02/05/2026
¿Qué pasa con la casa cuando fallece el dueño y uno de los hijos ya vivía ahí?
Es una situación muy frecuente. El padre o el abuelo fallece. Deja una casa. Varios hijos o nietos son herederos. Y uno de ellos —que ya vivía en el inmueble— sigue viviendo ahí. ¿Qué dice la ley?
Primero: todos son dueños en partes iguales
Desde el momento del fallecimiento, el inmueble pasa a pertenecer en condominio a todos los herederos. Eso significa que ninguno es dueño exclusivo: todos tienen una parte proporcional del bien (art. 2374 y ss. del Código Civil y Comercial).
Entonces, ¿el que vive ahí puede hacerlo gratis?
No necesariamente. Si uno de los coherederos usa el inmueble de manera exclusiva —ocupándolo como si fuera suyo solo— los demás tienen derecho a reclamarle una compensación económica equivalente a la parte del alquiler que les correspondería. Esto surge del derecho de cada condómino a percibir los frutos del bien común (art. 1994 CCyCN). No es un "alquiler" en sentido estricto, sino una compensación por el uso exclusivo.
¿Y si el que vive ahí dice que lo cuida, que paga los servicios, que tiene más derecho?
Cuidar el inmueble o pagar servicios no elimina el derecho de los demás coherederos a ser compensados. Puede influir en el monto final, pero no cancela el derecho.
¿Cómo se resuelve esto?
Hay varias salidas posibles:
— Acuerdo entre herederos: uno compra la parte de los otros, o se establece formalmente que sigue viviendo a cambio de compensar a los demás.
— Subdivisión: si el inmueble lo permite (superficie, normativa municipal), puede dividirse en unidades independientes para cada heredero.
— Venta y reparto: si no hay acuerdo ni es posible dividir, cualquiera de los condóminos puede pedir judicialmente la venta y el reparto del producido (art. 2365 CCyCN).
¿Qué le conviene hacer al heredero que vive en el inmueble?
Lo más importante es no dejar pasar el tiempo sin regularizar la situación. Cuanto más tiempo transcurre sin acuerdo, mayor es la deuda que puede acumularse por el uso exclusivo, y más compleja se vuelve la relación con los demás herederos.
El primer paso siempre es la sucesión
Para que cualquiera de estas salidas sea posible —venta, división, acuerdo formal— primero hay que tramitar la declaratoria de herederos y tener el inmueble inscripto a nombre de todos los sucesores. Sin eso, nadie puede disponer legalmente del bien.
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¿Estás en esta situación o conocés a alguien que lo esté?
Hace 19 años ayudo a familias a resolver exactamente esto: ordenar lo que quedó pendiente, sin conflictos innecesarios y con todos los pasos claros desde el principio.
Escribime y te cuento cómo avanzar.
Marcos Uicich
Abogado
MP 1-34374
Cel 3512467584
