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05/10/2015

LA PROPIEDAD HORIZONTAL NO PUEDE PROHIBIR, RESTRINGIR NI SANCIONAR LA TENENCIA DE MASCOTAS...

Con marcado asombro he venido recibiendo en la consulta profesional diferentes requerimientos en cuanto la legalidad de las prohibiciones, absurdas restricciones y hasta sanciones que están imponiendo algunas Copropiedades respecto a la tenencia de mascotas [animales domésticos], en especial al mejor amigo del hombre, por lo que he considerado, guardando la debida reserva profesional, hacer público el tema por la trascendencia social que conlleva.
Sin ir más lejos, tomando como referencia inmediata el Régimen Legal de la Propiedad Horizontal contenido en la Ley 675 de 2001, encontramos que el Parágrafo del Artículo 74, dispone:
“…Parágrafo. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos)….”
Esto es, con absoluta claridad legal, tenemos que las Copropiedades no están facultadas sino únicamente para establecer “…requisitos para la permanencia de mascotas…”, pero en momento alguno podrán imponer restricciones que amenacen la libre tenencia de estas, ni mucho menos prohibiciones y consecuencialmente tampoco podrán imponer sanciones de naturaleza alguna por la inobservancia de unas u otras, de tal manera que las Copropiedades que las adopten, por más mayoría absoluta que concurran en la decisiones, y se consagren de la manera que se consagren en los Manuales de Convivencia, están asumiendo facultades que no les ha sido deferidas por la ley, y por consiguiente conviven en la mezquindad de la ilegalidad absoluta, siendo tales restricciones, prohibiciones y sanciones inoponibles, inaplicables e inexigibles de pleno derecho.
La Corte Constitucional, vía Acción de Tutela ha tenido que intervenir en múltiples ocasiones ante los desvaríos de algunas Administraciones al respecto, y es así como en histórico célebre pronunciamiento contenido en la Sentencia T-035 de 1997 , sentó:
“…Para la Sala no hay duda sobre el estrecho vínculo que presenta la tenencia de un animal doméstico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o tenedor, los cuales deben ser objeto de protección y garantía jurídica. Frente a esta situación, los derechos fundamentales que en forma diáfana se relacionan son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar.
La tenencia de animales domésticos constituye un ejercicio de los derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad, con las limitaciones que imponen los derechos de los demás.
Dentro del régimen de propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitación se sujeta a condiciones mínimas de convivencia señaladas en el reglamento de copropiedad o por la asamblea de propietarios.
Los conflictos que se originen con ocasión de la tenencia de animales, y que den lugar a perturbaciones, se resolverán por las autoridades de policía, y a través de la tutela cuando las decisiones de aquellas constituyan vías de hecho o se demuestre la existencia de un agravio constitucional irreparable, así como ante la vulneración o amenaza de un derecho fundamental…”
Pronunciamiento ampliado en la Sentencia T-119 de 1998 , al recalcar que es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o generar algún tipo de sonido, como quiera que es de su propia naturaleza y que ello hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en común y que son propios de la ciudad o los campos, como los producidos por los vehículos, los equipos de TV o radio y los mismos seres humanos:
«Carece de soporte la pretensión de prescindir de los animales para eliminar de tajo cualquier percepción de sus ladridos, pues esa solicitud responde a una concepción tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total del derecho. No se trata de impedir que cualquier emanación de sonidos llegue al oído de quien no quiere percibirla en lo más mínimo, sino de la interdicción de emanaciones sonoras que al traspasar ciertos límites se convierten en ruidos insoportables. Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable exigirle a sus dueños que lo impidan, que estén pendientes del momento en que lo hacen o de regular la intensidad de los ladridos (...)».
Así las cosas, la Administración de la Copropiedad puede SOLAMENTE REGULAR pero NO RESTRINGIR NI SANCIONAR la permanencia de mascotas, partiendo del marco de la Ley 84 de 1989 Estatuto de Protección Animal, incorporando UNICAMENTE las medidas preventivas correspondientes del Código Nacional de Policía, los Códigos Municipales de Policía, la Ley 746 de 2002, y la Resolución 240 de 2014 [que derogó la Resolución 1095 de 1999]
expedida por la Alcaldía Mayor, para Bogotá, pero no podrá imponer prohibiciones, condiciones de movilidad, transporte, insonoridad, o cualesquier otra diferente a las establecidas en las leyes y reglamentos de policía, e insistiendo en que por ningún motivo podrá sancionar económicamente ni de ninguna otra forma a los Copropietarios/Arrendatarios que de una u otra forma llegaren a infringir tales regulaciones.
Lo paradójico es que estas situaciones de acoso, se continúan presentando recurrentemente en exclusivas copropiedades urbanas y recreativas donde residen, de aquellos fulanos que disfrutan con el sufrimiento del toro y que ahora elevan la apuesta al disfrute con el dolor de un niño que no puede tener su perro… algo, quizá mucho, de psicópatas tienen estos chinescos personajes de manzanilla y olé…
Lo invitamos tanto, a ejercer sus derechos y los de sus mascotas, a través de la Acción de Tutela, como a rescatar un amigo.

02/04/2015

ÁREAS COMUNES EN BOGOTA...
Nuestro país crece de manera exponencial hacia arriba, la modalidad de crecimiento es en altura, los espacios de construcción se han reducido y las constructoras se han volcado a realizar proyectos de altura.

La mayoría de personas interesadas en adquirir un bien inmueble se fija y focaliza su interés en el apartamento y su interior, dejando casi al azar las áreas comunes, refiriéndome a los ascensores, canchas, house, parques, jardines, portería, salón comunal, accesos de minusválidos entre otros, quizá otros si prestan suficiente atención a este tipo de detalles, sin embargo en la entrega de zonas comunes ademas de contemplar lo mencionado es mas profundo y serio. Las empresas de interventoria para recibir zonas comunes suelen tener un equipo profesional conformado principalmente de ingenieros especializados tales como hidráulico, civil, eléctrico, arquitecto y estructural quienes se encargan de levantar toda la información necesario para recibir zona común. Dicho documento presenta todos los hallazgos y situaciones encontradas, para tal efecto casi siempre se detallan situaciones anormales, diferencias de construcción, planos que prometen una edificación y la realidad es otra, promesas a través de la publicidad y en planos no existe, garantías en las bombas, ascensores, equipos, maquinaria y así una serie de detalles que no se ven pero que son altamente importantes. es por esto que se hace de suma importancia contar con una entrega de áreas comunes con una empresa interventora o interventoria de zonas comunes que le garantice una entrega exitosa.

30/03/2015

Asesoría e Interventoria técnica, jurídica, arquitectónica y de ingeniería en la recepción de

30/03/2015

Hola los invito a entrar, dar like y conocer la mejor empresa en Asesoría e Interventoria en Recepción de Bienes y Áreas Comunes https://www.facebook.com/recepciondeareascomunes

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17/12/2014

Restitución de inmueble arrendado, para las partes es más barato conciliar...
En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, si el arrendador debe iniciar un proceso judicial debe ser consciente que tendrá que aguantar varios meses o años en un pleito judicial y pagar por ello, pero el arrendatario también tendrá que pagar mucho por su incumplimiento y más si llegó al extremo de tener que entregar por orden judicial.
Lo primero: ¿qué es un contrato de arrendamiento de inmueble?

En términos sencillos contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades donde una parte se obliga a dar el goce de un inmueble y la otra a pagar un precio, denominado canon. Esta relación contractual, al ser consensual, se encuentra regida por cláusulas que definen las obligaciones contraídas por las partes.

En este punto hay que señalar que una cosa es arrendamiento de inmuebles para vivienda y otra para uso comercial (local, bodega, oficina, etc.).

Lo anterior pues en el caso del arrendamiento de vivienda existe una norma superior, la Ley 820 de 2003 que da poca libertad para modificar ciertas obligaciones y derechos recíprocos para arrendador y arrendatario. Mientras que en el contrato de arrendamiento para uso comercial hay más libertad contractual, por ejemplo, los valores de cláusulas penales, términos de preaviso, términos de prórrogas, derechos de renovación, etc.

Efectos jurídicos del incumplimiento para el inquilino

En caso que el inquilino incumpla los coarrendatarios son solidarios, significa que el acreedor, arrendador, decide a quien persigue judicialmente.

De tal manera que el arrendador podría ejercer las siguientes acciones, simultáneamente o en el orden que él elija:

Declarar terminado este contrato y reclamar la devolución del inmueble.
Exigir y perseguir al arrendatario y/o coarrendatarios el valor de la multa o cláusula penal pactada.
Los perjuicios resultantes del incumplimiento debidamente probados.
Cobrar los arriendos hasta el día que efectivamente se haga la entrega, bien voluntaria o por orden judicial.
Las costas procesales y agencias (lo gastado en el proceso judicial –envío de notificaciones, peritos, secuestres, copias, pólizas, abogado, etc.)
El camino largo y el corto

Camino largo, costoso y tortuoso: El camino judicial está regido por el Código de Procedimiento Civil y no es otro que acudir a la jurisdicción ordinaria, donde mediante un proceso de (I) restitución de inmueble arrendado, se exige, por conducto del Juez, la devolución del inmueble y el pago de perjuicios y costas (mencionados en el punto anterior), o por un (II) proceso ejecutivo, mediante la solicitud de medidas cautelares, se cobra los cánones adeudados, los perjuicios sufridos y la multa por incumplimiento.

Como todo litigio (proceso judicial), siempre resultará un ganador y un perdedor. Y aunque mediante los procesos el juez protege los derechos alegados y plenamente demostrados, desafortunadamente se ve envueltos en una serie de inconvenientes de factor tiempo, economía y eficiencia. (Puede durar años, congestión judicial, cambio de Juez, esperar fechas para audiencias, practicar pruebas, pólizas judiciales, costos de abogados, citaciones, peritos, secuestres, edictos, medidas cautelares, nombramiento y costo de Curador Ad Litem)

El camino corto: ¡Es mejor un mal arreglo, que un buen pleito!: El camino extrajudicial que es un mecanismo de resolución de conflictos, conciliación en derecho o en equidad, lo cual es mucho más ágil, breve y eficaz, ya que se realizan por el camino del dialogo, el mutuo acuerdo y la convivencia pacífica. Ella está fundamentada en la autonomía de las partes, pues son las que deciden los términos en que se puede acabar las discrepancias, no hay un perdedor ni un ganador, hay un acuerdo donde las partes ceden en algunas de sus pretensiones para acabar con el problema. No es el conciliador o el juez de paz los que deciden en qué se cede, son las partes quienes ellas mismas lo definen.

En el caso de restitución de inmueble es mucho más viable acudir a una mecanismo alternativo de resolución de conflictos pues las partes pueden realizar un acuerdo donde los dos sean beneficiarios sin involucrar a un Juez, sin la declaración de medidas cautelares que afecten los bienes de las partes, solucionan el problema de forma ágil para llevar a cabo la restitución del inmueble de forma eficiente y rápida, sin someterse a dificultades para reclamar los cánones de arrendamiento que se causen en el proceso ante el Juzgado, evite la presencia de autoridades judiciales y policivas para que se realice el desalojo cuando el arrendatario se abstenga de hacerlo.

Ventajas de los mecanismos de resolución de conflicto:

No existe litigio, es basado en el entendimiento y la cordialidad, lo cual mejora las relaciones entre las partes.
Se puede conciliar en una sola audiencia, dando celeridad y eficacia a la resolución del conflicto.
No necesitan abogado, por lo que es un costo menos.
Las partes son las que proponen las posibles soluciones sin ninguna clase de limitación.
No existe coacción ejercida por un tercero, la solución solo depende de las partes.
Permite la solución del conflicto en forma oportuna.
Se ahorra mucho dinero y tiempo, pues no es un proceso largo.
Solo se paga un pequeño monto al centro de conciliación si es privado, si es en un centro de conciliación de una Universidad con Facultad de Derecho, es gratis.
El acta de conciliación que se suscriba tiene los mismos efectos de una sentencia judicial ejecutoriada, pues presta mérito ejecutivo.
Sin formalidades que dilaten el acuerdo.

24/06/2014

Cláusula en que se obliga al comprador pagar valorización en proyectos de vivienda es ilegal...
En la actualidad algunos vendedores de proyectos de vivienda están trasladando ilegalmente a sus compradores el pago de valorización mediante cláusulas accidentales en sus contratos, no obstante que estos últimos no son propietarios o poseedores del bien en razón a su inexistencia.

1. Concepto de valorización

La valorización es una contribución especial a la luz del Decreto 1604 de 1966 y el Inc. 1 del art. 317 de la Constitución Política, basado en la compensación que asumen algunas personas en razón al beneficio directo que ellas obtienen por un servicio u obra ejecutada por la Nación o cualquier otro ente estatal.

Sobre la naturaleza jurídica de la valorización, la Corte Constitucional en Sentencia C-495 de 1998 ha señalado que dicha especie de contribución no es un impuesto, toda vez que no grava de manera general a todas las personas, sino una porción de la población representada por los propietarios o poseedores de inmuebles que se benefician con la realización de una obra pública.

2. Elementos estructurales

La Corte Constitucional en Sentencia C-155 de 2009, atendiendo el fallo de marzo 18 de 1993 de la Sección Cuarta del Consejo de Estado, analizó cada uno de los elementos de la valorización así:

a. El hecho generador. De acuerdo con el art. 1 del Decreto 1604 de 1966 el pago de la valorización se conforma a partir de la construcción de obras de interés público que realice la Nación, los departamentos, los distritos o municipios, siempre que se logre un beneficio al inmueble.

b. Sujeto activo. El Estado es el sujeto activo de la potestad tributaria y está representado por el Congreso (Nivel Nacional), las asambleas (Orden Departamental) y los Concejos (Nivel Distrital y Municipal). El sujeto activo de la obligación tributaria y beneficiario de la misma es el ente que realiza las obras como acreedor de los recursos invertidos.

c. Sujeto pasivo. El propietario o poseedor del inmueble se obliga al pago de la valorización, toda vez que son beneficiados en sus inmuebles por la obra pública.

d. Base gravable. El art. 338 de la Constitución faculta a las autoridades administrativas fijar la tarifa con base en los costos de los servicios y los beneficios reportados. El art. 9 del citado decreto señala que “para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de distribución y recaudación de los tributos”.

e. La tarifa. No es correcto hablar de tarifa, pues la valorización está diseñada para distribuir el valor agregado que una obra representa para algunos inmuebles. El valor a pagar será en últimas el aumento patrimonial del bien en relación con la inversión del Estado.

3. Ilegalidad de las cláusulas que modifican el sujeto pasivo de la valorización

Con base en lo señalado, se deduce que la práctica de algunas vendedoras de consagrar en sus contratos cláusulas dirigidas a atribuir el pago de la valorización a los compradores de una vivienda futura, es ilegal, pues dichos sujetos no pueden ostentar en ese momento la condición de propietario o poseedor del bien, toda vez que se requiere de la existencia física de la vivienda.

“el sujeto pasivo del pago de la valorización no puede ser modificado por vía contractual, en virtud del principio de legalidad tributaria consagrado en el art. 338 de la Constitución”
Sumado a lo precedente, el sujeto pasivo del pago de la valorización no puede ser modificado por vía contractual, en virtud del principio de legalidad tributaria consagrado en el art. 338 de la Constitución.

Por lo anterior, la valorización la debe asumir el propietario o poseedor del lote de terreno en el cual se está ejecutando el proyecto inmobiliario, que por regla general es vendedor-constructor y no el comprador pues él no puede ser dueño o poseedor de una vivienda inexistente.