Administración Nicaleso

10/03/2023

Nota de La Liga del Consorcista.

Puede el Gremio de Encargados obligar a los Consorcios a contratar personal?

Hemos tenido oportunidad de conocer en plena pandemia (año 2020) requerimientos del SUTERH a consorcios del interior del país, exigiendo se aplique la Resolución General AFIP 3634/2014 de indicadores mínimos de trabajadores consorciales (IMT). Por ejemplo, si hay un trabajador media jornada exigiendo pasarlo a jornada completa, por la cantidad de unidades funcionales existentes.

Ahora hemos tenido oportunidad de conocer requerimientos similares en CABA.

La resolución invocada no obliga a contratar, tal y como lo señalara oportunamente quien fuera administrador general de AFIP en el año 2014.

La mencionada R.G.3634/2014 establece presunciones y se apoya sobre la base del principio interpretativo de preeminencia de la realidad económica. Es decir se presume que cada edificio cuenta con determinado personal, salvo que la realidad diga otra cosa.

Es cierto que no es razonable ni creíble que edificios de alto manifiesten carecer de personal de limpieza. Seguramente encubren contrataciones en fraude a la ley laboral, y corresponde que el gremio actúe en consecuencia en esos casos. Pero bajo ningún concepto puede exigir contrataciones.

Ello así porque la situación ha cambiado desde el 1-8-2015, felizmente.

En esa fecha comenzó a regir el Código Civil y Comercial, que con toda razonabilidad establece que sólo los propietarios son quienes en asamblea deciden que el administrador contrate - o no - personal. Lo decide quienes pagan. (arts 2058 inciso c) y 2067 inciso f) CCC).

Antes, nombrar personal en las categorías fijadas en el art 7º del CCT 589/2010 era decisión exclusiva y excluyente del administrador.

La negativa de los propietarios a contratar otro personal o ampliar horario al existente, deberá ser fundada. En último caso, decidirá la justicia.

Concluyendo, la AFIP y el gremio de encargados –SUTERH– carecen de facultades para obligar a contratar. Sobre todo cuando muchos consorcios se ven impedidos de arreglos edilicios necesarios por el alto costo laboral que ya tienen, por los morosos, por juicios cuyo pago deberán afrontar, etc.

El derecho es una lucha constante, permanente e inflexible.

Recordemos que la única verdad es la realidad.

15/08/2019

NUEVO AUMENTO DEL 28,5% Y EN TRES PARTES PARA ENCARGADOS DE EDIFICIOS.

Representantes paritarios del sindicato se reunieron con sus pares del sector empleador para revisar el impacto de la inflación en los salarios y acordaron un aumento del 28,5% en tres partes de 9,5% para julio de 2019, noviembre de 2019 y marzo de 2020.

En detalle, las autoridades revisaron la evolución del impacto inflacionario sobre los sueldos y luego de intensas negociaciones fijaron una recomposición de ingresos para todos los trabajadores y trabajadoras del CCT 589/10, en sus artículos 7 y 8, sobre la base salarial de junio.

El aumento total es de un 28,5 % y será liquidado en tres tramos. La primera parte, de 9,5 % se aplicará en los haberes del mes de julio en la cuarta categoría establecida en el CCT 589/10, aplicándose en forma proporcional a las restantes categorías.

En tanto, el aumento del 9,5 % de los haberes de noviembre próximo y de la misma cifra para los salarios de marzo de 2020 se adjudicarán también a través de la forma mencionada en el párrafo anterior.

Según informaron desde el gremio, el presente acuerdo tiene una vigencia de un año a partir del 1 de julio de 2019. Además, las partes acordaron que en los meses de enero y abril se realizará una revisión conforme el nivel del índice de precios al Consumidor, calculando por el INDEC, surgido para los meses pactados precedentemente.

“El Suterh sigue y seguirá luchando en la defensa de nuestros derechos y el poder adquisitivo de nuestros salarios, ahora y siempre”, agregaron las autoridades.

07/08/2019

La AIERH presenta un informe sobre la evolución de las expensas en los consorcios de propiedad horizontal

La Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) presentará este jueves 18 de julio, a las 18:30, en el salón Zeus del Hotel Savoy (Callao 181) un informe sobre la evolución de las expensas en los consorcios de propiedad horizontal de la Ciudad Buenos Aires.

El relevamiento y análisis de los datos, que abarca desde febrero de 2016 hasta mayo de este año, refleja la variación de la incidencia de cada rubro en el costo total de las expensas, así como su comportamiento con respecto a la inflación, en cada uno de los semestres estudiados. En tanto, demuestra la evolución de la morosidad en los consorcios.

El estudio arrojó algunos datos acerca de los efectos que tuvo el plan del Gobierno para bajar las expensas comunes. Y entre las conclusiones, se destacó que el crecimiento del valor relativo de los servicios públicos del 4% al 10% llegó para quedarse y que, por ende, lleva a que baje la incidencia de otros rubros como, por ejemplo, el costo laboral.

“La influencia de la inflación ha sido significativa a la hora de llevarse a cabo obras de mantenimiento edilicio que se postergan, con el fin de no hacer más pesado para los copropietarios el costo de las expensas”, informaron.

Y a su vez, remarcaron: “Como contrapartida las obras en las unidades funcionales no han evidenciado retroceso”. De hecho, según el análisis, estas “han sido un 58,26% superior a la inflación, demostrando que los copropietarios prefieren reparar las partes propias a las partes comunes“.

“Por otra parte, el plan ideado por el Gobierno para bajar los gastos de los edificios no ha dado resultado alguno ya que el valor de los abonos sigue influyendo en un porcentaje estable, siempre por encima de la inflación”, informaron desde AIERH.

Otros datos significativos muestran que los administradores se han visto perjudicados, ya que sus honorarios han perdido un 69,89% con respecto a la inflación desde febrero de 2016.

En tanto, otro punto a destacar repercute en los trabajadores de edificios, quienes según este estudio han sufrido una merma porcentual del 34% entre febrero de 2016 y mayo de 2019.

“Sin embargo no debe perderse de vista que este índice variará con los próximos acuerdos salariales. Por último, si bien el registro de morosidad se encuentra siempre cercano al 20% y no ha presentado mayores fluctuaciones, se trata de un índice alto teniendo en cuenta que la morosidad genera en los copropietarios cumplidores un costo extra al tener que cubrir lo que los deudores dejan de aportar”, explicaron al respecto.

19/07/2019

PRESENTARON UN PROYECTO PARA DISCRIMINAR LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS.

La Asociación Civil Inquilinos Agrupados (IA) presentó un proyecto de ley en la Legislatura porteña para que las expensas extraordinarias las paguen los dueños y tengan que discriminarse obligatoriamente.

“Basta de vivir a nuestras expensas. Que las extraordinarias las pague el dueño. Que sea ley”, es el eslogan con el que la agrupación liderada por Gervasio Muñoz decidió difundir la campaña en las redes sociales y los medios.

“Sería algo grandioso. Estoy cansado de pagar arreglos que no me corresponde…”, opinó un inquilino llamado Nicolás en una de las publicaciones de IA en Facebook.

“Ojalá se cumpla. Yo pago más de expensas que de alquiler. El dueño bien gracias”, aseguró otra locataria de nombre Patricia. “Tal cual. ¡Pago para obras todos los meses que tal vez no vea nunca!”, comentó una tercera indignada que se identificó como Victoria.

Según le explicó Muñoz a Mundo Horizontal, en la actualidad no hay reglamentación que regule el pago de las expensas extraordinarias en la Ciudad. “Es solo un acuerdo entre las administraciones de consorcios y los propietarios“, aseguró el presidente de la organización vecinal. Y advirtió con encono: “Ponen extraordinarias en ordinarias así los inquilinos pagamos los arreglos“.

¿Pero en qué consiste el proyecto? En detalle, el plan insta a modificar el artículo 10 de la Ley 941 y en particular “indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias. (Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)”.

“Se entiende por ‘expensas ordinarias’ todos aquellos gastos administrativos, de funcionamiento y de conservación de cosas o espacios comunes para preservar el buen funcionamiento del inmueble”, explican en el proyecto.

Y su vez, aclaran: “Y por ‘expensas extraordinarias’ aquellas decididas en la asamblea que representen una inversión, arreglo extraordinario o mejora en las condiciones del inmueble, así como el reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio”.
“Las condiciones relacionadas con la legitimidad en el pago de este tipo de erogaciones se plasman en el contrato de locación que suscriben las partes. El locatario no debe hacerse cargo del pago de las expensas que se generan por cuestiones extraordinarias según lo previsto en nuestro ordenamiento jurídico, debido a que ello redundaría en un enriquecimiento sin causa por parte del propietario“, aclaran en los fundamentos del plan.

En ese apartado también se explican que este pedido es “una razón de esencial justicia“. “No existe una norma jurídica que instituya con precisión cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios, pero eso no impide que puedan identificarse de acuerdo a su naturaleza y contexto”, apuntan. Al mismo tiempo informan que esta falta ha generado “numerosísimos inconvenientes y no menos contrariedades judiciales“.

Además, en el escrito indican que para proporcionar equidad a los inquilinos respecto a los gastos que les corresponden afrontar y los que no “es necesario que estos estén correctamente discriminados en la liquidación”.

“Contar con información clara y precisa en las liquidaciones de expensas es clave para la transparencia de la gestión de las administraciones de consorcio, y deviene en una instrumento eficaz para propender a la equidad de las partes y evitar abusos de cualquier tipo, que por desconocimiento y/o falta de información puedan generarse”, dicen al final del documento.

05/07/2019

Guillermo Iturraspe: “LA LIMPIEZA DE LOS TANQUES DE AGUA DEBE SEGUIR SIENDO SEMESTRAL”

Con el objetivo de bajar las expensas en los edificios, el año pasado el Gobierno de la Ciudad puso en marcha un plan de 14 medidas que incluía una nueva regulación para tanques de agua y esa norma fue aprobada por la Legislatura porteña en noviembre.

En detalle, se estableció que ya no es obligatorio vaciar los tanques de los edificios semestralmente así como tampoco limpiarlos ni desinfectarlos. Y que, en su lugar, se debe realizar un análisis bacteriológico y otro físico químico con periodicidad mínima anual para garantizar la calidad del agua.

En tanto, si esas pruebas semestrales no cumplen con los requisitos establecidos por el Ente Regulador de Agua y Saneamiento (ERAS), dentro de los 15 días corridos, el consorcio de propietarios y/o su administrador, debe proceder a limpiar y desinfectar los depósitos.

En pocas palabras se estableció que dicho procedimiento sea obligatorio una vez por año, con controles y análisis periódicos de seguimiento y no cada seis meses. De este modo, el Gobierno dijo que cada consorcio se ahorraría así unos 8.000 pesos anuales y que con la vieja ley se tiraban 1692 millones de litros cada año, equivalentes a 677 piscinas olímpicas.

Sin embargo, a seis meses de la aprobación de la norma, expertos en la materia aseguran que muchos consorcios siguen realizando las limpiezas semestrales y hasta contradicen a las fuentes gubernamentales sobre el desperdicio que se dijo producían dichos saneamientos.

“La limpieza de tanques de agua potable para consumo humano es salud pública. Las medidas que se tomaron el año pasado obedecen a intereses políticos y los saneamientos deben seguir haciéndose de todos modos”, alertó Guillermo Iturraspe, gerente de la empresa de limpieza y desinfección de tanques Exago.

En diálogo con Mundo Horizontal, el profesional aseguró que desde que la regulación entró en vigencia, su firma solo tuvo una “merma del 6%” en este tipo de trabajos. Es que, según sus palabras, los análisis de agua siguen dando mal y la gente continúa acatando la vieja norma.

“Cuando los vecinos evalúan cuánto es el incremento no lo dudan y realizan las tareas. Es que la gente ya se acostumbró a tener un estandar de calidad en este tipo de servicios. En tanto, el gasto que representa es de apenas unos $2 pesos diarios en cada departamento de un edificio tipo“, explicó el gerente de la empresa antes mencionada.

De acuerdo a su experiencia en la materia, Iturraspe indicó que el agua “sale de las plantas potabilizadoras en perfectas condiciones pero no llega así a los hogares ya que los caños primarios y secundarios de distribución en la Ciudad tienen más de 100 años y la misma presión de la corriente arrastra la oxidación de los conductos”.

“Entonces cuando abrimos los reservorios de los edificios encontramos sedimentos. Por eso es tan importante cada seis meses hidrolavar y desinfectar los tanques, porque para ese entonces ya comienza a aparecer una pequeña carga de partículas en el agua”, indicó.

A su vez, Iturraspe aclaró: “Dijeron que tiramos millones de litros de agua a la calle y eso no es así… La noche anterior a la limpieza se cierra la entrada de agua al edificio así se consume el contenido de los tanques y cuando nosotros llegamos el depósito de bombeo ya está vacío. Todo eso de que se tiran 1692 millones de litros cada año es mentira”.

Por último, el profesional destacó la peligrosidad de dicha regulación para con la salud de los vecinos. “Si una persona con insuficiencia renal, por ejemplo, llega a tener una recaída y el médico determina que eso es por un problema del agua, con la nueva ley la responsabilidad es del administrador y del consorcio“, observó preocupado.

07/02/2019

IMPORTANTE!!

Modificación en la Ley 257 y Ordenanza Nº 40473

26/01/2019

En Noviembre de 2018 se sancionó la ley que regula la limpieza y desinfección de tanques de agua, donde recomiendan realizarlo una vez al año.

Ley que regula limpieza y desinfección de tanques de agua - Barriada

11/02/2018

Muy importante
Enterate cuánto van a aumentar las expensas, video de la Dra. Loisi de la liga del consorcista.

25/08/2017

Administración Nicaleso - Seriedad y Transparencia nos caracterizan.