11/04/2023
Как быть эффективным арендодателем?
Недвижимость была популярным вложением в течение очень долгого времени — для тех, кто может себе это позволить. Но в последние годы такие тенденции, как перепродажа жилья (покупка недвижимости, владение ею в течение короткого времени, а затем продажа ее по более высокой цене) стала более привлекательным вариантом, особенно для миллениалов в поисках второго источника дохода в нестабильной экономике.
И хотя потенциальная прибыль от аренды жилья заманчива, быть арендодателем может быть не легко. Арендуемая недвижимость связана со значительными первоначальными затратами, обязательствами по времени, юридическими обязательствами и этическими проблемами, которые могут повлиять на ваши дивиденды.
Поэтому, прежде чем брать кредит на покупку инвестиционной недвижимости в «многообещающем районе», следует рассмотреть три вещи.
1. Какие обязанности по аренде недвижимости вы можете взять на себя.
Есть много способов управлять арендованной недвижимостью: от полного практического участия до найма кого-то другого для управления недвижимостью, которую вы никогда не видели лично. Взвешивая свои варианты, оцените время и деньги, которые вы можете потратить на потенциальную аренду, и рынок, на который вы хотите выйти.
2. Время — деньги
Если у вас больше времени, чем денег, вы можете предпочесть самостоятельное решение связанных с арендой проблем, включая подготовку недвижимости до получения рыночной стоимости от аренды с помощью недорогих проектов «сделай сам».
Если же у вас есть деньги, но нет времени, возможно, лучше купить помещение, готовое к аренде, и нанять управляющего недвижимостью для повседневного обслуживания.
3. Убедитесь, что вы сможете преодолеть финансовые риски
Большинство инвестиций связаны с определенным риском, но в сфере недвижимости есть свои уникальные препятствия. Предварительный и текущий ремонт, период простоя арендуемой недвижимости, задержка арендной платы — все эти проблемы могут подорвать ваши доходы и повлиять на способность выплачивать ипотечный кредит.
Наличие денежного резерва в запасе или кредитной линии может спасти, если недвижимость вдруг будет пустовать в течение нескольких месяцев или если ваш арендатор попал в чрезвычайную ситуацию и не может платить арендную плату.
«Если вам нужна полная постоянная занятость жилья и стабильная арендная плата, не предполагающая безубыточности, без всякой гибкости, тогда вашу ипотеку нельзя назвать устойчивой», говорит Нэнси Нейман, арендодатель, выплачивающий ипотеку после рефинансирования недвижимости в США.
Многие инвесторы в недвижимость с большими портфолио объектов, финансируемыми за счет кредитов, ставят себя и своих арендаторов в затруднительное положение из-за отсутствия гибкости. Если вы полагаетесь на будущую прибыль для обеспечения наличными для платежей по кредиту, ваше имущество может оказаться под угрозой.
«Случаются обстоятельства, которые вы не сможете контролировать, — говорит Нейман, профессор в сфере политики. — «Прежде чем стать инвестором-арендодателем, необходимо создать «подушку безопасности» для вашего бизнес-плана, чтобы эти препятствия не сделали вас уязвимыми».
Понять точку зрения арендатора.
Арендуемая недвижимость — это уникальный вид инвестиций, потому что вам, как арендодателю, придется общаться с реальными людьми. Чем больше вы относитесь к ним с уважением и пониманием, тем больше вероятность того, что вы получите надежную отдачу от своих инвестиций.
«Воспринимайте своих арендаторов как на партнеров, — говорит Алонзо Джонсон, президент ассоциации арендаторов из США. — «Это симбиотические отношения, вы предоставляете жилье и поддерживаете качество жизни, а арендатор платит за эту услугу».
«Быть этичным арендодателем означает быть достаточно гибким в отношении жизненных обстоятельств людей, чтобы вы могли согласиться с некоторой степенью гибкости арендной платы, если это необходимо», — говорит Нейман. — «Если вы не можете проявить гибкость, то не сможете и покрыть экстренные расходы».
