Administración Quirno

29/12/2022

Administración Quirno agradece su confianza. Les desea un excelente 2023 renovando el compromiso de calidad y responsabilidad en la administración.

29/05/2022

Concejo de Administarción

Hola a todos! Volvemos con una publicación. Hoy: Los Consejos de Administración.

Conocemos los principales órganos que gobiernan un consorcio. Estos son: La Asamblea de Propietarios y el Administrador.
A partir del 1/8/15, cuando se publica el nuevo Código Civil y Comercial, se incorpora, además, un tercer órgano con carácter opcional que es el Consejo de Administración. Este órgano está constituido por un grupo reducido de copropietarios (3 a 5), que preferentemente vivan en el edificio. La participación en este consejo es voluntaria.

Sus funciones pasan por ser simples consejeros del administrador. También en alguna medida, pueden controlar algunas tareas realizadas por la administración. Es importante remarcar que no es la intención de la ley que este órgano interfiera con las tareas y obligaciones del administrador. Para esto, la ley le confiere atribuciones, pero no obligaciones. Esto no es menor, las obligaciones están para cumplirse indefectiblemente en todo su alcance, mientras que las facultades o atribuciones pueden limitarse.

Mas allá de las cuestiones legales, resulta sumamente útil para la tarea del administrador, tener un grupo de colaboradores en el edificio que le ayuden con algunos temas de desarrollo cotidiano y le informen de las necesidades y novedades del consorcio. Siempre recordando que las decisiones y las responsabilidades son del administrador.

Les dejo la redacción del artículo aludido
La ley 26994 (Código Civil y Comercial) en su artículo 2064 habla de las atribuciones de este órgano:
“ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer de los fondos de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”

ADMINISTRACION QUIRNO desea que sea de utilidad, conocimiento e información.
Estamos a disposición para cualquier consulta o duda.
¡Saludos!

03/03/2022

¿Qué hacer cuando el administrador no cumple con sus
obligaciones?
¡Hola!
Es frecuente escuchar a algunos propietarios disconformes con los administradores por el no cumplimiento de sus obligaciones.
Para poder abordar este tema es importante recordar que los propietarios deben conocer el reglamento de propiedad del consorcio (tema tratado en una publicación anterior) para estar seguro de los deberes impuestos al administrador en el mismo, además de los de la propia ley, y de sus propios derechos.
Demos, entonces, por sentado que ya se ha manifestado al administrador estas disconformidades y no se ha obtenido una respuesta positiva del mismo.
La primera dificultad es saber que hacer como propietario individual.
Siempre existe la posibilidad de demandar a la administración judicialmente, pero sabemos que el proceso es oneroso y sobre todo muy largo. Casi que esta posibilidad es inexistente.
En algunas comunas (CABA y algunos municipios de Bs.As) existe un registro de administradores de consorcios. En estos lugares, los administradores deben estar registrados para poder ejercer la profesión. Si este es el caso, el vecino puede realizar la denuncia ante el registro local, especificando que norma, ya sea ley o del reglamento de propiedad, se está incumpliendo. El administrador será convocado para ver si se puede conciliar la situación. Si éste presenta las pruebas que está haciendo las cosas de acuerdo a la ley o reglamento, entonces la denuncia se descarta y no pasa más nada. Por el contrario, si el administrador no se presenta o se presenta y no puede demostrar que cumple con la ley, entonces puede ser sancionado con una multa que es impuesta por el estado y debe pagar él mismo, no el consorcio.
Por último, siempre está la posibilidad de destituir a la administración mediante asamblea debidamente convocada (cabe aclarar que los mismos vecinos pueden autoconvocarse). Es importante que para asegurar la validez del acto, sean convocados todos los propietarios. El quorum ya no es un problema, el nuevo Código Civil y Comercial, en su artículo 2060 permite que las personas que hayan concurrido a la asamblea propongan una decisión aprobada por la mayoría absoluta de los concurrentes. Esta decisión debe ser comunicada a todos los propietarios, quienes tienen 15 días corridos a partir de la fecha de la asamblea para expedirse en relación a su conformidad o disconformidad. De no haber expresiones en contrario, queda firme la decisión tomada en la asamblea.
¡¡Hasta la próxima!!

04/02/2022

¿Expensas Ordinarias o Extraordinarias?
¡Hola!
Nos hemos encontrado mas de una vez que las expensas vienen separadas en dos categorías: Ordinarias o Extraordinarias.

La cuestión que abordamos hoy se relaciona a los criterios aplicados para realizar esta diferenciación:

• Criterio Temporal: bajo este criterio se tiene en cuenta la habitualidad o frecuencia de la erogación. Son ordinarios, entonces, todos los gastos que sean mensuales, semestrales, anuales. Se incluyen gastos relacionados a cuestiones laborales, contables o impositivas (sueldos, aportes patronales etc. servicios de electricidad, gas, seguros, etc.), el mantenimiento regular de las unidades funcionales (que tiene una cierta periodicidad). Por el contrario, la pintura del edificio, que se realiza luego de varios años, sería un gasto extraordinario.

• Criterio de Mantenimiento: Se considera como ordinario todo lo que esté destinado a mantener el estado de conservación del edificio, independientemente de su frecuencia. Ejemplos: bajo este criterio, la pintura del edificio sería considerada como un gasto ordinario. El arreglo del ascensor porque se descompuso y se lo pone a funcionar en forma adecuada, también lo es. Pero, si el consorcio decide modernizar el interior del ascensor, éste sería un gasto extraordinario, ya que hay una mejora y no un mantenimiento del estado de conservación.

No existe una definición acerca del criterio a seguir, aunque lo mas común es el criterio temporal. De todas formas, y para mejorar la comunicación con los vecinos (propietarios o inquilinos), es conveniente definir en asamblea que rubros se considerarán ordinarios y cuales extraordinarios.

Ante una erogación/gasto/necesidad atípica, puede suceder que se presente en forma imprevista o planificada.

En ambos casos es la asamblea la que define si será tratada como gasto ordinario o extraordinario.
!!Hasta la próxima!!

16/01/2022

Buenos días. Les compartimos un artículo publicado por la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal que nos pareció importante para reflexionar en relación a la convivencia armoniosa en nuestros consorcios. Les deseamos una buena semana!

2022: IMPONER LA LEY MORAL SIN TEMOR AL INSULTO O AL RIDICULO (http://ow.ly/YHxJ50HlplR)

Se acerca el fin de otro año complicado en el mundo y en el país. Cuando creíamos que este virus estaba de salida, aparecen nuevas variantes para recordarnos que la pandemia aún continúa, y que no debemos bajar la guardia todavía. A este panorama incierto se suma la pobreza en la que se ha sumido el país luego de décadas de malos gobiernos. No importa de qué color político sea quien lea estas palabras, creo que todos podemos coincidir en que Argentina se ha venido desviando de ese destino de grandeza que la historia le tiene asignado.

Y como consorcistas, viviendo en ciudades cada vez más pobladas, donde hay cada vez más gente y menos educación, notamos cómo la calidad de vida se ha deteriorado. Cómo el respeto, el pensar en los demás, el discutir sin insultar, es cosa del pasado.
Es por eso que -como ya hemos insistido desde los inicios de nuestra Fundación hace más de veinticinco años- la moral, el respeto por las leyes, la búsqueda de lo justo y lo equitativo, empieza en cada uno de nosotros. [...].
Texto completo: https://ligadelconsorcista.org/2022-imponer-la-ley-moral

04/01/2022

¡Hola! ¡Muy buen inicio de año!
Desde ADMINISTRACION QUIRNO vamos a ir tratando distintos temas de interés. Les proponemos también que Uds. también nos planteen o consulten temas que podamos desarrollar. Hoy vamos a hablar sobre los REGLAMENTOS DEL CONSORCIO:
Cuando adquirimos una propiedad en un consorcio, éste tiene uno o dos reglamentos que deberemos conocer y respetar. Desconocer su existencia y/o no cumplirlo nos puede llevar a tener inconvenientes o vivir situaciones incomodas o a tener que aceptar ciertas condiciones de convivencia que nos resulten inaceptables a nuestra forma de vida. Por eso, hablaremos hoy brevemente de cuales son estos reglamentos, que es importante conocer en lo posible antes de adquirir o alquilar el inmueble.
Primero se encuentra el denominado “REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL”. Su existencia, que es obligatoria, y sus requisitos están establecidos en el Código Civil y Comercial, (Ley 26994, Art. 2056).
Dicho reglamento se constituye al momento en que se crea el consorcio, se instrumenta mediante una escritura pública que queda inscripta en el Registro de la Propiedad. Es el dueño original del edificio, quien al momento de realizar la división de la propiedad para poder vender las distintas unidades lo redacta.
Contiene detalle acerca de muchos puntos relevantes. A modo de ejemplo citamos algunos:
· Determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes
· Destino de las partes comunes
· Destino de las unidades funcionales
· Facultades especiales de la asamblea de propietarios
· Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones
· Determinación de las mayorías necesarias para modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal
· Forma de computar las mayorías
· Facultades especiales del consejo de administración, entre otros más.
Luego puede encontrarse, aunque no es obligatorio para la ley, el “REGLAMENTO INTERNO”. Para este reglamento no existe un repertorio establecido. Generalmente trata de aspectos de la convivencia diaria. Nuevamente, a modo de ejemplo, pueden ser:
· Horarios para mudanzas o trabajos en las unidades funcionales
· Procedimientos para la entrega de correspondencia
· Procedimientos para la recolección de residuos
Este reglamento es aprobado por la asamblea y, de existir, su cumplimiento es obligatorio. No es necesario instrumentarlo mediante escritura pública ni inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Estos reglamentos funcionan como un “CONTRATO DE ADHESIÓN” que hemos firmado al momento de adquirir o alquilar la unidad. Existen únicamente si ya se ha realizado la división de la propiedad y el consorcio está formalmente establecido.
Es buena idea solicitar al administrador y obtener una copia para conocer nuestras obligaciones y derechos a fin de mantener una convivencia pacífica con nuestra comunidad consorcial, objetivo fundamental de los mismos.

23/12/2021

Administración QUIRNO les desea muchas felicidades y que el 2022 nos encuentre trabajando juntos

10/12/2021

Llegan las fiestas y desde ADMINISTRACION QUIRNO queremos ayudarlos a pensar sobre cómo organizar algunos temas en los consorcios para poder disfrutar tranquilos de las celebraciones:
* si vamos a realizar una reunión en nuestro departamento (siempre siguiendo los protocolos COVID-19 aplicables), debemos administrar los recursos para que los ruidos y molestias generadas sean las menores posibles: revisar el nivel de la música, mantener las conversaciones a niveles moderados, verificar que no se produzcan ruidos como golpes, etc. No está demás, por cortesía, avisar a los vecinos sobre que vamos a hacer una reunión, ya que inevitablemente se generarán algunos ruidos aunque tomemos las medidas y recaudos necesarios para minimizarlos.
* en lo posible evitemos usar pirotecnia por todos y en particular por los niños especialmente aquellos que poseen sensibilidad hacia los ruidos, como los que padecen de Trastorno del Espectro Autista.
* las mascotas también suelen sufrir mucho de la pirotecnia de estruendo. Conviene anticipar algunas medidas para protegerlos de este momento. Se puede buscar algún lugar donde se sientan contenidos, con agua, la TV o la radio para que escuche algo que no sean los estruendos. También se puede consultar con un veterinario la posibilidad de administrar algún medicamento que los alivie.
* si no vamos a estar en casa, no olviden cerrar las ventanas para evitar que se introduzca algún elemento pirotécnico por accidente. Si tenemos mascotas, no dejarlas sueltas para evitar que se asusten y huyan. Presten especial atención al párrafo anterior.
Si bien estas son algunas pocas medidas muy básicas, siempre es bueno recordarlas.
Les recordamos nuestros medios de contacto:
Cel: 03487-15-539032
E mail:[email protected]
Facebook: Administración Quirno

¡Que pasen unas muy Felices Fiestas les desea ADMINISTRACION QUIRNO!

04/12/2021

Mi nombre es Julio Delmont, ingeniero industrial con 28 años de experiencia en empresas de primera línea, nacionales y multinacionales desempeñándome en áreas relacionadas al control de gestión, ingeniería de proyectos, gestión de costos, trato con proveedores, entre otras. Tengo, además, un curso habilitante a nivel nacional como administrador de consorcios realizado en la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal.

Con este conjunto de capacidades y experiencia, he creado Administración QUIRNO. A partir de hoy salimos al mercado ofreciendo administración de consorcios con calidad, responsabilidad y amplia experiencia en gestión. Para ello formamos un equipo de profesionales y técnicos capaces de dar respuesta a las distintas situaciones que se plantean en los consorcios.
Nuestro objetivo es brindar un servicio que de soluciones rápidas a las inquietudes y necesidades de los consorcistas.

Estamos a disposición para cualquier consulta.