28/02/2021
Nachdem wir gelesen haben, welche Fragen in letzter Zeit von Ihnen gestellt werden, im Zusammenhang mit: "Wie werden die Preise im Bauwesen gebildet?", "Wie kann man bestimmen, wie viel mich die grobe Konstruktion kosten wird?", "Welchen Bauherrn soll ich schließlich wählen?", „ Ein Unternehmen, das für mich baut oder mit einer selbstgesuchten Brigade ", haben wir beschlossen, Sie näher mit dieser Angelegenheit vertraut zu machen, damit Sie Ihr Gebäude schließlich qualitativ bauen können und zu einem vernünftigen Preis.
Sie haben es selbst gesehen. Die angebotenen Häuser stellen Sie häufig vor eine Reihe von Fragen.
Wieviel muss ich nach dem Kauf noch investieren? Habe ich ausreichend Reserven, um die notwendigen Veränderungen auszuführen? Finde ich die richtigen Firmen?
Auf der anderen Seite, ist es häufig der Fall, dass ihr gewähltes Haus einen Kompromiss zwischen Ihren Vorstellungen und dem vorhandenen Geld, dass Sie ausgeben möchten, darstellt.
Auch wenn wir anstelle eines alten Hauses, an dem eine Reihe an Gelder für die Renovierung zu investieren ist, nach einem Neubau schauen, dann bezahlen wir wenigsten 40% mehr, als es eigentlich kosten dürfte. Und auch hier wird es wieder ein Kompromiss, da dieses Haus sich dann nicht an der Stelle befindet, wo Sie eigentlich gern leben wollten.
Nein, ein Hausbau in Bulgarien ist nicht unsicher oder mit Risiken verbunden. Letztendlich ziehen es die Bulgaren selbst vor, sich ein Haus zu bauen, anstelle ein fertiges zu kaufen. Warum wohl?
Weil sie sich auskennen und kein Geld zu verschenken haben.
Es ist die gleiche Schlussfolgerung, die auch Sie ziehen. Warum soll ich für ein altes Haus, den gleichen Preis bezahlen, wenn ich dafür ein neues Haus haben kann. Ein neues Haus bedeutet keine Renovierung, keine zusätzlichen Arbeiten und vor allem: 10 Jahre Ruhe, also 10 Jahre Leben und Freizeit.
Ihr Gebäude kann mit einer Firma oder einem Team gebaut werden.
Mit einem Unternehmen - Sie unterschreiben einen Vertrag mit dem Manager des Unternehmens und sind für nichts an der Konstruktion verantwortlich und überwachen nur die Qualität. Es ist jedoch selbstverständlich, dass das Angebot zu einem höheren Preis zu erhalten ist, da das Unternehmen seinen Mitarbeitern Sozialversicherungsbeiträge, Steuern, Ausgaben für einen Buchhalter, eine Sekretärin, ein Managementteam und andere, zahlt. Wenn das Gebäude mit einem Unternehmen gebaut wird, gelten die Garantiebedingungen nach dem Raumentwicklungsgesetz für alle Bau- und Installationsarbeiten. Wenn Sie ein Problem haben, können Sie Ihre Rechte vor Gericht geltend machen, während das bei einer Privatperson nicht möglich ist.
Mit einer Brigade (Team) - Sie nutzen einen Artikel im Baugesetz, wonach Sie Ihr Haus nur unter technischer Anleitung gewerblich bis zu 100 m² bauen können. Zu diesem Zweck schließen Sie mit jedem der Arbeiter, der an dem Gebäude arbeitet, Zivilverträge ab.
Wir betrachten hier nur Gebäude der Kategorie 5. Hierunter fallen Wohngebäude mit einer Höhe bis 10 m.
Wenn Ihr Gebäude also der Kategorie 5 zugeordnet ist und bis zu 100 qm ohne wirtschaftliche Objekte besitzt, haben Sie das Recht, es zu bauen, und nur dann können Sie eine Brigade verpflichten.
WAS SIE VOR BEGINN DES BAUENS WISSEN MÜSSEN:
Erstens: Liebe Kunden, wir hoffen, Sie haben dies zu einem früheren Zeitpunkt gelesen. Wir meinen, bevor Sie Ihr Gebäude entworfen haben. Weil Ihre ersten Fehler hier beginnen.
Der Architekt und das Projektanten-Team: Hier liegt der Schlüssel, ob das Gebäude preislich teuer oder vernünftig liegt. Aber, wenn ich teuer sage, denken Sie daran, dass es sich um Zehntausende Lewa Unterschied im Wert des Baus und das bei einem Haus, handelt.
Beispiel:
1. Die Menge an Eisen!!!!! In einem zweistöckigen Haus haben wir Projekte gesehen, die mit Mengen von 9 bis 17 Tonnen Eisen ausgeführt wurden, jedoch mit derselben Fläche, ähnlicher Verteilung und in derselben seismischen Region. Sie verstehen, dass Sie von hier aus, einen Unterschied von 8 Tonnen in der Armierung haben, was in Geld ausgedrückt, 8 x 1,5 BGN mit Arbeit von 12.000 BGN beträgt. Daher sollte Ihnen das zeigen, dass einer der wichtigsten Punkte, die Auswahl qualifizierter Projektanten ist, die ihre Arbeit verstehen und Ihre Interessen schützen.
2. Unterschied in der Betonmenge - Wir hatten Fälle mit einem Unterschied von 20 - 30 m³, je zum Preis von BGN 90, für ein und das gleiche Gebäude, was einen weiteren Unterschied von BGN 3.000 ausmacht.
3. Die Art und Weise das Fundament so zu gestalten, dass Sie angeblich 300 - 400 BGN an Beton sparen würden, jedoch durch die Herstellung von dafür benötigten Verschalungen 1800 - 2000 BGN teurer wird.
4. Jeder möchte, dass sein Gebäude schön und lebendig ist, aber moderat, weil jedes Erkerfenster (der Vorsprung des Gebäudes in den oberen Stockwerken) große Lasten darstellen, die durch viele Beschläge in Balken und Platten ausgeglichen werden und das Vorhaben Tausende von Lewa teurer macht.
Das liegt daran, weil die Projektanten mit einigen Softwareprogrammen arbeiten, die Standard-Lastverteilungen verwenden, und das Programm schneller alles für sie berechnet, ohne darüber nachdenken zu können, wie die finanziellen Interessen des Kunden geschützt werden sollen.
Es ist sehr wichtig, das Architekten und Projektanten gemeinsam diese Aufgabe erfüllen, damit die Bedingungen für die Gestaltung einer bestimmten Art von Konstruktionssystem festgelegt wird.
Zweitens: Was beinhalten die Preise der Bauherren, die sie Ihnen anbieten?
Es werden zwei Arten von Preisen angegeben, eine mit Materialien, die andere ohne Materialien. Wenn Sie einen Preis mit Material erhalten, einigen Sie sich nicht auf einen Gesamtpreis, verlangen Sie im Angebot, Arbeit von Material getrennt anzugeben, damit kein Grund zur Spekulation besteht.
Um zu sehen, wie sich die Preise bilden, beginnen wir mit einem Beispiel:
Wir möchten ein Haus mit 2 Etagen mit 100m² pro Etage bauen.
Was ist der Rohbau:
Ziegel, Eisen und Beton. Dazu gehören Fundamente, Betonplatten, Innen- und Außenmauerwerk, Treppen, Lüftungsschächte und Schornsteine in den Etagen. Der Rohbau umfasst auch das Dach.
Was ist die gesamte bebaute Fläche?
Die „Entfaltete Baufläche“ ist die Summe der bebauten Flächen auf allen Etagen der Haupt- und Zusatzkonstruktion auf und über dem Gelände. Die Baufläche umfasst auch die bebauten Flächen im Dachgeschoss der Gebäude, wenn sie für Wohnungen, Ateliers und Büros vorgesehen sind. Die bebaute Fläche der oberirdischen Stockwerke umfasst die gesamte Fläche der Balkone, Loggien und Terrassen.
Die gesamte bebaute Fläche hat 2 Arten - architektonisch und strukturell.
Was ist der Unterschied:
Sehen wir uns unser Beispiel an.
Wir haben zwei Etagen mit 100 m², das sind 200 m², was die architektonische bebaute Fläche ist. Die Berechnungen für diesen Bereich sind nicht genau. Es ist notwendig, die Projekte einzusehen, damit der Bauherr Ihnen den genauen Preis mitteilen kann.
Die genaue Berechnungsmethode lautet wie folgt:
Im Abschnitt GK (Gebäude-Konstruktionen) des Projektes, das Sie vom Architekten und Projektanten erhalten, werden Sie einen Hinweis mit der Aufschrift "Mengenrechnung" oder „Materialspezifikation" finden.
Wie viele m² beträgt die Schalung des Gebäudes (das sind die Flächen der Platten und die entfaltete Fläche der Säulen und Träger), wie viel Bewehrung, wie viel Beton, wie groß ist die Fläche des Daches, wie viel m³ die Ausgrabungen?
Und im Abschnitt „Architektur“ sollte ein quantitatives Konto für das Mauerwerk für Außenwände in m³ und Innenwände in m² vorhanden sein.
Es ist wichtig vorher darauf zu achten und sich von den Projektanten eine genaue Stückliste geben zu lassen.
Jetzt kann der genaue Preis ermittelt werden. Es werden alle Positionen im Strukturbereich herausgenommen und Ihr Gebäude kann bis ins letzte Detail bewertet werden.
Beispiel für dasselbe o.g. Gebäude:
ARBEIT (die genannten Preise sind Orientierungswerte und können entsprechend variieren)
Aushubarbeiten – Empfohlen ist, gemeinsam und unter Anleitung des Bauherren einen geeigneten Bagger für die Ausgrabung und anschließend die Verfüllung zu finden. Sie zahlen ihm einen Maschinenwechsel, damit es für Sie am rentabelsten ist.
1. Positionierung eines Gebäudes. Manuelle Formgebung von Ausgrabungen - BGN 1.800,
2. Herstellung von Schalungen und Abisolieren mit eigener Schalung - 412 m² x 35 = BGN 14.420,
3. Verlegen und Verarbeiten von Beton -72 m³ x 25 = BGN 1.800,
4. Installation von Armaturen - 5100 kg x 0,40 = BGN 2.040,
5. Außen- und Innenmauerwerk - 305 m² x 16 = BGN 4.880,
6. Installation von Kaminen, Lüftungsschlitzen und Stürzen- BGN 1.800,
7. Herstellung von Dachkonstruktionen und Verlegung von Ziegeln - 132 m² x 45 = BGN 5.148,
8. Wasser- und Kanalleitung in den Fundamenten unter dem Boden - BGN 1.400.
Gesamt Arbeit (1 Euro = 1,951 Lewa) BGN 33.288.
MATERIALIEN (die genannten Preise sind Orientierungswerte und können entsprechend variieren)
1. Beton B 25 - 72 m³ x 110 = BGN 7.920
2. Armaturen - 5100 kg. x 1,38 = BGN 7.038
3. Ziegel - 8000 Stk. x 0,80 = BGN 6.400
4. Schornsteinkörper, Stürze, Nägel, Draht, Mauerwerkskleber - BGN 800
5. Holzkonstruktion, -verkleidung, dampfdurchlässige und wasserundurchlässige Membran, Latten, Gegenlatten, Schindeln, Befestigungselemente - 132 m² x 45 = BGN 5.940
Gesamt Material (1 Euro = 1,951 Lewa) BGN 28.098
Gesamtarbeit mit Materialien - 31.400 Euro.
Kosten - 31.400 Euro geteilt durch 200 m² Gesamtfläche = 156 Euro/m² Gesamtfläche.
Wenn Bauherren Ihnen einen Preis geben, stimmen Sie nicht zu, dass Ihnen ein Gesamtpreis der Materialien mit Arbeit angeboten wird, da Sie dann nicht wissen, welchen Gewinn sie in die Materialien gesteckt haben, und Sie möglicherweise irregeführt werden. Die Praxis der uns bekannten Bauherren ist es, die Preise für Arbeit und Material getrennt anzubieten.
Sehr geehrte Kunden, wir kennen auch die Frage der Notwendigkeit einer gewünschten Anzahlung, den die Bauherren verlangen. Diese Notwendigkeit ist jedoch leicht nachvollziehbar. Mit dem Auftragsbeginn kommen auf den Bauherrn sofort hohe Kosten zu. Es wird ein Lastwagen mit Schalungen und Werkzeugen im Wert von Zehntausenden von Lewa an einen Ort geschickt, den Sie bestimmten, aber an einen Ort, der für den Bauherren fremd ist. Die Bauherren bezahlen für den Transport, haben Leute eingestellt, haben Berechnungen angestellt. Sie kennen sich, sie wissen, dass sie zu Ihrem Wort stehen, er aber weiß das nicht. Er beginnt mit einem „gegebenen“ Wort und es wurden bereits viele Personen im Zusammenhang mit der Organisation und Logistik rund um Ihren Standort engagiert und der Bauherr gibt im Voraus viel Geld aus. Der Vorschuss sollte jedoch nicht übertrieben werden, unserer Meinung und Erfahrung nach reicht der Vorschuss in Höhe von 2.000 – 2.500 BGN aus.
