมอ การวางแผนร่วมกับทีมบัญชีก่อนยิงแคมเปญ จะช่วยให้คุณโกยยอดขายได้อย่างสบายใจไม่ต้องมานั่งน้ำตาตก ตอนคุณสรรพ์มาเคาะประตูบ้านครับ "เปย์ลูกค้าให้สุดแต่อย่าหยุดทำบัญชีให้เป๊ะนะครับเฮียซ้ง!"
#ส่งเสริมการขาย #ลดแลกแจกแถม #ภาษีมูลค่าเพิ่ม #หักณที่จ่าย #ภาษีนิติบุคคล #วางแผนภาษี ัดโปรให้สายเปย์

22/05/2026

💖ทำไมต้องถือหุ้น 26% ของทุนจดทะเบียน
🕯 มีคำถามมาจากผู้อ่าน เรื่องว่า คนลงทุนที่ไม่ได้มีเงินมาก ทำไมจึงแนะนำให้ถือหุ้น 26% ของทุนจดทะเบียน
✍️ สมมติว่า โครงการรีสอร์ตเล็กๆ ใช้เงินลงทุน 10 ล้าน หากจะต้องใช้ทุนใหญ่กว่านี้ ก็สามารถใช้หลักการที่จะเขียนอธิบายนี้ไปประยุกต์ได้ คนที่อยากทำโครงการนี้ ทั้งเนื้อทั้งตัวมีเงินแค่ 1 ล้านบาท ขาดอยู่อีก 9 ล้านบาท จึงจะลงทุนทำโครงการนี้ได้ คนนี้พยายามดิ้นรนว่า ยังไงต้องสร้างโครงการ 10 ล้าน จากเงินที่มีแค่ 1 ล้านให้ได้
✍️ เขาเป็นตัวตั้งตัวตี คิดริเริ่มสร้างสรรค์ วางแผนโครงการบนกระดาษ สุดท้ายออกมาเป็นแผนธุรกิจ สามารถเอาแผนที่ในแผนมี cash flow อธิบายโครงสร้างเงินทุนที่ต้องใช้ทุน 10 ล้านบาท ระยะเวลาโครงการ 8 ปี สามารถคืนหนี้เงินกู้ 20 ล้านบาทได้หมด สรุปโครงการนี้ใช้เงินลงทุน 30 ล้านบาท
✍️ ในแผนบอกความคุ้มค่าน่าลงทุน อ่านไปแล้วเคลิ้ม ว่าโครงการนี้สมควรลงทุนแบบสุดๆ
✍️ ด้วยความที่คนนี้มีความรู้เรื่องบริษัทจำกัด หากปล่อยให้คนมีเงินมากที่ชวนเข้ามาร่วมลงทุนถือหุ้นได้ถึง 75% ของทุนจดทะเบียน เขาในฐานะตัวตั้งตัวตีจะสูญเสียอำนาจ ที่จะคานอำนาจมติพิเศษต่างๆ ที่สำคัญ อย่างเพิ่มทุนบริษัท ที่คนถือ 75% หากคิดจะฮุบบริษัท ก็จะทำการเพิ่มทุน ทำให้ตัวเขาสูญเสียสัดส่วนการถือครองหุ้นลงไป เขาจึงวางแผนการถือหุ้น 26% เพื่อไม่ให้ตัวเขาถูกยึดอำนาจ การถือต่ำกว่า 26% จะถูกยึดอำนาจในทุกกรณี นี่คือที่มาของตัวเลข 26% ที่แนะนำว่า คนไม่มีเงินมาก ต้องหาวิธีถือหุ้นให้ได้สัดส่วนนี้
💰 ย้อนกลับไปที่เงินในกระเป๋า ทั้งเนื้อทั้งตัวมี 1 ล้านบาท แต่คนนี้มีความรู้เรื่องว่า แผนธุรกิจทางบัญชี ถือเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตน โครงการนี้ต้องใช้แผนธุรกิจเป็นแนวทางการบริหารจัดการ และบริหารการเงิน 📍 เขาเป็นคนทำแผน แล้วมอบให้บริษัทนำไปใช้ประโยชน์ เขาขอเอาแผนธุรกิจที่เขาทำนี้ตีราคาแลกหุ้น 3 แสนบาท ได้หุ้นมา 30,000 หุ้น หุ้นละ 10 บาท ยังขาดอีก 1.3 ล้าน เขาจะเอาอะไรมาแลกหุ้น
📍 ได้คำตอบว่า เขาเป็นตัวตั้งตัวตีสร้างสรรค์โครงการขึ้นมา ชวนหุ้นส่วนที่เป็นคนมีเงินมาก และอายุตอนนี้ก็ใกล้ 60 คนนี้ถือหุ้นใหญ่ก็จริง แต่คนนี้จะไม่เสียเวลามาเป็น MD คนที่ต้องเป็น MD ก็ต้องเป็นตัวเขา เขาคิดเงินเดือน MD เดือนละ 90,000 บาท แล้วตกลงกับบริษัทว่า จะขอรับเงินเดือนจริง 40,000 บาท และส่วนที่เหลืออีก 50,000 บาท เขาขอเอาไปแลกหุ้นของบริษัท เป็นระยะเวลา 26 เดือน รวมได้หุ้น 1.3 ล้านบาท
📍 รวมแล้วเขาลงทุนเงินสด 1 ล้านบาท ลงทุนด้วยแผนธุรกิจ 0.3 ล้านบาท และลงทุนด้วยเงินเดือน 1.3 ล้านบาท กลายเป็นเงินลงทุน 2.6 ล้านบาท ถือหุ้น 26%
📍 เขาเป็นคนมีฝัน อยากทำอะไรต้องทำให้ได้ เขารู้แก่ใจดีว่า เงินทุน 2.6 ล้านบาทของเขา จะคืนทุนตลอดระยะเวลา 8 ปี ด้วยเงินเดือน MD ตลอดระยะเวลาโครงการเป็นเงิน 8.64 ล้านบาท ( 96 เดือน คูณด้วย 90,000 บาท) เขาจึงทำความฝันให้เป็นความจริงได้อย่างปลอดภัย และได้ผลตอบแทนที่งดงามจากโมเดลนี้ ที่ใช้เงินคนอื่นมาทำให้เขารวย ถ้าเขาไม่มีความรู้ ไม่เข้าใจว่า แผนธุรกิจ และแรงงานเอามาแลกหุ้นได้ เขาจะคิดแนวทางนี้ไม่ออก
🏡 เรื่องราวของคนมีฝัน อยากทำฝันให้เป็นจริง เงินสำคัญน้อยกว่าปัญญา
👉 ปิดท้ายการถือหุ้น 26% หากในอนาคต ผู้ถือหุ้นใหญ่ขัดแย้งกับตัวเขา บริษัทจะเคลื่อนตัวไปข้างหน้าด้วยความลำบาก เขาสามารถใช้สิทธิผู้ถือหุ้นที่ถือ 26% ปั่นหัวผู้ถือหุ้นใหญ่ได้ นำไปสู่การแตกหักที่มูลค่าหุ้น 26% ได้ราคาขายที่งดงาม เหมือนเป็นตัวแปรหลักพรรคร่วมรัฐบาล
👉 26% ดูเหมือนจะน้อย แต่ทรงอิทธิพล ถ้าเดินตามโมเดลนี้ มีแต่ผลประโยชน์ ไม่มีใครเอาเปรียบได้
👉 ปิดท้ายอีกที ถ้าโครงการกำไรขึ้นมา ประสบความสำเร็จ เขาก็ได้แบ่งกำไร 26% ได้เงินเดือนด้วย ได้แบ่งในฐานะหุ้นส่วนด้วย ดีกว่า ไม่ได้ทำโครงการ เพราะคิดแต่ว่า มีเงินไม่พอลงทุน โชคไม่เข้าข้าง
👉 จริงๆ แล้ว โชคเข้าข้างคนที่มีปัญญาเท่านั้น
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

20/05/2026

ขายที่ดินจ่ายภาษีไปเป็นแสน
ขอคืนได้เกือบ 2 แสน
ทำไมคนส่วนใหญ่ไม่กล้าขอ
ไขปมลับอ้อยในปากช้างที่คุณต้องรู้ 🌳🌵
พี่ครับผมคำนวณดูแล้วน่าจะได้ภาษีคืนเกือบ 2 แสนแต่เพื่อนบอกว่าอย่าไปยุ่งอย่าไปเสี่ยงขอคืนเเลยเดี๋ยวโดนรื้อเละไม่คุ้มกันได้อ่านข่าวดาราอินฟลูกันบ้างหรือเปล่าไม่เสียวสันหลังเหรอเป็นข้อความสอบถามที่ว่อนอยู่ทั่ว Net แสดงความกังวลของคนขายที่ดินที่ยืนอยู่บนทางแยกวัดใจฝั่งหนึ่งคือเงินคืนก้อนโตที่เป็นสิทธิของเราถูกต้องตามกฎหมาย อีกฝั่งคือความกลัวจากคำเชื่อที่พูดต่อกันมาว่าการขอคืนภาษีคือการไปง้างปากช้างเอาอ้อยคืน
อ่านจบก็อดนึกไม่ได้ว่า ถ้าเป็นเราจะกล้าขอหรือยอมทิ้ง ถามคนนี้บอกขอคืนถามอีกคนบอกไม่ขอคืนพอเอนเอียงไปในทางที่จะไม่ขอคืน เพราะไม่อยากเสี่ยงอยากเสียวก็อดเสียดาย 1.9 แสนบาทที่จะเสียไปฟรีๆ สุดท้ายจะไปพึ่งพระท่านก็บอกว่าเรื่องภาษีเป็นเรื่องทางโลกพระไม่ยุ่งด้วย แต่ถ้าได้รู้เทคนิคการคำนวณภาษีแบบละเอียดอาจจะวิ่งไปยื่นหน้ายื่นแบบขอคืนภาษีแทบจะทันที
เปลี่ยนความกลัวให้เป็นเงินในกระเป๋า หลังจากแวบเข้าไปอ่านเนื้อหาที่ไม่ค่อยมีเนื้อหา เพราะหนักทางพร่ำรำพรรณมากว่า แต่พอเดาได้ว่า จขกท. เพิ่งขายที่ดินแปลงหนึ่งไปในราคา 10 ล้านบาท วันโอนที่กรมที่ดินแกจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีไปตามระเบียบ โดยมีรายการสำคัญคือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จำนวน 245,912 บาท แม้จะเสียดายแต่ก็ปลอบใจตัวเองว่า ได้เงินมาตั้งเยอะก็เลยยอมจ่ายไปแบบงงๆ คิดว่าจบแล้ว แยกย้าย
พอกลับมาบ้าน แกมานั่งดีดลูกคิดดูตามประสาคนพอมีความรู้ เลยเอะใจว่า เอ๊ะ!เราซื้อที่ดินมาแพงนะต้นทุนเกือบ 8 ล้าน แถมตอนขายก็โดนภาษีธุรกิจเฉพาะไปอีกเกือบ 5 แสน ถ้าเอาต้นทุนพวกนี้มาหักจริงๆ ภาษีที่เราต้องจ่ายมันน่าจะน้อยกว่า 2.4 แสนที่กรมที่ดินเก็บไปหรือเปล่าหนอ พอแกไปปรึกษาเพื่อนเพื่อนก็เบรกตัวโก่ง บอกว่าอย่าหาทำนะเว้ย ไปขอคืนเดี๋ยวคุณสรรพ์ท่านเรียกตรวจ จะลามปามไปใหญ่ตัดใจทิ้งมันไปเหอะถือว่าฟาดเคราะห์ เหมือนที่แกนำมาพร่ำรำพันเขียนบ่นในกระทู้
🏡
สูตรคำนวณภาษีที่
คนขายที่ต้องรู้
เคสนี้แม้จะไม่มีข้อมูล แต่จากการที่เข้าไปยุ่งกับปัญหาของชาวบ้าน ที่มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มามากพอสมควร ทำให้พอจะเดาได้ว่าการขอคืนมีสิทธิได้เงินภาษีคืน แต่เนื่องจาก จขกท.ได้แต่บ่นไม่ให้เนื้อหา เลยต้องเขียนปักหมุดไว้ เผื่อใครมาอ่านจะได้นำไปแกะรอยเอาว่า ควรขอคืนหรือไม่มีจุดตัดสินใจสำคัญคือ
รายได้ในการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ใช้ราคาประเมินไม่ใช่ราคาขายจริง นี่คือจุดที่หลายคนไม่รู้คุณสรรพ์ท่านกำหนดไว้ทุกหนทุกแห่งโดยไม่ลำเอียงว่า ในการคำนวณภาษีบุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานรายได้ แม้คุณจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้จริง 10,000,000 บาท แต่หากไปสอดส่องราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมที่ดิน หรือกรมธนารักษ์ได้ราคาเท่ากับ 9,350,000 บาท โชคก้อนแรกฐานภาษีลดลงทันที 6.5 แสนบาท เพราะเงินได้ที่จะนำไปเสียภาษีคือ 9.35 ล้านบาท
ต้นทุนในการซื้อที่ดินซื้อมาเท่าไหร่ นำมาหักในการคำนวณภาษีได้ทั้งหมด ซึ่งเราต้องแยกกันระหว่างการเสียภาษีตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน กับตอนยื่นแบบเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพราะตอนจ่ายที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะคำนวณหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามปีที่ถือครอง ซึ่งอาจจะมากหรือน้อยกว่าต้นทุนที่ซื้อมาจริง ตอนจะไปโอนเค้าให้ทำอะไรก็ต้องทำตามนั้น แต่หากเราเลือกที่จะนำมาคำนวณภาษีเงินได้ ตอนสิ้นปีเราจะเลือกว่าหักค่าใช้จ่ายตามจริงหรือตามความจำเป็นและสมควร หากเลือกหักรายจ่ายเป็นการเหมา ก็จะไม่ต่างจากที่กรมที่ดินเค้าคำนวณไว้ แต่ถ้าหักรายจ่ายตามความจำเป็นและสมควรจะครอบคลุมไปถึง
🛤️⛺️
- ต้นทุนค่าซื้อที่ดิน (7,990,000 บาท)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะที่จ่ายไป (495,000 บาท)
- ค่าธรรมเนียมโอนส่วนท้องถิ่น (45,000 + 186,626 บาท)
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
แท่นแท้นแท๊น..มาถึงจุดไคลแม็กซ์แล้ว จุดตัดสินใจของเราหากเลือกที่จะคืนภาษีเงินได้ที่ถูกหักไว้เราต้องนำรายได้หักต้นทุนและคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากนั้นให้นำภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักภาษี ณ ที่จ่าย ถ้ามากกว่าค่อยคิดขอคืน ถ้าน้อยกว่าก็ปิดคดีจบเรื่องไป โดยในการคำนวณก็บวกลบกันตามปกติ โดยนำรายได้ (ราคาประเมิน): 9,350,000 บาท หักต้นทุนจริงทั้งหมด: (7,990,000 + 495,000) = 8,671,626 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 678,374 บาท
ผลลัพธ์ที่น่าตกใจเมื่อนำเงินได้สุทธิ 6 แสนกว่าบาท มาคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า ภาษีที่ควรต้องจ่ายจริงแค่ 54,255.95 บาท แต่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไปแล้ว 245,912 บาท เท่ากับจ่ายภาษีเกินไปและมีสิทธิขอคืนได้ 191,656.05 บาท เกือบ 2 แสนบาทเชียว เงินจำนวนนี้จะทิ้งไปฟรีๆ เพราะกลัวคำขู่เรื่องช้างกับอ้อยหรือจะเป็นควาญช้างมุ่งหน้าไปตัดอ้อยเลือกเอา
💰💲
มุ่งค้าหากำไร
ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้
หาก จขกท. หรือใครบังเอิญมาอ่านพบ และกำลังคิดว่าเลือกยื่นหรือเลือกไม่ยื่นก็ได้ ต้องบอกว่าเรามีสิทธิเลือกได้ถ้าเข้าเงื่อนไข เพราะสิ่งสำคัญที่เราต้องรู้คือ หากเราไม่มุ่งค้าหากำไรก็ไม่ต้องยื่น แต่ถ้าเป็นการมุ่งค้าหากำไรก็ต้องยื่น นอกจากนี้ มุ่งค้าก็ยังมีประเด็นที่สำคัญที่ยังมีการยกเว้นคือ หากเราขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 5 ปี โดยไม่มีการพัฒนาในเชิงภาษี แม้จะเป็นการขายแบบมุ่งค้าหากำไร แต่หากเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะครบถ้วน คุณสรรพ์ท่านให้สิทธิเลือกยื่นหรือไม่ยื่นก็ได้
ถ้าเราไม่ได้ทำบาปทำกรรมอะไรไว้ เอ๊ย..ไม่ได้มีรายได้อื่นซุกซ่อน แฮ่..ไม่ได้มีรายได้อื่น มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว หากผลการคำนวณออกมาแบบนี้ เลือกยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้ถูกต้อง แถมยังถูกใจเพราะยื่นแล้วได้เงินคืนอีกต่างหาก
ความกลัวเกิดจากความไม่รู้ ถ้าเอกสารเราครบ ต้นทุนเราจริงเราไม่ได้เมคตัวเลข ไม่มีอะไรต้องกลัวการขอคืนภาษีเป็นสิทธิที่พึงมี แต่ถ้าคุณยังกังวลไม่มั่นใจว่าเอกสารจะผ่านไหม หรือคำนวณถูกหรือเปล่าการมีที่ปรึกษาบัญชีและภาษีมืออาชีพคือทางออกยอมจ่ายค่าบริการให้มืออาชีพช่วยทำเรื่องขอคืนดีกว่าทิ้งเงิน 2 แสนไปฟรีๆ หรือไปยื่นเองแล้วตอบคำถามเจ้าหน้าที่ไม่ได้ ให้มืออาชีพช่วยดูแลหลังบ้านแล้วคุณเอาสมองไปโฟกัสกับการหาที่ดินแปลงสวยๆ มาทำกำไรต่อเพื่อเติบโตอย่างยั่งยืนดีกว่าครับ
#ขอคืนภาษี #ขายที่ดิน #ภาษีธุรกิจเฉพาะ #ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา #ราคาประเมิน #วางแผนภาษี #อสังหาริมทรัพย์ ้าขอไหม