15/08/2022
Comprar una propiedad implica un gran esfuerzo y es un paso muy importante, por eso, acá te dejamos una guía con los pasos y todos los datos útiles que tenés que conocer para que la operación sea una buena decisión para vos y tu familia.
Pasos por los cuales vas a pasar:
• La búsqueda
• La oferta
• La firma del boleto compra-venta
• La escrituración
• El pago
La búsqueda
Para buscar el inmueble ideal que cumpla con todas tus necesidades, te recomendamos que respondas previamente estas preguntas que van a ser tu guía norte a la hora de avanzar.
• ¿Qué tipo de inmueble estás buscando?
• ¿Cuántos ambientes debe tener la propiedad ideal? ¿Con o sin cochera? ¿Con o sin terraza/balcón/patio?
• ¿En qué barrios o en qué zona puede ubicarse la propiedad?
• ¿Cuál es el presupuesto que tenés? Es importante tener en cuenta que hay que contemplar los gastos de inmobiliaria, el impuesto a los sellos, la escrituración y los honorarios del escribano.
• ¿Cuánto estimas que podés gastar por mes? Es fundamental contemplar expensas, en caso de que las haya, ABL y los servicios básicos.
Ahora vamos a los consejos a la hora de visitar una propiedad:
• Acudir a la visita con otra persona puede ser útil para tener una segunda opinión de confianza.
• Visitarla en distintos momentos del día para ver la luz que recibe.
• Ver la orientación para entender la luminosidad.
• Visitarla en distintos momentos de la semana para ver el movimiento de la zona.
• Corroborar la accesibilidad del barrio y los sitios de interés cercanos (zonas verdes, transporte público, comercios, instituciones).
• Solicitar facturas de los servicios y las expensas.
• Verificar el correcto funcionamiento del agua y el gas.
• Comprobar el buen funcionamiento de la caldera o el termo tanque.
• Prestar atención a la presencia de humedad o grietas en las paredes.
• Consultar por la calefacción y ventilación.
Ahora sí, te toca hacer: La oferta
Cuando encontrás la propiedad que cumple con todos los requisitos que necesitabas y se ajusta al valor que podés pagar, es momento de hacer una oferta.
La oferta refleja la voluntad de compra y funciona a modo de reserva, la cual el vendedor puede aceptar o rechazar. En caso de aceptar, el inmueble debe sacarse de la venta para seguir con los trámites correspondientes a la compra; en caso de arrepentirse, el vendedor deberá devolver el monto de dinero entregado.
A poner La firma en el boleto de compra-venta
Una vez que ambas partes se comprometen a continuar con la operación, se firma el boleto de compra-venta. Se trata de un documento que refleja la promesa bilateral, comprometiendo al vendedor a vender y a vos a efectuar la compra, es decir, a proceder a la escrituración. Además, se deja un monto considerable como seña que suele ser el 25% del valor total del inmueble. En caso de que te arrepientas, VAS A PERDER la seña. Si el que se arrepiente es el vendedor, él deberá devolverte el doble del monto entregado.
En el documento queda establecido el precio, la fecha o plazo de escrituración, la designación del escribano, la identificación del inmueble, los datos personales, los informes de inhibición y el dominio y el estudio de los títulos.
Tené en cuenta que pueden pasar 30 días hasta la escrituración y que la instancia de la firma del boleto compra-venta no siempre se realiza, sino que muchas veces se lleva adelante la escrituración directa.
La escrituración
Es el acto formal que establece la compra y venta de la propiedad donde la operación queda efectuada. Recordá que como comprador podés elegir qué escribano querés que lleve adelante la operación y es uno de los gastos que debés afrontar y contemplar.
Antes de la escrituración, el escribano se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos, aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la provincia a la que corresponda.
La documentación que necesitás para poder escriturar es:
• El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Boleto de compra-venta, en caso de haberse firmado
• Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
Importante: Tené en cuenta que si alguno de los firmantes no concurriere a la firma de la escritura es necesario el poder original y con las facultades suficientes del mismo para el acto.
• La sentencia de divorcio en caso de corresponder.
• Las boletas de los impuestos, tasas y gravámenes.
• Informe de inhibición: un informe emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que expone la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. El informe demora entre 2 y 5 días hábiles para inmuebles en CABA y 15 días aproximadamente para provincias.
• Informe de dominio: un informe también emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que proporciona la titularidad del inmueble y demuestra si posee algún tipo de gravamen, es decir, corrobora si tiene hipotecas, embargos, si el inmueble está afectado al bien de familia, si levantó la inhibición o sólo fue para el efecto de la escritura.
También, es importante tener en cuenta:
• Certificado de no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI): es un certificado que permite quedar exento del ITI, un impuesto nacional a la transferencia de inmueble que retiene el 1,5 % sobre el precio de venta para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación, lo que significa que no tienen uso como vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
• El Impuesto a las Ganancias: establece que se debe tributar una alícuota, es decir, una cuota proporcional del 15% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. No se grava sobre la propiedad que se utiliza para vivienda.
•
El Impuesto de Sellos: un impuesto de alcance local, por lo tanto varía en cada provincia, en CABA es del 3,6 % y en GBA del 2% sobre el precio del inmueble o el valor de referencia de inmuebles, el que sea mayor.
• El COTI (Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles): es un deber informativo que debe ser obtenido por el propietario mediante la página web de AFIP previo a la escrituración, siempre que el valor del inmueble sea superior a $1.500.000.
En el caso de ser un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito:
• Una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
• Los datos de contacto de la administración del edificio
• El libre de deuda de expensas
• En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal.
Si el inmueble que se va a vender está ubicado en la provincia de Buenos Aires es necesario contar con:
• El Estado Parcelario, un trámite para evaluar la superficie, la medición, delimitación y valuación de la superficie del terreno o el inmueble; para el cual es necesario contratar un agrimensor matriculado.
• Una fotocopia de un impuesto de ARBA, Impuesto Municipal y Aguas.
El pago
Se realiza junto con la escrituración, allí queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. Es posible acordar la división de gastos, pero, de acuerdo a los usos y costumbres, los gastos que debés afrontar como comprador de un inmueble son aquellos generados por la expedición e inscripción de tu título:
• Honorarios de inmobiliaria, entre el 3% y el 4% sobre el precio de la venta.
• El impuesto de sellos, la mitad la abonás como comprador y la otra mitad el vendedor.
• Honorarios profesionales del escribano
• Gastos de escritura: el costo depende de la ubicación del inmueble.
Según cada provincia los costos de los certificados que se piden al Registro de la Propiedad Inmueble, los certificados para evaluar deudas y gravámenes, como así también tasas locales, pueden variar.
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