M & V Borchers GmbH

M & V Borchers GmbH Wir sind Ihr Spezialist für Immobilie deutschlandweit. Notar: Wir übernehmen die sorgfältige Vorbereitung und Abwicklung des notariellen Kaufvertrages.

Mit Miet und Verwaltung Borchers setzen Sie auf Sicherheit und Erfahrung bei Verkauf und Vermietung von Immobilien. Unsere Kernkompetenzen liegen

in der Anmietung und Weitervermietung von Immobilien
in der Vermietung und im Verkauf von Wohn-Immobilien
in der Vermietung und im Verkauf von Gewerbe-Immobilien
in der Vermietung und im Verkauf von Rendite- und Investitions-Immobilien



Was wir Ihnen bieten können :

Mieten: Wir Mieten Ihre Immobilie und sichern Ihnen somit die pünkliche Mietzahlung durch uns zu, so dass Mietausfälle für Sie der Vergangenheit angehören. Vermittlung: Wir garantieren eine kompetente und individuelle Betreuung auf Basis exzellenter Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes und einem großen Kundenstamm. Beratung: Wir erläutern Ihnen die Marktsituation und beraten Sie in allen Fragen, die für Sie als Immobilienbesitzer auftreten können. Finanzierung: Gern vermitteln wir Ihnen ein individuell zugeschnittenes Finanzierungskonzept inklusive Beratung zu möglichen Fördermitteln und Überleitung zu unseren Bankpartnern. Abwicklung: Bei uns können Sie sich auf einen schnellen, reibungslosen und professionellen Service verlassen.

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24/05/2014

Was Vermieter auf dem Balkon verbieten dürfen

Grillen auf dem Balkon
Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt (Az.: 20 W 119/06) soll es von den Gegebenheiten des Einzelfalls abhängen, ob Grillen auf dem Balkon uneingeschränkt verboten werden kann oder zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben ist oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend hierfür seien insbesondere die Lage und Größe des Gartens beziehungsweise des Balkons, die Häufigkeit des Grillens und der verwendete Grill.
So stellt häufiges Grillen auf einem Holzkohlegrill sehr wahrscheinlich eine Beeinträchtigung der Nachbarn dar, die diese nicht hinzunehmen brauchen, weshalb der Vermieter zum Einschreiten berechtigt ist. Ein Elektro- oder Gasgrill ist eher zulässig sein, solange die Rauchentwicklung beim Grillen die Nachbarn nicht stört.

Nach einer Entscheidung des AG Bonn (Az.: 6 C 545–96) ist gelegentliches Grillen hinzunehmen. Das Gericht bestimmte in dem entschiedenen Fall einen Kompromiss und legte fest, dass der Vermieter in einem Mehrfamilienhaus darauf hinwirken könne, dass die Mieter in den Monaten April bis September auf ihren Terrassen oder Balkonen nur einmal in jedem Monat grillen dürften und dies den durch den Rauch beeinträchtigten Mietern der Dachwohnung 48 Stunden vorher mitteilen müssen.
Sofern der Vermieter das Grillen in der Hausordnung verbietet und diese Bestandteil des Mietvertrages geworden ist, muss der Mieter dieses Verbot aber beachten.
Draußen feiern
Ob drinnen oder draußen: Der Mieter muss Rücksicht auf die anderen Hausbewohner nehmen und darf sie nicht stören. Gelegentliches geselliges Zusammensein und Feiern mit Freunden und Familienangehörigen ist hinzunehmen (LG Landshut, Az.: 12 S 239–98), nicht aber nächtliches Feiern (OLG Düsseldorf, Az.: 5 Ss (OWi) 475/89).

Vermieter müssen für Einhaltung der Grenzen sorgen
Auch wenn Vermieter nicht selbst in der Wohnanlage wohnen, müssen sie darauf achten, dass die Grenzen des zulässigen Gebrauchs durch ihre Mieter nicht überschritten werden. Denn zum einen können andere Mieter von Wohnungen, die ebenfalls dem Vermieter gehören, bei Beeinträchtigungen einen Mangel geltend machen und zum anderen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Vermieter zum Einschreiten zwingen.
Diese wiederum können ihren Mietern, um die Regeln durchzusetzen, abmahnen und im Wiederholungsfall sogar kündigen. Denn wenn die Mieter mit ihrem Verhalten die anderen Bewohner in unzumutbarer Weise stören, überschreiten sie die „vertragsgerechte“ Nutzung der Wohnungen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) gilt in Mehrfamilienhäusern das sogenannte „Gebot der vertragsimmanenten Rücksichtnahme“ im besonderen Maße. Allerdings soll es stets auf die Art der Wohnanlage, das soziale Umfeld, die baulichen Gegebenheiten und auch die Umgebungsgeräusche ankommen.

14/03/2014

Mietpreisbremse ist überflüssig

Mietpreissteigerungen konzentrieren sich auf wenige gehobene Wohnlagen

Die Dynamik der Mietenentwicklung konzentriert sich in Deutschland in guten und sehr guten Wohnlagen, die im Fokus der Wohnungsnachfrage stehen. Dagegen verzeichnen die weniger attraktiven einfachen bis mittleren Lagen nur moderate Preisanstiege bei den Wohnungsmieten. Auf dieses Ergebnis des Hintergrundpapiers „Aktuelle Mietenentwicklung und ortsübliche Vergleichsmiete“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) weisen die wohnungswirtschaftlichen Verbände BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. und Haus & Grund Deutschland gemeinsam hin. In dem Hintergrundpapier hat die Forschungseinrichtung des Bundesbauministeriums die Angebotsmieten in Deutschland je nach Wohnlage untersucht.

"Die Untersuchung des BBSR zeigt, dass steigende Mietpreise ein Problem einzelner Hotspots in den Ballungszentren sind. Dagegen hilft nur eine Förderung des Wohnungsneubaus – eine Mietpreisbremse würde nur für eine weitere Verknappung des Angebots und damit weiter steigende Mieten sorgen", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

„Die Mietpreisbremse trifft vor allem die Städte mit hoher Wohnungsknappheit und einem daraus resultierenden starken Nachfrageüberhang. Sie wird dazu führen, dass sich gerade in diesen Räumen die Situation zuspitzt, indem Investitionen in den Neubau zurückgedrängt werden und somit ein knapp bleibendes Immobilienangebot übrig bleibt. Wollen wir mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland schaffen, um Mietpreis-Exzesse zu verhindern, so müssen wir mehr Wohnraum zur Verfügung stellen, was nur über den Neubau geschehen kann“, betont Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

„Die Bundesregierung sollte die Ergebnisse ihrer eigenen Forschungseinrichtung ernst nehmen und auf die verfassungsrechtlich sowie wohnungspolitisch höchst fragwürdige Mietpreisbremse verzichten. Sie hilft den sozial schwachen Mietern nicht, sondern schürt den Streit zwischen Mietern und Vermietern über die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete“, gibt Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann zu bedenken.

03/03/2014

Neue Energieeinsparverordnung kommt - Regeln für Bauherren

Viele Hausbesitzer werden vom Staat gezwungen, Teile ihres Gebäudes nachzurüsten. Sie sollen weniger Energie verbrauchen. Der Nachfolger der Energieeinsparverordnung von 2009 tritt bald in Kraft. Auch Bauherren sollten sich darauf vorbereiten.
Am 1. Mai tritt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Damit kommen auf Hausbesitzer und Bauherren einige Veränderungen zu. Vor allem für Neubauten wurden die energetischen Standards erhöht, die jetzt schon umgesetzt werden können. Aber auch Besitzer älterer Immobilien müssen bald aktiv werden.
Grundsätzlich soll die neue Verordnung für Verbraucher, Mieter und Käufer mehr Klarheit über ihren Energieverbrauch bringen. Die erste Veränderung betrifft den Energieausweis. „Dieses Instrument wird gestärkt“, sagt Achim Fischer von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Bislang enthielt der Ausweis nur die Kennwerte zum Energiebedarf oder -verbrauch. Künftig werden die Gebäude auf Basis dieser Werte in Energieeffizienzklassen zwischen A+ und H eingeteilt. Das kennt man von Haushaltsgeräten. Diese Klassen werden in alle Ausweise eingetragen, die ab Mai ausgestellt werden. Und Immobilienanzeigen müssen dann Angaben zur Energieeffizienz enthalten. „Das macht Mietern und Kaufinteressenten den Vergleich verschiedener Wohnungen leichter“, erklärt Fischer.
Durch die Einteilung in Effizienzklassen werden die Energieausweise für Mieter und Käufer etwas genauer, findet Ulrich Löhlein vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. „Aber insgesamt sind Energieausweise auch dann noch weit davon entfernt, wirklich aussagekräftig zu sein.“ Denn 40 Prozent des Energieverbrauchs hänge vom Nutzungsverhalten der Bewohner ab - und das sei ja bei jedem anders. Der Experte findet trotzdem, dass die Effizienzklassen das Bewusstsein für den Verbrauch auf lange Sicht schärfen werden. „Noch steht die Energieeffizienz nicht wirklich im Vordergrund bei der Auswahl einer Wohnung, aber das wird sich entwickeln“, so Löhlein.
Andere Neuregelungen gelten erst ab dem nächsten oder übernächsten Jahr. Trotzdem sollten Hausbesitzer sie schon jetzt im Auge haben und mit Sanierungen rechnen. So wird ab 2015 der Austausch aller Konstanttemperaturheizkessel Pflicht, die älter als 30 Jahre sind.
Wer einen Neubau in Angriff nimmt, muss sich entscheiden, ob er schon die neuen Standards der EnEV 2014 zugrunde legt oder noch etwas preiswerter nach den alten Richtlinien baut. Denn die energetischen Anforderungen an Neubauten verschärfen sich erst ab dem 1. Januar 2016. Der bislang zulässige Primärenergiebedarf pro Jahr muss dann durchschnittlich 25 Prozent niedriger und die Wärmedämmung der Gebäudehülle um im Durchschnitt 20 Prozent besser sein.
„Wir raten Bauherren, unbedingt jetzt schon nach den neuen Standards zu bauen“, sagt Jürgen Friedrichs vom Bauherren-Schutzbund (BSB). Das sei nur unwesentlich teurer, aber eine Investition in die Zukunft. Es steigere auch den Wert der Immobilie. Daher findet Jürgen Friedrichs: „Wer heute noch nach der alten Energieeinsparverordnung baut, errichtet einen energetischen Altbau.“
Für die Sanierung von Altbauten sieht die EnEV keine verschärften Anforderungen vor. „Die bisherigen Vorgaben sind bereits anspruchsvoll“, sagt Fischer. Trotzdem besteht für viele Hausbesitzer Handlungsbedarf. Denn es wurde präzisiert, wie die obersten Geschossdecken zu dämmen sind. Die Pflicht dazu besteht schon seit 2011. „Aber da gab es bisher eine große Verunsicherung, welche Decken betroffen sind“, erläutert der Experte. Jetzt gilt: Alle Decken, die nicht den mit DIN-Norm festgelegten Mindestanforderungen an den Wärmeschutz genügen, müssen bis Ende 2015 extra gedämmt werden.

13/02/2014

EnEV 2014: Bei Nicht-Einhaltung droht Bußgeld

Am 1. Mai 2014 tritt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft und mit ihr kommen hohe Geldbußen von bis zu 50.000 Euro, wenn sie nicht eingehalten wird. Geld, das sich laut Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) besser in den vorschriftsmäßigen Bau beziehungsweise die Nachrüstung investieren lässt.

Vor allem Käufer und Besitzer älterer Gebäude seien laut VBP betroffen, denn wer nach dem 1. Februar 2002 einen Altbau mit nicht mehr als zwei Wohnungen erworben habe, musste in einem Zeitraum von zwei Jahren verschiedene Nachrüstpflichten erfüllen wie z.B. alte Heizungen austauschen, die oberste Geschossdecke dämmen und mehr.

Quelle: Verband Privater Bauherren e.V.

Wir wünschen allen Kunden ein schönes und besinnliches Fest so wie einen guten Start ins neue Jahr.
23/12/2013

Wir wünschen allen Kunden ein schönes und besinnliches Fest so wie einen guten Start ins neue Jahr.

09/12/2013

Mieter ist schadensersatzpflichtig

Verliert der Mieter einen Hausschlüssel und gibt er bei Vertragsende statt aller Haustürschlüssel nur einen Schlüssel wieder an den Vermieter zurück, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Dabei kann der Schadensersatz auch den Austausch der gesamten Schließanlage umfassen, und zwar auch dann, wenn die Schließanlage tatsächlich gar nicht erneuert wird (LG Heidelberg, Urteil vom 24.6.2013 - 5 S 52/12, DWW 2013, 256; Grundsatz fiktiven Schadensausgleichs).

Austausch der SchließanlageDas kann natürlich nur auf Netto-Basis abgerechnet werden. Denn Umsatzsteuer schuldet der schadensersatzpflichtige Mieter nur dann, wenn sie auch tatsächlich angefallen ist (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB). Das aber setzt voraus, dass die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht und der Bruttobetrag hierfür einschließlich Umsatzsteuer auch in Rechnung gestellt worden ist. Solche Ansprüche des Vermieters kann der Mieter nur dadurch abwenden, wenn er nachweisen kann, dass er am Verlust des Schlüssels nicht schuld ist und ihm der Nachweis gelingt, dass ein Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausgeschlossen werden kann.

Wird die Schließanlage nicht ausgetauscht, so handelt der Vermieter und Eigentümer auf eigenes Risiko. Das gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung handelte (LG Heidelberg, a.a.O.) Das kann zum Beispiel im Diebstahlsfalle versicherungsrechtlich problematisch werden.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

03/12/2013

Die Zeitschrift "Der Wohnungseigentümer" informiert seit 1971 Wohnungseigentümer, Verwalter, Rechtsanwälte und alle anderen Interessenten über aktuelle Fragen aus dem Bereich der Gesetzgebung, Rechtsprechung und der Praxis des Wohnungseigentums.

Neben speziellen Beiträgen zu allgemeinen wohnungseigentumsrechtlichen Fragen sowie Beiträgen zu speziellen Einzelfragen aus der Fülle der Alltagsprobleme in Wohnungseigentümergemeinschaften steht die Berichterstattung über die aktuelle Rechtsprechung im Vordergrund. Dazu werden die Leser einerseits durch Beiträge zur "Rechtsprechung – kurz gefasst" informiert, zum anderen werden wichtige Entscheidungen, überwiegend Entscheidungen des Bundesgerichtshofes und der Oberlandesgerichte, aber auch Einzelfallentscheidungen der Land- und Amtsgerichte, veröffentlicht. Diese Entscheidungen werden im Regelfall ungekürzt wiedergegeben, um damit auch die Zitierfähigkeit zu gewährleisten.

Ausführliche Inhalts- und Stichwortverzeichnisse ermöglichen dem Leser einen schnellen Überblick über die jeweiligen Beiträge und Entscheidungen in den Einzelheften. Jahrgangsinhaltsverzeichnisse werden für jeweils zwei Jahrgänge gesondert als kostenlose Beilage zur Verfügung gestellt. "Der Wohnungseigentümer" erscheint viermal im Jahr.

16/11/2013

Sanieren, Sortieren, Präsentieren: So holen Sie beim Hausverkauf mehr Geld heraus

Händler präsentieren ihre Waren attraktiv im Schaufenster. Wer sein Haus verkauft, tut das oft nicht – und verschenkt damit Geld. „Homestaging“ ist oft die Lösung. FOCUS Online erklärt, was es damit auf sich hat – und wer die Dienstleistung anbietet.
Über 13 Monate stand das Haus von Karin und Hans Kargo (Name von der Redaktion geändert) aus Germering leer. Trotz Makler und einem wirklich guten Preis gab es kaum Interessenten. Schweren Herzens nahm das Rentnerehepaar seine letzten Ersparnisse in die Hand und investierte sie in eine sogenannte „Homestagerin“, die das Anwesen zum Verkauf herausputzen sollte.

„Mein Neffe hatte davon im Internet gelesen und uns dazu geraten“, erzählt die ehemalige Lehrerin Karin. Und die Expertin legte gleich los: Die alten Teppiche und Vorhänge flogen raus – schlichtes Laminat kam rein; die vergrauten Wände wurden geweißt und das Haus mit Hilfe von Mietmöbeln, Lampen und Accessoires dezent aufgehübscht.

Und siehe da: Es funktionierte. „Schon nach dem ersten Besichtigungstermin gab es drei Interessenten, die unser Haus direkt kaufen wollten“, berichtet der frühere Verwaltungsangestellte Hans. „Und das, obwohl es nun sogar zu einem weit höheren Preis angeboten wurde als zuvor.“ Schon zwei Wochen später war Notartermin – und den Hausverkäufern fiel ein Stein vom Herzen.

Verkaufszeit runter – Verkaufspreis hoch
„Ganz so spektakulär läuft es natürlich nicht immer ab“, erklärt Andrea Dangers, Inhaberin der Agentur „homestaging münchen“. „Dennoch lässt sich die Verkaufszeit durch unseren Einsatz meist halbieren und der Verkaufspreis um bis zu 15 Prozent erhöhen.“ Die Investition von ein bis drei Prozent der Verkaufssumme in eine Style-Expertin wirke sich so fast immer positiv aus oder amortisiere sich zumindest.

Das ist genau das, was viele Käufer suchen. Denn der längere Leerstand von Immobilien kann teuer und zum richtigen Problem werden. Zum einen laufen die Kosten für die Grundsteuer, Müllgebühren oder Stromanschlüsse weiter; zum anderen müssen Haus und Garten weiter gepflegt werden. „Eine Saison ohne Hege und schon sieht das einst so gepflegte Areal heruntergekommen aus. Besonders der Garten muss daher während der Verkaufsphase auch immer wieder gewässert, gekehrt, gejätet und gemäht werden“, weiß Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Dazu kommt das Problem, dass sich ein länger leerstehendes Haus in der Region und unter potenziellen Käufern schnell herumspricht. „Viele Interessenten mutmaßen dann, mit dem Haus sei etwas nicht in Ordnung.“

13/11/2013

Miet-Preis-Spirale: So wehren Sie sich gegen Abzock-Vermieter

In Deutschlands Großstädten sind die Mietpreise so hoch wie nie. Viele Vermieter nutzen die Gunst der Stunde, um ihre Mieteinnahmen noch weiter nach oben zu schrauben – oft ohne nachvollziehbaren Grund. Doch das müssen sich Mieter nicht gefallen lassen.
Jedes Jahr verschicken Vermieter in Deutschland Briefe, in denen sie höhere Mieten verlangen. Die Gründe sind oft recht unterschiedlich: Mal liegt die aktuelle Miete unterhalb des momentanen Mietspiegels und braucht eine Anpassung. Dann sind zu viele Reparaturen oder Modernisierungen angefallen, die der Vermieter zwar übernommen hat – die er sich jetzt aber über eine Mieterhöhung wiederholen möchte. Oder die Mieterhöhung kommt einfach so. Ohne Grund.

Egal welche dieser Varianten zutrifft – die Zeitschrift „Finanztest“ erklärt Mietern in ihrer November-Ausgabe, dass sie sich dagegen meist wehren können. Und so funktioniert es: Mieter sollten im Auge behalten, ob der Vermieter bei seinem Erhöhungswunsch auch alle gesetzlichen Kriterien einhält. Werden diese nämlich – auch nur in Teilen – nicht erfüllt, ist die geforderte Mieterhöhung auch nicht rechtens. Der Mieter bräuchte in diesem Fall gar nicht auf die Forderung zu reagieren und könnte die bisherige Miete einfach weiter zahlen, schreibt „Finanztest“.

Und das sind die Kriterien:

Schriftform
Eine Mieterhöhung muss immer auf dem schriftlichen Weg angekündigt werden. In diesem Schreiben darf der Vermieter keine falschen Angaben machen oder wichtige Formalien vergessen. Sollte zum Beispiel das Datum oder die Unterschrift fehlen, ist die Mieterhöhung sofort ungültig. Gleiches gilt, wenn die im Brief angegebene Quadratmeteranzahl der Wohnung nicht mit der realen Größe übereinstimmt.

Flattert die Mieterhöhung ins Haus, haben Mieter ab Ende des laufenden Monats zwei Monate Zeit, sich gegen die Forderung zu wehren. Ist in dem Brief kein offensichtlicher Fehler enthalten, sollten Mieter weitere Kriterien prüfen.

Stichtag
Auch für den Zeitpunkt der Mieterhöhung gibt es Regeln. Im Prinzip hat der Vermieter zwar das Recht, die Miete regelmäßig anzuheben. Allerdings muss zwischen der letzten Erhöhung und der Ankündigung der nächsten immer mindestens ein Jahr vergehen. Dabei kommt es genau auf den Tag an. Wirksam werden darf der neue Preis frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung.

Beispiel: Die Miete wurde im November 2012 erhöht und ist immer am dritten Werktag des Monats fällig. Das war 2012 der 5. November 2012, ein Montag. Fordert der Vermieter ein Jahr später bereits die nächste Erhöhung, darf diese nicht schon am Dienstag, dem 5. November 2013 im Briefkasten stecken.

30/10/2013

Laubfall: Vermieter müssen Regenrinnen nicht generell kontrollieren

Regelmäßige Kontrolle nur im Herbst und in der Nähe hoher Bäume

Vermieter sind nicht generell verpflichtet, die Regenrinnen und Fallrohre auf Verstopfungen durch Laub zu kontrollieren. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Verweis auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 24 U 256/11) hin. Nur wenn durch die Jahreszeit bedingt und durch in der Nähe des Gebäudes befindliche, hinreichend hohe Bäume mit Laub auf dem Dach zu rechnen ist, muss der Vermieter regelmäßig die Funktionsfähigkeit der Dachentwässerung prüfen.

Der Fall: Die Dachrinnen und Fallrohre einer in der Nähe eines Laubwaldes befindlichen Lagerhalle wurden in einem mehrwöchigen Turnus kontrolliert. Nach einem Sommer-Unwetter entstand aufgrund einer Dachrinnenverstopfung ein Wasserschaden am Gebäude. Der Mieter verlangte daraufhin Schadensersatz. Das Gericht entschied, dass der Vermieter seine Kontrollpflichten nicht verletzt habe. Er sei nicht verpflichtet gewesen, im Sommer intensiver zu kontrollieren.

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