17/04/2022
LES ÉTAPES ET LES FRAIS DE PROCÉDURE DU MORCELLEMENT D'UN TERRAIN TITRE AU CAMEROUN
Le morcellement de ce terrain doit se faire devant notaire qui adresse au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant:
-une demande timbrée indiquant les nom et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire ;
-un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ;
-l'acte notarié établi dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier ;
-la copie du titre foncier initial, produite par votre vendeur ou celui qui vous a cédé le terrain.
Si la délivrance du titre foncier est consécutive à une vente ou une donation, le conservateur foncier quant à lui doit, avant de demander le morcellement ou d'opérer la mutation ou la fusion, s'assurer que:
-la transformation a été effectuée dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974 sus-visée ;
-l'immeuble est situé dans le rayon de sa compétence et qu'il est celui visé dans l'acte de vente ou de cession;
-le plan annexé à l'acte a été dûment visé par le chef du service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ;
-l'acte est régulier du point de vue de sa forme extérieure eu égard à la réglementation en matière d'enregistrement.
Concrètement le dossier va traverser treize (13) étapes:
A)-Obtention du dossier technique de morcellement (6 étapes)
1-Achat de timbres fiscaux
2-Achat de formulaires
3-Dépôt de la demande du dossier technique
4-Obtention de l'état de cession du cadastre
5-Paiement des frais cadastraux 6-Retrait du dossier technique
B)-Préparation du dossier administratif, signature de l'acte de vente et retrait du titre foncier (7 étapes)
7-Demande des certificats d'urbanisme et d'accessibilité
8-Retrait des certificats d'urbanisme et d'accessibilité
9-Demande du certificat de propriété
10-Retrait du certificat de propriété
11-Signature de l'acte de vente chez le notaire
12-Obtention du récépissé de dépôt de la demande du titre foncier
13-Retrait du titre foncier
Le coût total de la procédure est estimé à CFA 47,500 pour les timbres fiscaux qui seront apposés sur les demandes, les certificats d'urbanisme, d'accessibilité et les plans visés, soit 14000 frs cfa pour la liasse de formulaires du dossier technique, 1000 frs pour les frais de morcellement, 27, 500 frs cfa pour la redevance foncière - personne physique, 3000frs cfa ,2000 frs cfa pour les timbres fiscaux qui seront apposés sur la demande et sur le certificat de propriété
2 % CFA du prix d'achat de la parcelle pour le titre foncier
5 % CFA du prix de la parcelle - pour les droits d'enregistrement
4 % CFA pour les émoluments du notaire, si la parcelle coûte entre 1 et 3 millions de francs CFA
La durée totale est estimée en additionnant le temps passé 1) dans les files d'attentes, 2) au guichet et 3) entre les étapes, 49 jours
Le rôle de la commission consultative
C’est un organe incontournable, présidé par le Sous-Préfet ou le Chef de District et chargé de constater la mise en valeur effective du terrain avant son immatriculation.
Cette commission descend sur le terrain pour écouter les notables et vos voisins qui doivent témoigner que le terrain a toujours été occupé par votre famille ou que c’est bien vous qui avait mis en valeur ce morceau de terre du domaine national et que par conséquent vous méritez bien un titre foncier. Quand il n’y a pas de contestation, les choses peuvent aller vite. Le géomètre assermenté par le cadastre faisant partie de cette commission, peut immédiatement procéder au bornage du terrain. Dans le cas contraire, l’immatriculation peut devenir plus difficile. L’administration locale affiche une grande prudence dans le traitement de tels conflits, d’autant plus qu’elle risque souvent de se trouver en situation de confrontation avec des dignitaires locaux. Les sous-préfets préfèrent souvent geler de tels dossiers en attendant une nouvelle affectation.
Ainsi, les conflits sont réactivés à chaque nomination d’un responsable territorial, chaque partie essayant de s’attirer les faveurs du nouveau « chef de terre ». Ces commissions se sont malheureusement transformées en juteux fonds de commerce, car l’Etat ne subvenant pas à leur financement, c’est le demandeur du titre foncier qui paye pour leur descente sur le terrain. Un projet de texte est actuellement en cours d’élaboration pour réglementer les frais. Ces frais tiennent compte de l’éloignement du terrain par rapport au service local du Mindaf, et portent sur le transport des hommes et du matériel. Pour l’instant, il est demandé au président de la commission consultative de fixer des taux « raisonnables ».
Qui fait quoi dans l’immatriculation directe ?
La procédure d’obtention d’un titre foncier transite par plusieurs autorités et services administratifs.
Le Sous-Préfet reçoit votre demande d’immatriculation, délivre le récépissé, transmet le dossier au Service départemental des affaires foncières, et préside les travaux des commissions consultatives. Le service départemental des affaires foncières quant à lui instruit le dossier d’immatriculation, rapporte les travaux de la commission consultative, veille à l’effectivité de l’avis au public, participe au règlement des litiges, et met en forme le dossier administratif.
Le service régional des affaires foncières contrôle la régularité du dossier et appose le visa réglementaire, prépare la publication de l’avis de bornage dans le bulletin régional des avis domaniaux et fonciers, instruit le dossier de règlement de litiges à soumettre au Gouverneur de la région. Le Conservateur foncier inscrit vos droits fonciers dans le grand Livre foncier, délivre une copie du titre foncier (duplicatum) au requérrant individuel ou au chef de la collectivité des requérants. Le Gouverneur de région à son tour examine et tranche les litiges fonciers nés à l’occasion de la procédure d’immatriculation, tandis que le Ministre des domaines examine et tranche les recours contre la décision du Gouverneur. La Cour Suprême quant à elle examine et tranche les recours contre la décision du Ministre des domaines.
Bibliographie
-Ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier ; Article 8
-Code Général des Impôts Articles 302, 305
-Loi 2004-003 du 21 avril 2004 sur l’urbanisme
-Loi des finances 91/003 du 30/06/1991 tarif des opérations foncières au Cameroun
-Décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier ; Articles 23, 27, 35-5, 38-2
-Décret n° 2005/481 du 16 Décembre 2005 modifiant et complétant le Décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier ;
-Décret N° 95/038 du 24 Février 1995 fixant le notariat au Cameroun.
Gueguang Ghomo
