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Steuerbüro Melle

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24/08/2026

Wie ich meine eigene Mietimmobilie für eine neue Finanzierung genutzt habe.

Ich bin nicht nur Steuerberaterin – ich bin auch Vermieterin. Und ich habe genau das gemacht, was ich meinen Mandanten empfehle.

Meine Immobilie in Melle-Döhren steht seit 2019 in meinem Bestand. Für eine neue Finanzierung wollte ich zeigen, welches Potenzial wirklich drinsteckt.

Die Lösung: ein Bankexposé, das die stillen Reserven sichtbar macht – nicht nur den Kaufpreis von damals, sondern den heutigen Wert als Sicherheit.

Das Ergebnis: mehr Verhandlungsspielraum bei der Bank für die nächste Investition.

Auch deine Immobilie hat wahrscheinlich mehr Substanz, als in den Bankunterlagen steht. Lass uns draufschauen.

17/08/2026

Mythos vs. Realität: Was das Finanzamt bei Mietverträgen unter Angehörigen wirklich prüft.

Mythos: Hauptsache, es steht ein Vertrag auf dem Papier. Realität: Er muss auch tatsächlich so gelebt werden wie unter Fremden.

Mythos: Die Miete kann beliebig niedrig sein, Hauptsache über 0 €. Realität: Unter 50% der ortsüblichen Miete kippt der Werbungskostenabzug.

Mythos: Das prüft doch eh keiner. Realität: Mietverträge unter Angehörigen zählen zu den häufigsten Prüfpunkten.

Vermietest du an deine Familie? Lass uns das einmal sauber durchgehen.

🔗 Link in meiner Bio

10/08/2026

5 Anzeichen, dass dir als Unternehmer wichtige Zahlen fehlen – und warum das meistens nicht am Steuerberater liegt, sondern daran, dass einfach nicht genug miteinander gesprochen wird:

1. Die BWA kommt jeden Monat – aber wirklich gelesen wird sie nie.
2. Probleme fallen erst beim Jahresabschluss auf, nicht während des Jahres.
3. Der Gewinn steigt, aber auf dem Konto kommt nichts an – und keiner erklärt, woran das liegt.
4. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten werden nie aktiv angesprochen, sondern höchstens auf Nachfrage.
5. Der einzige Kontaktpunkt im Jahr ist die Steuererklärung.

Für mich bedeutet Beratung etwas anderes: das ganze Jahr mitdenken, nicht nur im Mai abrechnen.

Wenn dir mehr als zwei dieser Punkte bekannt vorkommen, lohnt sich ein Gespräch. Buch dir direkt einen Termin:

[email protected]/?ismsaljsauthenabled=true" rel="ugc" target="_blank">https://bookings.cloud.microsoft/book/[email protected]/?ismsaljsauthenabled=true

10/08/2026

Die Werbungskosten-Checkliste, die kaum ein Vermieter kennt.

Fahrtkosten zur Immobilie – auch ohne Übernachtung. Kontoführungsgebühren für das Mietkonto. Fachliteratur und Steuerberatungskosten rund um die Vermietung. Maklerkosten bei der Weitervermietung. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Sogar vergebliche Aufwendungen bei geplatzten Käufen.

Jede dieser Positionen senkt deine Steuerlast – wenn du sie dokumentierst.

🔖 Speicher dir diese Liste für deine nächste Steuererklärung.

03/08/2026

Du verkaufst deine Immobilie nach 9 statt 10 Jahren – das kostet dich jetzt.

Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt 10 Jahre. Verkaufst du früher, wird der Gewinn voll steuerpflichtig – nicht anteilig, nicht ermäßigt. Voll.

Ein Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Verkaufspreis 340.000 €, Gewinn 90.000 €. Bei 42% Steuersatz sind das rund 37.800 € Steuerlast. Wartest du die 10 Jahre ab, bleibt der Gewinn steuerfrei. Der Unterschied macht sich in 5-stelligen Beträgen bemerkbar.

Planst du einen Verkauf? Lass uns vorher rechnen, nicht danach.

🔗 Link in meiner Bio

27/07/2026

5 Anzeichen, dass dir als Unternehmer wichtige Zahlen fehlen.

Nicht weil dein Steuerberater schlecht ist – weil ihr einfach nicht darüber redet.

Du bekommst deine BWA, liest sie aber nie wirklich. Von Problemen erfährst du erst beim Jahresabschluss. Dein Gewinn steigt, aber auf dem Konto kommt nichts an – und warum, weißt du nicht. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wurden dir nie aktiv vorgeschlagen. Und der einzige Kontakt im Jahr ist die Steuererklärung.

Beratung heißt für mich: das ganze Jahr mitdenken, nicht nur im Mai abrechnen.

Welches dieser 5 Anzeichen kennst du? Schreib's in die Kommentare.

27/07/2026

3 Steuerfehler, die mir bei Vermietern jedes Jahr wieder begegnen.

Renovierung ist nicht gleich Renovierung. Werbungskosten verfallen nicht automatisch – auch wenn nichts draus wird. Und die Nutzungsdauer, mit der das Finanzamt rechnet, ist selten in Stein gemeißelt.

Klingt nach Kleinigkeiten. Macht aber jedes Jahr einen spürbaren Unterschied in der Steuerlast.

➡️ Welchen Fehler hast du schon gemacht? Schreib's in die Kommentare.
🔖 Speicher dir den Post, bevor die nächste Steuererklärung ansteht.

07/07/2026

Das Finanzamt schreibt dein Gebäude über 50 Jahre ab. Aber muss es das wirklich?

Standard-AfA bedeutet: 2% pro Jahr. Bei einem Gebäudewert von 300.000 € sind das 6.000 € Abschreibung im Jahr – nicht mehr, nicht weniger.
Seit Januar 2024 gibt es eine Möglichkeit, die viele Vermieter noch nicht kennen oder nicht nutzen: die Nutzungsdauerverkürzung. Wer ein Gutachten vorlegt, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes belegt, kann die Abschreibung legal beschleunigen – einfacher als je zuvor.
Der Bundesfinanzhof hat 2024 klargestellt: Ein fachlich korrektes Gutachten muss vom Finanzamt anerkannt werden. Kein aufwendiges Bausubstanzgutachten nötig.
Was das in der Praxis bedeutet:
Ein Gutachter bescheinigt 30 statt 50 Jahre Nutzungsdauer.

Abschreibung vorher: 6.000 €/Jahr.

Abschreibung nachher: 10.000 €/Jahr.

Bei 42% Steuersatz: ca. 1.680 € Ersparnis – jedes Jahr.
Kein einmaliger Effekt. Kein Trick. Sondern ein legales Gestaltungsmittel, das der Gesetzgeber ausdrücklich zulässt.
Ich prüfe, ob sich ein Gutachten für deine Immobilie lohnt – das ist nicht bei jedem Objekt sinnvoll, aber wo es passt, ist der Hebel erheblich.
💬 Lass uns sprechen. Termin buchen – Link in meiner Bio.

Irina Zverev | Steuerbüro Melle

Steuerberaterin & Unternehmensberaterin

30/06/2026

Du besichtigst eine Immobilie. Kaufst sie nicht. Und kannst die Kosten trotzdem absetzen.

Das wissen die wenigsten – und es kostet sie bares Geld.
Wer Immobilien als Kapitalanlage sucht, hat in den Augen des Finanzamts bereits eine Einkunftserzielungsabsicht. Das bedeutet: Fahrtkosten, Verpflegung, Beratungskosten – alles absetzbar als sogenannte vergebliche Werbungskosten. Auch wenn der Kauf am Ende nicht zustande kommt.
Und dabei lohnt es sich, genau hinzuschauen:
Der richtige Kilometersatz ist nicht automatisch die Pauschale von 0,30 €. Wer Versicherung, Benzin, Werkstatt und Abschreibung durch die Jahreskilometer teilt, kommt oft auf 0,40–0,50 € oder mehr.
Besichtigung mit An- und Abfahrt über 8 Stunden? Dann kommen noch 14 € Verpflegungspauschale oben drauf.
20 Besichtigungen im Jahr summieren sich schnell auf mehrere hundert Euro – die die meisten einfach verfallen lassen.
Kein Kauf. Trotzdem Steuerersparnis. Man muss es nur wissen und dokumentieren.
💬 Du willst wissen, was bei dir noch absetzbar ist? Schreib mir oder buche direkt einen Termin – Link in meiner Bio.

Irina Zverev | Steuerbüro Melle

Steuerberaterin & Unternehmensberaterin

22/06/2026

Du hast saniert. Aber weißt du, in welchem Jahr du die Kosten abziehen solltest?
Die meisten Vermieter ziehen Sanierungskosten einfach im Zahlungsjahr ab. Klingt logisch – ist aber nicht immer die klügste Entscheidung.
Erhaltungsaufwand darf auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Und genau das kann tausende Euro Unterschied machen.
Warum? Weil Steuern sparen heißt: Kosten zum richtigen Zeitpunkt abziehen.
Der Spitzensteuersatz von 42% greift erst ab ca. 66.000 € Einkommen. Wer eine große Sanierung im falschen Jahr voll absetzt – weil das Einkommen in diesem Jahr ohnehin niedrig ist – verschenkt Abzugspotenzial.
Die Verteilung lohnt sich besonders, wenn:

✔ das Einkommen im Sanierungsjahr stark sinkt

✔ in den Folgejahren höhere Einnahmen geplant sind

✔ die Steuerprogression künftig steigt
Ein kurzer Check vor der Steuererklärung kann hier den entscheidenden Unterschied machen.
Das ist einer der häufigsten ungenutzten Hebel bei Immobilieninvestoren. Und einer der einfachsten, wenn man weiß, wie er funktioniert.
💬 Fragen dazu? Schreib mir gern – oder buche direkt einen Termin.

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