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12/03/2018

Importante información sobre mascotas

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TENENCIA DE MASCOTAS Publicada en marzo 12, 2018marzo 12, 2018 kaas LA TENENCIA RESPONSABLE DE MASCOTAS ¿Qué se entiende por mascotas o animales de compañía? Son aquellos animales domésticos, cualquiera sea su especie (no sólo perros y gatos), que sean mantenidos por las personas para fines de...

01/03/2018

Una interesante información a atener en cuenta para los copropietarios.

La importancia de normar correctamente.

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06/12/2017

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Entendiendo el Fondo de Reserva

**¿Todo condominio debe tener Fondo de Reserva?**

La Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria en relación al fondo de reserva, en su Artículo 7°, señala “En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva”,

Es decir, no es opcional, TODO condominio debe contar con uno.

**¿Cuál es la finalidad?**

A modo práctico, la finalidad de este fondo, es que las comunidades cuenten con ahorros que les permitan enfrentar gastos mayores inesperados y tener la solvencia suficiente para amortiguar su repercusión en los Gastos Comunes.

**¿Para que es posible utilizarlo?**

El mismo Artículo anterior señala que podrá ser utilizado bajo y para los siguientes motivos; “para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.”

En este apartado hay muchísimo que decir, y los manejos por parte de comités y administradores son extremadamente diversos. Recomendamos en éste aspecto, considerar qué, aun cuando los gastos son presentables de diversas formas, no debe perderse de vista su finalidad, ya que ello determinará su legalidad.

**¿Como se cobra el Fondo de Reserva?**

La ley establece que este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, podrá la asamblea de copropietarios.

En un inicio, las inmobiliarias establecen en el Reglamento de copropiedad interno un porcentaje que fluctúa, generalmente, entre el 5 y el 10%, y está en manos de los propietarios hacer uso de sus derechos establecidos en la ley y cambiar el porcentaje.

En lo que a nosotros respecta, no nos pronunciaremos en relación al porcentaje que es más adecuado, ya que es absolutamente dependiente de las características de cada comunidad y deberá ser evaluado profesionalmente por el administrador para hacer su recomendación. Sin embargo, señalaremos que un cálculo equivocado y/o administración de este fondo, podrá traducirse en faltas de recursos para mantener o aumentar las plusvalía de la propiedad.

**¿Como se incrementa el Fondo de Reserva?**

La ley establece que se incrementara mediante el recargo porcentual en los Gastos Comunes, con el producto de las multas e intereses que deban pagar los copropietarios y con los aporte por concepto de uso y goce exclusivo sobre los bienes de dominio común.

**¿Como debe ser administrado?**

La Ley estipula que “Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.”

**¿Es obligatorio pagarlo?**

Si, lo es.

La ley lo establece como un fondo obligatorio, y por tanto, su no pago, devengara en las mismas consecuencias que el no pago de los Gastos Comunes, es decir, inhabilitación, corte de suministro eléctrico, apremio y sanción, e incluso solicitud de remate judicial.

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10/11/2017

Lo que debe saber sobre la piscina de su condominio
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Para muchos residentes, copropietarios, comités e incluso, algunos administradores, es desconocido que el Decreto Supremo N° 209 norma la autorización, aspectos de funcionamientos, condiciones sanitarias, seguridad e inspecciones en piscinas pertenecientes a condominios.

En el Titulo I, Articulo 2°, letra “d”, se estable explícitamente que las piscinas de condominios son consideradas de uso público restringido, ya que son destinadas al uso exclusivo de un grupo reducido de personas quienes, para el ingreso a la piscina, cumplen con un requisito previamente señalado.

Ya dejando en claro que normativa aplica, establezcamos las responsabilidades, toda constructora está obligada por ley a presentar el proyecto al Servicios de Salud pertinente, quien dará el permiso correspondiente tras haber recibido todos los documentos indicados en el DS 209. Una vez entregado el condominio, la responsabilidad de todas las exigencias de este DS recaen íntegramente en el administrador, quien por presunción, se asume conoce, resguarda y informa a las entidades correspondientes respecto a las exigencias de funcionamiento detalladas a continuación.

a) Resolución de aprobación del proyecto de la piscina.
b) Certificado de aprobación del proyecto del sistema de agua potable y alcantarillado
c) Certificado de aprobación del proyecto de equipos de calefacción, cuando corresponda.
d) Registro de equipo de generadores eléctricos para aquellos recintos que lo requieran.
e) Declaración de instalación eléctrica interior, de acuerdo a la normativa pertinente.
f) Identificación de administrador responsable y suplente.
g) Temporada de funcionamiento.
h) Horario de funcionamiento.
i) Libro de Registro que será visado por el Servicio de Salud.

Si se presentase alguna denuncia o aconteciese algún accidente, el SEREMI de Salud, en conformidad a sus atribuciones, concurrirá a solicitar la documentación mínima (permisos de construcción, funcionamiento, y mediciones regulares) y a fiscalizar el cumplimiento de la norma. En caso de incurrir en alguna falta, estas devengaran en multas que oscilan entre las 1 y 1000 UTM.

Dado que la ley entró en vigencia desde noviembre de 2003, las piscinas anteriores a esta fecha dispusieron de 2 años para hacer las modificaciones correspondientes para cumplir con ella. Independiente de lo anterior, existe cierta flexibilidad en lo que dice relación con algunos elementos de la infraestructura.

Esta ley cuenta con una gran cantidad de consideraciones y detalles, por ello solo realizaremos un punteo de los más sensibles, según las inquietudes que nos han presentado el último tiempo y que son fundamentales para su salud y seguridad.

1) A lo menos debe haber un responsable suplente por la higiene y seguridad de la piscina, el cual debe ser distinto al administrador, quien es titular y el responsable legal ante cualquier falta. (Art. 7 y 😎

2) Se establece la obligatoriedad del mantenimiento permanente de una concentración mínima de desinfectante activo residual en el agua de las piscinas. (0.5 a 1.5 ppm), así como un equipo para medirlo. (Art. 19).

3) En lo relativo al pH, siempre deberá estar comprendido entre 7,2 y 8,2, exigiéndose contar con un equipo en buen estado de funcionamiento para verificarlo, debiendo efectuarse diariamente no menos de 3 determinaciones del pH. (Art. 21)

4) Toda piscina deberá contar con escaleras a ambos lados de su parte más profunda, las que deberán tener barandas o pasamanos que sobresalgan por lo menos 1 m. del borde de la pileta. Asimismo, deberá estar claramente señaladas las profundidades (Art. 33 y 50)

5) Existe un número máximo de bañistas que pueden estar al interior del agua y fuera de ella, el cálculo está en el Decreto y es el administrador quien debe velar por su cumplimiento. (Art. 40 y 46)

6) El acceso y permanencia de animales en el recinto de una piscina de uso público estará prohibido, debiendo aislarse convenientemente dicho recinto del exterior a fin de impedir su ingreso casual (Reja por ejemplo). Se exceptúa de esta prohibición a los perros guías acreditados (Art. 47)

7) En las piscinas de uso público general o restringido, destinadas exclusivamente a la recreación, no podrá haber trampolines, los cuales solamente podrán existir en piletas destinadas a competencias deportivas. (Art. 51)

😎 Si bien la ley establece la obligatoriedad de salvavidas y personal de primeros auxilios, en condominios no aplica, sin embargo, se exige poseer un reglamento interno claro, además debe estar a la vista aquellas disposiciones contenidas en este reglamento que atañen al comportamiento de los usuarios a través de carteles u otro medio apropiado. (Art. 67)

9) Será obligatorio tener en el área de circulación de bañistas de toda piscina los siguientes elementos de salvataje: (Art. 66)

a) Un cinturón salvavidas.

b) Una cuerda de longitud mayor que el ancho de la pileta y de resistencia no inferior a 200 Kg.

c) Una pértiga de longitud no inferior a la mitad del ancho de la pileta, terminada en un aro metálico de 30 cm. de diámetro y 10 mm. De grosor, aproximadamente.

d) Una camilla portátil.

Es importante tener en consideración que los artículos 66 y 67, establecen que las piscinas de uso público restringido no requieren contar para su uso exclusivo con camarines, servicios higiénicos, duchas, guardarropa y sala de primeros auxilios por encontrarse dentro de un recinto que cuenta con esas facilidades para los bañistas, sin embargo se deberá tener un reglamento interno de seguridad, el que deberá considerar a lo menos un responsable de la manutención de su higiene y seguridad.

Las medidas tendientes a resguardar su seguridad y la de su familia son su responsabilidad y especialmente la de su administrador. Exija la compra de botiquines, la capacitación de su mayordomo o conserje de confianza en primeros auxilios y la supervisión permanente durante sus turnos.

**“Solo unos cuantos segundos marcan la diferencia entre la vida y la muerte en un niño”**

Equipo Kaas Ltda.
Confíe en expertos.

*publicación disponible en kaas.cl"

03/11/2017

Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S)
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Comencemos dejando en claro, desde la primera línea, que la elaboración y tramitación del Plan de Emergencia Ante Siniestros está claramente establecida por ley y todos los condominios, sin excepción, deben cumplir con ella.

La Ley 19.537 en su artículo 36 establece que “TODO CONDOMINIO DEBERÁ TENER UN PLAN DE EMERGENCIA ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será RESPONSABILIDAD DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN, que deberá someterlo a APROBACIÓN DE UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA citada especialmente a ese efecto, dentro de los PRIMEROS TRES MESES DE SU NOMBRAMIENTO”

De lo anterior se desprende, que todo condominio debe cumplir con el plan de emergencia, es responsabilidad del comité cumplir con esta obligación y que disponen de tres meses tras su nombramiento. Ahora bien, indiscutiblemente, desde el punto de vista práctico recae en la administración recordar y asesorar a los miembros del comité, que por lo general, salvo muy raras ocasiones, desconoce por completo los alcances de la Ley de Copropiedad.

¿En suficiente hacerlo solo durante el primer comité? Efectivamente es posible, sin embargo, la Ley es clara en establecer que debe ser ACTUALIZADO ANUALMENTE por el comité de administración, y enviado junto con los planos, a la unidad de CARABINEROS Y BOMBEROS MAS CERCANA, las que harán llegara al Comité de Administración las observaciones que estimaren pertinentes.

Se espera, asimismo, que el comité asuma la responsabilidad que el P.E.S. se publicado, distribuido y practicado por los residentes.

Es importante que todos los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades, tengan claro que Ley establece, literalmente “la obligados de facilitar la expedición de revisiones o certificaciones en el interior de sus unidades, cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente. Si no otorgaren las facilidades para efectuarlas, habiendo sido notificados por escrito por el administrador en la dirección que cada uno registre en la administración, serán sancionados conforme a lo dispuesto en el artículo 32”

Ahora bien, si bien no existe un organismo fiscalizador de cumplimiento de este artículo en particular, de producirse una emergencia, los copropietarios están plenamente facultados para PERSEGUIR JUDICIALMENTE A LA COMUNIDAD Y ESPECIALMENTE AL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN por el no cumplimiento de esta norma.

Es importante, tener en claro que la Ley 19.537, permite a todo copropietarios y en todo momento denunciar el incumplimiento a cualquier artículo de la Ley en el JUZGADO DE POLICÍA LOCAL, por consiguiente, si vuestro condominio no cumple con la realización o actualización del plan de emergencia puede solicitarlo en todo momento al comité de administración, y en caso de no llevarse a cabo, podrá denunciarlo.

Tener un Plan de Emergencia, no debe considerarse solo un trámite, sino una acción que ayuda a protegerlo a usted y su familia. Un P.E.S. elaborado correctamente, distribuido, publicado y ensayado podría marcar la diferencia entre la vida y la muerte. El principal fiscalizador por su seguridad es usted mismo.

Confíe su tranquilidad en manos de expertos. En KAAS entendemos y conocemos sus necesidades, no solo creemos, sino que practicamos permanentemente nuestra filosofía de un servicio de excelencia basado en la claridad y transparencia de la información.

Déjenos sus consultas y le responderemos a la brevedad.

Material Elaborado por Equipo KAAS Ltda.

21/10/2017

Déjenos sus consultas y le responderemos a la brevedad posible. Para KAAS la claridad y transparencia de la información es parte de nuestra filosofía de administración.

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Que función cumplen las asambleas?

En ellas los copropietarios tratan asuntos de interés común, tanto para informarse como para tomar acuerdos. Dependerá de la implicancia y los montos de inversión de estos últimos, lo que determinará el tipo de asamblea que podrá ser resolutiva.

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Que tipos de Asamblea existen?

Existen las ordinarias y extraordinarias. La primera debe sesionar, a lo menos, una vez al año y en ella se debe dar cuenta de la gestión y de los asuntos de interés común. A modo general, en ésta se tratan todos los puntos no contemplados en la enumeración correspondiente en forma exclusiva a asambleas extraordinarias.

Las extraordinarias, en tanto, se realizan cuando existen necesidades y/o problemas urgentes que resolver, y poseen mayores restricciones que la primera. Los puntos que pueden ser tocados en este tipo de asamblea se detallan mas adelante.

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Cuando una Asamblea es resolutiva?

En el caso de una Asamblea Ordinaria, se debe contar con un número de asistentes, en el primer llamado, que representen a lo menos el 60% de los derechos en el condominio. El segundo llamado debe realizarse en un plazo no inferior a 30 minutos y no mayor a 6 horas, y en él, no existe límite inferior definido mientras exista mayoría absoluta, por lo tanto y por defecto, el mínimo serán de 3 asistentes.

Cabe destacar, que en la primera asamblea en la vida de un condominio, así como en asambleas de reelección, se debe designar a los miembros del Comité de Administración, el cual deberá tener a lo menos tres miembros, los que podrán ser copropietarios, sus cónyugues o su representantes legales cuando la propiedad está inscrita a nombre de una persona jurídica (Art. 21 Ley 19.537).

En el caso de la asamblea Extraordinaria, una vez convocada por al 15% de los derechos del condominio, por el administrador o el presidente del comité de administración, en el primer llamado es necesario para constituirse el 80% de los derechos y en el segundo llamado, el cual debe tener una anticipación mínima de 5 días y máxima de 15, se requerirá un 60%. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del setenta y cinco por ciento de los derechos asistentes.

En el caso de tratar los primeros 5 puntos detallados para las asambleas extraordinarias, ambos llamados deberán tener el 80% de los derechos para constituirse y un 75% de los votos favorables para acuerdos.

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Como se debe llamar a asamblea? (Art. 28 Ley 19.537)

El Comité de Administración, a través de su presidente, o por defecto el administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince. Si no lo hubieren registrado, se entenderá para todos los efectos que tienen su domicilio en la respectiva unidad del condominio.

El administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados.

Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna, y deberán ser presididas por el presidente del Comité de Administración o por el copropietario asistente que elija la Asamblea.
Tratándose de la primera asamblea, ésta será presidida por el administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo.

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Quien puede votar en una Asamblea?

Sólo los copropietarios hábiles (GGCC al día) podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten (asamblea), salvo para aquellas materias respecto de las cuales la ley vigente exige unanimidad.

La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces

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Puede un arrendatario integrar una asamblea?

Sí, pero siempre y cuando su participación esté establecida en el contrato de arriendo y el propietario no haya elegido a un representante.

En este último escenario, el arrendatario no puede participar de las asambleas ni tendrá derechos, y por consiguiente, queda eximido, en caso que existan, de las multas por inasistencia, las que deberán ser asumidas por el copropietario.

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Qué temas son exclusivos de las asambleas extraordinarias?

1) Modificación del reglamento de copropiedad.
2) Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
3) Reconstrucción o demolición del condominio.
4) Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el e) condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
5) Delegación de facultades al comité de administración.
6) Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
7) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
8) Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
9) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
10) Cambio de destino de las unidades del condominio.
11) Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más m) copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
12) Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
13) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

14/10/2017

La ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, establece entre muchos otros, las obligaciones de los administradores en su Art. 23. En los siguientes párrafos parciales, en algunos casos, señalaremos las obligaciones más relevantes a tener siempre presente.

1.- Serán funciones del administrador las
que se establezcan en el reglamento de copropiedad

2.- Las que específicamente le conceda la asamblea de
copropietarios, tales como:

a) cuidar los bienes de dominio común;
b) Cerciorarse de que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no sea intervenida por terceros con el objeto o efecto de impedir el ingreso de distintos operadores de telecomunicaciones;
c) Efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas y el mantenimiento y certificación de los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones;
d) Ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación;
e) Cobrar y recaudar los gastos comunes;
f) Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad;
g) representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros;
h) Citar a reunión de la asamblea;
i) Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja
las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

2.- El administrador o quien haga sus veces está facultado para requerir a la Superintendencia de
Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas. El administrador podrá encomendar a cualquier persona o entidad autorizada certificación de las instalaciones de gas de la comunidad, para lo cual deberá notificar por escrito el valor del servicio al Comité de Administración, el que tendrá un plazo de diez días hábiles contados desde la notificación para aceptar lo propuesto o presentar una alternativa distinta. Si, transcurrido este plazo, no se pronunciare, el administrador procederá a contratar la certificación conforme a la propuesta notificada al Comité de Administración. Asimismo, el administrador podrá disponer, previo aviso a dicho Comité, cualquier revisión relativa al gas en los bienes de dominio común o en las unidades que forman parte del condominio, cuando sea dispuesta por la autoridad competente.

3.- El administrador o quien haga sus veces está facultado para contratar la mantención y la certificación de los ascensores.... para lo cual deberá notificar al Comité de Administración conforme al procedimiento establecido en el inciso precedente.

4.- A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento.

5.- Todo condominio deberá mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva del condominio, sobre la que podrán girar la o las personas que designe la asamblea de copropietarios.... la cuenta a nombre del respectivo condominio, en que se registre el nombre de la o de las personas habilitadas.

6.- El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.

14/10/2017

Conozca que Norma (NCh), según la Ley 20.296, aplica a la instalación, mantención e inspección periódica de sus ascensores y otras instalación similares según el año de recepción definitiva.

Leer Aquí:
http://www.minvu.cl/incjs/download.aspx?glb_cod_nodo=20070621120807&hdd_nom_archivo=DDU%20344.pdf

13/10/2017

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