22/07/2022
房價愈來愈高～可是有多少人知道如何計算『公設比』？
▌公式
公設比：
公共設施面積／建物總坪數面積 × 100%
建物總坪數面積：
主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）
▌範例
公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20%
｜公設比｜一坪幾十萬上下 你不可不懂!
阿明 ＹＯＵ ＴＵＢＥ 可以訂閱囉！
https://reurl.cc/RXODj9
現在民眾在選擇不動產物件上，
都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓，
實打實買真正可以用的房子，
而不是花錢買公設。
今天讓阿明從頭帶大家來認識
『公設』這個普遍消費者認為是雞肋，
食之無味棄之可惜的配置，
到底「公設比」是在講什麼東西？
我們買房子公設比越低才算好嗎？
1.『公設比』是什麼？
2. 如何計算『公設比』？
3.公設比高低差在哪？
4.公設比合理範圍？
最後再同場加映「公設評估要點」，
給大家參考，
讓大家都可以買到自己心中的理想房。
1，『公設比』是什麼？
首先，我們先來解釋一下什麼是『公設比』？
『公設比』屬於不動產業界常用的用語，
是依據《公寓大廈管理條例》
的共有部分來計算，
在房屋所有權狀面積中，
不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。
簡言之，
就是建商提供的公共設施給社區
或全體住戶使用的空間，
諸如：大廳、走道、樓梯間、游泳池、
健身房等等都算在內，
其中又以「使用對象」
分為大公設及小公設兩種類別。
▌常見公設分類
Ａ‧大公設：
由全體住戶共同使用及分攤的設施，
像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、
管理員室、地下室(不含停車格)等。
Ｂ‧小公設：
由該層住戶使用並持分空間，
像每層樓的通道、電梯間、門廳等。
也就是指，你買房的房屋所有權狀內，
除了有你的私人空間外，
同樣有包含這些公共設施的面積。
2，如何計算『公設比』？
▌公式
公設比：
公共設施面積／建物總坪數面積 × 100%
建物總坪數面積：
主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）
▌範例
公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20%
計算方式：
8 ÷ 40 × 100% = 20%，
室內實際使用面積大約會落在32坪
3，公設比高低差在哪？
公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物，
但事實真的是如此嗎？
合適的公共空間是可以讓生活環境更舒適，
提升居住品質，
如果是自己會使用到的公設，
當然買到是很值得。
但有時候低公設比的物件，
並不全然是實際使用面積多。
舉例來說，
像2011年以前申請的建照，
雨遮部分是可以登記成附屬建物，
但實際上你使用面積根本沒增加。
公設比變高有一部分是因為
民國94年建築技術法規修法，
8樓以上的建築物要配有2支逃生梯，
再加上雨遮部分不計坪不計價，
導致公設比變高。
影響公設比還有另一個原因
『基地大小及戶數多寡』。
基地越大，建商可以規劃的建坪相對來得多；
戶數增加，每戶平均分攤後，
公設比也跟著降低。
以現在房產市場來看，
有兩種條件的物件公設比較低
Ａ‧屋齡越高的物件：
規劃的公設較少，
除了大廳及電梯走道外，
沒有其它的公共空間。
Ｂ‧戶數多：
所有權人平均分攤公設面積，
每戶分到的公設面積變少。
4，公設比合理範圍
根據市場現有的房屋類型，
整理公設比常見的範圍給各位參考，
實際還是依照個別的建案規劃為主。
A.透天產品、無電梯舊式公寓
（5樓以下（含））0%-5%
B..集合式公寓及社區型透天產品 10%-15%
C.住宅型華廈（10樓含以下有電梯）18%-22%
D.住宅大樓（11樓以上有電梯）22%-28%
E.商辦大樓30%-40%
F.新型態住宅大樓（附設多元休閒設施）35%以上
這邊阿明要提醒各位，
如果是有規劃「戶外花園、庭園、游泳池」
的建案，是不算在公設比的計算，
因為上述的地方屬於法定空地，
不能登記坪數。
同場加映：公設評估要點
中古屋可以從以下幾點來觀察社區管理是否正常
1.有沒有人欠繳管理費（從社區佈告欄觀察）
2.現有公設是否可正常使用
3.頂樓是否有加蓋被封住（會影響逃生）
4.安全梯是否順暢無堆放雜物
新成屋
1.社區的公設是否符合自己的使用需求
2.有無游泳池：
要確認社區的游泳池是合法還是非法
（可查閱建照確認），
同時要注意是在室內還是室外，
部分在室外的游泳池很有可能是消防蓄水池，
因為消防蓄水池的設計最多就1.1公尺深。
3.車位權狀是否在8-10坪區間
（低於8坪很有可能車道面積被灌在公設比裡面了）
公寓大廈管理條例｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118
