28/07/2016
Qual é a diferença entre área útil, privativa, comum, total, locável e BOMA?
Por: Marcio Fenelon - Criando Riqueza
Se você pretende negociar um dia um imóvel ou mesmo um aluguel, seja residencial ou comercial, a definição da área será essencial para definir valores de venda ou de aluguel mensal.
Aparentemente, esse é um item trivial. Afinal de contas, área é uma questão matemática, portanto, não existiria espaço para discussão. Mas, na prática, é tão complicada que os americanos resolveram emitir uma norma técnica para servir de referência.
Pense, por exemplo, em um edíficio de escritórios com vários ocupantes no mesmo andar. Os corredores do andar devem ser considerados para calcular a área de locação que será base para o contrato ou não? E o lobby? E a área do poço do elevador?
Ou mesmo numa transação de venda de um apartamento residencial. Para a comparação com outras oportunidades é importante saber a metragem do apartamento. Essa metragem de comparação deve levar em conta a área da garagem? E o depósito? E o hall de entrada? E as paredes?
Para entender essa bagunça, vamos explicar os principais critérios brasileiros para medição de área e o critério americano, que vem sendo usado cada vez mais em negociações de grandes espaços.
Área privativa
Vamos começar pelo conceito mais simples. A área privativa é a área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e área de depósito particular. É delimitada pela superfície externa das paredes, ou seja, a área privativa inclui a área das paredes.
É comum que a área privativa esteja descrita na matrícula do imóvel e nas escrituras de compra e venda, e, portanto, é uma referência mais confiável para a metragem do apartamento.
Área útil
Para levar em conta o fato de que paredes e pilares podem ocupar até 12% da área privativa de um imóvel é que existe o conceito de área útil.
Também conhecida como a área de vassoura, é o espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares. É o espaço que você pode efetivamente varrer.
Se eu fosse um cara maldoso – deixo claro que não sou –, eu compraria área útil, que é menor e venderia área privativa, que é maior.
Mas você não é Poliana e sabe que existe gente maldosa por aí. Então, tome cuidado. Quando for negociar um imóvel, entenda se estamos falando de área privativa ou de área útil e compare o preço de outros imóveis usando a mesma métrica, assim você não leva gato por lebre.
A referência mais confiável é um documento oficial. Se você consultar o cartório de registro de imóveis e pedir a matrícula, é muito comum que você tenha acesso à informação da área privativa.
Área comum
Para ajudar na bagunça, ainda existe o conceito de área comum, que compreende todo espaço que pode ser utilizado por todos os moradores de um condomínio, tais como hall de entrada, salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de circulação, dentre outros.
Para achar a área comum de cada unidade, faz-se uma distribuição usando um critério, conhecido como rateio, geralmente com base no tamanho da área privativa.
Se a garagem não for demarcada em um prédio e a incorporadora entender que é area comum, ela não estará computada na área privativa do imóvel. O resultado desastroso é que o imóvel pode parecer até 20% mais caro por m2 de área privativa.
Quando fizer suas pesquisas, entenda se a área privativa daquele imóvel inclui ou não vagas de garagem para fazer uma comparação mais justa.
Área total
Essa é a mais fácil de todas. Representa a soma de todas as áreas privativas e áreas comuns do empreendimento. Também aparece na matrícula do imóvel, porém, pode causar um outro problema.
Existem alguns registros mais antigos que fazem menção somente à área total. Essa é uma situação em que você precisará pedir ajuda a um engenheiro para certif**ar a área privativa. Complicado!
Área bruta locável
Quando nos referimos ao aluguel de shopping, loja, escritório ou galpão, surge um novo conceito para entendermos, que é conhecido como área bruta locável ou ABL para os íntimos.
Se o imóvel em questão for uma pequena sala comercial dentro de um prédio em que cada andar tem várias unidades, a métrica vigente no Brasil é a área privativa. Na prática, nesses casos, a área privativa é igual à área bruta locável.
Repare que nestes casos os corredores e as vagas de estacionamento provavelmente não estarão computadas na área privativa porque não são marcadas, o que pode gerar distorções na comparação.
Quando você migra para a negociação de escritórios corporativos e até de shopping centers, as coisas podem complicar bastante.
Vamos dizer que se está negociando o aluguel de um andar inteiro de um prédio. O hall que f**a no andar deve ser computado na área locável? Será que ele está computado na área privativa? E os banheiros que f**am no corredor do andar? E a área para equipamentos como ar-condicionado, conhecida como área técnica?
Simplesmente usar a área privativa quando montantes relevantes estão envolvidos não vai resolver, e a discussão do que é área bruta locável pode f**ar bem subjetiva.
Área Boma
É cada vez mais comum que as grandes negociações estejam apoiadas no que conhecemos como padrão Boma, que é a sigla da associação de proprietários e administradores de imóveis (Bulding Owners and Managers Association), uma entidade americana.
A Boma resolveu padronizar a medição de espaços para acabar com esses problemas relacionados acima. As regras são complexas de se explicar, mas, grosso modo, o padrão Boma pode ser definido como a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas (áreas para equipamentos e serviços).
Geralmente, o resultado pelo padrão Boma é maior do que aquele que um proprietário brasileiro calcularia para sua área bruta locável, porém, empresas, especialmente estrangeiras, f**am mais confortáveis em negociar com área Boma, porque sabem o que estão comprando ou alugando, enquanto qualquer outro tipo de cálculo envolveria uma longa e cansativa discussão.
Na próxima vez que você for realizar uma transação de compra e venda ou aluguel de imóvel, preste atenção na área para não levar gato por lebre!
