19/01/2023
*Contabilização das rendas e Imposto Predial sobre arrendamento*
_Regime locação operacional_
_A ocorrência do proveito e a problemática da contabilização do imposto predial_
_Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar a outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição_ ( artigo 1.022° Código Civil Decreto-lei 47 344, de 25 Novembro de 1966)
a) obrigação de cedência de uma coisa ( móvel ou imóvel) a outra parte( locatário)
b) gozo temporário ( sem transferência de propriedade)
c) mediante uma retribuição ( pagamento de renda)
*Contabilidade do Locador ( regime locação operacional)*
A JS detém um apartamento que arrendou a empresa de contabilidade ZENZE em regime de locação operacional nas seguintes condições :
●Agosto/2022 - Renda antecipada recebida (transferência bancária ) : 6.000.000,00 ( renda de 12 meses)
●Contrato de arrendamento ( 12 meses) - 01 Setembro 2022 à 31 de Agosto 2023.
●Valor da renda mensal : 500.000,00
● O locatário ( inquilino) entregou os recibos de pagamento de imposto predial apenas em janeiro do ano seguinte ( após uma constante cobrança do proprietário)
● 31/12/2022 - Fecho das contas:
a)Proveitos;
b)Imposto predial,
c) Recebimentos.
d) Imposto Industrial
*Contabilidade do Locador*
Em Agosto2022- Renda recebida antecipadamente ( renda de 12 meses)- renda global de 6.000.000. 15% imposto predial retido.
*A) No recebimento da renda antecipada ( Agosto2022)*
Débito) 431 Depósitos a ordem: 5.100.000,00
Débito ) 374**(a)(b) Encargos repartir p/ futuros - Imposto Predial: 900.000,00
Crédito) 376 Proveitos a repartir para períodos futuros : 6.000.000,00
Análise:
i) *Tesouraria* tivemos un recebimento de 5.100.000,00 ( Balanço)
ii) *Proveito* não ocorreu na data do recebimento ( Agosto) só ocorrerá apartir de Setembro apartir da realização do contrato ( grau de realização do contrato)
iii) *Imposto Predial* é um encargo suportado pelo proprietário que poderá regista-la como custo na data do reconhecimento do proveito da renda( balanceamento entre proveitos e custos)
iv) *Diferimento de proveito* ocorre quando num dado período recebemos valores monetários relativo a proveitos ainda não realizados ( proveitos futuros)
☆Em contabilidade são registados como proveitos obtidos na Demonstração de resultados Exercício ( DRE) apenas *proveitos realizados* e não *proveitos futuros*( princípio da Prudência).
◇ Apesar do proprietário ter recebido em dinheiro 5.100.000,00 ( tesouraria) mas o proveito ainda não tinha ocorrido ( realização do proveito) , o proveito ocorre independemente do recebimento ( princípio do acréscimo)
● *Realização do proveito* ocorre na Locação no período da cedência legal ou efetiva do Imóvel locado para o Inquilino.
Nota(a): Divergimos com a pensamento fiscalista que considera que o custo suportado de imposto predial sobre arrendamento ( contabilidade locador) apenas ocorre no momento em que é retido pelo inquilino e que deva ser registado na conta *75.3.2.2 Imposto directo-contribuição predial* no momento do recebimento da renda. Na contabilidade entende-se que o custo ocorre no período da cedência do Imóvel ao locatário na data do arrendamento ( de acordo ao contrato vigente) assim sendo estaria em cumprimento com _princípio do balanceamento entre custo/proveito_ que tem como pressuposto de que o _custo é o sacrifício para obtenção do proveito_ e eles devem ocorrer juntos portanto registamos um *diferimento de custo* na conta _374. Encargos a repartir períodos futuros - imposto predial_ no momento em que o imposto é retido até a ocorrência do custo ( na data do arrendamento) , os registos contabilísticos do custo e proveito não podem estritamente dependentes de constragimentos fiscais.
Nota (b) : Tem sido prática de algumas empresas do sector imobiliário ( arrendamento) registarem o imposto predial retido pelo cliente ( locatário) na conta 341** Imposto Predial com a subconta em do nome do inquilino afim de terem um melhor controlo da cobrança dos *Recibos de pagamento do imposto predial* e regularizar a conta 341** Imposto Predial em contrapartida da conta *75.3.2 Imposto Directo- contribuição predial* à quando da entrega do Recibo do imposto por parte do cliente pelo visto tem sido prático e útil mas devem sempre atentar a _especialização do proveito da renda e o custo do imposto_ que são independementes a quaisquer constragimentos jurídicos-fiscais como a entrega tardia do Recibo imposto por parte do cliente.
*B) Especialização mensal do proveito da renda ( setembro)*
Renda Global ( 12 meses) : 6.000.000,00
Renda mensal : 6.000.000,00/12 = 500.000,00
Débito) 376 Proveitos a repartir para períodos futuros: 500.000,00
Crédito) 66.4 Rendimentos investimentos em imóveis : 500.000,00
*C) Especialização mensal do custo imposto predial suportado(setembro)*
Imposto Predial (mensal) : 500.000 * 15% = 75.000,00
Débito) 753 Imposto Directo- imposto predial: 75.000,00
Crédito) 374 Encargos a repartir p/ futuros: 75.000,00
☆ A especialização da renda e do imposto será mensal ( Setembro à Dezembro)
_Fecho do Ano 2022_ :
a) *Proveitos ( 4 meses)* = 500.000 * 4 meses = 2.000.000,00
b) *Imposto Predial ( custo do ano)*= 75.000 * 4 meses = 300.000,00
c) *Tesouraria ( recebimento)* = 5.100.000,00
d1) Em sede de Imposto Industrial os proveitos sujeitos a imposto predial são dedutíveis ao lucro tributável ( artigo 47° lei 26/20 CII) - _as rendas não pagam Imposto Industrial_
d2) O Imposto Predial suportado pelo proprietário não é aceite como custo em sede de Imposto Industrial ( artigo 18° Lei 19/14 CII)
☆ O princípio contabilístico do acréscimo ( proveito e custo) é independente as regras fiscais de aceitabilidade ou não.
By: Julio Zenze
