29/08/2025
المعيار الدولي رقم 15 (IFRS 15) وإيرادات شركات العقارات بالتقسيط؟
القطاع العقاري في مصر والشرق الأوسط بيعتمد بشكل ضخم على نظام التقسيط
العميل بيمضي عقد، بيدفع مقدم، وبيسدد أقساط ممكن توصل لـ 7 أو 10 سنين…
وهنا ييجي السؤال الكبير:
هل الشركة تعترف بالإيراد بمجرد توقيع العقد واستلام الأقساط؟
ولا تنتظر لحد ما تسلّم الوحدة فعليًا؟
هنا بيظهر دور IFRS 15 – Revenue from Contracts with Customers.
المعيار بيقوم على فكرة بسيطة جدًا لكن عميقة:
الإيراد مش بيتسجل وقت القبض، ولا وقت العقد
الإيراد يتسجل لما الشركة تنفّذ التزامها تجاه العميل – اللي بنسميه Performance Obligation
في حالة العقارات:
لو الشركة سلّمت الوحدة بالفعل → هنا تعتبر نفذت التزامها ويحق لها الاعتراف بالإيراد.
لو لسه ما سلّمتش → كل الأقساط اللي دخلت الشركة تعتبر التزام (Liability) مش إيراد
طب إيه أثر ده على القوائم المالية؟
شركات ممكن تبان إنها بتحقق أرباح بالمليارات على الورق (لو حسبت الإيراد بالعقود)
لكن لما نطبق IFRS 15، الأرقام تتغير تمامًا وتبان الحقيقة:
في "التزامات ضخمة" لازم تظهر
والأرباح تتأجل لحد التسليم
المستثمرين هياخدوا صورة أوضح عن الوضع المالي الحقيقي:
الشركة عندها سيولة داخلة (Cash Inflow)
لكن في المقابل عندها التزامات تسليم وحدات ضخمة
البنوك والممولين هيبقوا أكثر حذرًا:
لأن الإيراد المعترف بيه في القوائم المالية مش زي المتحصلات الفعلية
المعضلة الكبرى:
الواقع العملي في شركات العقارات ساعات بيبعد عن التطبيق الحرفي للمعيار:
شركات بتسجل الإيرادات مع توقيع العقد
شركات تانية بتعترف بجزء من الإيراد على حسب نسبة الإنجاز (Percentage of Completion)
بينما المعيار بيطلب وضوح ودقة في تحديد الالتزام
الخلاصة:
IFRS 15 مش مجرد معيار محاسبي، لكنه معيار بيعيد تعريف مفهوم الإيراد نفسه في سوق العقارات
وبيكشف لنا إن في فرق ضخم بين:
الفلوس اللي داخلة (Cash Collections)
والإيراد الفعلي اللي تحقق (Recognized Revenue)
