13/10/2026
Italian Business Hub - Canarias
COMPRARE UN RISTORANTE A TENERIFE SUD: IL VERO RISCHIO NON È SOLTANTO LA TRUFFA, MA L'INCOMPETENZA
Un bar acquistato per 90.000 euro a Playa de las Américas che rischia di chiudere, licenze non verificate, contratti d'affitto mai chiariti e lavori imprevisti. Spesso non serve una truffa per compromettere i risparmi di una vita: bastano superficialità, negligenza e scarsa conoscenza delle normative.
Un approfondimento di Italian Business Hub Canarias
Tenerife Sud continua a rappresentare una grande opportunità per chi desidera investire nella ristorazione e nelle attività commerciali.
Ogni anno numerosi italiani arrivano nel sud dell'isola con il sogno di acquistare un ristorante, una pizzeria, un bar o un'attività già avviata.
Spesso investono i risparmi accumulati in anni di sacrifici, magari dopo aver venduto un immobile in Italia, lasciato un lavoro o deciso di trasferirsi definitivamente sull'isola.
Ma c'è una domanda che troppo spesso non viene posta prima di firmare un contratto:
Stiamo davvero acquistando un'attività redditizia e regolare oppure stiamo assumendo rischi che nessuno ha avuto la competenza di individuare e spiegarci?
Perché comprare un ristorante non significa soltanto acquistare tavoli, sedie, una cucina e una clientela.
Significa entrare in un'impresa con una storia economica, fiscale, amministrativa, tecnica e contrattuale.
E ciò che non viene controllato prima può diventare un problema enorme dopo.
NON SEMPRE È UNA TRUFFA. A VOLTE È PEGGIO NON SAPERE COSA SI STA VENDENDO
Nel mercato dei traspasi operano professionisti seri e preparati, ma anche persone che si improvvisano intermediari senza possedere competenze sufficienti per comprendere la complessità dell'operazione.
Pubblicare un annuncio, accompagnare un cliente a visitare un locale e trattare un prezzo sono attività ben diverse dal valutare correttamente un'impresa.
Un ristorante può nascondere problematiche contabili, fiscali, contrattuali o tecniche che non emergono durante una semplice visita.
E qui occorre fare una distinzione fondamentale.
Non tutti i cattivi affari sono truffe.
La truffa presuppone determinati elementi giuridici, tra cui un inganno intenzionale. L'impreparazione e la negligenza professionale rappresentano situazioni differenti, pur potendo generare, quando ne ricorrono i presupposti, responsabilità civili.
Ma per una famiglia che perde i propri risparmi, il risultato economico può essere altrettanto drammatico.
Talvolta il venditore è convinto che sia tutto regolare, l'intermediario si fida e l'acquirente si affida a entrambi. Il problema è che nessuno ha verificato davvero.
IL CASO DEL BAR DA 90.000 EURO A PLAYA DE LAS AMÉRICAS CHE RISCHIA DI CHIUDERE
Ci è stata riferita una vicenda particolarmente significativa, che riguarderebbe un bar situato a Playa de las Américas, nel sud di Tenerife. I dettagli amministrativi, economici e contrattuali della vicenda non sono stati verificati documentalmente.
Secondo quanto raccontato, un acquirente avrebbe investito circa 90.000 euro per rilevare un bar, confidando nella possibilità di continuare regolarmente l'attività.
Il locale era già operativo e disponeva di documentazione relativa alle procedure amministrative necessarie all'esercizio.
Successivamente, però, sarebbero emerse importanti problematiche legate al titolo abilitativo e all'adeguamento del locale ai requisiti tecnici applicabili.
In particolare, sarebbe stata richiesta la realizzazione di servizi igienici accessibili alle persone con disabilità, con determinate caratteristiche dimensionali.
Il problema, secondo quanto riferito, sarebbe particolarmente grave: la configurazione e le dimensioni del locale non sembrerebbero consentire gli adeguamenti richiesti.
Il nuovo titolare rischierebbe così di non poter proseguire l'attività nelle condizioni previste e, nella peggiore delle ipotesi, di perdere gran parte dei 90.000 euro investiti nel traspaso.
E la situazione avrebbe un'ulteriore complicazione.
Il precedente titolare, sempre secondo quanto riferito, sarebbe nel frattempo tornato all'estero.
Anche qualora venissero accertate responsabilità contrattuali, un'eventuale azione giudiziaria potrebbe richiedere tempo, ulteriori spese e difficoltà nel recupero delle somme, soprattutto se il venditore non disponesse di beni o redditi aggredibili.
Attenzione: trasferirsi all'estero non cancella automaticamente le responsabilità, né significa che un'azione legale sia inutile.
Ma avere ragione davanti a un giudice non garantisce di riuscire a recuperare concretamente il denaro.
La vicenda, se confermata nei suoi dettagli, rappresenterebbe un esempio particolarmente importante di quanto possa essere rischioso acquistare un'attività senza approfondite verifiche preventive.
Prima di considerare impossibile la regolarizzazione, tuttavia, occorre verificare anche le eventuali soluzioni tecniche alternative previste per gli edifici esistenti e la loro ammissibilità presso l'amministrazione competente.
Il punto centrale resta un altro.
Un locale apparentemente regolare, una richiesta di licenza o una pratica amministrativa presentata non costituiscono, da sole, la garanzia che l'attività possa essere esercitata senza problemi.
La forma documentale non sempre corrisponde alla situazione sostanziale.
Ed è proprio questa corrispondenza che bisogna verificare prima di acquistare.
ALTRI DUE ESEMPI DI COME UN TRASPASO POSSA TRASFORMARSI IN UN PROBLEMA ECONOMICO
Per comprendere meglio i rischi, consideriamo altre due situazioni realistiche, ricostruite a scopo illustrativo con importi ipotetici. Sono esempi di problematiche che possono emergere nel settore, non episodi presentati come fatti realmente accertati.
IL RISTORANTE DA 115.000 EURO CON LA CUCINA DA RIFARE E L'AFFITTO DA RINEGOZIARE
Una coppia decide di investire 115.000 euro per rilevare un ristorante a Tenerife Sud.
Il locale è arredato, dispone di una cucina professionale funzionante, una clientela abituale e una buona posizione commerciale.
Durante la visita tutto sembra in ordine. Il precedente proprietario vi ha lavorato per anni e l'attività appare pronta per essere gestita immediatamente.
Dopo il traspaso, però, emerge un problema.
Un tecnico, incaricato di controllare la documentazione, rileva che alcune modifiche effettuate alla cucina e all'impianto di estrazione dei fumi non corrispondono al progetto depositato.
Per regolarizzare la situazione nelle condizioni richieste, il nuovo titolare deve affrontare lavori e spese non previsti.
Ipotizziamo:
- Adeguamento della cucina e dell'estrazione dei fumi: 24.000 euro.
- Progetto tecnico e verifiche professionali: 1.800 euro.
- Affitto e altre spese fisse durante la chiusura: 4.000 euro.
Totale dei primi costi aggiuntivi: 29.800 euro.
Ma le sorprese non finiscono qui.
Durante le trattative, l'acquirente aveva ricevuto informazioni secondo cui il contratto d'affitto sarebbe proseguito alle condizioni esistenti.
Nessuno, tuttavia, aveva esaminato approfonditamente il contratto né chiarito con il proprietario delle mura quali condizioni sarebbero state applicabili al nuovo gestore.
Solo successivamente emerge che il contratto esistente è prossimo alla scadenza e che il proprietario, per concedere una nuova locazione, intende negoziare condizioni differenti.
Nella nostra simulazione, il canone passerebbe da 2.200 a 2.800 euro mensili, con un'ulteriore richiesta di 10.000 euro una tantum per raggiungere il nuovo accordo.
Questa somma sarebbe una condizione negoziale del nuovo contratto, non un importo automaticamente dovuto per legge.
L'aumento di 600 euro mensili comporterebbe 36.000 euro di maggiori canoni in cinque anni, ai quali si aggiungerebbero i 10.000 euro iniziali.
Il nuovo investitore si ritroverebbe quindi a dover valutare ulteriori 46.000 euro di oneri rispetto alle condizioni economiche sulle quali aveva inizialmente basato l'operazione.
Se accettasse tutte queste condizioni, sommando tali maggiori oneri ai 29.800 euro dei primi problemi, l'aggravio economico complessivo arriverebbe a 75.800 euro nell'arco dei cinque anni considerati, senza contare le vendite p***e durante l'eventuale chiusura.
È una simulazione che dimostra come il rischio non riguardi soltanto la cucina, gli impianti o le licenze.
Anche un contratto d'affitto non verificato può compromettere il valore economico di un ristorante.
La coppia che pensava di aver acquistato un'attività a condizioni favorevoli potrebbe trovarsi costretta a rinegoziare l'intero investimento.
Inoltre, nell'esempio, il ristorante deve rimanere chiuso per circa due mesi per completare gli interventi tecnici e gli adempimenti necessari.
Con un fatturato previsto di 25.000 euro mensili, questo comporterebbe ulteriori 50.000 euro di vendite non realizzate, da non confondere con l'utile effettivamente perso.
Una verifica preventiva del progetto tecnico e del contratto d'affitto avrebbe potuto individuare entrambi i problemi.
Prima di comprare un ristorante bisogna sapere non soltanto se è possibile esercitarvi l'attività, ma anche a quali condizioni sarà possibile rimanere nel locale.
IL BAR CON MUSICA E TERRAZZA CHE NON PUÒ SVOLGERE TUTTE LE ATTIVITÀ PREVISTE
Un altro esempio riguarda l'acquisto di un bar nel sud di Tenerife, pubblicizzato come locale adatto anche a musica, intrattenimento e serate.
L'acquirente visita il locale, vede una terrazza interessante e immagina di organizzare aperitivi musicali, spettacoli ed eventi.
Calcola il prezzo del traspaso anche sulla base delle prospettive economiche offerte da queste attività.
Dopo l'acquisto, però, scopre che i titoli amministrativi esistenti non consentono automaticamente tutte le forme di intrattenimento previste nel proprio progetto commerciale.
Occorrono ulteriori verifiche acustiche e amministrative, e potrebbero essere necessari lavori di insonorizzazione e adeguamento.
Immaginiamo che, nel caso specifico, siano necessari:
- Lavori di insonorizzazione e adeguamento: 14.000 euro.
- Relazioni tecniche, verifiche e pratiche amministrative: 4.000 euro.
- Chiusura totale o parziale per circa sei settimane, qualora necessaria per eseguire gli interventi.
Altri 18.000 euro di costi tecnici, senza considerare le spese fisse durante l'eventuale inattività e i mancati ricavi.
Ma potrebbe esserci una conseguenza ancora più grave.
E se, dopo tutte le verifiche, l'attività musicale desiderata non fosse autorizzabile?
Il nuovo titolare si ritroverebbe con un bar che non può essere utilizzato secondo il modello commerciale sul quale aveva costruito il proprio investimento.
Un locale acquistato anche per organizzare serate e intrattenimento potrebbe dover funzionare esclusivamente secondo le attività effettivamente consentite.
Non sempre i problemi si risolvono spendendo altri soldi. A volte ciò che è stato acquistato non può essere utilizzato nel modo previsto.
Ed è questa una delle ragioni per cui il progetto imprenditoriale deve essere confrontato con i titoli amministrativi prima dell'acquisto.
LICENZE, PROGETTI E ISPEZIONI: LA VERIFICA PIÙ IMPORTANTE POTREBBE ESSERE QUELLA CHE NESSUNO HA FATTO
Quando si acquista un ristorante, non è sufficiente chiedere al venditore: «La licenza c'è?».
Bisogna comprendere quale titolo amministrativo esista effettivamente, a quale attività si riferisca e se il locale rispetti le condizioni previste.
Alle Canarie, secondo la tipologia di attività, possono applicarsi differenti regimi di licenza, comunicazione preventiva e controllo successivo.
Una licenza validamente concessa, una semplice domanda presentata e una comunicazione preventiva non sono necessariamente equivalenti.
Una comunicazione preventiva completa dei requisiti di legge può consentire l'avvio dell'attività nei casi previsti, ma ciò non impedisce all'amministrazione di effettuare successivamente controlli e ispezioni.
Inoltre, è indispensabile verificare se esistano ispezioni, contestazioni, procedimenti amministrativi o richieste di adeguamento già avviati.
Una delle domande fondamentali da rivolgere al venditore dovrebbe essere: esistono ispezioni, comunicazioni del Comune o procedimenti ancora aperti riguardanti questo locale?
E la risposta non dovrebbe fermarsi a una rassicurazione verbale.
Quando possibile e con le necessarie autorizzazioni, occorre esaminare il fascicolo amministrativo e richiedere la documentazione pertinente.
Un architetto o un ingegnere competente dovrebbe confrontare il progetto tecnico depositato con lo stato reale del locale.
Bisogna controllare la distribuzione degli spazi, la cucina, gli impianti elettrici, l'estrazione dei fumi, la ventilazione, la sicurezza antincendio, l'accessibilità, i servizi igienici, la capienza e le eventuali modifiche successive.
Un'attenzione particolare merita la terrazza, spesso determinante per il fatturato, e l'eventuale possibilità di organizzare musica, spettacoli o intrattenimento.
Il fatto che un locale lavori da dieci o vent'anni non dimostra automaticamente che ogni sua installazione o attività sia conforme.
E soprattutto, un semplice cambio di titolarità non sana automaticamente eventuali irregolarità preesistenti.
QUANDO UN TRASPASO DA 100.000 EURO FINISCE PER COSTARNE 200.000
Per comprendere la portata economica di questi rischi, immaginiamo un ulteriore scenario, interamente ipotetico.
Un investitore acquista un ristorante per 100.000 euro.
Dopo il traspaso scopre che occorrono adeguamenti tecnici, aggiornamenti del progetto, lavori sugli impianti e spese aggiuntive per rimettere l'attività nelle condizioni necessarie.
Voce| Importo ipotetico
Prezzo del traspaso| 100.000 €
Adeguamenti tecnici e strutturali| 55.000 €
Progetti, verifiche e pratiche| 10.000 €
Spese fisse durante la chiusura| 20.000 €
Scorte, riapertura e altre spese| 15.000 €
Totale risorse necessarie| 200.000 €
E non abbiamo ancora considerato il reddito che l'attività avrebbe potuto produrre durante la chiusura.
Se il locale prevedeva un fatturato mensile di 25.000 euro e fosse rimasto fermo quattro mesi, avrebbe mancato 100.000 euro di vendite potenziali.
Naturalmente il fatturato non coincide con l'utile e durante la chiusura alcuni costi vengono evitati.
Ma affitto, finanziamenti, assicurazioni e altri obblighi possono continuare a pesare sulle finanze dell'imprenditore.
La perdita della clientela e il tempo necessario per rilanciare il locale possono aggravare ulteriormente la situazione.
Non è difficile capire come un investimento apparentemente sostenibile possa entrare in crisi ancora prima che il nuovo titolare abbia avuto la possibilità di sviluppare la propria attività.
IL CONTRATTO D'AFFITTO: PRIMA DI COMPRARE, BISOGNA CHIARIRE TUTTO CON IL PROPRIETARIO DELLE MURA
Un altro errore frequente è trattare il prezzo del traspaso senza aver chiarito le condizioni della locazione.
Chi acquista un'attività commerciale normalmente non acquista anche l'immobile.
Di conseguenza, il valore dell'impresa dipende in larga misura dalla possibilità di utilizzare il locale per un periodo adeguato e a un canone sostenibile.
Bisogna sapere quanti anni rimangono al contratto, se è possibile cederlo, quali clausole contiene e quali aumenti sono eventualmente previsti.
In alcune trattative, soprattutto quando si intende stipulare un nuovo contratto, il proprietario delle mura può chiedere un incremento dell'affitto, ulteriori garanzie oppure una somma collegata al traspaso.
Talvolta viene richiesta anche una percentuale del prezzo concordato tra venditore e acquirente.
È importante precisare che una simile percentuale non rappresenta automaticamente un diritto riconosciuto dalla legge. Occorre distinguere quanto eventualmente previsto dal contratto dalle condizioni che le parti intendono negoziare.
La normativa sp****la disciplina la cessione dei contratti commerciali e prevede, in assenza di differenti pattuizioni applicabili, la possibilità di cedere il contratto senza il consenso del locatore, con il diritto di quest'ultimo a un aumento del canone del 20%. È inoltre prevista la comunicazione della cessione entro un mese.
Ma le clausole del contratto commerciale possono modificare questo regime e richiedono un esame specifico.
Soprattutto, cedere un contratto esistente non equivale a stipularne uno nuovo.
Immaginiamo un ristorante offerto a 120.000 euro con un affitto di 2.000 euro mensili.
Se per concordare un nuovo contratto il proprietario chiedesse 12.000 euro aggiuntivi e portasse l'affitto a 2.600 euro, in cinque anni il maggior esborso ammonterebbe a 48.000 euro.
Una differenza enorme.
Per questo la trattativa sul traspaso e quella sul contratto d'affitto devono essere affrontate in modo coordinato fin dall'inizio, quando è necessario coinvolgere il proprietario dell'immobile.
Il prezzo finale dell'investimento non si misura soltanto con quanto viene pagato al venditore.
Prima di firmare, l'acquirente dovrebbe conoscere le condizioni della locazione e, quando opportuno, subordinare l'operazione alla loro verifica o alla conclusione degli accordi necessari.
CONTABILITÀ E REDDITIVITÀ: UN RISTORANTE PIENO NON SIGNIFICA UN RISTORANTE CHE GUADAGNA
«Il locale incassa 30.000 euro al mese».
È una frase che può sembrare rassicurante, ma dice molto poco sulla reale convenienza dell'investimento.
Bisogna verificare quanto rimane dopo aver pagato personale, merci, affitto, utenze, manutenzioni, assicurazioni e tutte le spese operative.
Occorre anche capire se il proprietario lavora personalmente nell'attività e se il costo del suo lavoro è stato considerato.
Un'attività può presentare un fatturato elevato e produrre utili molto modesti.
Per questo devono essere analizzati gli esercizi precedenti, la contabilità, le dichiarazioni fiscali, i movimenti bancari, il costo delle materie prime e la stagionalità.
E bisogna considerare che non tutti gli incassi dichiarati verbalmente sono necessariamente documentati.
Il prezzo lo stabilisce chi vende. Il valore reale dell'impresa si determina attraverso un'analisi economica.
ATTENZIONE ALLA FISCALITÀ: ANCHE LA FORMA SOCIETARIA PUÒ CAMBIARE IL RISULTATO
Prima di rilevare un'attività commerciale bisogna anche decidere con quale struttura giuridica effettuare l'operazione.
Acquistare come lavoratore autonomo, attraverso una Sociedad Limitada (S.L.), tramite una Sociedad Civil oppure rilevando le quote di una società esistente può comportare conseguenze fiscali e patrimoniali differenti.
Nel 2026, per esempio, le microimprese con un volume d'affari inferiore a un milione di euro, che soddisfano i requisiti previsti dalla normativa sp****la, possono applicare un'imposta sulle società del 19% sui primi 50.000 euro di base imponibile e del 21% sulla parte eccedente.
Le imprese di ridotte dimensioni che rientrano nel relativo regime possono essere soggette al 23%, mentre l'aliquota generale rimane al 25%.
In determinate condizioni, le società di nuova costituzione possono beneficiare del 15%, ma non basta costituire una società nuova per ottenere automaticamente tale trattamento, soprattutto se si rileva un'attività preesistente.
Il lavoratore autonomo, invece, è generalmente assoggettato alla tassazione progressiva IRPF e ai relativi obblighi contributivi.
Il trattamento delle Sociedad Civil e delle Comunidad de Bienes richiede un'analisi specifica.
Inoltre, alle Canarie, la cessione di un complesso aziendale che costituisce un'unità economica autonoma può risultare non soggetta a IGIC se ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
La cessione di singoli beni e diritti può invece ricevere un trattamento differente.
Scegliere male la struttura dell'operazione può significare pagare più imposte, assumere responsabilità non previste oppure perdere opportunità fiscali legittime.
Il consulente fiscale non dovrebbe intervenire soltanto dopo l'acquisto, quando ormai è necessario presentare le dichiarazioni.
Dovrebbe essere coinvolto prima, per valutare il modo più corretto e conveniente di acquistare.
DIPENDENTI, DEBITI E RESPONSABILITÀ CHE POTREBBERO EMERGERE DOPO
Un altro aspetto fondamentale riguarda i rapporti di lavoro.
Quando ricorrono i presupposti della successione d'impresa, la normativa sp****la prevede il subentro in determinati diritti e obblighi verso i lavoratori.
Occorre quindi conoscere la situazione contrattuale del personale, le anzianità, le ferie maturate, i contributi, gli eventuali contenziosi e gli obblighi precedenti.
Anche le posizioni debitorie verso Hacienda, Seguridad Social e gli altri creditori devono essere esaminate con attenzione.
La legge prevede strumenti e certificazioni che, nei casi pertinenti, possono aiutare a identificare determinate responsabilità tributarie prima dell'acquisto.
Per esempio, l'Agencia Tributaria prevede una specifica certificazione per la successione nell'attività, da richiedere nei tempi e secondo le condizioni previste dalla procedura.
E bisogna distinguere chiaramente tra l'acquisto di un complesso aziendale e l'acquisizione delle quote della società che lo gestisce.
Una semplice dichiarazione secondo cui l'attività viene venduta senza debiti non sostituisce una verifica professionale.
AGENZIE IMMOBILIARI: LA DIFFERENZA LA FANNO LA PROFESSIONALITÀ E LA CAPACITÀ DI COLLABORARE
È importante sottolineare che nel mercato immobiliare operano professionisti con differenti livelli di esperienza e specializzazione.
Le agenzie qualificate svolgono un ruolo fondamentale nella ricerca delle opportunità e nelle trattative.
Ma nessuno può pretendere che un agente immobiliare sia contemporaneamente commercialista, avvocato, architetto, ingegnere ed esperto di gestione della ristorazione.
La vera professionalità consiste anche nel riconoscere quando occorre coinvolgere altri specialisti.
È proprio questo uno dei principi che valorizziamo nelle agenzie immobiliari convenzionate con Italian Business Hub Canarias.
Professionisti seri, che comprendono l'importanza di offrire un servizio qualificato e di collaborare con consulenti specializzati per affrontare le differenti problematiche di un investimento.
Attraverso le nostre agenzie associate è possibile conoscere opportunità di traspaso di ristoranti, bar e altre attività commerciali a Tenerife Sud.
Ma riteniamo altrettanto importante accompagnare l'investitore nella comprensione dei rischi, delle condizioni contrattuali, dei costi e delle verifiche necessarie.
Non si tratta soltanto di trovare un ristorante da comprare.
Si tratta di capire se quel ristorante debba essere comprato, a quale prezzo e a quali condizioni.
ITALIAN BUSINESS HUB CANARIAS: PRIMA DI COMPRARE, AFFIDATI AI NOSTRI ESPERTI
Italian Business Hub Canarias, attraverso il proprio Sportello Unico, mette a disposizione degli associati una rete di professionisti qualificati.
Consulenti aziendali e fiscali, commercialisti, professionisti legali, architetti, ingegneri ed esperti del settore possono contribuire, ciascuno nell'ambito delle proprie competenze, a valutare le opportunità e le criticità di un traspaso.
Grazie alla collaborazione con le agenzie immobiliari convenzionate, possiamo inoltre orientare gli interessati verso proposte di attività commerciali disponibili sul mercato di Tenerife Sud.
La prima consulenza di orientamento per gli associati è gratuita, su appuntamento.
Durante questo primo incontro sarà possibile esaminare preliminarmente l'operazione e individuare gli approfondimenti specialistici eventualmente necessari, che saranno concordati separatamente.
Non vogliamo scoraggiare chi desidera investire a Tenerife Sud.
Al contrario, vogliamo favorire investimenti consapevoli, imprese sostenibili e iniziative capaci di creare occupazione e valore economico sul territorio.
Ma un investimento serio deve nascere da informazioni serie.
Perché dietro l'acquisto di un ristorante spesso non c'è soltanto una cifra indicata in un contratto.
Ci sono una famiglia, anni di sacrifici, un trasferimento e il desiderio di costruire una nuova vita.
E sarebbe davvero un peccato compromettere tutto per una licenza non verificata, un progetto tecnico non controllato, una situazione fiscale sconosciuta o un contratto d'affitto esaminato con superficialità.
NON ASPETTARE DI SCOPRIRE I PROBLEMI DOPO AVER PAGATO.
Un buon consulente non è soltanto quello che ti aiuta a concludere un affare.
È soprattutto quello che, quando emergono criticità importanti, sa consigliarti di rinegoziare, attendere oppure rinunciare.
Perché, qualche volta, il miglior investimento è proprio quello sbagliato che sei riuscito a evitare.
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