04/11/2019
AS MENORES TAXAS DE JUROS JÁ VISTAS - MAIOR PERCENTUAL DE FINANCIAMENTO - ATÉ 90% - NOVOS E USADOS - O mercado imobiliário pode estar perto de uma retomada vigorosa. De julho para cá, seis construtoras e incorporadoras captaram R$ 3,8 bilhões em novas ofertas de ações para colocar o pé no acelerador em seus projetos residenciais e comerciais. Com a queda dos juros - a taxa Selic atingiu 5% ao ano na última semana - e o maior interesse de investidores no setor, a expectativa é de que as captações possam dobrar nos próximos meses, já que outros grupos se preparam para ir à Bolsa.
O ânimo do setor é uma boa notícia para a economia como um todo. "Tradicionalmente, esse segmento antecipa o cenário de crescimento econômico. Há expectativa de recuperação do PIB, a expansão deve ser menos intensa, mas sustentável no longo prazo", diz Alessandro Farkuh, responsável pela área de banco de investimento do Bradesco BBI, que coordenou boa parte das operações das construtoras na Bolsa.
Com esses recursos, as construtoras pretendem abrir novos canteiros de obras, sobretudo em São Paulo. E isso já se reflete em outros setores da indústria. "Começamos a sentir nas últimas semanas maior demanda por aço vinda do setor imobiliário", disse Gustavo Werneck, presidente da Gerdau. O mesmo movimento deve acontecer com o cimento e outras matérias-primas.
Quem se movimenta pela capital paulista percebe que guindastes voltaram a fazer parte do cenário. Dados do Secovi-SP, obtidos pelo Estado, mostram que, de janeiro a setembro, foram comercializadas 30,5 mil unidades residenciais só na capital, número 70% maior do que o do mesmo período do ano passado. "Isso é mais do que as 29,9 mil vendidas em 2018 inteiro", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Só em setembro foram comercializados 4.055 imóveis - a maior marca para o mês e cerca de 50% acima da média histórica.
A retomada do setor, que usa mão de obra intensiva, poderá ser um alento para um indicador que se recusa a apresentar melhora signif**ativa nos últimos anos: o desemprego. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) da semana passada mostraram que a taxa ainda é de 11,8% no País, com 12,5 milhões de pessoas sem trabalho. Dos empregos gerados, a maioria é de vagas informais.
Concentração
As obras, contudo, ainda estão concentradas em edifícios residenciais e comerciais de médio e alto padrão, diz Ana Maria Castelo, analista da FGV/Ibre. "Não vejo um boom generalizado como em 2007, quando muitas companhias foram à Bolsa. A recuperação mais robusta da construção civil virá com a retomada das obras de infraestrutura."
Diversas fontes de mercado ponderaram ao Estado que a expansão do setor imobiliário ainda se resume a São Paulo, cujo mercado se descolou do resto do País. De olho nessa oportunidade, a MPD Engenharia, líder em apartamentos de alto padrão em Alphaville, vai investir até R$ 2 bilhões em empreendimentos nos próximos três anos. Segundo o presidente da empresa, Mauro Dottori, entre 70% e 80% dos recursos serão direcionados para a capital paulista. "São Paulo tem maior dinamismo e retoma primeiro do que outros mercados."
Além das ofertas subsequentes em Bolsa, que são uma importante fonte de financiamento para construtoras, os proprietários de edifícios têm sido assediados por fundos de investimento imobiliário de bancos. Para garantir retorno a seus cotistas, as instituições financeiras estão comprando edifícios corporativos "maduros", que já estão alugados para empresas.
A Tishman Speyer, que desenvolve prédios residenciais e corporativos, vendeu por R$ 1,2 bilhão a torre que abriga a sede corporativa do BB, em Brasília, a um desses fundos. A empresa já tem R$ 1 bilhão captado para investimento adicional no mercado brasileiro. "Além desse dinheiro captado, está mais fácil conseguir crédito nos bancos para viabilizar projetos", afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer no Brasil.
Investidores locais apostam na retomada do setor de construção
Com a taxa de juros na mínima histórica, a busca tanto por imóveis quanto por fundos imobiliários tende a crescer entre investidores dos mais diversos portes. As captações feitas por grandes construtoras - como Tecnisa, Eztec, Trisul, Cyrela Commercial Properties, Helbor e LogCP - revelam um novo fenômeno no País: o maior interesse de investidores locais por ações dessas companhias na Bolsa.
"Vimos um movimento de investidores locais nas captações deste ano em um ambiente que antes atraía majoritariamente os estrangeiros. Também observamos maior fluxo de gestoras mais especializadas em determinados segmentos, como shoppings e logística. Isso indica um nível importante de maturação do setor", diz Alessandro Farkuh, responsável pela área de banco de investimento do Bradesco BBI.
O aquecimento da demanda imobiliária começou nos prédios residenciais de alto padrão, mas já "contaminou" outros segmentos. Galpões próximos à região metropolitana de São Paulo viraram alvo de grandes varejistas, que estão expandindo seus centros de distribuição, afirmou fonte de uma grande incorporadora. Escritórios também estão sendo erguidos nos poucos espaços ainda livres da região da Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, e outros corredores, como as proximidades da Marginal Pinheiros, também devem ganhar novos arranha-céus.
As entregas de edifícios corporativos devem se multiplicar por oito no ano que vem, segundo a consultoria JLL, que acompanha o setor, atingindo 200 mil metros quadrados em novas ofertas.
Vacância
A consultoria pondera, porém, que a recuperação ainda está mais concentrada em São Paulo, onde a taxa de vacância de escritórios já começou a cair após um longo período de alta, atingindo 22,3% no terceiro trimestre de 2019. No Rio, porém, esse movimento ainda não está claro - e 43% dos espaços corporativos ainda estão vazios.
A tendência para 2020 em São Paulo, de acordo com Paulo Casoni, diretor da JLL, é de queda da vacância, apesar da entrega de novos escritórios. Em alguns bairros mais disputados, como a Avenida Faria Lima, o porcentual de espaços vazios é de 8%. Isso já faz companhias negociarem antecipadamente a ocupação de prédios em construção. Foi o que fez a Dupont, em acordo com a Tishman Speyer.
Diante desse cenário, empresas que se dedicam ao segmento se preparam para uma retomada das obras. Na semana passada, apenas a Cyrela Commercial Properties (CCP), do empresário Elie Horn, levantou R$ 874 milhões para investir em escritórios de alto padrão. BR Properties e JHSF contrataram bancos para fazer captações. Outros sete grupos estão indo pelo mesmo caminho e devem usar a Bolsa para turbinar sua capitalização para o período de expansão.
Maior imobiliária do País, a Lopes também vai à Bolsa para levantar cerca de R$ 150 milhões. A companhia vai usar parte desses recursos para acelerar a transformação digital do seu negócio. "Não queremos reinventar a roda. O processo de compra e venda de imóveis não vai deixar de ser físico. Mas podemos melhorar a plataforma para os nossos 9 mil corretores e para os clientes", diz Matheus Fabricio, diretor executivo da Lopes. Neste ano, a companhia inaugurou a Lopes Labs, que já reúne uma equipe de 70 pessoas, para pensar o futuro da empresa.
Construtoras reduzem tempo de obra
Com a ajuda de novas tecnologias e do aumento de crédito para o setor, construtoras têm conseguido reduzir em até oito meses o tempo de obra para erguer edifícios. A intenção é aproveitar o bom momento do setor para atrair, especialmente, investidores que desistiram de aplicar dinheiro em renda fixa por causa do ganho menor.
A sinalização do Banco Central de que deve haver nova redução nos juros ainda este ano reforça o interesse pelos imóveis e a corrida do setor para poupar tempo. Até 2014, os prazos oscilavam entre 24 e 30 meses. "Hoje, estão mais para 16 ou 18 meses do que para 24", diz Odair Senra, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil em São Paulo.
Na sua avaliação, a maior oferta de crédito está permitindo concluir edifícios num tempo menor. Com mais recursos disponíveis, construtoras dependem menos da receita de vendas e podem acelerar a produção. Com isso, terminam o empreendimento mais cedo, acertam as contas com quem emprestou o dinheiro, embolsam o lucro e partem para a construção de outro empreendimento.
"O banco quer isso porque f**a com um devedor seguro, que dá o imóvel como garantia", diz Senra. Ele observa que o risco de calote para o banco f**a pulverizado, pois são vários devedores, não só a construtora. O banco também ganha potenciais clientes (devedores) para vender outros produtos.
Risco
A construtora Urbic, do empresário Marco Parizotto, por exemplo, tem dois empreendimentos com prazo de execução reduzido. "Achamos que encurtando o ciclo de produção reduziríamos o risco para incorporadora e cliente."
Mas, na prática, o que se vê é que os projetos mudaram para atender o comprador que pretende ter o imóvel pronto o mais rápido possível para alugar. Um dos empreendimentos da construtora no Ibirapuera (SP) foi lançado em maio e será entregue em 13 meses.
Do prazo total, nove meses serão para erguer o prédio, que vai usar tecnologia de estruturas metálicas para acelerar a construção.
"Já vendemos 60% (dos apartamentos) e 30% dos que compraram são investidores." São apartamentos na faixa de R$ 900 mil. Outro empreendimento, na Vila Mariana (SP), é de pequenos estúdios na faixa de R$ 250 mil, voltados a investidores.
À vista
"Temos buscado redução de prazo para diminuir os custos do empreendimento e, com isso, obter uma rentabilidade maior", afirma Vladimir Alves da Silva, diretor financeiro da construtora Tarjab. Ele conta que tem conseguido reduzir em três meses o prazo da obra. Num projeto recente, de apartamentos na faixa de R$ 350 mil lançado em abril, ele conta que percebeu que existe demanda de investidores que não são só pessoas físicas, mas também fundos imobiliários. "Para unidades menores houve compradores que pagaram à vista", diz, lembrando que esse pode ser um sinal do apetite do investidor pela renda de locação.
De olho nessa demanda, Frederico Altana, diretor-presidente da construtora Altana, conta que negocia parceria com uma empresa francesa para reduzir, a partir de 2021, prazos de construção de três empreendimentos. A locação será gerenciada pela própria empresa.
"A possibilidade de fazer ativos imobiliários para renda foi viabilizada por causa dos juros mais baixos e isso casa com a tecnologia de construir de forma industrial e mais rápida porque, assim, é possível gerar um retorno mais rápido para o capital", diz.
Desde 2014, a Trisul, que tem capital aberto, vem reduzindo prazos de obra, diz Lucas Araújo, superintendente. Ele explica que as concorrentes perceberam agora que diminuir o ciclo de produção é muito melhor, pois garante o retorno mais rápido, com reconhecimento de receitas. "Todas (as concorrentes) estão precisando disso para ajudar na recuperação financeira."
A trajetória de queda da taxa básica da economia (Selic), que na semana passada renovou um piso histórico, de 5% ao ano, tem levado os investidores a enxergar na compra de imóvel para locação um negócio mais rentável. Além da renda do aluguel, podem embolsar a valorização dos imóveis, que ainda estão com preços defasados.
Aplicação em imóveis exige cuidado, dizem consultores
A renda obtida com aluguéis de imóveis comprados por pessoas físicas ou com a aquisição de cotas de fundos imobiliários passou a ser, nos últimos meses, alvo de interesse dos investidores com perfil conservador.
Até pouco tempo atrás, esse investidor conservador aplicava suas economias em renda fixa. Mas com a queda na taxa básica de juros, a Selic, que baliza essas aplicações e hoje está em 5% ao ano, a menor marca da história, o cenário mudou. E esse investidor conservador tem de buscar outras alternativas para ganhar dinheiro.
Nas contas do gestor de investimentos, Mauro Halfeld, no cenário atual uma aplicação de renda fixa de baixo risco deve render, depois de descontado o Imposto de Renda (IR), cerca de 4% ao ano, dependendo das taxas cobradas pelos fundos de investimentos, corretoras e bancos. "Levando-se em conta que a inflação costuma voltar no Brasil, o brilho da renda fixa acabou", diz Halfeld.
Já os fundos imobiliários diversif**ados devem proporcionar ganhos perto de 5% ao ano acima da inflação, calcula ele. E imóveis residenciais pequenos alugados devem gerar renda real de 6% ao ano. Esse rendimento, observa o administrador de investimentos, Fabio Colombo, não leva em conta a valorização do próprio imóvel. Depois de três anos de vacas magras, neste momento, os preços dos aluguéis ainda estão defasados, lembra o administrador.
Apesar de os números indicarem que a renda obtida com a locação direta de imóveis e com fundos imobiliários ser maior do que a proporcionada por aplicações em renda fixa, consultores dizem que o investidor deve f**ar atento a alguns detalhes.
No caso dos fundos imobiliários, Colombo ressalta que o investidor tem de levar em consideração o preço da cota. Com a forte demanda por fundos imobiliários, o valor da cota deve subir, o que pode reduzir a rentabilidade. Além disso, quando o investidor compra uma cota de um fundo imobiliário, ele não sabe exatamente em qual projeto o seu dinheiro está sendo aplicado. "No longo prazo, há empreendimentos muito grandes que podem se depreciar e isso é um risco", alerta.
Quanto à compra de imóvel para locação direta, Colombo lembra que o rendimento líquido pode variar, dependendo de como é pago o IR. Isto é, como pessoa física ou jurídica. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
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