Ramy Khodeir

20/09/2026

No Caption Needed….! 🤐

20/09/2026

هل طرح فكرة تصدير العقار هي مجرد محاولة لاستبدال القوة الشرائية الضعيفة من المصريين واستبدال الطلب لمحلي بطلب من الخارج اعتماداً علي ضعف الجنية …؟
وهل السوق العقاري المصري جاهز للمنافسة الدولية امام أسواق اخري أكثر انضباطا؟

ام هو مجرد محاولة لتأجيل مشكلة محققة بالفعل…!

19/09/2026

No Caption Needed …! 🤐

https://youtu.be/7IVZ8fG4atw?si=8xiSPEan3OMrzOIs

18/09/2026

عمرك سمعت قبل كده من خبير في مجال تكنولوجيا المعلومات والاتصالات بيقول لدكتور في علم النفس او استشاري في مجال الدراسات الاجتماعية بيوعي الناس عن الاثار السلبية والإيجابية لهذه التقنيات علي النفس البشرية وبناء العلاقات الاجتماعية والصحة النفسية …! فيطلع خبير التكنولوجيا يقول له انت مش متخصص وبلاش تتكلم في مجالي علشان ده بتاعي لوحدي وانت خليك في الطب النفسي …!

ما هو بيتكلم عن اثار مجالك علي مجاله يا فذلوك يا محنك يا خبير الماورائيات

لكن ده بنشوفه كل يوم ومع كل طرح وكل سؤال او استنكار يخص سوء الادارة وغياب الرؤية وفهم الواقع الاقتصادي اللي بيتمتع بهم وحيد عصره وأذكي اخواته وسوبرمان الاقتصاد الخبير العقاري …!

القطاع العقاري قطاع مهم مافيش كلام
ويا ريت المتحمسين من الخبراء العقاريين يفهموا الفرق بين انتقاد اداء العقاريين للملف الاقتصادي الخاص بالمجال واللي سببه غالباً سوء الادارة وعقود الاذعان وضعف الرؤية وغياب التخطيط الاستراتيجي وبيع الغرر (عن طريق عدم الوفآء بالعقود في البيع والكذب المتعمد في الترويج) وبين خبراتهم في صناعة العقار وادارة مشروعات التشييد والبناء….!

في الاخر النشاط العقاري له وزنه وتأثيره الاقتصادي العظيم لانه قطاع لوحده خالص كده وهو سايب إيديه مساهم في الناتج المحلي الاجمالي المصري بحوالي 22% طبقاً لتصريحات الخبير …! فلازم تخافوا وتحذروا علشان الموضوع كبير …!
والقطاع العقاري لو وقع مش هايقع لوحده …!

الحقيقة دي واحدة من المغالطات اللي بتكرر في معظم تصريحات خبراء العقارات، وخلينا نفترض حسن النية

الاول ممكن نسال طيب هو فاضل ايه في الاقتصاد إذا قطاع واحد بس له تقريباً ربع الاقتصاد …؟

وما هو المتوسط العالمي لمشاركة هذا القطاع؟

طيب ايه الفرق بين هذه النسبة في الدول المتقدمة والاقتصادات الناشئة؟

الحقيقة الكذبة دي او المغالطة دي هي دلالة تانية علي مدي سطحية تعامل الخبير العقاري مع الملف الاقتصادي وفهم اتجاهات السوق …!

أنا فاهم ان في اثر علي صناعات مغذية ومدخلات ومخرجات تصنيع لكن في فرق بين المشاركة مع قطاعات اخري وبين الاستحواذ الحصري علي قطاعات بعينها تساهم في الناتج المحلي بالكامل

وبصراحة انا مش باعتبرها التصريحات دي رسالة طمأنه ان القطاع ده شايل الاقتصاد او حتي له اهمية كبيرة …!

احياناً تحس ان ده شكل من أشكال استعراض القوة والشعور المفرطة بالأهمية والهيمنة…!

وكأنه القطاع العقاري ده دولة لوحده وسلطة رابعة بعد تراجع دور الصحافة والإعلام الي المرتبة الخامسة لانه بقي بيخدم فقط القطاع العقاري…!

ده واضح من المداخلات والاستضافات والتمثيليات الاعلامية بتاعة هات الخبير وخليه يأكد ان القطاع بخير

اعتقد ان ده بيبقي شكل من أشكال التهديد الناعم لكل من يفكر يقول كلمة حق في وجه سلاطين العقارات الجائرة

خلينا ندخل في الموضوع علشان ما اطولش اكتر من كده…!
👇🏼
وفقاً للبيانات الرسمية الصادرة عن وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية والبنك المركزي المصري، فإن نصيب القطاعات الاقتصادية المختلفة يتم قياسه عبر حصتها المباشرة من الناتج المحلي الإجمالي (GDP) أو من خلال الاستثمارات الحكومية والخاصة الموجهة لكل قطاع مع الحرص علي عدم ازدواجية المعايير.

وتتوزع نسب المساهمات من واقع البيانات الرسمية بالشكل اللي هاحاول اعرضه عليكم دلوقتي

ملحوظة: حاول ما تهتمش فقط بالرقم لكن تابع وحاول تنسب الرقم للتعريفات الخاصة بكل قطاع علشان تعرف كل قطاع بيشمل ايه بالضبط

نبدأ بحبيب الملاين وعمدة الاقتصاد الوطني واللي شايل البلد علي أكتافه…!
قطاع العقارات (أو ما يُعرف رسمياً بالملكية العقارية)
ده بيمثل الحصة من الناتج المحلي الإجمالي من المساهمة الرسمية والمباشرة للأنشطة العقارية خلال السنوات القليلة الماضية والنسبة دي رايحة جاية بين 8.5% إلى 9.75% كقيمة مضافة صافية يعني لازم تتحسب علي القيمة المضافة الـ Net مش تجمعها علي غيرها فتتضخم النسبة علشان كل واحد يحط لسانه جوه بقه…!
(والقيمة هنا تصل إلى نحو 936 مليار جنيه وفقاً للحسابات القومية السنوية).

هنا بقي محتاجين نقول ان ما يتردد في المؤتمرات العقارية والتصريحات الصحفية والإعلامية لقيادات شركات التطوير العقاري عن رقم الـ+20% هذا الرقم صحيح ومقبول اقتصادياً ولكنه يشمل المساهمة الكاملة من قطاعات اخري (أي دمج قطاع العقارات مع قطاع التشييد والبناء) وليس قطاع العقارات بمفرده.

طيب هو نشاط التشييد والبناء ده مش بالكامل عقاري؟
استني بس حاضر هاقول لك
قطاع التشيد والبناء ده يشمل طبقاً للتعريفات الرسمية كل المقاولات والإنشاءات الكبرى

وده قطاع حصته من الناتج المحلي الإجمالي بشكل مباشر يتراوح بين 8% إلى 12% من الناتج المحلي الإجمالي.
وده بقي يعتبر أسرع القطاعات نمواً في الاقتصاد المصري (وحقق معدلات نمو بلغت حوالي 4%). وتشير بيانات وزارة التخطيط إلى رصد قيمة استثمارات فقط في هذا القطاع تتجاوز 183 مليار جنيه لتنفيذ المشروعات الميدانية.

وبيتم احتساب قيمة ما ينتجه هذا القطاع ضمن الناتج المحلي الاجمالي عن طريقة الإنفاق والاستثمار، والقيمة المضافة للأنشطة زي بناء المنازل والشقق والمجمعات السكنية الخاصة والعامة…!
سامعك يا خبير (استني بس شوية)

وكمان بناء المدارس والمستشفيات والمكاتب والمراكز التجارية والمصانع والمدن الصناعية.

وضيف اليهم إنشاء الطرق والكباري، والمطارات، ومحطات المياه والصرف الصحي، وشبكات الكهرباء والاتصالات.

وبالإضافة الي اعمال الحفر والتمهيد والتشطيبات وأعمال ترميم المنشآت. (وده باختصار هو التعريف)

يقوم الخبير العقاري واخد الرقم ده مع الرقم اللي قبله وجمعهم علي بعض ويقول لك القطاع شايل ربع الاقتصاد…! طيب والتعريف حضرتك والمصادر والنشاطات الاخري …!

لا اكيد هو يقصد مشاركة القطاع في دعم قطاع تصنيع مواد البناء والصناعات التحويلية غير البترولية…! هقول لك التعريف ونشوف مع بعض
الحصة بتاعة القطاع ده من الناتج المحلي الإجمالي لا يُفرد لها بند مستقل في الحسابات القومية، بل يندرج تحت مظلة قطاع الصناعات التحويلية الذي يساهم بنسبة 12.5% إلى 16% من الناتج المحلي الإجمالي.

وتمثل صناعات مواد البناء (مثل الحديد، الإسمنت، السيراميك، والطوب) ما يقرب من 25% إلى 30% من إجمالي حجم قطاع الصناعة التحويلية في مصر، مما يجعله يسهم بنحو 3.5% إلى 4.5% من إجمالي الاقتصاد بشكل مستقل، وهو قطاع تعتمد عليه الدولة بقوة لتنشيط الصادرات، فبردو ما تفكرش أن ده قطاع تابع حصرياً للقطاع العقاري…!

كمان في قطاع تأسيس البنية التحتية (المرافق، النقل، والكهرباء)
البنية التحتية في الحسابات الرسمية لوزارة المالية ووزارة التخطيط لا تُقاس كقطاع موحد، بل يتم حسابها عبر الاستثمارات العامة الموجهة لـ (البنية التحتية والشؤون الاقتصادية) والتي تستحوذ على حصة رئيسية تصل إلى 10% من الإنفاق الوظيفي للدولة.

ازاي يا جدع …!
ده عماد ماكد لي ان احنا دولة طرق وكباري …؟
القطاعات ده له مكونات كتير قوي زي مثلاً قطاع النقل والتخزين ويساهم بنحو 4.5% إلى 5% وقطاع الكهرباء والمرافق ويساهم بنسبة تقارب 1.5% إلى 2% من الناتج المحلي الإجمالي.

الزيتونة فين…!
إذا نظرنا إلى السلسلة المتكاملة (عقارات + تشييد + مواد بناء + بنية تحتية)، نجد أنها تستحوذ مجتمعة على ما يقرب من 29% إلى 38%من حجم الاقتصاد المصري، مش 22%

طيب ما اهو
يبقي القطاع العقاري مهم وهو قاطرة الاقتصاد ومحدش يجيب في سيراته تاني علشان ممكن أزعله…!

استني بس هو حد قال ان في قطاع في الاقتصاد مش مهم …!
المسالة بس تصحيح مفاهيم وأرقام وتوضيح بخصوص حجم التأثير ومدي المشاركة

تظهر بيانات وزارة التخطيط والمالية والبنك المركزي أن مساهمة القطاع العقاري مع اضافة نصيبه من التشييد والبناء والأنشطة الاخري تتراوح بين 9.7% الي 11.5% في السنوات الأخيرة.

لكن يخلط بعض المسؤولين ورجال الأعمال واحياناً كمان بتبقي في تصريحات وزارية بين القطاع العقاري المباشر وبين القطاعات المرتبطة به جزئياً (مثل صناعات الأسمنت، الحديد، المقاولات، والخدمات المالية المرتبطة بالبيع) واللي في من الخبراء العقاريين اللي طل علينا مره في تصريح يدعي التأثير غير المباشر علي الاقتصاد يقترب من 40% من الاقتصاد المصري، بشكل مبالغ فيه ويصور للرائي العام ان القطاع العقاري وحده شايل البلد كلها وكان الكلام في الموضع ممنوع وانه امر اشبه بالأمن القومي.

لكن منصات التدقيق الاقتصادي ومراجعات البيانات الرسمية من الموسسات المعنية (مثل: تفنيد وصحيح مصر) تؤكد أن نسبة المساهمة المباشرة تقل عن 11% وعلي فكره ده بردو كتير واذا حابب ممكن تراجع بنفسك البيانات ..!

https://tafnied.com/news-34968

بالنسبة لي مع افتراض حسن النية ده دليل علي أن الرؤية الاقتصادية للخبير العقاري ضعيفة وتحتاج لمراجعة وتدقيق…!

ومش غلط ان الاقتصاديين يقيموا او ينتقدوا اي صناعة او قطاع من المنظور الاقتصادي وليس فنيات العمل في المجال طبعاً كل مجال وله اهله…!

يبقي الغرض من المبالغات في دور القطاع العقاري بالنسبة للاقتصاد الكلي هدفه ايه؟

قول انت بقي …..

﷽ "وَمَا أُرِيدُ أَنْ أُخَالِفَكُمْ إِلَىٰ مَا أَنْهَاكُمْ عَنْهُ ۚ إِنْ أُرِيدُ إِلَّا الْإِصْلَاحَ مَا اسْتَطَعْتُ ۚ وَمَا تَوْفِيقِي إِلَّا بِاللَّهِ ۚ عَلَيْهِ تَوَكَّلْتُ وَإِلَيْهِ أُنِيبُ"

صدق الله العظيم

17/09/2026

سؤال فضولي طمعاً في مزيد من الشفافية والمصداقية من الخبراء وصناع القرار من المحللين والمهتمين بالاستثمار في الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية اللي اكيد تفصح عن ارقمها حفاظاً علي مبدأ الشفافية

🛑 كام في المئة من إيراداتكم التي تم الإفصاح عنها علي انها عقارية غير عقارية؟

يعني ما هي نسبة إيراداتكم من السياحة والفنادق والنوادي والمولات والخدمات الاخري (زي عمولات الكهرباء والاتصالات وخلافه) والبيع العقاري خارج مصر (بالدولار)، وغرامات التأخير وإعادة بيع المرتجعات…؟

تحليل تلك البيانات واللي في منها بيتم الإفصاح عنه اعتقد ممكن يوضح الصورة بشكل افضل لكل من يهمه الأمر…!

وفي منها فعلاً معروف لبعض المطورين الكبار زي TMG و Orascom وممكن اللي يحب يراجعها من الإفصاحات الدورية لتلك الشركات المدرجة بالبورصة المصرية …!

﷽ "وَمَا أُرِيدُ أَنْ أُخَالِفَكُمْ إِلَىٰ مَا أَنْهَاكُمْ عَنْهُ ۚ إِنْ أُرِيدُ إِلَّا الْإِصْلَاحَ مَا اسْتَطَعْتُ ۚ وَمَا تَوْفِيقِي إِلَّا بِاللَّهِ ۚ عَلَيْهِ تَوَكَّلْتُ وَإِلَيْهِ أُنِيبُ"

صدق الله العظيم

16/09/2026

علشان بس الخبير ما يزعلش او يزعل مش ده الموضوع

الپوست ده تخيلي ولا يحمل اي توقعات او تنبؤات تخص اي سوق او اي قطاع هو للشرح وتبسيط الفكره

في مطلع القرن الثامن عشر تقريباً في عام 1720 ميلادية
ولد علي يد مجتمع المال والأعمال والاستثمار في بريطانيا مصطلح كلمة فقاعة او Bubble لوصف حالة التضخم السعري الفارغ من القيمة لبعض الأصول الاستثمارية والأسهم في البورصة قبل هذا التاريخ بفترة حتي اصدر البرلمان البريطاني ما يعرف بالـ Bubble Act في ازمة شركة South Sea او شركة بحر الجنوب

واللي قصتها بدات قبل انفجار تلك الفقاعة بحوالي 90 سنة ودي كانت شركة مدرجة في البورصة البريطانية في القرن السابع عشر وكان نشاطها الأساسي هو إدارة الديون الحكومية البريطانية إلى جانب احتكار تجارة العبيد والبضائع مع المستعمرات الإسبانية في أمريكا الجنوبية ومنطقة بحر الجنوب وكانت عبارة عن شركة بين القطاع الخاص والحكومة او ما يعرف بالـ PPP

ممكن حضرتك تبحث عن قصة South Sea Bubble إذا مهتم بالموضوع…!

فالفقاعة هي حالة اقتصادية ومصطلح استثماري وليست هندسية او طبية او انشائية او لها علاقة بالخبير بتاع التشييد والبناء وادارة المشروعات العمرانية

وتحدث عندما ترتفع أسعار الأصول بشكل جنوني وسريع ليصبح أعلى بكثير من قيمتها الحقيقية أو المنطقية، ثم تنتهي هذه الحالة بانخفاض مفاجئ وحاد في اسعار تلك الأصول، او في بعض الاحيان حالة من الركود الممتد لعدة سنوات مما يودي الي بعض الإفلاسات وانتشار التعثر …!
وهو ما يُعرف بانفجار الفقاعة

فتكون وتضخم الفقاعة حاجة…! فقاعة 🫧
وانفجارها لا قدر الله حاجة تانية …! 💥

خليني أبسطها بعيداً عن الوهم الخاص بشريطة وجود رهن او نشاط بنكي لتضخم واحتمال انفجار الفقاعة الاقتصادية او الاستثمارية

تخيل معايا انك رجعت طفل عندك ٧ سنوات ومعزوم علي عيد ميلاد واحد من اصحابك في المدرسة

وأثناء حفلة عيد الميلاد في فقرة الساحر مع المهرج (البلياتشو) 🤡 🧙🏼‍♂️

وبدات الحفلة وكل الاصحاب بيلعبوا ومبسوطين وبيضحكوا وفي انتظار فقرة الساحر والبلياتشو وتجمعوا انت واصحابك حول صاحب عيد الميلاد لمتابعة الفقرة دي بحماس وانبهار الطفل البريئ والفضول والفرحة تملاء عيناك 👀

وأثناء الفقرة بدأ البلياتشو من خلف الساحر (نجم الحفلة) انه ينفخ البالونات ويصنع الأشكال ويفرقها علي الأطفال وكل الأطفال تضحك 🤩

كل طفل سوف يحصل علي البالونة بتاعته وبيعمل منها أشكال جميلة والأطفال فرحانين ومزقططتين 🥳

وبعد ما استلم كل طفل البالون الخاص به أخرج البلياتشو من جيبه بلون صغير مستدير اخير لونه احمر …! والساحر مستمر في تقديم الاستعراضات المسلية والجميع فرحان وبيضحك 😂

وبداء البلياتشو في نفخ آخر بالون 🎈

وبدات البالونة في التضخم خلف الساحر اللي مش واخد باله من البلياتشو والأطفال بدات تتشتت وعيناهم تلمع من الحماس والفرحة من جمال الاستعراض …! 🤗

واستمر الساحر في تقديم استعراضاته المسلية لكن البلياتشو مستمر في النفخ والبالونة تكبر … تكبر … تكبر 🥺

لحد ما وصلت لحجم ضخم وبدات عيون الأطفال وانت معاهم تلتفت الي البلياتشو وتترك الساحر لكن مع هذا الالتفات بدات الضحكات تهدأ والأصوات تتلاشي والكل ينظر الي البالونه اللي بتكبر وبعد لحظات هدأت الضحكات وعم الصمت لثواني 😳

الجميع يدرك الان وجود البالونه …! وفي تلك اللحظة ادركت انت ان البالونة لا يمكن تتحمل كل هذا الامتلاء فصرخت خوفاً من صوت الانفجار قبل الانفجار بحبة كده هاتفرقع هاتفرقع …! 🤯

وبدات تصرخ ويصرخ معك كل الاطفال وتضغطوا علي آذانكم خوفا من صوت الانفجار الذي اصبح واضح انه هايحصل هايحصل

فوقف أحد المعازيم من الكبار المكشرين المستائين من صراخ الاطفال (نقول مثلاً احد اصحاب ابو الولد اللي بيحتفل بعيد ميلاده واللي حضر علشان طمعان في مصلحة من هذا الاب) وبداء يصرخ في الأطفال ويقول 🤬

ايه الدوشة دي مافيش بالونة ولا في حاجة هاتفرقع …! مش عايز اسمع صوت

وفي هذه اللحظة سمع الجميع صوت انفجر البالون الهائل وسكت الساحر وسكتت أصوات كل المعازيم وتوجهت الأنظار إلي الراجل السخيف اللي قلب عيد الميلاد الي سخافة حتي الاب والساحر والبلياتشو بصوا له بصة استنكار ورفض 😤

لكن الوقت كان فات وحدث الانفجار وانتهت الفرحة وطلع الراجل الكشر ابو دم ثقيل غلط …!

تعالي بقي نتكلم عن هذا الامر زي الكبار مش زي الاطفال

ممكن تقسم دورة الفقاعة الاستثمارية او الاقتصادية، بصرف النظر عن الاسباب الي اربع مراحل

اولاً مرحلة الصعود (الشرارة)
تبدأ الأسعار في الارتفاع بشكل طبيعي نتيجة أسباب قد تكون حقيقية، مثل استقرار الوضع الاقتصادي او انخفاض أسعار الفائدة في البنوك (مما يجعل الاقتراض سهلاً)، أو زيادة الطلب على السكن بفعل تغير الذوق العام، أو نمو اقتصادي قوي….! وهنا كله فرحان وبيضحك والدنيا تمام

ثانياً مرحلة التضخم (ولادة الفقاعة)
هنا يتحول الأمر من "طلب حقيقي لتلبية الحاجة للسكن" إلى "هوس بالربح السريع" ويلاحظ المستثمرون العاديون والمواطنون أن أسعار العقارات ترتفع بشكل سريع، فيسارع الجميع للشراء بهدف إعادة البيع بسعر أعلى (ميلاد هوس المضاربة). فتشتعل الأسواق، ويشتري الناس عقارات بأسعار لا تعكس قيمتها الفعلية، لمجرد خوفهم من أن تفوتهم فرصة الثراء. (الشراء بدافع الخوف) مش كل الناس بتلاحظ لكن ده لا يمنع ميلاد الفقاعة

ثالثاً مرحلة الذروة (امتلاء الفقاعة)
يصل السوق إلى نقطة يصبح فيها سعر الوحدات العقار خيالياً ولا يستطيع المشتري التقليدي (الذي يريد السكن فعلاً) تحمّله وفي هذه اللحظة، يتوقف "الطلب الحقيقي"، لكن في البداية يبدو الأمر تصحيحي لمن لا يريد ان يرا الحقيقة ويبدأ المستثمرون يشعرون بالقلق من عدم التمكن من بيع العقارات وإيجاد من يشتري منهم.

رابعاً مرحلة الانفجار (الانهيار او الركود الممتد)
عندما يتوقف الشراء، تنفضح المسألة تبدأ موجة التعثرات من جانب المستثمرين ومن جانب المطوريين وفي البداية طبعاً المتعثرين دول قلة قليلة وده طبيعي لكن بعد كده تجد ان النسبة الأكبر من اللي كانوا مضاربين وعملين ناصحين يمثلوا الكتلة الحرجة من المتعثرين فيعرض بعض المستثمرين عقاراتهم بأسعار أقل للتخلص منها والخروج فقط بس عايز يعمل Exiting.

فيصاب السوق بالذعر، ويسرع الجميع للبيع خوفاً من الخسارة، كما تكون الطلب الوهمي خوفاً من فقدان فرصة الثراء السريع مما يؤدي إلى شحّ المشترين وتراجع الطلب او تراجع الأسعار (وده أهون).

طبعاً فكرة الشركات الكبيرة العملاقة اللي Too Big To Fail سائدة وبتحصل وغالباً في القطاع العقاري بتبقي بسبب طبيعة هذا القطاع التي تجعله شديد الحساسية للمتغيرات الاقتصادية مثل أسعار الفائدة، التضخم، والقرارات التنظيمية الحكومية فالانهيارات في هذا القطاع تحدث نتيجة الفشل في قراءة الدورة الاقتصادية والمنظور الداخلي

والقصص كثيرة ومش من. مان قوي يعني زي مجموعة إيفرجراند الصينية، ومجموعة كانتري جاردن، وغيرهم

واللي اشتري بالخوف لازم هايبيع بالخوف …!

16/09/2026

لما تقسم او تجمع حاول تدقق في التفاصيل
قال لك في حوالي 20 مطور كبار في السوق
وفي حوالي 60 مطور من الفئة المتوسطة والواعدة
وفي حوالي 500 مطور متعثر فقط من اصل رقم تم الاعلان عنه قبلها بأيام وهو ان السوق في 15,000 مطور يبقي حاجة بسيطة وممكن تتلم دول 3% فقط …!
لكن القطاع ككل زي الفل …! والله كان نفسي يبقي جامد وزي الفل

طيب ممكن نظرة تحليلية مع نفس عميق من الهواء النقي

هم الـ 500 مطور المتعثر دول من اعضاء غرفة التطوير العقاري ولا مش مسجلين كمطور نشط (نشط يعني مطور شغال وعنده مشاريع وعضو في الغرفة)؟
والله إذا متعثر يبقي اعتقد منطقي انه يكون نشط؟

طيب هي الغرفة مدرج فيها كام مطور؟
الايجابة: عدد الشركات النشطة المنضمة رسمياً لعضوية غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية هو 2480 مطور …!

يبقي لما تحسب نسب التعثر اعتقد ان الأقرب الي الحقيقة هو ان حضرتك تقسم 500 متعثرين مسجلين علي 2480 مسجلين = يبقي النسبة الحقيقية للتعثر حوالي 20% واعتقد كده المشهد اختلف

تابع كده الكلام اللي اتقال في الپودكاست ده مع الدكتور احمد طلعت (بتاع اقتصاد) في الدقيقة 20 والكلام ده كان قبل اغسطس 2026 بحوالي 3 شهور تقريباً تقريباً…!

﷽ "وَمَا أُرِيدُ أَنْ أُخَالِفَكُمْ إِلَىٰ مَا أَنْهَاكُمْ عَنْهُ ۚ إِنْ أُرِيدُ إِلَّا الْإِصْلَاحَ مَا اسْتَطَعْتُ ۚ وَمَا تَوْفِيقِي إِلَّا بِاللَّهِ ۚ عَلَيْهِ تَوَكَّلْتُ وَإِلَيْهِ أُنِيبُ"

صدق الله العظيم

واذا عندك وقت ابقي كمل الپودكاست وقول رايك بموضوعية…!

👇🏼👇🏼👇🏼👇🏼

الحلقة برعاية تطبيق EFG Hermes One http://onelink.to/khp78uاستضفن...

15/09/2026

من هو الخبير العقاري …؟
ده واحد متخصص في عمل الخوابير في الاماكن الصعبة
وكان معزوم علي حفلة كبيرة وجه يحضر بدري قبل كل المعازيم…!

فبداء الخبير المخضرم يشغل وقته ودماغه علي ما باقي المعازيم تحضر بانه يعمل اللي هو بيفهم فيه وشاطر فيه …!
بدأ يدق خوابير في أعمدة الخرسانة اللي شايلة الحيطان اللي في مكان الحفلة علشان المعازيم يبقوا يعلقوا عليها الجاكيتات بتاعتهم (بيعمل شماعة يعني لزوم الحفلة واللي هايحصل فيها من قلع ولبس وخلافة)

ولما المعازيم كلهم بدأوا يحضروا في الميعاد ولاحظوا التخريب اللي عمله الخبير ويحاولوا يمنعوه ويقولوا له ايه اللي انت عملته ده ؟

فيقلهم ما تخافوش أنا عارف أنا بعمل ايه…!

ولما بدات الحيطان تتشقق وتتساقط والناس تصرخ قال لهم انتم اللي غلطانين انكم حضرتوا في الميعاد كان لازم تيجوا بدري شوية …!

ولما المبني وقع والناس ماتت الورثة جم يحاسبوه فقال لهم مين قال لأهليكم يجوا الحفلة اصلاً هو كان حد ضربهم علي أيدهم…!

احب اقول لكل خبير مخضرم

في أنواع من الفقاعات العقارية ومنها اللي مرتبط بالرهن ومنها اللي مش مرتبط بالرهن العقاري ومنها كمان ما يخص فقط الأسواق الناشئة والدول النامية (ودي فقاعات من نوع خاص غير الدول الصناعية والاقتصاديات الكبيرة خالص واللي بيبقي عندها ادوات تعافي اكثر)

تعالي احكي لحضرتك يا مستر خبير عن عينة فقط من الفقاعات العقارية وأنواعها….!

١- في فقاعة السيولة والائتمان المفرط
ودي بتحصل عندما تقوم البنوك والمؤسسات المالية بتسهيل شروط الإقراض العقاري بشكل مفرط وخفض أسعار الفائدة، مما يدفع ملايين المواطنين للاقتراض والشراء بأسعار تفوق قدراتهم الحقيقية. واعتقد ده اللي بيطالب به عدد من الخبراء الايام دي

٢- وفي فقاعة الاستثمار الأجنبي المباشر ودي بقي بتاعة تصدير العقار وتنشأ نتيجة تدفق رؤوس أموال ضخمة من مستثمرين أجانب أو صناديق استثمارية دولية تبحث عن عوائد سريعة في قطاع العقارات الفاخرة أو السياحية، مما يرفع الأسعار بشكل جنوني لا يعكس مستوي الدخل الحقيقي

٣- وفي فقاعة المضاربة Pure Speculative Bubble ودي بقي تخصص عندنا ويقودها المضاربون المحليون والأجانب الذين يشترون العقارات (خاصة على الخارطة او الـ Off-Plan) ليس بغرض السكن او الاستثمار والتشغيل، بل لإعادة بيعها بربح سريع خلال فترة وجيزة، مما يخلق طلبًا وهميًا.

٤- في كمان فقاعة الاستثمار الحكومي المفرط في القطاع والتبني التنظيمي (ودي بقي لازم توطي صوتك وانت بتقولها 🤫) وبتحصل لما الحكومات تضخ استثمارات ضخمة في البنية التحتية، أو تبني مدنًا جديدة بالكامل، أو تمنح إعفاءات ضريبية وتسهيلات لملكية الأجانب، مما يؤدي إلى تقييمات مبالغ فيها للقطاع.

كل دي أنواع متفرقة من الفقاعات اللي ممكن لا قدر تصيب اي سوق في العالم من الأسواق الناشئة لكن تكون الفقاعة حاجة والحياه جواها حاجة وانفجار الفقاعة بقي دي حاجة تانية خالص

الانفجار (او الانهيار)ممكن يبقي مفاجأة ويكون صادم، وغالبًا ما تنفجر الفقاعة نتيجة صدمة خارجية (مثل أزمة عملة، أو رفع مفاجئ للفائدة، أو ركود اقتصادي عالمي)، ويكون الهبوط سريعًا وحادًا مقارنة بالأسواق المتقدمة.

وممكن الانفجار يبقي بسبب أزمة سيولة حادة وده بيبقي بسبب عدم نضج الأدوات المالية، فيحول العقار فجأة إلى أصل "عديم السيولة" (لا يجد من يشتريه)، مما يتسبب في تعثر المطورين والمستثمرين، مما قد يودي إلي فوضي القروض والتمويل غير المنتظمة في البنوك او أشباه البنوك…!

أنا بعترف طبعاً اني والحمد لله مش خبير عقاري…!
وطبعاً في انتظار الخبير المخضرم المتعلم بتاع المدارس في التعليقات يقول رايه بادب واحترام هل في اي من هذه الأنواع ممكن او يمكن يحصل في السوق المصري ولا مافيش واحنا زي الفل وكله تمام 🥴

﷽ "وَمَا أُرِيدُ أَنْ أُخَالِفَكُمْ إِلَىٰ مَا أَنْهَاكُمْ عَنْهُ ۚ إِنْ أُرِيدُ إِلَّا الْإِصْلَاحَ مَا اسْتَطَعْتُ ۚ وَمَا تَوْفِيقِي إِلَّا بِاللَّهِ ۚ عَلَيْهِ تَوَكَّلْتُ وَإِلَيْهِ أُنِيبُ"

صدق الله العظيم

13/09/2026

معانا 800 مليار جنيه اجمالي مبيعات الـ 10 الكبار…!
نقسمها علي متوسط 15 مليون (متوسط سعر الوحدة العقارية) او الـ Average Ticket Price يبقي كده معانا حوالي 53 الف وحده في 9 اشهر من اول السنة دي 2026…!

ومعانا الناحية التانية 6 الاف وحده علي المنصة الجديدة اللي عملت بوابة خلفية لمن يرغب الخروج (بس هم بيسموهم متعثرين) في عز الموسم بتاعهم واللي كان مقرر انه يشهد افتتاح أهم معرض للقطاع، تبقي النسبة الضئيلة جداً جداً جداً دي تعمل حوالي 11% إذا نسبنا الي اجمالي مبيعات الـ 10 الكبار من اول السنة…!

بعيداً عن المنطق الغير علمي بالمرة لكن دي تصريحات طِلعت (يعني ظهرت لاحد يفهم صح ولا حاجة) علي احد اهم برامج الـ Talk Show من احد اهم القيادات العقارية

النسبة دي مش ضئيلة طبعاً دي نسبة معبرة ومعبرة جداً كمان

لكن إذا حبيت تلعب شوية بالأرقام هاتلاقي ان الـ 10 الكبار مجتمعين بيعملوا مبيعات شهرية تقدر بـ 5.9 الف وحده علشان بس ننسب عدد وحدات لعدد وحدات او قيمة مالية بقيمة مالية.

يعني كده المنصة اللي فتحت بوابة خلفية للراغبين في التخارج لوحدها عملت في شهر واحد اللي بيعمله الـ 10 الكبار مجتمعين في نفس الشهر…!

ولسه قيادات هذا القطاع شايفين ان دي مجرد منصة صغيرة والأرقام اللي بتتكلم عنها ضئيلة جداً جداً جداً…! مش ان ده مؤشر معاكس مهم وأرقامه تعادل (وقد تتعدي) اداء أكبر عشر مطورين في السوق خصوصاً مع النظر الي الخط الزمني بتاع تكوين هذه الأرقام، وبيانات الكثير اللي ممكن تتوفر من منصة زي دي …!

(أنا مش شايف ان المنصة دي للمتعثرين خالص دي ناس بصحح موقفها وفهمت اللعبة وعايزة تعمل تخارج فالأصح نسميهم راغبين في التخارج)

ملحوظة: معرض سيتي سكايب اللي كان اسمه زمان Next Move هو اكبر حدث عقاري في مصر منذ سنوات طويلة لكن في آخر 3-4 نسخ كان هناك شكوي متكررة ان اقبال المشترين ضعيف مع كثير من التزاحم من السماسرة العقاريين

ملحوظة كمان: منصة عقار اكزت اعلنت قبل كده ان حوالي 88% من الوحدات الموجودة علي منصتها عمرها من تاريخ التعاقد الاول حوالي سنتين فقط واليوم حققت 6,800 وحدة بإجمالي قيمة سوقية حوالي 98 مليار جنيه…!

طلب: بلاش الدخلة الامريكاني بتاعة حسبتك غلط، ومعلش انت غلطان ومع احترامي لرأيك انت مش فاهم علشان اللي بيقول كده يبقي هو اللي لم يفهم المقصود من الكلام ولا يعي الفرق بين المؤشرات السوق والتنبؤ وبين التقارير المحاسبية اللي بتحكي اللي حصل …! الكلام هنا عن اللي بيحصل ومتوقع انه يحصل خلال الفترات القادمة

تفتكروا بقي ممكن توصل الارقام علي المنصة دي لكام قبل آخر السنة؟

وادي واحد Update علشان الكلام الكتير اللي علي شاكلة "الحسبة دي غلط" و"ما تتحسبش كده…الخ"
افهم الاول قبل ما تشغل الـ Logic بتاعك …!
لا تتلاقى العقول هكذا، ولا تظن انك اذكي من غيرك قبل ما تناقش رأيه بموضوعية

المؤشرات المطروحة هنا لحساب سرعة بناء الرقم وقياس واتجاه السوق بين البيع off-plan مقابل الاتجاه المعاكس من سرعة الرغبة في التخارج علي نفس الخط الزمني…!

واي ذكر لمبيعات ما قبل عام 2026 هو مجرد نوع من أنواع التحيز معرفي لا علاقة له بمنطق التحليل هنا لان ظروف السوق في السنوات السابقة اتغيرت تماماً.

المشهد الحالي هو ان في اكثر من مصدر للعرض في السوق بين السوق الرئيسي والسوق الثانوية في نفس النقطة الزمنية وده يتزامن مع حالة من التذبذب وعدم الاستقرار مفهومة وواضحة في جانب الطلب.

الفرق الأساسي اللي يقع فيه الكثير هو الخلط بين مؤشرات القياس الموجهة (Directive Indicators) التي تستخدم لتوجيه لقراءة اتجاه السوق وصناعة القرار، وبين مؤشرات التنسيب بغرض التقرير والتوثيق (Reporting Indicators) التي تستخدم لتوثيق الأداء التاريخي وإثبات النتائج.

يعني طرح بيهتم فقط بما حدث والتنسيب لما يقرر متي حدث وما حدث والناحية التانية ناس مهتمين بقراءة المشهد والتنبؤ بما هو قادم

فتلاحظوا ان في ناس في التعليقات يا حرام يعانوا من حالة من التوهان علشان هم وقعين في فخ الإدارة اليومية بمؤشرات التوثيق. فينتظر المدير تقرير نهاية الشهر المالي ليكتشف أن المبيعات انخفضت (Reporting)….!
بينما كان يجب عليه مراقبة عدد الزيارات البيعية اليومية مثلاً ومعدلات الرضاء وغيرها (Directive) لتدارك المشكلة قبل نهاية الشهر.

الفكره هنا ان إصرارك علي قراءة المشهد بنفس التريقة في مناخ متغير باسمرار، هو المشكلة نفسها …!

استخدام مؤشرات التوثيق (Reporting) لمعرفة أين تقف، واستخدام مؤشرات التوجيه (Directive) علشان مستقبلك مهم بردو. (بس ابقي علق بادب ولا تحاول ان تغلق النقاش وتفرض راي في النهاية لا علاقة له بالطرح المقدم)

ممكن تتابعوا التعقيب بتاعي علي كل من قال في التعليقات ان الحساب غلط علشان تعرفوا الرد والمقصد

الهدف مش اني اطلع صح او ان اي حد يطلع غلط الهدف ان اشارة المرور اللي منورة احمر بقالها تقويباً سنة كاملة تبقي في وش السوق وتتشاف علشان الوضع اصبح خطير 🚦

وربنا يسترها من عنده

﷽ "وَمَا أُرِيدُ أَنْ أُخَالِفَكُمْ إِلَىٰ مَا أَنْهَاكُمْ عَنْهُ ۚ إِنْ أُرِيدُ إِلَّا الْإِصْلَاحَ مَا اسْتَطَعْتُ ۚ وَمَا تَوْفِيقِي إِلَّا بِاللَّهِ ۚ عَلَيْهِ تَوَكَّلْتُ وَإِلَيْهِ أُنِيبُ"

صدق الله العظيم

28/08/2026

يقع الكثير من الناس في فخ الخلط وعدم التمييز بين التسويق بمفهومه الاستراتيجي الشامل (الـMarketing) والترويج (الـPromotion) كنشاط تنفيذي تكتكي (زي الدعاية والإعلان والعلاقات العامة والعروض البيعية…الخ) لان الترويج يحتاج إلي توجيه استراتيجي متكامل

وغالباً الخلط ده بيكون لان الترويج هو الجزء الأكثر ظهوراً وعلانية في العملية التسويقية المتكاملة، فمحدش بيشوف المكونات الاستراتيجية غير المرئية من جهد وعمل لادارة العلاقات التبادلية بكفاءة ونجاح واستدامة رغم التحديات وتقلبات السوق والتنافس.

الخلط ده ممكن يهدد كفائة العمل وبقاء الشركة والتقدم في كارير التسويق