Mietrecht Bamberg

Mietrecht Bamberg Fachanwaltskanzlei für Miet- und Baurecht in Bamberg, Willy-Lessing-Straße 5

04/01/2016

Doppelhaushälften sind (zwei) selbständige Gebäude

Kein vereinfachtes Kündigungsrecht für Eigentümer zweier Doppelhaushälften

Der Vermieter bewohnt die eine Hälfte eines Doppelhauses selbst und vermietet die andere. Diese andere Doppelhaushälfte kündigt er nach § 573 a BGB; diese Regelung ermöglicht eine vereinfachte Kündigung, wenn der Vermieter zusammen mit dem Mieter ein Gebäude bewohnt und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht. Der Vermieter klagt auf Räumung.

Landgericht Köln (Urteil vom 23. 4. 2015 - 1 S 231/14)

weist die Klage - in der Berufungsinstanz - ab.

Zwei Doppelhaushälften sind nicht e i n Gebäude im Sinne des § 573 a BGB. Die sozialen Konflikte, die beim Zusammenleben in einer kleinen Hausgemeinschaft in einem Haus bestehen können, sind für Doppelhäuser nicht typisch; es liegt eher nachbarschaftliches Verhältnis vor.

Die Gemeinsamkeiten beider Häuser beschränken sich hier auf Regenfallrohr und Schornstein; diese rechtfertigen nicht einen verstärkten Schutz des Vermieters und die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit des § 573 a BGB.

04/01/2016

Gesagt ist gesagt!

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht nach dem Fernabsatzgesetz widerrufen werden.

Der Mieter stimmt der vom Vermieter gewünschten Mieterhöhung im April zu und zahlt ab Mai Miete. Im Juli widerruft der Mieter seine Zustimmung und verlangt die Überzahlung zurück. Weil der Vermieter sich weigert, erhebt er Klage zum

Amtsgericht Berlin - Spandau (Urteil vom 27.10.2015, Az. 5 C 267/15).

Dieses weist die Klage ab. Die Zahlungen sind nicht rechtsgrundlos, erfolgt, § 812 BGB, weil der Mieter aufgrund seiner Zustimmung zur Mieterhöhung die höhere Miete schuldet.
Ein Widerrufsrecht besteht nicht, weil der vereinbarte Mietänderungsvertrag kein Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312 c Abs. 1 BGB ist. Denn der Mietänderungsvertrag kommt aufgrund eines gesetzlichen Anspruches des Vermieters und im Rahmen einer bereits bestehenden Vertragsbindung zwischen vertrauten Personen zustande.
Außerdem wird beim Mietänderungsvertrag auch nichts abgesetzt; die vom Vermieter geschuldete Leistung – Überlassung des Mietobjektes – bleibt völlig unverändert, nur die finanzielle Gegenleistung wird dem geändertem Preisgefüge angepasst.
Auch die Zahlung der erhöhten Miete sei gleichzeitig eine weitere konkludente Zustimmung; diese ist aber kein Fernkommunikationsmittel im Sinne von § 312 c Abs. 2 BGB und kann damit auch nicht widerrufen werden.

12/07/2014

Kartons sind kein Auto

(Tiefgaragen-)Stellplätze dürfen nur für Autos genutzt werden

Auf ihrem im Mietvertrag gleichfalls mit überlassenen Tiefgaragenstellplatz lagern die Mieter Kartons und Plastikzeug ab. Der Vermieter verlangt deren Beseitigung, und zwar, als die Mieter sich weigern, gerichtlich.

Das Amtsgericht München (Urt. v. 21.11.2012 – 433 C 7448/12)

gibt dem Vermieter Recht.

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Regelung kommt es auf den Vertragszweck an. Vertragszweck des überlassenen Stellplatzes ist das Parken von Fahrzeugen; dies steht schon in der Reichsgaragenordnung.

Danach sind Stellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt seien. Alles andere muss weg.

HINWEIS:
Auch Fahrräder sind keine Kraftfahrzeuge – und wären danach nicht auf Stellplatz oder in Garagen abzustellen.

12/07/2014

Gewerbe- oder Wohnraummiete?

Abgrenzungskriterien sind verwendetes Formular, Flächenverhältnis und Mietsruktur

Vereinbarungsgemäß nutzen die Mieter eines mehrstöckigen Hauses die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis.
Ohne Angabe von Gründen kündigen die Vermieter das Mietverhältnis. Die Mieter widersprechen der Kündigung. Die Vermieter erheben Räumungsklage.
Das angegangene Landgericht Berlin weist die Klage ab, weil es sich sachlich nicht für zuständig hält: Es läge eine Wohnraummiete vor, zuständig sei deshalb das Amtsgericht.
Die Vermieter gehen in Berufung. Das Kammergericht verurteilt die Mieter zur Räumung, weil ein gewerbliches Mietverhältnis vorläge; denn aus der Hypnosepraxis im Erdgeschoss bestritten die Mieter ihren gesamten Lebensunterhalt. Dies sei daher der Schwerpunkt des Mietvertrages.

Die Mieter legen Revision beim Bundesgerichtshof ein (BGH, Urteil vom 9.7.2014 – VIII ZR 376/13)

und haben Erfolg.

Beim Mischmietverhältnis ist in einer Einzelfallprüfung auf den überwiegenden Vertragszweck des Mietverhältnisses abzustellen. Arbeit und Einkommen diene zwar der finanziellen Absicherung der menschlichen Existenz, eine Unterkunft sei aber ihr elementarer Bestandteil. Alleine aus der Berufsausübung in Mieträumen ergibt sich kein gewerblicher Schwerpunkt.

Entscheidend stellt der BGH darauf ab,
dass die Mietvertragsparteien ein Formular für Wohnraummiete verwendet haben,
dass die gewerblich genutzte Fläche kleiner als die Wohnraumfläche war,
dass im Mietvertrag (typisch für Wohnraum) keine Befristung vorgesehen und keine Umsatzsteuer ausgewiesen war.

Aus diesen äußeren Umständen ergibt sich das Indiz, dass der Schwerpunkt auf dem Wohnraum lag; dieses Indiz konnten die Vermieter nicht erschüttern.

Adresse

Bamberg
96047

Telefon

+49951986450

Webseite

Benachrichtigungen

Lassen Sie sich von uns eine E-Mail senden und seien Sie der erste der Neuigkeiten und Aktionen von Mietrecht Bamberg erfährt. Ihre E-Mail-Adresse wird nicht für andere Zwecke verwendet und Sie können sich jederzeit abmelden.

Service Kontaktieren

Nachricht an Mietrecht Bamberg senden:

Verknüpfungen

Teilen

Kategorie