GR-Evolução Gestão Condominial - Síndico Profissional

12/11/2015

Posto estratégico para proteger condomínio

21 de setembro de 2015

Guarita tem de estar bem localizada e equipada para garantir conforto dos porteiros e segurança aos moradores


A portaria é a principal célula de segurança de um condomínio, por isso é necessário investimento constante em suas instalações, equipamentos e treinamento dos funcionários. São esses cuidados que, em conjunto, diminuirão os riscos de roubos e assaltos ao condomínio.

O primeiro ponto a ser considerado são as dimensões da guarita, que vai depender da quantidade de pessoas que nela trabalham. Esse número costuma variar segundo o tamanho do condomínio e a necessidade de se ter mais ou menos funcionários.

O importante é que seja um espaço confortável, arejado, que possibilite certa movimentação e uma distância de ao menos 80 centímetros do rosto do porteiro para o monitor de visualização.

Com relação à localização, segundo Fabio Vassoler, diretor comercial da empresa Serv Nova Serviços, uma guarita ideal deve estar localizada na área externa do prédio, normalmente um pouco recuada da grade ou muro que delimita o condomínio (de dois a três metros).

O local precisa oferecer ao porteiro uma ótima visualização das principais entradas e saídas, tanto de pedestres como de veículos, sem facilitar o acesso de pessoas estranhas. “No período noturno é interessante que exista uma boa iluminação das áreas a serem controladas”, sugere Vassoler.

Portões e blindagem – De acordo com Marco dal Maso, diretor de negócios imobiliários da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), uma guarita precisa ter, preferencialmente, portas e vidros blindados. Na entrada, deve existir uma “clausura” entre os dois portões para a passagem de pedestres, de forma com que eles possam se presentar ao porteiro antes de ultrapassar o segundo portão que dá acesso ao condomínio.

“Interfone e passa-volumes também são fundamentais”, explica Dal Maso.

O banheiro para os porteiros deve f**ar dentro da guarita, especialmente quando houver apenas um funcionário por turno, o que evita riscos. O ideal é contar com uma porta blindada, como se fosse uma caixa forte e, se possível, ter clausura para a troca de turnos, que sempre precisam ser comunicadas à central de monitoramento (caso haja uma).

Além do banheiro, outros pontos são muito importantes para oferecer condições adequadas para o porteiro realizar um bom trabalho. É o caso da disponibilização de água potável e itens como frigobar, micro-ondas e controle térmico com ar-condicionado.

Dal Maso indica que uma guarita segura deve ter sistema de monitoramento virtual 24 horas e botão de pânico para situações de risco. Ou seja, uma empresa de segurança é avisada sobre o que está acorrendo.

Também existe o alerta vigia, que é um aviso que a cada 10 ou 15 minutos toca para o porteiro não dormir e vale especialmente para os que trabalham no período noturno.

Todo cuidado é pouco
•A guarita precisa ser arejada. Locais abafados provocam mais sonolência e atrapalham a eficiência do porteiro.
•É importante conversar com um arquiteto e um consultor de segurança para planejar o layout, o mobiliário e a posição dos equipamentos para facilitar o trabalho do porteiro.
•Especialistas não recomendam a presença de aparelho de TV dentro da guarita, já que durante o dia os programas podem distrair a atenção do porteiro e à noite causar sono.
•Em sistemas mais sofisticados de segurança, existe monitoramento da guarita por parte do condômino feito pela TV ou celular da guarita, na unidade onde ele mora.

06/11/2015

05/11/2015

Um cantinho só para os pequenos

23 de outubro de 2015

O espaço bebê, nova tendência em condomínios, chama a atenção pela comodidade, mas exige certos cuidados

De uns tempos para cá, boa parte dos condomínios novos vêm oferecendo espaços especiais visando ao conforto e à praticidade dos moradores.

Entre eles está o espaço bebê, um ambiente pensado para proporcionar interação e diversão para crianças até três anos de idade e seus cuidadores.

Mais do que um espaço divertido e confortável, porém, é preciso considerar que o espaço bebê requer atenção total para não oferecer riscos, por isso que existem cuidados especiais e normas técnicas que devem ser aplicados.

Local e materiais– Primeiramente é necessário que o ambiente do espaço bebê esteja sempre coberto, bem arejado e iluminado, tendo piso apropriado para amortecer o impacto de eventuais tombos, além de móveis com cantos arredondados.

Cada bebê normalmente f**a no carrinho próprio ou no colo da babá ou responsável, mas para tornar o espaço mais agradável, pode-se disponibilizar poltronas, trocadores e um espaço com fraldas e lenços umedecidos. Tudo para que não seja necessário subir até o apartamento de forma emergencial.

As crianças que já estejam andando podem correr riscos maiores de se machucar se não forem tomados os devidos cuidados.

Com relação aos brinquedos e equipamentos presentes no lugar, Cristiano Rodrigues, diretor-comercial da empresa Primeira Opção, argumenta que os mais indicados são os de plástico rotomoldado, porque embora a vida útil do material seja menor, os riscos de causar acidentes graves diminuem bastante.

Esses brinquedos plásticos devem permanecer em local coberto, mas com ampla área externa sem cobertura. “Isto porque eles absorvem muito calor, impedindo os pequenos de brincar nos dias muito quentes”, explica Rodrigues.

Segundo Alex Aragão Ronso Bigatan, do Centro de Informação Tecnológica e para Negócios da ABNT, a norma utilizada para os brinquedos e equipamentos num local como o espaço bebê é a ABNT NBR 16071-1:2012, que já sofreu diversas alterações “e que foi instituída para substituir aABNT NBR 14350-1 e a ABNT NBR 14350-2”.

Esta norma é referente a diversos brinquedos que podem fazer parte desta área, como balanços, escorregadores ou gangorras. Ela deve ser consultada sempre que o condomínio tiver a intenção de montar um espaço assim.

Embora as normas da ABNT sejam muito claras quanto às especif**ações dos brinquedos, muitos condomínios compram os equipamentos sem a supervisão de um especialista. “Vale lembrar uma regra básica: quanto menor a criança, menor o brinquedo”, complementa Rodrigues.

Bebês, naturalmente, até por uma questão de higiene e risco de engasgar, não devem levar brinquedos menores à boca.

Saúde e Higiene – Além da escolha correta dos brinquedos, equipamentos e acessórios presentes, manter a saúde das crianças e evitar riscos também requer atenção para os cuidados pessoais. É importante, por exemplo, que os responsáveis passem álcool gel durante a permanência no local ou tenham como lavar as mãos adequadamente sempre que preciso.

Os brinquedos que por ventura forem levados à boca devem ser higienizados, e vale estar atento à presença de muitas crianças com resfriado ou doenças comuns na infância que podem se alastrar rapidamente. Como nem todos os moradores podem ter bom senso na hora de usar o espaço, é preciso que os responsáveis redobrem os cuidados.

Atenção em dobro
•Para garantir a segurança, um profissional deve fiscalizar o espaço todos os dias, checando o piso, os brinquedos, eventuais peças soltas etc.
•Os bebês devem estar sempre acompanhados por um responsável.
•Horários e determinações de uso devem constar das regras internas do condomínio, sendo passíveis de multa casos de desobediência.
•O local pode contar com alguns itens básicos de higiene, como fraldas e lenços umedecidos, mas o responsável também pode carregar no carrinho os itens próprios que o bebê utiliza.
•Ao entrar no espaço bebê é sempre bom tirar os sapatos e lavar as mãos.
•Crianças doentes não podem frequentar o local até que sejam liberadas por um pediatra, o que exige atenção redobrada dos responsáveis

02/10/2015

Ornamento ou desperdício?

16 de março de 2015

Fontes e chafarizes decoram e alegram o condomínio. Mas dá para mantê-los em tempos de escassez de água?


Economia de água é a palavra de ordem nestes tempos de reservatórios secos e chuva insuficiente, mas isso não quer dizer que é preciso abolir as fontes e chafarizes das áreas externas e internas de alguns condomínios. No entanto, é necessário planejar o que deve ser feito para que tais ornamentos continuem sendo usados de uma forma coerente.

José Capoal, diretor-comercial da Ecco Fontes, afirma que existem normas da ABNT destinadas à regulamentação do assunto. De acordo com essas normas, no caso de fontes e chafarizes, a água não precisa ser trocada quando são utilizadas bombas de boa qualidade.

“Desde que o condomínio ofereça um tratamento e a manutenção adequada, como aspirar e medir o PH da água, ela dura por muito tempo e também evita a ameaça de dengue”, explica Capoal.

Gastos com energia – Outra preocupação dos responsáveis pelos condomínios diz respeito ao consumo de energia elétrica das fontes e chafarizes. Quanto a isso, Carlos Alberto Victorino, proprietário da Cav Fontes, argumenta que elas consomem pouca energia. “São movidas por bombas utilizadas em aquários e, como trabalham dentro da água, não esquentam e o consumo energético é insignif**ante”.

É importante que o condomínio observe se realmente está usando os mecanismos adequados para que não precise trocar a água e cheque se o uso da energia tem sido realmente baixo. Se a decisão for economizar em ambos os pontos, o que pode ser o mais adequado, a estrutura pode ser transformada temporariamente, por exemplo, em uma elegante floreira.

Curiosidades
•As fontes relaxam, melhoram a umidade relativa do ar e atraem ainda mais a presença das pessoas
• Fontes de cimento trazem elegância, estilo e personalidade às áreas externas
•O ideal é que as fontes funcionem 24 horas por dia com a água sempre em movimento para não se tornarem focos de insetos
•Se a manutenção estiver em dia não é preciso f**ar trocando a água

01/10/2015

Boleto registrado veio para f**ar. Veja como funciona

28 de setembro de 2015

O que administradoras de condomínios, síndicos e condôminos precisam saber sobre cobrança via boleto com registro

Como parte do Projeto Nova Plataforma de Cobrança, que tem o objetivo de trazer mais transparência para o mercado de pagamento, a Febraban (Federação Brasileira de Bancos) anunciou o fim dos boletos sem registro até o começo de 2017.

De acordo com o cronograma divulgado pela instituição em janeiro de 2015, a migração para os boletos registrados será aos poucos.

Meses após a divulgação, o assunto ainda deixa muitas dúvidas para os prestadores de serviço que utilizam a modalidade para fazer cobranças, inclusive para as administradoras de condomínios e clientes.

“Tudo precisará ter o registro certo. É importante avisar que a cobrança com registro vai exigir CPF ou CNPJ em nome de quem estiver no boleto, seja condomínio ou pessoa. Ou até mesmo qualquer outro tipo de cobrança”, afirma o diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate.

Diferença entre os boletos – Em tese, a diferença entre os boletos é simples: um deles deve ser registrado no sistema do banco e o outro não. Com isso, o banco tem todas as informações sobre a cobrança e, para que o cliente faça o cancelamento ou qualquer alteração no boleto, como data de vencimento, por exemplo, é preciso enviar um arquivo ao banco com todas as informações da transação, o que não acontece com o boleto sem registro.

Na cobrança sem registro, o banco geralmente cobra tarifa apenas quando o boleto é efetivamente pago por meio da rede bancária. Já para a cobrança com registro, podem ser cobradas tarifas sobre as operações de registro, alteração ou cancelamento do boleto. Ou seja, se houver mudanças, o cliente pode pagar mais de uma tarifa para o mesmo boleto.

“Na hora de registrar uma segunda via, por exemplo, vai ser um transtorno. Para cada tipo de mudança que houver, o banco terá que ser avisado”, alerta Anauate.

Benefícios da mudança – Só nesse ano, foram registrados diversos casos de fraudes envolvendo boletos bancários. O golpe, que consiste na alteração de alguns números no código de barras, prejudicou também administradoras e deixou condôminos inadimplentes, já que o pagamento ia parar na mão de criminosos. Esse tipo de fraude exigiu que a Febraban tomasse medidas para garantir a segurança nos pagamentos.

Para Anauate, mesmo com os transtornos que possam ser causados pela mudança, os boletos com registro trarão mais segurança e menos riscos. “O maior benefício é ter um controle maior nas emissões de cobranças, e também por causa da questão de fraudes, que realmente é um problema.”

O que muda com o boleto registrado
•Será obrigatório constar no documento de cobrança e no registro bancário pela internet, o CPF ou CNPJ do pagador.
•Em caso de não pagamento, o boleto com registro permite que o pagador seja protestado em cartório. Apesar de não ser considerado como tal, é possível protestar o título de crédito indicado no boleto.
•Dezembro de 2016 é o prazo para término da migração dos boletos sem registro para os registrados.

01/10/2015

Promover a qualidade de vida colaborando para uma convivência mais humana e harmoniosa. GR-EVOLUÇÃO CONDOMINIAL Administração Geral Contamos com profissionais experientes e aptos a atuarem em processos que visam a boa convivência entre moradores e o bom funcionamento do condomínio. Gestão Financeira…

28/08/2015

Separação do lixo e reciclagem: orientação dos condôminos deve ser constante, diz gerente predial

Escrito por Rosali Figueiredo

O gerente predial Getúlio Fagundes Ramos, do Condomínio Paradiso Vila Romana, na zona Oeste de São Paulo, Capital, é um entusiasta da coleta seletiva. No edifício comercial em que trabalhara anteriormente, em Santana, na zona Norte, ele há tinha iniciado a experiência da separação de resíduos destinados à reciclagem. No Paradiso, um complexo de três torres e 168 unidades, onde Getúlio atua desde o início do programa, as campanhas de conscientização são recorrentes. O propósito somente terá resultado se contar com a colaboração dos moradores e funcionários, observa o gerente, lembrando que cada condômino tem a tarefa de descer o material e depositá-los em recipientes próprios.

A seguir, ele disponibiliza o conteúdo de alguns informativos utilizados nas campanhas junto aos condôminos.

1 - Informativo sobre o programa

Coleta Seletiva de Lixo - Implantação

Prezado (a) Condômino (a),

Conforme informa na última Assembleia realizada, iniciamos a implantação do sistema de coleta seletiva de lixo em nosso condomínio.

Dentre os inúmeros benefícios provenientes da coleta seletiva, podemos destacar a preservação do meio ambiente, redução da poluição e do número de aterros sanitários e consequente melhora da qualidade de vida da sociedade.

Além disso, no Paradiso V. Romana, este projeto foi concebido em parceria com a Associação Cooperação, entidade que tem como missão a coordenação de um programa de reintegração à sociedade de dependentes químicos que vivem nas ruas e/ou sofram exclusão social.

Sistema

O sistema funcionará em acordo com as condições de segurança e logística necessárias ao Condomínio, visando a melhor fluidez do lixo reciclável e sua disponibilização em condições adequadas de reciclabilidade.

A coleta seletiva coletiva visa separar o lixo orgânico do lixo reciclável. Assim, o lixo reciclável será composto por papéis, plásticos, vidros e metais.

Temos seis contêineres com capacidade de 1.000 litros cada, identif**ados e disponibilizados exclusivamente para o depósito de materiais recicláveis. Destes, três estão dispostos em cada uma das torres (A/B/C) em local próximo ao elevador de serviço (nível garagem) e três em um abrigo externo. Este abrigo será utilizado para a retirada do lixo pela Cooperativa em períodos adequados à quantidade de dejetos produzida pelo condomínio.

Não há necessidade de o condômino separar o lixo reciclável por material (papel/plástico/vidro/metal), esta separação será efetuada pela Cooperativa em seu depósito.

Importante: Todo o lixo reciclável deve estar livre de resíduos orgânicos ou de qualquer natureza (Ex.: embalagens tipo longa vida e garrafas deverão ser lavadas, latas, potes e papéis deverão estar limpos e sem grampos). Cada condômino será responsável pelo correto tratamento e transporte de seu lixo ao container interno, sendo, portanto vedada aos funcionários do condomínio esta função. Atenção para não deixar nada molhado, pois inutilizará os papéis que foram separados pelos outros condôminos; objetos perfuro-cortantes devem ser acondicionados com segurança para evitar acidentes no manuseio do lixo. Lembre-se de que todo o material será acondicionado no interior do nosso condomínio e não poderá gerar mau cheiro ou insetos.

Veja na tabela abaixo o que devemos reciclar:

RECICLAR

NÃO RECICLAR*


PAPEL


Jornais, revistas e impressos em geral
Folhas de caderno, sulfite, etc.
Formulários de computador
Caixas e embalagens em geral
Apara de papel
Fotocópias (xerox)
Envelopes
Cartazes
Papel de fax
Listas telefônicas
Embalagens Longa Vida (Tetra Pak)

Fitas e etiquetas adesivas
Papel carbono
Fita crepe
Papéis sanitários
Papéis metalizados
Papéis parafinados
Papéis plastif**ados
Tocos de cigarro
Fotografias
Guardanapos sujos


METAL


Latas (óleo, ervilha, massa de tomate, etc.)
Lata de alumínio (refrigerante, cerveja)
Fios de cobre, panelas, torneiras, molas.

Esponja de aço


VIDRO


Recipientes em geral
Garrafas
Lâmpadas incandescentes

Lâmpadas fluorescentes
Cerâmicas
Porcelana, tubos de TV, espelhos


PLÁSTICO


Garrafas PET (refrigerante, água, óleo)
Embalagens de material de limpeza e higiene
Pessoal (xampus, cremes)
Embalagens de margarina
Sacos plásticos em geral (mantimentos, sacola
de mercado)

Cabo de panela
Tomadas

Embalagens de biscoito ou metalizadas
Isopor e acrílico


A sua participação e divulgação desta iniciativa são fundamentais para o sucesso do projeto.

Recicle, o meio-ambiente agradece!

* De acordo com a gestora ambiental Adriana Jazzar, todo resíduo não orgânico deve ter destinação apropriada, mesmo isopor ou acrílico, por exemplo. Confira as dicas da especialista de como fazer o correto descarte de muitos materiais em entrevista ao site da Direcional Condomínios

2 - Lembrete

Normas e condutas para resíduos recicláveis

- Não colocar caixas montadas nos contêineres;
- Não deixar lixo reciclável nas escadas de serviço;
- Caso os contêineres estejam cheios, não deixar lixo no chão;
- Lixo orgânico (resto de comida, fraldas, lixo de banheiro) não é reciclável;
- Isopor não é reciclável.**

Importante: A coleta seletiva em nosso condomínio é um sucesso desde a implantação, todavia precisamos da colaboração, no sentindo também de orientação das funcionárias de cada unidade.

** Houve uma mudança nesse paradigma. De acordo com Adriana Jazzar, a reciclagem do isopor era inviável econômica e não tecnicamente. Atualmente, há empresas que fazem o reaproveitamento do material.

26/08/2015

“Quarto” de hóspedes na sala

17 de Abril de 2015

Publicado em Arquitetura e Decoração por Minha Área | Nenhum comentário


Para acertar na escolha do sofá-cama, é bom pesquisar direito os modelos e checar as medidas antes de comprar

Como diz o ditado, gosto não se discute. Na decoração não é diferente, mas como a regra agora é buscar opções para poupar espaço, quando se trata de sofás, o que está voltando a ser tendência é o modelo sofá-cama.

Segundo a designer de interiores e proprietária da AD Móveis, Luciana Bindandi, o sofá-cama é uma ótima alternativa para espaços reduzidos.

“A peça pode ser colocada em sala de estar, quartos ou em escritórios, mas, qualquer que seja o cômodo, sempre é importante combiná-lo com o estilo de decoração e com os demais elementos que compõem o ambiente”, comenta.

Versatilidade com conforto

Sabe quando está planejada a visita daquele amigo que mora longe ou um familiar, mas não sabe como fazer para acomodá-los? A dica é optar por um modelo de sofá-cama que proporcione conforto e seja prático para abrir ou fechar. Luciana lembra que, ao sair em busca de um modelo, as medidas do ambiente onde o móvel será colocado deverão estar em mãos.

“É fundamental que ele não atrapalhe o fluxo de pessoas, deixando, ao menos, uma medida mínima de 70 centímetros para passagem. Escolha sempre o modelo que atenda à demanda de seu espaço” comenta.

Outra observação que deve ser feita pelo comprador é quanto ao sistema de abertura e fechamento da cama. Os modelos bipartidos (reclináveis ou dobráveis) e os retráteis são os mais comuns. A designer explica que no sistema retrátil o usuário deita com a cabeça posicionada para o encosto e boa parte do corpo f**a acomodada no assento.

“Por esse motivo, opte por uma peça que contenha, no mínimo, 80 centímetros. No sofá bipartido, a fresta que f**a na junção entre o assento e o encosto pode gerar um desconforto ao acomodar-se.”

Cidade, campo e praia

Para proporcionar maior durabilidade, a escolha certa do tecido que reveste o móvel é fundamental.“Na escolha do tecido que irá revesti-lo, deve-se levar em consideração a impermeabilidade e a durabilidade, podendo optar pelo linho ou couro ecológico com diversas opções de cores.”

Além de atender bem as necessidades de quem mora em apartamentos muito pequenos, um sofá-cama pode ser ideal para aqueles de veraneio, já que podem ser abertos apenas nos momentos de uso.

Foi a escolha da dona de casa Lunalva Bracco para mobiliar um apartamento que tem no litoral de São Paulo. “Achamos muito prático. Quando estamos lá e há mais pessoas para dormir nós abrimos os sofás-camas. Na hora de ir embora é só fechar e está tudo em ordem”.

Para não errar
•Fuja dos modelos com várias funções. Quanto menos esforço fizer para a abertura do sofá, melhor
• Antes da aquisição, é primordial experimentar o sofá aberto como se fosse uma cama mesmo
•Há sofás-camas de vários tamanhos, que atendem desde uma única pessoa (espécie de poltrona que vira uma cama de solteiro quando aberta) até os maiores, que acomodam um casal de forma confortável. Cheque a sua necessidade e o seu espaço

25/08/2015

Solução rápida de pendências

19 de agosto de 2015


Morosidade da Justiça pode aumentar prejuízo em casos de inadimplência. Conciliação e mediação são as saídas

“Melhor um mau acordo que uma boa demanda.” A sabedoria popular já estabeleceu há muito que, que dependendo da causa, recorrer diretamente à Justiça pode não ser um bom negócio. O ditado continua valendo para os dias de hoje, pois os tribunais se mantêm atulhados de processos, o que faz da prestação de justiça um serviço lento e oneroso.

Por isso é bom refletir, quando se for cobrar, por exemplo, condôminos inadimplentes. Recorrer à conciliação ou à mediação pode ser uma saída para evitar que o caso chegue aos tribunais e, assim, em vez de resolver o problema rapidamente, aumentar o prejuízo.

Ninguém ignora que o dinheiro que vem da taxa condominial é fonte que garante a manutenção do condomínio, já que é utilizado para o pagamento de salários, contas de água, eletricidade e outras despesas. É natural, portanto, que quando um ou mais moradores se tornem inadimplentes o prejuízo seja geral. Normalmente, os condomínios costumam registrar taxa de inadimplência mensal inferior a 4% em relação ao número de apartamentos. Atualmente, porém, com a economia em crise, este percentual tem chegado a 6,5%. Como lidar com a situação?

Bola de neve – Primeiramente é preciso conversar com a administradora para avaliar o que tem sido feito nas questões relacionadas à cobrança e quais as alternativas recomendadas, já que, além da emissão das cotas mensais para pagamento da taxa condominial, ela também pode atuar diretamente na cobrança dos devedores. É o que explica Gisele Fernandes, gerente-geral de uma administradora de condomínios em São Paulo.

“Respondemos pela gestão administrativa, financeira e jurídica de alguns condomínios, e investimos muito no setor de cobrança, especialmente nesse momento de crise, em que a inadimplência acaba afetando todos os setores”, diz.

Ela acredita que é preciso apostar em ações rápidas e efetivas para frear o aumento da inadimplência, ou seja, o condomínio precisa agir assim que o problema é detectado, para que não vire uma bola de neve.

“Atuamos na cobrança dos devedores de duas formas: primeiramente de maneira amigável e extrajudicial, mas também, em casos mais extremos, de forma judicial”, conclui.

Se o recomendável é o condomínio tomar ações rápidas para frear o aumento da inadimplência, é preciso saber que a partir do dia seguinte ao vencimento do boleto o morador já pode ser considerado um devedor. Porém, é normal que as administradoras concedam um mês de tolerância para a tentativa de realização do pagamento.

“Por regra, os condôminos inadimplentes são notif**ados para constituição em mora e cobrança dos débitos. Quando previsto na convenção, há possibilidade de protesto do boleto vencido e não pago”, afirma a advogada especializada em direito imobiliário, Natália Freitas de Souza.

Ela explica que, antes da proposta de ação de cobrança, a administradora e o síndico devem contatar os condôminos inadimplentes no sentido de receber os valores devidos, seja por meio do parcelamento dos débitos ou da concessão de desconto para quitação à vista (se assim autorizar a convenção ou for deliberado em assembleia). “Não havendo consenso entre as partes, há a propositura de ação de cobrança”, complementa.

Fluxo de caixa – Uma alternativa recomendável, caso não haja solução na base da conversa informal, é contar com o auxílio da Justiça, mas nem sempre é necessário que as partes envolvidas passem por aquelas audiências demoradas e ações que, até pouco tempo atrás, poderiam levar anos para serem resolvidas.

Em vigor desde 2013, a Resolução 125/2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), regulamenta e promove a mediação e a conciliação em todas as esferas judiciais em nível nacional. De acordo com o artigo 4º da Resolução, compete ao CNJ “organizar programa com o objetivo de promover ações de incentivo à autocomposição de litígios e à pacif**ação social por meio da conciliação e da mediação”.

O objetivo é chegar a um acordo que seja justo e válido tanto para o devedor quanto para o credor, visando à resolução mais rápida possível do problema e simplif**ando a solução dos litígios, além de reduzir o número de demandas judiciais.

“No caso das ações condominiais é a justiça estadual a responsável por esta conciliação”, informa o especialista em direito imobiliário, Daphnis Citti de Lauro. Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) promove há algum tempo essas audiências simplif**adas. Elas são a melhor forma de levar um caso de inadimplência adiante se as tentativas amigáveis de acordo não resolveram a questão.

“O principal benefício é abreviar os conflitos entres as partes e gerar fluxo de caixa para o condomínio, em regra, prejudicado pela inadimplência”, avalia a advogada Natália.

Câmara de Mediação – O Secovi-SP (Sindicato da Habitação), entidade patronal que tem forte presença na área condominial, antes mesmo da Resolução 125/2010, já havia instituído uma câmara para dirimir conflitos.Por meio da Câmara de Mediação Secovi-SP, que começou a funcionar em 2006, os membros da entidade – associados, representados ou sindicalizados – podem buscar a solução de diversas questões relacionadas aos segmentos condominial e imobiliário, tais como conflitos entre condôminos de um mesmo prédio, condôminos e síndicos, administradoras e condomínios ou incorporadoras e condôminos.

Segundo informa em seu site (http://www.secovi.com.br/servicos/camara-de-mediacao/), a Câmara tem 12 mediadores, que atuam em ambiente neutro localizado na sede do Secovi-SP, e o índice de resolução dos casos por meio de acordo atinge 90%.

Na mesa de negociação
•A resolução 125/2010 propõem três linhas de conduta: 1) reduzir a litigiosidade; 2) simplif**ar procedimentos na Justiça e 3) dar clareza e transparência a algumas questões
• O foco é buscar uma solução viável onde todas as partes envolvidas acabem ganhando sem ter que enfrentar o desgaste e a morosidade da Justiça comum
• Existe sigilo em torno dos processos; nenhuma das partes é exposta
• No lugar de uma solução que poderia levar anos para chegar a uma ação comum, pode-se resolver a questão em algumas horas
•A Semana Nacional de Conciliação, que ocorreu no último ano, recebeu mais de 50 mil audiências e gerou mais de 18 mil acordos em todos os Estados

12/08/2015

Fumante ou não, fique de olho nas regras

4 de agosto de 2015

Legislação e bom senso definem locais para quem fuma e garantem direitos do condômino que não possui o hábito

A Organização Mundial da Saúde (OMS) afirma que 6 milhões de pessoas morrem anualmente em razão do hábito de fumar e do tabagismo passivo, sendo que apenas no Brasil são cerca de 200 mil mortes por ano. Apesar de tais números, das campanhas contra e das restrições legais, muita gente ainda fuma e a polêmica mantém-se acesa: onde começa e onde termina o direito de um e de outro?

E, no condomínio, como lidar com tão delicada questão? O morador que fuma tem o direito de acender cigarro em áreas de uso comum? O que diz a legislação?

De acordo com o advogado especialista em advocacia imobiliária Daphnis Citti de Lauro, a primeira lei a ser considerada é a 13.541, promulgada em agosto de 2009 no Estado de São Paulo. Ela proíbe o consumo de “cigarros, cigarrilhas, charutos, ca*****os ou de qualquer outro produto fumígeno”, em ambientes coletivos públicos que sejam total ou parcialmente fechados, valendo para as áreas dos condomínios que estejam nestas condições, ou seja, elevadores, corredores ou salão de festas.

Lei agora é nacional – Em junho de 2014, por um decreto presidencial foi regulamentada a Lei Antifumo (12.546), que tem caráter nacional e proíbe totalmente a prática do tabagismo em ambientes de uso coletivo que não sejam completamente ao ar livre. Na lista das proibições foi incluído o uso do narguilé, e a lei passou a abranger locais privados, entre os quais as áreas comuns dos condomínios, como hall de entrada ou corredores.

“Nas áreas cobertas, a legislação já pacificou e definiu que é proibido, de modo que mesmo onde antes era permitido ao condômino fumar, com o advento desta lei nacional, isso foi interrompido”, complementa Gabriel de Souza Filho, que responde por uma administradora de condomínios de São Paulo.

Já em áreas parcialmente cobertas ou abertas, como piscinas, jardins ou quadras, é preciso que cada condomínio determine suas regras em assembleia convocada expressamente para debater o assunto.

“Cabe ao condomínio definir em assembleia o que é permitido ou não, sendo que as decisões devem ser amplamente obedecidas. Caso contrário a pessoa poderá levar multa do condomínio”, explica Citti de Lauro.

A fumaça que incomoda – A jornalista Camila Ticianelli morou um ano em um apartamento onde era obrigada a conviver com o cheiro do cigarro de sua vizinha, que fumava na sacada.

“Minha sacada e a da vizinha eram coladas. Ela fumava nessa parte do apartamento e quando minha sacada estava aberta sentia aquele cheiro forte em minha residência. Eu tentava fechar a sacada com força para ela ouvir o barulho, mas não adiantava. Como o condomínio era pequeno, não havia um responsável, a não ser a imobiliária. Para evitar desconforto, nunca reclamei, mas o cheiro me incomodava muito”, conta.

Neste caso, Citti de Lauro explica que é permitido fumar no apartamento, mas que, se a situação é frequente e incômoda demais, pode-se aplicar o artigo 1.336, do Código Civil, que inclui como deveres do condomínio a não utilização do imóvel de forma prejudicial à salubridade dos demais moradores.

Na prática, ele recomenda que se tente uma conversa amigável e apenas em último caso seja feita a opção de se recorrer a um advogado. “Pela minha experiência, as reclamações diretas costumam dar briga. É sempre melhor falar com o síndico ou citar o tema em assembleia, pedindo a colaboração de quem costuma fumar na varanda”, sugere o especialista.

Já nas áreas abertas, é importante lembrar que, mesmo sendo permitido o fumo, são de áreas divididas entre outros condôminos, sendo fundamental que haja bom senso.

O direito de cada um
•O fumo em áreas coletivas públicas privadas ou públicas que não sejam completamente ao ar livre é proibido. Em condomínios isso vale para espaços como elevadores, corredores, hall de entrada, salão de festas etc.
• Fumar dentro do apartamento é permitido, assim como em áreas abertas. No caso dos condomínios, porém, pode-se proibir o fumo nas áreas abertas por meio de decisão em assembleia
• Nos apês em que há sacadas, por exemplo, pode-se recorrer, em último caso, ao artigo 1.336 do Código Civil, caso o cheiro e a fumaça do cigarro do vizinho estejam causando grande incômodo e uma conversa amigável não tenha resolvido a questão