29/05/2026
¿Y si dejamos de repetir que “todo es de orden público” en Propiedad Horizontal sin preguntarnos para qué?
En materia consorcial hay una frase que suele cerrar cualquier discusión:
«“Eso no se puede, porque la propiedad horizontal es de orden público.”»
La escuchamos en debates, asambleas, dictámenes, clases, escritos y conversaciones entre colegas.
Pero me pregunto:
¿qué queremos decir exactamente cuando hablamos de orden público?
¿A quién protege?
¿Qué busca evitar?
¿Qué pasa cuando, en lugar de ordenar la convivencia, la paraliza?
La Propiedad Horizontal necesita orden público, claro que sí.
Lo necesita para proteger la estructura del derecho real, la seguridad del edificio, las partes comunes, los derechos de terceros, la contribución a expensas, la continuidad del consorcio y los derechos de las minorías.
Pero una cosa es proteger lo esencial y otra muy distinta es convertir todo el régimen en una camisa de fuerza.
No todo tiene la misma jerarquía.
No es lo mismo modificar la estructura jurídica del edificio que fijar criterios razonables de convivencia.
No es lo mismo afectar partes comunes esenciales que ordenar el uso cotidiano de espacios compartidos.
No es lo mismo proteger a una minoría que permitir el abuso del disenso.
No es lo mismo respetar la ley que impedir que una comunidad piense y decida.
La asamblea no debería ser vista como una amenaza al orden público.
La asamblea es el lugar donde el consorcio forma su voluntad colectiva. Es donde los propietarios, con reglas, mayorías, información y controles, pueden adaptar la vida del edificio a su realidad concreta.
Por supuesto: la asamblea no puede hacer cualquier cosa.
No puede violar la ley.
No puede desconocer el reglamento.
No puede afectar derechos adquiridos.
No puede consagrar abusos.
No puede perjudicar la seguridad, la salubridad o el destino del inmueble.
Pero entre una asamblea omnipotente y una asamblea decorativa hay un espacio enorme: el del autogobierno comunitario razonable.
Y ese espacio debe ser recuperado.
Porque la Propiedad Horizontal no es un conjunto de ladrillos.
Es convivencia forzada.
Es interdependencia.
Es conflicto cotidiano.
Es economía común.
Es seguridad compartida.
Es historia institucional.
Es memoria colectiva.
Es la difícil tarea de vivir juntos sin habernos elegido.
Por eso, tal vez sea tiempo de revisar el modo en que usamos la expresión “orden público”.
El orden público no debería ser el botón rojo que se aprieta cada vez que una comunidad intenta pensar por sí misma.
Debería ser un piso de garantías, no un techo que impida decidir.
Debería proteger lo esencial, no bloquear lo razonable.
Debería impedir abusos, no anular la voluntad colectiva.
También debemos empezar a mirar con más atención a quienes habitan los edificios sin ser propietarios: inquilinos, ocupantes, convivientes, usuarios cotidianos de servicios comunes. No necesariamente para otorgarles voto pleno, pero sí para reconocer que muchas decisiones consorciales impactan directamente en su vida diaria.
La propiedad horizontal del siglo XXI no puede seguir pensando únicamente en titulares registrales cuando la vida real del edificio la hacen muchas más personas.
Quizás la pregunta no sea si la Propiedad Horizontal debe tener orden público.
La pregunta verdadera es otra:
¿Cuánto orden público necesitamos, para qué fines y con qué margen de libertad comunitaria?
Orden público, sí.
Pero como garantía de convivencia.
No como certificado de rigidez.
FABIAN GUSTAVO RAMOS
ABOGADO
