CRE School ให้ความรู้เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

28/08/2026

เงินล่วงหน้า
เงินประกันผลงาน
ต้องหักภาษีตอนไหน📌💵
💷อาจารย์ครับผมสงสัยว่าผมทำสัญญารับเหมาก่อสร้างมูลค่า 10 ล้านบาท ตอนเบิกเงินล่วงหน้า 1.0 ล้านบาทผู้ว่าจ้างก็หักผมไป 30,000 บาท ผมก็ไม่ว่าเพราะได้เงินมาก้อนนึงไปจ่ายค่าวัสดุ แต่พอถึงเวลาเบิกค่างวดงานงวดแรก 1 ล้านบาท ลูกค้าจะหักเงินประกันผลงานไว้ 1 แสนบาท ผมก็ไม่บ่นซึ่งผมก็เข้าใจได้เพราะเป็นไปตามข้อตกลงที่ระบุในสัญญา แต่ที่ติดใจคือลูกค้าดันบังคับให้ผมเปิดบิล VAT จากยอด 1 ล้านบาทแถมยังหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% จากยอด 1 ล้านบาทด้วย เงินผมก็ยังได้ไม่ครบ ทำไมต้องมาเสียภาษีเต็มจำนวนโดนเอาเปรียบชัดๆ ถ้าอาจารย์ยืนยันผมจะได้ลุยโต้แย้งถ้าไม่จบจะไปแฉไปโหนกระสวย จนกว่าจะได้ข้อสรุปถ้ายังไม่จบอาจจะแวะพักกินไอติม -7 องศา ต้องปาดมากิน ห้ามเคี้ยว ห้ามถ่ายคลิปก่อน
💸ใจร่มๆ ก่อนลูกพี่ก่อนจะไปกินไอติม -7 องศา เอ๊ย ก่อนจะไปลุยลูกค้าต้องมาลุยทำความเข้าใจเรื่องการหักภาษี ณ ที่จ่ายก่อน ฟันธงไว้ล่วงหน้าว่าลูกค้าเขาไม่ได้เอาเปรียบเฮียหรอกครับ เขาทำตามกฎหมายแต่อาจจะไม่เป๊ะเท่าไหร่ออกจะหักเกินเลยไปนิด ถ้าเฮียจะไปเถียงเขาต้องเถียงให้ถูกจุด ไม่อยางนั้นมีหวังหน้าแตกกลับมานะ งานรับเหมาก่อสร้างเนี่ยมันมีเรื่องของเงิน 3 ก้อนที่คนมักจะสับสนคือเงินจ่ายล่วงหน้า, การจ่ายค่างวดกับเงินประกันผลงาน ซึ่งระบบภาษีมันเดินคนละเส้นทางกันเลยนะเฮีย
💴เงินจ่ายล่วงหน้า (Advance Payment) รับก่อนหักก่อน เวลาเริ่มโปรเจกต์ผู้รับเหมามักจะขอเบิกเงินจ่ายล่วงหน้าเพื่อไปซื้อปูนซื้อเหล็ก สมมติเบิกมา 1 ล้านบาท เฮียอาจจะคิดว่างานยังไม่เริ่มนับหนึ่งยังไม่มียังไม่น่าต้องเสียภาษี ความเข้าใจนี้เป็นความเข้าใจที่ผิดมากเลยครับเฮีย กฎหมายภาษีมูลค่าเพิ่มกำหนดชัดเจนว่าสำหรับการให้บริการความรับผิดเกิดขึ้นทันทีที่ได้รับชำระเงิน แปลไทยเป็นไทยว่าพอเฮียรับเงินแอดวานซ์ปุ๊บ เฮียต้องออกใบกำกับภาษี VAT 7% ให้ลูกค้าทันที และลูกค้าก็มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% จากยอดแอดวานซ์ก้อนนี้ส่งสรรพากรด้วย ซึ่งจุดนี้ลูกค้าทำถูก แต่เฮียจะทำผิดเพราะไม่ได้ออกใบกำกับภาษีและไม่ได้นำส่ง VAT หรือเปล่า ไม่อยากจะเดา กลัวว่าจะเดาถูก
💶อืม..เรื่องเงินล่วงหน้าพักไว้ก่อนยังไม่ถึงเวลาต้องเครียด แต่ตอนผมเบิกเงินค่างวดมีข้อตกลงว่าจะนำเงินล่วงหน้ามาหักออกงวดละเท่ากัน เช่น งวดนี้เบิกค่างวด 1.0 ล้านบาท จะนำเงินล่วงหน้าที่รับมาแล้วมาหักออกงวดละ 1 แสนบาท แบบนี้ถ้าผมต้องนำส่ง VAT จากยอดเงินค่างวด 1.0 ล้านบาท มันก็ไม่ถูกสิ เฮียเริ่มคิดเป็น เอ๊ย..คิดถูกแล้ว เรื่องนี้ไม่ต้องตกใจไม่ซ้ำไม่ซ้อนแน่ เพราะพอถึงเวลาเฮียทำงานเสร็จส่งมอบงานงวดแรกลูกค้าก็ต้องหักเงินแอดวานซ์คืนไปบางส่วนตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน ตรงนี้แหละที่ยุติธรรมเพราะตอนหักคืนลูกค้าจะคำนวณหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% และเฮียก็ออก VAT 7% เฉพาะยอดค่างวดงานที่เหลือสุทธิหลังหักเงินล่วงหน้าออกไปแล้วเท่านั้น เพื่อไม่ให้เป็นการเสียภาษีซ้ำซ้อนนั่นเอง คำนวณง่ายๆ ค่างวด 1.0 ล้านบาทหักเงินล่วงหน้า 1 แสนบาท ยอดคงเหลือคือ 9 แสนบาทเฮียเรียกเก็บ VAT จากยอดนี้ ลูกค้าหักภาษี ณ ที่จ่ายจากยอดนี้โอมะ จบป่ะ
💸เมื่อเข้าใจแล้วมาว่ากันต่อเรื่องเงินประกันผลงาน (Retention) ก้อนนี้แหละที่ทำน้ำตาตก และเป็นประเด็นที่เฮียโวยวายตั้งแต่เจอหน้ากัน เรื่องการกักเงินประกันผลงาน 10% ทุกครั้งที่จ่ายค่างวด สมมติทำงานเสร็จ 1 ล้านบาทลูกค้าขอหักเงินประกันไว้ 1 แสนบาทจ่ายจริงแค่ 9 แสนบาท และที่ถูกต้องจะต้องหักเงินล่วงหน้าออกไปอีก 1 แสนบาทเหลือรับจริง 8 แสนบาท
💰เฮียต้องเข้าใจก่อนว่างานงวดนี้เฮียทำเสร็จสมบูรณ์แล้ว 1 ล้านบาทรายได้ของเฮียเกิดขึ้นเต็ม 100% แล้วครับ ส่วนเงิน 1 แสนที่ลูกค้าหักไว้กฎหมายเขามองว่าเฮียยินยอมเอาเงินได้ของเฮียไปฝากลูกค้าไว้เป็นหลักประกันต่างหากต้องคิดแยกกัน ส่วนเงินล่วงหน้าที่รับมาเฮียแค่เสีย VAT ไปก่อนแต่ยังไม่ได้รับรู้รายได้เพื่อคำนวณภาษีเงินได้ตามเกณฑ์รายได้ตามสัญญาระยะยาวซึ่งบัญชีเค้าจะคำนวณรายได้ตามหลัก % ความสำเร็จของงาน
💸ผลก็คือเฮียต้องนำรายได้เต็มจำนวน 1 ล้านบาทมาคำนวณเสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากยอด 9 แสนบาทคำนวณจากค่างวด 1 ล้านบาทหักเงินรับล่วงหน้า 1 แสนบาท และลูกค้าก็มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% จากยอดเต็ม 9 แสนบาทเช่นกันครับ ลูกค้าจะมาหักภาษีจากยอด 8 แสนบาทที่จ่ายจริงไม่ได้เด็ดขาด เพราะถือว่าเฮียได้รับเงินครบ 1 ล้านแล้ว (แค่เอาไปฝากเขาไว้ 1 แสน)
💸ตอนจบที่สวยงามมาถึงเมื่อลูกค้าคืนเงินประกันผลงาน มันมีข่าวดีรออยู่ตอนจบโครงการวันที่หมดระยะเวลาประกันผลงานเช่น ผ่านไป 1 ปีตึกไม่ทรุดไม่เอียงไม่ยุ่ยไม่เปื่อยแล้วลูกค้าสั่งจ่ายเช็คคืนเงินประกัน 1.0 ล้านาทบาทกลับมาให้เฮีย ในวันนั้นเฮียรับเงินเข้ากระเป๋าได้เต็มๆ เน็ตๆ เลยครับไม่ต้องออกใบกำกับภาษี VAT 7% แล้ว และลูกค้าก็ไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% อีกต่อไป เพราะถือว่าเงินก้อนนี้เคลียร์ภาษีกันไปจบสิ้นแล้วตั้งแต่ตอนส่งมอบงานงวดนั้นไงครับ
💸เรื่องของเงิน 2 ก้อนในงานรับเหมาสรุปเป็นสูตรท่องจำง่ายๆ ให้ฝ่ายบัญชีและผู้รับเหมาเข้าใจตรงกันได้ว่า เงินล่วงหน้า (Advance) ภาษีเดินตามเงินที่รับจริงจ่ายตอนไหนหักตอนนั้น เรื่องเงินประกันผลงาน (Retention) ภาษีเดินตามมูลค่างานเต็มจำนวนหักภาษีจากยอดเต็ม พอถึงเวลาคืนเงินประกันไม่ต้องหักภาษีอีก
💸การทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างให้เติบโตอย่างยั่งยืนไม่ใช่แค่การสร้างตึกให้แข็งแรง แต่ต้องสร้างระบบเอกสารการเงินให้แข็งแกร่งด้วย ความเข้าใจที่ไม่ตรงกันระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้างมักนำไปสู่การออกเอกสารผิดพลาด ซึ่งบทลงโทษของกรมสรรพากรนั้นแพงกว่ากำไรที่ได้เสียอีก ก่อนจะเริ่มโปรเจกต์ใหญ่ หรือเซ็นสัญญาเบิกจ่ายเงินกางกติกาเรื่องภาษีคุยกันให้เคลียร์ตั้งแต่แรก หรือหาที่ปรึกษาบัญชีมาช่วยวางระบบจะช่วยให้งานก่อสร้างของคุณเสร็จสมบูรณ์ตรงเวลาโดยไม่ต้องมาปวดหัวกับเรื่องใบกำกับภาษีหรือการหัก ณ ที่จ่ายครับ
💸 #รับเหมาก่อสร้าง #เงินจ่ายล่วงหน้า #เงินประกันผลงาน #ภาษีหักณที่จ่าย #ภาษีมูลค่าเพิ่ม #วางแผนภาษี #อจปราบมือปราบภาษี ับขาดจ่ายเกิน 💸

🏘 ความอยากได้ นำพาปัญญา📍 ระหว่างทางที่รถวิ่งไปอำเภอแม่สอด หวนคิดว่า แปลกมากที่จังหวัดใดจังหวัดหนึ่ง บางคนชอบไป จะเรียกว่...
28/08/2026

🏘 ความอยากได้ นำพาปัญญา
📍 ระหว่างทางที่รถวิ่งไปอำเภอแม่สอด หวนคิดว่า แปลกมากที่จังหวัดใดจังหวัดหนึ่ง บางคนชอบไป จะเรียกว่าหลงเสน่ห์ หลงใหลก็เป็นได้ สาเหตุหนีไม่พ้นความรู้สึก แม่สอด สำหรับผม การได้กลับไปเยือน เหมือนได้กลับบ้าน
📍 ด้วยความรู้สึกของบางคน ที่น่าจะเหมือนกับผม จะเกิดที่ดินที่วางแผนอนาคตเอาไปปลูกบ้าน เอาไว้ไปอยู่ ก่อเกิดความขยัน อยากได้ที่ดิน อยากไปปักหลัก
📍 ความรู้สึกในใจตามที่ว่า ที่เรียกให้บางคนกลับไปในที่ที่ซ้ำเดิม จะเรียกว่า มีบางสิ่งดลใจ มีเรื่องมือที่มองไม่เห็นชักพา นำทางให้ไปในสถานที่ที่คนนั้นเคยอยู่ เคยคุ้นเคย ให้ได้กลับมาสัมผัสในโลกปัจจุบันอีกครั้ง นี่กระมังที่ที่ดินบางแปลง มีพลังดึงดูดให้บางคนต้องทำทุกวิถีทาง เพื่อจะซื้อให้ได้ ทั้งๆ ที่ไม่มีเงิน ความอยากได้ นำพาปัญญามา เกิดวิธีการว่า จะซื้อให้ได้ทั้งๆ ไม่มีเงิน จะทำเช่นไร?
📍 โลกของคนที่สัมผัสความรู้สึก อย่างที่ผมว่ามา เป็นโลกที่น้อยคนจะเข้าใจ ว่าความหลงใหลในบางสถานที่ พาให้ชีวิตเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีได้ แค่เพราะอยากได้ที่ดิน เอาไว้ปลูกบ้าน เอาไว้พักผ่อน ยามมาเยือนจังหวัดที่รักแห่งนี้
📍 ความอยากในทางที่ดี ที่ต้องเข็นความขยัน และความพยายามแบบยอมตายออกมาเดิมพัน ในทางพระถือเป็นอกุศลกรรม ที่พาคนให้พบเจออิทธิบาทสี่ได้ และเมื่อบรรลุความอยาก ป้ายต่อไป อาจเป็นสถานีบรรลุธรรมขั้นต้น ชื่อป้ายโสดาบันก็พอเห็นลางๆ ถึงวันนั้น จะเกิดความเข้าใจว่า “ระหว่างทาง สำคัญกว่าปลายทางจริงๆ”
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

โฉนดของหนู 📜บ้านป๋าสร้างให้หนูแบบนี้ป๋าหรือหนูจ่ายภาษี 🏘🏠🏞️ในวันชื่นคืนสุข ดีลนี้อาจจะฟังดูหวานหู แต่พอใบประเมินภาษีที่ด...
26/08/2026

โฉนดของหนู 📜
บ้านป๋าสร้างให้หนู
แบบนี้ป๋าหรือหนูจ่ายภาษี 🏘🏠
🏞️ในวันชื่นคืนสุข ดีลนี้อาจจะฟังดูหวานหู แต่พอใบประเมินภาษีที่ดินร่อนมาถึงหน้าประตูบ้าน ความวุ่นวายก็เริ่มขึ้นทันที ป๋ากับหนูจะรู้หรือเปล่าไม่แน่ใจแต่ ที่แน่นอนคือ เมื่อเจ้าของบ้าน กับเจ้าของที่ดินเป็นคนละคนกัน สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ควรจะได้หายวับไปกับตา แม้ป๋าจะมีเงินเดือนเกิน 500,000 บาทแถมอายุเกิน 40 ทำให้ผ่านด่านมาได้อย่างหวุดหวิด แต่ป๋าจะรู้ไหมว่าจากที่ควรจะได้รับยกเว้นสูงสุด 50 ล้านบาท อาจจะเหลือเพียงแค่ 10 ล้านบาท หรือบางทีอาจจะไม่ได้รับยกเว้นเลยแม้แต่บาทเดียว
🏡บ้านเราบนที่ดินคนอื่น ความจริงที่เจ็บปวดของการแยกกรรมสิทธิ์ ท่ามกลางบรรยากาศฝนตกพรำๆ ละอองฝนเย็นชื่นฉ่ำกระทบหน้าผา ที่ผมเคยสัมผัสได้ว่ามีเถ้ากระดูกของตัวเองในอดีตฝังอยู่ การได้นั่งจิบกาแฟดริปหอมกรุ่น ไม่ต้องติดอยู่กับความวุ่นวายกับความโลภโกรธหลง พร้อมหนังสือในมือ ทำให้ดื่มด่ำอยู่ในโลกของความสงบและความสุข เป็นความสุขที่เกิดขึ้นแค่ชั่วครู่ชั่วยาม เพราะเสียงทักทายจากคนที่มีหลายบ้าน ที่ส่งข้อความมาปรึกษาด้วยความร้อนรุ่มใจ
🏖️ปัญหาที่ส่งมานั้นซับซ้อนยิ่งกว่านิยายรักครับ เพราะมันคือเรื่องของบ้านเรา แต่ที่ดินเป็นของมือที่สาม เอ๊ย ของคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่สร้างบนที่ดินพ่อแม่ หรือที่ดินของคนสนิท ที่สุดท้ายแล้วพี่ดินขาใหญ่ที่มีหน้าที่เก็บภาษีที่ดิน ไม่ได้มองที่ความสัมพันธ์ แต่มองที่ชื่อในโฉนดและทะเบียนบ้านเป็นหลัก
🏝️เมื่อป๋าสร้างบ้านให้บนที่ดินของหนู ดีลนี้เกิดขึ้นด้วยความเสน่หาครับ ป๋าเป็นคนลงทุนสร้างบ้านให้หมดทุกบาททุกสตางค์บนที่ดินที่เป็นชื่อของน้องหนูโดยมีเจตนาให้หนูได้อยู่อาศัย แต่พอถึงเวลาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหนูก็งอนเป๋า เพราะไม่ยอมจ่ายภาษีบอกว่าเป็นหน้าที่ของป๋า แต่ป๋าก็บอกว่าที่ดินเป็นของหนูจะให้ป๋าจ่ายได้อย่างไร ตอนนี้ป๋าเข้าหน้าหนูไม่ติดแล้ว จะทำอย่างไรป๋าจะใช้สิทธิยกว้นภาษีบ้านหลังเล็ก เอ๊ย บ้านหลังที่สองได้ไหมอาจารย์รีบบอกมาเลย
🏡หลังแรก 50 ล้าน
หลังที่สอง 10 ล้าน 🏡🏡
ป๋าอยู่จุดไหน ❓
🏜️เมื่อเจ้าของที่ดินคือน้องหนูกับป๋าเจ้าของบ้านเป็นคนละคนกัน กฎหมายถือว่าทรัพย์สินถูกแยกส่วนและการยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทที่เป็นบ้านหลังหลักจะทำได้ยากขึ้นทันที การจะประหยัดภาษีในเคสนี้ป๋าและน้องหนูต้องทำความเข้าใจเกณฑ์การยกเว้นภาษีก่อนว่า ผู้ใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลัก 50 ล้านบาท ต้องเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้านรวมถึงต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านก่อน 1 ม.ค. ถ้าป๋าสร้างบ้านในชื่อหนูหรือโอนบ้านให้หนูแบบนี้เท่ากับและที่ดิน+บ้านเป็นชื่อของหนูคนเดียว พอจะเข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี
🏞️เสียสิทธิ์ไทยช่วยไทยไปแล้ว เอ๊ย เสียสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านหลังหลักส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาทไปแล้ว ป๋าอาจจะยังมีสิทธิยกเว้น 10 ล้านบาท สำหรับกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างที่ป๋าเป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านที่สร้างบนที่หนู หากป๋ามีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนี้ ป๋าจะได้รับยกเว้นเฉพาะมูลค่าตัวบ้านแค่ 10 ล้านบาทแรก ส่วนที่ดินของน้องหนูเสียภาษีเต็มคาราเบลตั้งแต่บาทแรกในฐานที่อยู่อาศัยครับ
🏞️แต่ถ้าป๋าไม่ยอมย้ายชื่อออกจากบ้านใหญ่ (บ้านหลังหลัก) มาอยู่ที่บ้านหลังนี้ บ้านหลังนี้ จะกลายเป็น บ้านหลังรองทันที และอัตราภาษีจะโหดขึ้นตามลำดับไล่ไปตามมูลค่าบ้าน 0 – 40 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02%, 40 – 65 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% ไปจนถึง 0.1% สำหรับบ้านหลังละเกือบร้อยล้าน!
🏞️ป๋าที่เป็นนักบริหาร ย่อมรู้ดีครับว่าการบริหารบ้านทุกหลังให้อยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุขต้องอาศัยศาสตร์และศิลปะ แต่ถ้าจะบริหารภาษีให้ประหยัดที่สุดโดยย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้ถูกหลัง เลือกหลังที่แพงที่สุดให้เป็นบ้านหลักเพื่อใช้สิทธิยกเว้น รวมถึงหาทางโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นเจ้าของเพียงคนเดียวเพื่อรับสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาท (บ้าน+ที่ดิน) ซึ่งมักจะคุ้มค่ากว่าการเสียภาษีแยกส่วนในระยะยาว
🏞️เรื่องของป๋ากับน้องหนูสอนให้รู้ว่า การมีบ้านน่ะไม่ง่าย แต่การมีบ้านที่ประหยัดภาษีคือชั้นเชิงของผู้บริหารภาษีขั้นเทพ อย่าปล่อยให้ความซับซ้อนของกรรมสิทธิ์มาทำให้ทรัพย์สินที่คุณตั้งใจสร้างกลายเป็นภาระที่กัดกินเงินออมของคุณทุกปี การทำธุรกิจหรือบริหารทรัพย์สินครอบครัวให้เติบโตอย่างยั่งยืน การหาทางลัดเรียนรู้จากผู้ชำนาญ คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยลดความเจ็บปวดจากใบแจ้งหนี้ของสรรพากรได้
#ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง #บ้านบนที่ดินคนอื่น #บ้านหลังหลัก #บ้านหลังรอง #วางแผนภาษี #อสังหาริมทรัพย์ #ที่ปรึกษาธุรกิจ #มือปราบภาษี ้านเราที่เขา 🏞📌📌📌📌📌

🏘 เกมที่ต้องเล่นให้ชนะ โครงการท่าจีน 2552🔷️เวลาเจอที่ดินแปลงใด ที่เห็นแล้วเกิดความรู้สึกว่า อยากได้ มันเป็นที่ดินที่ดีจร...
26/08/2026

🏘 เกมที่ต้องเล่นให้ชนะ โครงการท่าจีน 2552
🔷️เวลาเจอที่ดินแปลงใด ที่เห็นแล้วเกิดความรู้สึกว่า อยากได้ มันเป็นที่ดินที่ดีจริงๆ ทำไมเราถึงโชคดีมาเจอ แต่ที่โชคร้ายคือ “ไม่มีเงิน”
🔷️เรื่องไม่มีเงิน เกิดขึ้นตลอดเวลา เวลาเจอที่ดิน เหมือนเจอปลากระป๋อง ที่ทั้งหิว ทั้งอยากกิน แต่ไม่มีที่เปิด ทำไมโลกช่างไม่เมตตา เทวดาไม่ปราณี
🔷️ความอยากได้ แม้จะอยากได้มากเพียงใด ถ้าเจอเรื่องไม่มีเงิน ต้องยกธงขาวยอมแพ้ แต่สำหรับผม ไม่มีวัน ไม่มีทาง ผมจะเอาข้อมูลที่ดินไปออกแบบ ยอมจ่ายเงินค่าออกแบบหลายหมื่นบาท ให้สถาปนิกวาดแบบ วาดภาพโครงการออกมา แล้วเอาข้อมูลต้นทุนโครงการ ที่สถาปนิกคำนวณให้มาทำ cash flow โครงการ ผมจะออกตัวเลขบอกคนที่ผมจะชวนหุ้นซื้อที่ดิน ว่าที่ดินแปลงนี้ที่ผมเจอ มันทำโครงการแล้วรวยได้ ถ้าแม้นไม่อยากทำโครงการ เก็บเอาไว้ 10-20 ปี ก็รวยได้ ดีกว่าเอาเงินไปฝากธนาคาร ไปซื้อหุ้นกู้ ไปเล่นหุ้น ไม่มีความเสี่ยง เงินทุนมีแต่จะเพิ่มขึ้น เพราะราคาที่ดิน มีแต่จะขึ้นกับขึ้น
🔷️สุดท้ายผมซื้อที่ดินได้เกือบทุกแปลง บางแปลงยืมเงินหุ้นส่วนให้ออกไปก่อน แล้วทยอยผ่อนใช้ บางแปลงลงกันคนละครึ่ง บางแปลงใช้เงินกู้จากกิจการส่วนตัว บางแปลงผ่อนกับคนขาย 2-3 ปี ฯลฯ
🔷️การเพิ่มโอกาสให้กับตัวเอง เพื่อสู้กับการไม่มีเงิน สำหรับผม มองว่า เป็นเกม เกมที่ต้องเล่นให้ชนะ เพราะถ้าไม่ยอมเข้าไปเล่นเกม ชีวิตต้องแพ้เรื่องไม่มีเงินตลอดไป การหาหุ้นส่วนคือเกม
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

24/08/2026

พนักงานพักฟรี
กลายเป็นมีรายได้
ภาษีจากคนกันเอง
ที่เจ้าของมักตกม้าตาย 🆓🔰
🏢พี่คะพนักงานโรงแรมเราทำงานดึกกลับบ้านไม่ได้ ให้นอนพักฟรีที่โรงแรมแม่ชีขาใหญ่ประจำโรงแรมบอกว่ารอดภาษี แต่พอหนูเปิดห้องให้พนักงานจากบริษัทบริษัทแม่ที่มาดูงานพักฟรีเหมือนกันแม่ชีดันกลับคำให้การบอกว่าหนูต้องเสีย VAT 7% แถมต้องเอาไปคิดเป็นรายได้บริษัทด้วยทำไมล่ะคะ ก็คนกันเองทั้งนั้น เงินก็ไม่ได้สักบาท นึกอยากเปลี่ยนก็เปลี่ยนคนทำงานก็ลำบากสิ
🏬อ่านเรื่องราวที่ลอยล่องหาคำตอบบนโซเชียลยามที่นั่งไถฟีดรอเข้าประชุม ได้แต่คิดว่านี่คือความสับสนที่กิจการที่มีริษัทในเครือ (Affiliated Companies) เจอบ่อยที่สุดและสร้างปัญหาได้มากที่สุด เพราะในโลกของภาษีคำว่าบริษัทพี่น้องไม่มีอยู่จริงตราบใดที่คุณจดทะเบียนคนละนิติบุคคลการให้บริการฟรีคือการกระทำที่ต้องรับผิดชอบทางภาษีตามราคาตลาดทันที และที่ปวดหัวกว่านั้นคือ เจ้าของกิจการอาจจะปิ๊งแวบขึ้นมาในหัวว่า ในเมื่อเราถูกบังคับให้รับรู้รายได้ ทั้งที่ไม่ได้เงินเราจะบันทึกค่าใช้จ่าย เพื่อมาหักล้าง Off set กับรายได้ก้อนนี้ได้ไหม ไม่อย่างนั้นเงินสดในมือบวมเป่ง ต้องกลับรายการเป็นลูกหนี้เงินให้กู้ยืมกรรมการ แถวคลอดดอกเบี้ยออกมาทุกวันให้แสลงใจอีก เฮ้อ
⛱️พนักงานเรารอด
พนักงานในเครือร่วง
เส้นแบ่งระหว่างคนในกับคนนอก 🥪☕️
🏨การที่พนักงานโรงแรมมาทำงาน แล้วต้องพักค้างคืนที่โรงแรม ถือเป็นการนำบริการของตนเองมาใช้ในกิจการที่อยู่ในบังคับที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม คุณสรรพ์ท่านเข้าใจในความจำเป็นที่ต้องจัดสวัสดิการให้เหมาะสม เพื่อให้พนักงานสามารถปฏิบัติงานตามหน้าที่ได้ จึงกำหนดยกเว้นให้ไม่ต้องถือเป็นเงินได้ของพนักงาน และไม่นับเป็นมูลค่าของฐานภาษี (Non-VAT Base) จึงไม่ต้องนำไปยื่น ภ.พ.30 แต่อย่างใดยกนี้เรียกว่าเป็นความเมตตาของคุณสรรพ์ก็ว่าได้
💒เหตุเปลี่ยน ผลก็เปลี่ยน การที่พนักงานบริษัทในเครือมาใช้บริการห้องพักกลับโดนภาษีเต็ม แม้จะบอกว่าเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับพนักงานบริษัทในเครือ แต่ในทางกฎหมายถือว่าบริษัทกับบริษัทในเครือเป็นนิติบุคคลคนละแห่ง ยิ่งปัจจุบันมีการนำกฎหมายเรื่อง Transfer Pricing มาบังคับใช้อย่างเข้มข้นโดยเฉพาะกรณีที่ไม่ยื่นโดนค่าปรับกันจนหน้ามืดสูงสุด 500,000 บาท การที่โรงแรมให้บริการห้องพักฟรีกับพนักงานในเครือไม่ถือเป็นว่าเป็นรายจ่ายของกิจการ แต่ถือเป็นการให้บริการโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งคุณสรรพ์ท่านไม่ยอมให้ 3 ผ่านแบบน้องเนเน่
🏘️คุณสรรพ์ยืนถือแบบ ภ.พ. 30 รออยู่แต่ไกล เพราะโรงแรมต้องนำมูลค่าค่าห้องพัก (ตามราคาตลาด) มารวมเป็นฐานภาษีและบันทึกในรายงานภาษีขายเพื่อนำส่ง ภ.พ.30 ในเดือนนั้นทันทีโดยมีมาตรา 77/1(10) และ 79/3 ที่คุณสรรพ์ถืออยู่เป็นหลักฐานยืนยันว่าโดนแน่ นอกจากนี้โรงแรมต้องรับรู้รายได้ตามราคาตลาดในแบบ ภ.ง.ด.50 ด้วย ในงบการเงินจะบันทึกเป็นรายได้หรือไม่ คุณสรรพ์ไม่ยุ่งไม่เกี่ยวแต่ ภงด. 50 ต้องแสดงเป็นรายได้แน่นอน
🏨อ่านมาถึงตอนนี้เจ้าของกิจการที่หัวหมอแต่ไม่ได้จบแพทย์ อาจจะตั้งคำถามในเมื่อโรงแรมไม่มีรายได้เข้ามาเป็นตัวเงินจริง แต่ต้องถูกบังคับให้บวกกลับเป็นรายได้ทางภาษี งั้นบริษัทขอบันทึกเป็นค่าใช้จ่าย เช่นบันทึกเป็นส่วนลดจ่าย หรือบันทึกล้างรายได้ออก เพื่อมาหักล้างกับรายได้ก้อนนี้ได้ไหมคะ จะได้ไม่ต้องเสียภาษีเยอะ
🏨คิดได้แต่อย่าทำ ถ้าทำก็อย่าให้จับได้ ถ้าพลาดให้จับได้ก็สารภาพพร้อมขอลดโทษเอาละกัน รายได้ก้อนนี้ไม่ใช่รายได้จากการประกอบกิจการจริง แต่เป็นรายได้ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องรับรู้เพื่อป้องกันการเลี่ยงภาษีระหว่างบริษัทในเครือ และถ้าว่าไปแล้วเราไม่จำเป็นต้องสร้างรายจ่ายขึ้นมา Offset เพราะต้นทุนในการให้บริการห้องพักนั้นบริษัทได้บันทึกหักเป็นค่าใช้จ่ายไปแล้วไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแม่บ้านทำความสะอาด หรือค่าเสื่อมราคาของห้องพัก ล้วนถูกบันทึกเป็นรายจ่ายปกติของโรงแรมไปหมดแล้ว หากเราไปสร้างรายจ่ายทิพย์ขึ้นมา Offset อีกก็เท่ากับคุณหักรายจ่ายซ้ำซ้อน ฟ้าไม่รู้ดินไม่รู้แต่ถ้าคุณสรรพ์รู้ไม่รอดแน่
🏨การบริหารงานระหว่างบริษัทในเครือ (Holding / Affiliated Companies) มักมีกับดักเรื่อง Transfer Pricing ซ่อนอยู่เสมอครับ ธุรกรรมที่ไม่คิดมูลค่าหรือคิดราคาต่ำกว่าตลาดเป็นพิเศษมักจะสร้างปัญหาทางภาษีเบี้ยปรับเงินเพิ่มตามมาอย่างคาดไม่ถึง วิธีแก้ปัญหาที่ถูกต้องและปวดหัวน้อยที่สุดคือ การเรียกเก็บเงินกันจริงออกใบแจ้งหนี้/ใบกำกับภาษีเรียกเก็บค่าห้องพักจากบริษัทแม่ไปเลย อาจจะให้ส่วนลดสำหรับลูกค้าประจำก็ว่ากันไปแต่ต้องไม่ใช่ฟรี 100% แน่นอน วิธีนี้จะทำให้โรงแรมมีรายได้และนำส่ง VAT อย่างถูกต้องบริษัทแม่ก็นำบิลค่าห้องพักนั้นไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการศึกษาดูงาน และเคลมภาษีซื้อได้ ถือว่า Win-Win ถูกต้องตามระบบบัญชี และป้องกันปัญหาถูกประเมินในอนาคตได้ 100% ครับ
#ธุรกิจโรงแรม #บริษัทในเครือ #ภาษีมูลค่าเพิ่ม #ภาษีนิติบุคคล #รายได้ทิพย์ #วางแผนภาษี #มือปราบภาษี ีมีVAT 📌

🏘 มีความฝัน แต่ไม่มีเงิน โครงการบ้านชุมพร ปี 2543📍 ร้อนกาย ไม่ร้อนใจ ยามร้อนๆ แบบนี้ หลายคนคิดถึงทะเล เชื่อว่ามีคนอยากมี...
24/08/2026

🏘 มีความฝัน แต่ไม่มีเงิน โครงการบ้านชุมพร ปี 2543
📍 ร้อนกาย ไม่ร้อนใจ ยามร้อนๆ แบบนี้ หลายคนคิดถึงทะเล เชื่อว่ามีคนอยากมีบ้านริมทะเล
📍 ฝันให้ไกล ไปให้ถึง เป็นเรื่องจริง ที่ทุกคนทำได้ โบราณว่าเอาไว้ “ไม่ได้ด้วยเล่ห์ ก็ต้องเอาด้วยกล” ความอยากได้อะไร ต้องมีอุปสรรค แต่ไม่เกินความพยายาม การไม่มีเงิน ไม่ใช่อุปสรรค ความเป็นคนดี ทำให้คนมีเงินรักได้ต่างหาก ที่จะใช้เงินเขามาซื้อที่ดินได้ก่อน แล้วค่อยผ่อนกับเขา จะผ่อนโดยใช้เงิน หรือทำงานหักหนี้ก็ว่ากันไป คนมีเงินมาก เห็นเงินสิบล้าน เป็นเรื่องเล็กน้อย ถ้าเทียบกับความรู้ความสามารถของเรา ที่สามารถช่วยเขา ให้ได้ผลประโยชน์ที่มากเกินกว่าสิบล้านบาท
📍 คนอยากทลายอุปสรรค ที่เป็นข้อจำกัดเรื่องไม่มีเงิน แต่มีความฝัน จึงต้องออกไปหาหุ้นส่วน และวิธีเดียวที่จะหาหุ้นส่วนได้ คือ (1) ต้องละทิ้งสังคมเดิม ออกเดินทางไปหาสังคมใหม่ ที่ในนั้นมีคนที่ประสบความสำเร็จ และมีเงินมาก (2) หาว่าจะเอาความสามารถของตัวเอง เรื่องอะไร ที่จะพาตัวเองไปอยู่ในสังคมใหม่ ที่คนในสังคมนั้นให้การต้อนรับ ข้อนี้เป็นเรื่องของการพัฒนาตัวเองล้วนๆ (3) จะทำให้คนในสังคมใหม่ เห็นคุณค่าของเราได้อย่างไร นี่คือการวางตัว และการใช้ความดีสร้างโอกาส
📍 สามข้อที่แนะนำเบื้องต้น ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย ที่ต้องค้นหาว่า แล้วเราจะทำได้? ถ้าทำได้ การไม่มีเงิน ไม่ใช่อุปสรรค แต่จะเจอประเด็นใหม่ว่า “การไม่มีปัญญา เป็นอุปสรรคสูงสุด” เมื่อมีปัญญา แล้วเงินจะมาเอง
📍 คนรักในอสังหาริมทรัพย์ เยอะเลยที่ไม่มีเงิน แต่เขามีหุ้นส่วน แล้วหุ้นส่วนพาเขา ทำฝันให้เป็นจริงได้ พาให้ชีวิตเขาลืมตาอ้าปากได้
✅️1. โครงการที่มีหุ้นส่วน เป็นโครงการในฝันของเรา หุ้นส่วนตกลงร่วมมือ ถือว่า ได้ทำความฝันให้เป็นจริง ทั้งๆที่ไม่มีเงินทุนพอ
✅️2. หุ้นส่วนอายุมากกว่าเรา มีเงินมาก มีธุรกิจส่วนตัว ไม่มีเวลามาบริหารจัดการโครงการ MD จะเป็นใครอื่นไม่ได้ นอกจากเรา เราได้เงินเดือน MD ใช้เงินทุนมาจากการลงทุนของหุ้นส่วน เอามาจ่ายเงินเดือนให้เรา เข้าทำนองว่า สร้างงานให้ตัวเองผ่านการมีหุ้นส่วน เพราะถ้าไม่มีหุ้นส่วน ไม่มีเงิน ทำโครงการไม่ได้
✅️3. กำไรของโครงการ เรามีโอกาสได้โบนัส แล้วค่อยแบ่งกำไร เพราะคนมีเงิน ที่เป็นหุ้นส่วน ไม่หวงเงิน เงินมีค่าน้อยสำหรับเขา เขาหุ้นโครงการกับเรา เพราะศรัทธาและรักความเป็นคนดีของเรา
✅️4. มีความสุขทุกวัน เพราะได้อยู่กับโครงการในฝัน ได้เรียนรู้ ได้เกิดปัญญาทุกวัน เพราะต้องแก้ปัญหาทุกวัน
📍 มีความฝัน แต่ไม่มีเงิน หันซ้าย หันขวา หาหุ้นส่วน
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

21/08/2026

จากซีดีสู่ดาวน์โหลด
รายได้ลอยมาในอากาศ
จัดการยังไงไม่ให้ภาษีบวม💻💾
💿จากเทปหมีซีดีเกลื่อน ตอนนี้ผมยกระดับจากเด็กขายแผ่นมาทำช่อง YouTube กับให้โหลดเพลงผ่านมือถือแทนรับงินเหรียญ,โทเคน,บิดคอยน์แต่หวังว่าจะไม่บิดพลิ้วผิดนัดชำระหนี้แล้วกัน เงินไหลเข้าแม้ยามหลับและยามตื่น แถมวันดีคืนดีได้ลุ้นบาทอ่อนบาทแข็ง ทำกำไรอัตราแลกเปลี่ยนอีกเด้ง แต่อดหวั่นไหวไม่ได้ว่ารายได้ที่ได้รับโอนมาจากต่างประเทศแบบนี้ผมต้องยื่น VAT ไหม? แล้วต้องบันทึกรายได้ตอนไหนเพราะเงินก็ไม่ได้เข้ามาในประเทศสักบาทสักเฟื้องสลึง
📀ยุคสมัยเปลี่ยนภาษีก็เปลี่ยนตาม ดีไม่ดีไปยืนดักรออยู่ตรงหน้าหรือไม่ก็แถวสี่แยกรอรถเลี้ยวซ้ายไม่ผ่านตลอด เอ่อ ขอถอนครับ ขอถอน การเปลี่ยนจากขายCD มาเป็นขายลิขสิทธิ์และบริการ (Digital) ในทางภาษีคือการเปลี่ยนโลกเลยทีเดียว ใครตามทันก็รอดใครตามไม่ทันก็ร่วง เพราะรายได้หลากหลายก็ต้องมาแยกกันให้ละเอียดจะได้ไม่บาดเจ็บเพราะพิษภาษี
📺รายได้จากโฆษณา YouTube ถือเป็นค่าอะไร
เงินโอนจาก Google ต่างประเทศ ต้องเสีย VAT 7% หรือไม่
โหลดเพลงผ่านค่ายมือถือใครเป็นคนออกใบกำกับภาษี 📽️🎞️
💽ไม่ต้องถามได้ไหม แค่เห็นคำถามก็มึนแล้ว เราข้ามไปตอนเฉลยเลยละกัน จะได้ลอกการบ้านนำไปใช้ได้เลย เอ่อในยุคที่ทุกคนมุ่งความสำเร็จในช่วงเวลาลัดสั้น ไม่ต้องมองจุดเริ่มต้นแต่มุ่งไปที่เส้นชัยแบบติดจรวดกันหมด มาถึงตรงนี้รอให้ช่วยกันตอบช่วยกันทำมาหากินคงไม่ได้กาล เอาเป็นว่าในยุคที่เครื่องเล่น CD กลายเป็นของสะสมทุกคนฟังเพลงผ่านสมาร์ทโฟน ธุรกิจดนตรีจึงต้องปรับตัวขนานใหญ่ครับ จากเดิมที่เคยส่งแผ่นตามร้านค้าวันนี้รายได้กลับลอยมาในอากาศในรูป Pay Per Click, Pay Per View ผ่านแพลตฟอร์มระดับโลกอย่าง YouTube และผู้ให้บริการเครือข่ายมือถือที่หลากหลาย ผู้ประกอบการดิจิตอลจึงต้องมาไขคำตอบจากโจทย์ของค่ายเพลงยุคใหม่
📼รายได้ก้อนแรกจาก YouTube คือค่าโฆษณาข้ามโลกเมื่อคุณมีช่อง YouTube และมีโฆษณามาลง รายได้ส่วนแบ่งที่ได้รับคุณสรรพ์ท่านให้ความเห็นว่าเป็น "รายได้จากการให้บริการ" หรือ "รายได้อื่น" (มาตรา 40(8)) จุดตัดเวลาที่สำคัญที่เราต้องรู้คือ ต้องรับรู้รายได้ตาม "เกณฑ์สิทธิ" เมื่อมีการแสดงโฆษณาและเรามีสิทธิได้รับเงินตามรายงาน (Report) ของ YouTube แม้เงินจะยังไม่โอนเข้าบัญชีธนาคารในไทยก็ตาม ประเด็นนี้สำคัญอย่าคิดว่าเงินไม่เข้ามาในประเทศไทยไม่ต้องเสียภาษี เพราะภาษีจัดเก็บอย่างเป็นธรรม เมื่อบริษัทไทยมีรายได้ไม่ว่าจะจากแหล่งใด หลืบใด ล้วนแล้วแต่ต้องเสียภาษีให้กับคุณสรรพ์ไทยใจเด็ด
📼ส่วนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หากผู้จ่ายเงินคือ อาเกิ้ล, เฮียยู หรือท่านผู้มีพระคุณท่านใด ในต่างประเทศ และการให้บริการของเรา (คอนเทนต์) ถูกนำไปใช้ในต่างประเทศด้วย อาจเข้าข่ายการส่งออกบริการซึ่งได้รับสิทธิภาษี VAT 0% แต่งานนี้ต้องเตรียมหลักฐานแยกแยะให้ได้ว่า เงินก้อนไหนมาจากการให้บริการในต่างประเทศไม่อย่างนั้นอาจจะกลายเป็น VAT เจ็บ เอ๊ย! VAT 7 ทั้งหมด
📻รายได้จาก Mobile Download ค่าลิขสิทธิ์ในมือถือ การที่แฟนเพลงกดดาวน์โหลดเพลงผ่านเครือข่ายค่ายมือถือไม่ว่าจะเป็น Ringback Tone หรือ Full Song Download คุณสรรพ์ยิ้มอ่อนเสียงในหัวบอกว่า นี่คือ "ค่าสิทธิ" (Royalty) ตามมาตรา 40(3) เพราะเป็นการให้สิทธิในการใช้ทรัพย์สินทางปัญญา (เพลง) รับรู้รายได้เมื่อได้รับรายงานสรุปยอดจากค่ายมือถือในแต่ละงวด ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามมารายงานตัวต่อเนื่องบอกว่าเป็นการใช้บริการในประเทศไทยบริษัทต้องออกใบกำกับภาษีและชำระ VAT 7% ตามปกติเพราะเป็นการขายสิทธิในราชอาณาจักร
📟การรับรู้รายได้เกณฑ์ศิษย์คิดล้างครู เอ๊ย เกณฑ์สิทธิ (Accrual Basis) เป็นหลักการสำคัญที่ต้องจำขึ้นใจ บริษัทต้องบันทึกรายได้ในรอบบัญชีที่มีการให้บริการ หรือเกิดสิทธิเรียกร้องตามรายงานผลประกอบการที่ได้รับจากเฮียยูหรือทุกค่ายมือถือ ห้ามรอจนกว่าเงินจะโอนเข้า เพราะจะทำให้งบการเงินคลาดเคลื่อนและเสี่ยงต่อการถูกประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน
📱เรื่องของรายได้ดิจิทัลสอนให้รู้ว่า "เงินที่มองไม่เห็นไม่ได้แปลว่าไม่ต้องเสียภาษี" การเปลี่ยนผ่านธุรกิจจาก Physical ไปเป็น Digital มีรายละเอียดเรื่องประเภทเงินได้และอัตราภาษีที่แตกต่างกันมาก อย่าปล่อยให้ความเร็วของโลกออนไลน์ มาทำให้คุณก้าวพลาดในโลกของภาษีครับ 🧩
#ภาษีค่ายเพลง #รายได้ดิจิทัล #วางแผนภาษี #ที่ปรึกษาภาษี ินดิจิตอล 📌

🌄ปฏิมากรรมธรรมชาติ 📍ปฏิมากรรมธรรมชาติ คงอยู่ของมันอย่างนั้น มองแล้วอาจผ่านไป ถ้าไร้จินตนาการ📍แต่ถ้าใส่จินตนาการเข้าไป ภา...
21/08/2026

🌄ปฏิมากรรมธรรมชาติ
📍ปฏิมากรรมธรรมชาติ คงอยู่ของมันอย่างนั้น มองแล้วอาจผ่านไป ถ้าไร้จินตนาการ
📍แต่ถ้าใส่จินตนาการเข้าไป ภาพที่เห็นไม่ได้ผ่านไปอย่างง่ายๆ
🛤 ในกิจการอสังหาริมทรัพย์ จินตนาการเป็นสิ่งสำคัญ เมื่อเห็นที่ดินแล้ว เห็นเมือง เห็นถนนหนทาง เห็นสวนสาธารณะ เห็นบ้านเรือน เห็นคนยิ้มแย้มแจ่มใส่
📍ที่มุมหนึ่งของสวนสาธารณะ ฉันจะยกไดโนเสาร์ตัวนี้ไปด้วย ไฟเบอร์กลาสน่าจะตอบโจทย์ สวนสาธารณะในหมู่บ้านของฉัน ฉันจะให้ทุกคนสนุกกับจินตนาการ
🌝 การเดินทางท่องเที่ยวของคนบางคน คือไปหาไอเดีย ไปหากำลังใจ ไปเติมพลัง เพราะท่องเที่ยวแท้ๆ ฉันจึงออกแบบสวนสาธารณะที่ไม่เหมือนใครได้ ที่ที่มีแต่คนพูดถึง
📍การออกแบบที่เกื้อกูลการตลาด สนับสนุนให้เกิดกิจกรรมโฆษณาและประชาสัมพันธ์ เป็นกระสุนนัดเดียว แต่ได้นกสองตัว เกิดคนเล่าลือ เล่าขาน มีคนมาทำข่าว ที่โครงการนี้ มีหุบเขาไดโนเสาร์กลายเป็นหิน
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

เสือนอนกินเสือร้องไห้เรื่องเศร้าเคล้าน้ำตาของสายอสังหา 🐅🏢🏬พี่ครับผมแจ้งรายได้ค่าเช่าคอนโดแค่เดือนละ 3,000 ทั้งที่จริงเก็...
19/08/2026

เสือนอนกินเสือร้องไห้
เรื่องเศร้าเคล้าน้ำตา
ของสายอสังหา 🐅🏢

🏬พี่ครับผมแจ้งรายได้ค่าเช่าคอนโดแค่เดือนละ 3,000 ทั้งที่จริงเก็บ 8,000 บางทีก็เปลี่ยนเป็นให้เช่า 20 ห้อง แต่แจ้งรายได้แค่ 10 ห้องผมเห็นใครเค้าก็ทำกันผมก็ทำตาม คุณสรรพ์รู้ได้อย่างไรและทำไมเรื่องถึงต้องเกิดกับผมคนเดียวหรือคุณสรรพ์ปลอมตัวมาเป็นผู้เช่า ทำให้เข้านอกออกในรู้ข้อมูลผมอย่างละเอียดปานนี้

💡อ่านคำถามแล้วได้แต่คิดว่าหลายคนฝันอยากมี Passive Income สบายๆ แต่ดันตกม้าตายเพราะวางแผนพลาด แจ้งรายได้ต่ำเกินจริงบ้าง แยกค่าเฟอร์นิเจอร์แบบไม่สมเหตุสมผลบ้าง สุดท้ายโดนย้อนเกร็ดจากบิลค่าไฟที่พุ่งสวนทางกับรายได้ที่แจ้งจนกำไรที่สะสมมาทั้งปีกลายเป็นค่าปรับในพริบตา จะดีกว่าไหมถ้าเราเปลี่ยนจากการหลบมาเป็นการวางแผนตั้งแต่ต้นทาง เปลี่ยนทุกรายจ่ายก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ให้กลายเป็นโล่ป้องกันภาษีแบบถูกกฎหมาย 100%

🏤เท่าที่ตามอ่านเฮียสมชายของเรา มีหอพักขนาด 50 ห้อง แกบริหารงานโดยยึดหลักเน้นความสบายใจคือสบายใจจะเสียภาษีเท่าไหร่ก็นำมาเป็นตัวตั้ง จากนั้นก็พยายามวางแผนภาษีด้วยวิธียอดนิยม (ในอดีต) ไม่ว่าจะแจ้งรายได้ต่ำ หากเก็บค่าเช่าจริง 8,000 บาทก็จะทำสัญญาเช่าระบุค่าเช่าแค่ 3,000 บาท บางรายเคลียร์ไม่ได้เพราะต้องนำไปเบิก แกก็จะต่อรองขอแบ่งเป็นค่าเช่าห้อง 2,000 และค่าเฟอร์นิเจอร์ 6,000 เพื่อหวังลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พอมองซ้ายขวาว่าไม่มีใครสนใจบิลเงินสดค่าห้องพักจ่ายเงินจบก็หิ้วกระเป๋าจากไปแกก็ทำลืมว่ามีรายได้ แกนอนใจกับการเป็นเสือบนอนกินแบบนี้มาหลายปี จนวันหนึ่งจดหมายตราครุฑร่อนมาถึง

🏫คุณสมชายครับจากข้อมูลย้อนหลัง 3 ปีพบว่าท่านเป็นผู้ใช้ไฟอันดับต้นๆ ของจังหวัด แต่รายได้ที่แจ้งมานั้น เอิ่มมันแทบจะเหมือนธุลีดินกันเลยทีเดียว เรื่องราวเป็นมาอยางไรอธิบายให้สวยๆ จะจบแบบสง่างามหรือจบแบบเจ็บ มีทางให้เลือกแต่ต้องเลือกให้ถูกนะ เป็นเสียงใสของสาวหน้าหวานที่มาต้อนรับวันที่ไปเยือนคุณสรรพ์ประจำจังหวัด

🏘️เสี่ยสมชายหน้าซีด นึกไม่ถึงว่าคุณสรรพ์จะย้อนเกร็ดโดยการไปขอข้อมูลการใช้ไฟฟ้าจากการไฟฟ้ามาเป็นอาวุธเด็ด ยังไม่คิดหาคำตอบไม่ทันได้มองหาทางออก คุณสรรพ์ก็บอกต่อด้วยเสียงเย็นที่ฟังแล้วชวนขนลุกว่าตรรกะง่ายๆ ถ้าไม่มีคนอยู่ค่าไฟจะพุ่งได้ยังไง แล้วถ้าคนอยู่เต็มแต่รายได้มีแค่นี้มันไม่น่าจะสมเหตุสมผลเท่าไหร่ หรือจะบอกว่าไฟรั่วท่อประปาแตกเหมือนที่รายอื่นให้การก็ว่ามา สุดท้ายต้องยอมจำนนเสี่ยโดนประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเบี้ยปรับ จนแทบจะเอาอพาร์ทเม้นท์ไปจำนองเพื่อหาเงินมาจ่ายภาษี

🗝️ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
ทำอย่างไรให้รอดกจากพิษภาษี 🔑
🛏️อ่านเรื่องราวของเสี่ยที่ถูกแชร์กันผ่าน Net อดคิดไม่ได้ว่าการทำธุรกิจให้เช่ามีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะ การจะทำหน้าที่ผู้เสียภาษีที่ดีและประหยัดที่สุดต้องแยกประเภทรายได้ให้เป็นระหว่าง
🛏️- การให้เช่าห้องพัก (รายเดือน) จะได้รับ ยกเว้น VAT 7% แต่นิติบุคคลต้องหัก ณ ที่จ่าย 5%
🛏️- การให้เช่าห้องพักเช่ารายวัน / Service Apartment: ถือเป็นการให้บริการต้องจด VAT 7% และมีเรื่องของใบอนุญาตโรงแรมมาเกี่ยวข้อง
🛏️- การให้ค่าเฟอร์นิเจอร์และการบริการส่วนกลาง ถือเป็นการให้บริการต้องจด VAT 7% และหัก ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับนิติบุคคล)
🎯การที่เราไปทำตามเค้าโดยไม่รู้เรื่องราวทงภาษีและผลกระทบโดยการหลงลืมรายได้แจ้งรายได้ต่ำหรือแยกบิลแบบไม่สมจริงคือ การวางระเบิดให้ตัวเองเพราะหลักฐานอย่าง ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือแม้แต่ใบเสร็จอินเทอร์เน็ตมันรายงานตัวตนที่แท้จริงของคุณตลอดเวลา
🧩วิชาเสือนอนกินขั้นเทพไม่ใช่การซ่อนหารายได้ ซึ่งหมายถึงเราซ่อนแต่คุณสรรพห์หา ไม่ใช่เรื่องแปลก แต่เป็นเรื่องจริงซ่อนอย่างไร ซ่อนดีแค่ไหนคุณสรรพ์หาเจอตลอด เก่งกว่าภรรยาเราก็คงเป็นคุณสรรพ์นี่แหละ การวางแผนภาษีขั้นเทพทำได้ด้วยการจัดระเบียบรายจ่ายต่างหาก เริ่มตั้งแต่วันเริ่มสร้างตึกหากเรารวบรวมหลักฐานก่อสร้างไว้ทั้งหมดตั้งแต่ใบเสร็จรับเงินค่าอิฐ หิน ปูน ทราย รวมถึงระบบไฟและประปา นำมาบันทึกเป็นสินทรัพย์ได้ครบถ้วน
🎯นอกจากเราจะได้อาคารสำหรับให้เช่าแล้ว เรายังได้ค่าเสื่อมราคาและสึกหรอนำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีได้ เพราะค่าก่อสร้างอาคารระบบไฟฟ้าประปา ซึ่งเป็นรายจ่ายลงทุนก้อนโตคุณสรรพ์ท่านจดจารึกไว้ในประมวลรัษฏากรว่า เป็นรายจ่ายเกี่ยวกับการประกอบกิจการ แต่เป็นรายจ่ายเพื่อการลงทุนสามารถทยอยหักเป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีได้ทุกปีตลอดอายุการใช้งานโดยอาคารจะใหัหักรายจ่ายได้ 20 ปี ส่วนเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์มีอายุการใช้งานสั้นกว่าก็จะหักค่าเสื่อมราคาและสึกหรอต่อปีได้มากกว่าช่วยลดกำไรทางบัญชีแต่เงินสดในมือยังอยู่ครบ
🎯ประโยชน์ที่ได้รับคือ กระแสเงินสดไหลเข้ากระเป๋าทุกเดือน (Passive Income) แต่ในทางบัญชีคุณอาจจะมีกำไรเพียงเล็กน้อยหรือมีผลขาดทุนทางภาษีในช่วงปีแรก ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีเลยสักบาท โดยที่เป็นการทำที่ถูกต้อง 100% ไม่ต้องหลบไม่ต้องหนี
🧩ยังไม่นับค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า, ค่าอินเตอร์เน็น, เงินเดือนพนักงาน แม่บ้าน ค่าซ่อมแซมอีกจิปาถะหากมีใบเสร็จรับเงินที่ถูกต้องนำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีได้ไหม หลายกิจการที่วงแผนดีตั้งแต่ต้นนอนเก็บเงินค่าเช่าโดยไม่ต้องเสียภาษียาวนานหลายปี ไม่ต้องนอนสะดุ้งจนเรือนไหว เพราะช้างตายทั้งตัวใบบัวปิดไม่มิด
📌ทางลัดอาจนำไปสู่เหว แต่ทางที่ถูกต้องจะนำไปสู่ความมั่งคั่งที่ยั่งยืน การเป็นเสือนอนกินในยุคดิจิทัลที่ข้อมูลเชื่อมถึงกันหมด คุณต้องแม่นทั้งหน้าบ้านและหลังบ้านครับ อย่าปล่อยให้ความกังวลเรื่องภาษีมาทำลายความสุขในการใช้ชีวิตของคุณลองมอง #หาที่ปรึกษาบัญชีและภาษีมืออาชีพมาช่วยวางระบบให้คุณเถอะครับ
#ธุรกิจให้เช่า #ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง #ค่าเสื่อมราคา #วางแผนภาษี #อสังหาริมทรัพย์ #ที่ปรึกษาบัญชี #มือปราบภาษี ือร้องไห้ 📌

🔎 ต้องผิดพลาดก่อน จึงจะโชคดี✍️ ทุกสาขาอาชีพ กว่าจะสำเร็จได้ ต้องผ่านความผิดพลาด ความผิดพลาดจะเกิดขึ้นได้ ต้องลงมือทำ เมื...
19/08/2026

🔎 ต้องผิดพลาดก่อน จึงจะโชคดี
✍️ ทุกสาขาอาชีพ กว่าจะสำเร็จได้ ต้องผ่านความผิดพลาด ความผิดพลาดจะเกิดขึ้นได้ ต้องลงมือทำ เมื่อลงมือทำ แล้วเกิดความผิดพลาด ความผิดพลาด จะมอบปัญญาให้เป็นรางวัล
✍️ ปัญญา เป็นอริยทรัพย์ ใครได้รับ คนนั้นโชคดี นั่นหมายถึง ต้องผิดพลาดก่อน จึงจะโชคดี
✍️ จึงต้องไม่กลัวความผิดพลาด และจงยินดีกับมัน
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

ที่อยู่

300/50 ม. 3 ต. บางรักพัฒนา อ. บางบัวทอง
Nonthaburi
11110

เวลาทำการ

จันทร์ 09:00 - 17:00
อังคาร 09:00 - 17:00
พุธ 09:00 - 17:00
พฤหัสบดี 09:00 - 17:00
ศุกร์ 09:00 - 17:00

เว็บไซต์

แจ้งเตือน

รับทราบข่าวสารและโปรโมชั่นของ CRE Schoolผ่านทางอีเมล์ของคุณ เราจะเก็บข้อมูลของคุณเป็นความลับ คุณสามารถกดยกเลิกการติดตามได้ตลอดเวลา

ทางลัด

แชร์