01/09/2026
**ACCESIBILIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: OBLIGACIONES, LÍMITES Y SOLUCIONES PRÁCTICAS**
La accesibilidad universal ha dejado de ser únicamente una cuestión de responsabilidad social para convertirse en un **mandato legal**.
En las comunidades de propietarios surgen con frecuencia las mismas preguntas: ¿cuándo es obligatorio instalar un ascensor?, ¿puede optarse por un salvaescaleras?, ¿quién debe pagar las obras?
La **Ley de Propiedad Horizontal (LPH)** nos da las principales respuestas.
**1. ¿CUÁNDO ES OBLIGATORIO ELIMINAR BARRERAS?**
El art. 10.1.b LPH establece la obligatoriedad de realizar las obras necesarias para garantizar ajustes razonables de accesibilidad, especialmente cuando sean solicitadas por propietarios en cuya vivienda o local residan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Estas obras **no requieren acuerdo previo de la Junta** cuando el coste anual repercutido a cada propietario, descontadas ayudas y subvenciones, no supere **12 mensualidades ordinarias de gastos comunes**.
Si se supera ese límite, los solicitantes pueden asumir la diferencia o la Junta aprobar la actuación conforme a la mayoría prevista en el art. 17.2 LPH.
**2. ¿QUIÉN DEBE PAGAR?**
Uno de los puntos que más conflictos genera es la participación de **locales comerciales y garajes**.
La jurisprudencia ha establecido que estar exonerado estatutariamente de determinados gastos ordinarios del ascensor no significa necesariamente quedar exento de contribuir a obras destinadas a garantizar la accesibilidad.
La **Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2019** resulta especialmente relevante en esta materia. Los locales pueden tener que contribuir, por ejemplo, a actuaciones destinadas a llevar el ascensor a cota cero.
**3. EL INFORME TÉCNICO, FUNDAMENTAL**
Cuando se solicita una rampa, un ascensor o una plataforma salvaescaleras, resulta muy recomendable que la comunidad encargue un **informe a un técnico independiente**.
Este informe permitirá valorar la viabilidad de la actuación, su coste y las posibles alternativas.
Imaginemos que varios propietarios mayores de 70 años solicitan comunicar el garaje con la planta baja mediante un nuevo ascensor. Antes de adoptar una decisión debería analizarse si existe una solución técnicamente adecuada y económicamente más proporcionada, como una plataforma salvaescaleras.
La decisión debe equilibrar tres factores:
➡️ Accesibilidad
➡️ Viabilidad técnica
➡️ Proporcionalidad económica
**4. ¿ASCENSOR O SALVAESCALERAS?**
No siempre la solución más costosa es la única jurídicamente válida.
La instalación de un ascensor puede exigir obras estructurales, licencias, dirección facultativa e incluso actuaciones sobre forjados.
Una plataforma o salvaescaleras puede constituir una alternativa más económica y rápida en determinados edificios.
Lo importante es que la solución elegida **garantice realmente las necesidades de accesibilidad**. Si una alternativa técnicamente adecuada y menos costosa satisface esas necesidades, puede resultar una opción razonable.
**5. MAYORÍAS Y NATURALEZA DE LAS OBRAS**
Cuando las actuaciones exceden los límites económicos legalmente establecidos entra en juego el régimen de mayorías del **art. 17.2 LPH**.
En determinadas situaciones de bloqueo comunitario puede acudirse además al **juicio de equidad del art. 17.7 LPH**.
También resulta esencial distinguir entre **obra necesaria y obra de mejora**.
El art. 10 LPH contempla actuaciones necesarias relacionadas con la conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad. Las mejoras están sometidas al régimen del art. 17.4.
Esta calificación puede afectar tanto a las mayorías como a la obligación de contribuir al gasto, por lo que debe quedar correctamente justificada en el acta.
**6. ¿PUEDE DECIDIR EL PRESIDENTE POR SU CUENTA?**
Como regla general, el presidente no debería ordenar unilateralmente obras comunitarias salvo situaciones de verdadera urgencia, riesgo o cumplimiento de una obligación administrativa.
Incluso cuando la actuación resulte legalmente obligatoria, es recomendable informar a la Junta y documentar adecuadamente tanto las circunstancias como los gastos.
**7. NO OLVIDEMOS LAS SUBVENCIONES**
Antes de descartar una obra por su coste es fundamental comprobar las **ayudas públicas disponibles**.
La LPH contempla expresamente la incidencia de las subvenciones sobre la obligatoriedad de determinadas actuaciones. Si las ayudas públicas alcanzan el **75 % del importe de la obra**, la actuación resulta obligatoria en los términos previstos legalmente.
Por ello, las ayudas autonómicas y municipales pueden hacer viable una actuación que inicialmente parecía inasumible.
**ACCESIBILIDAD: UN DERECHO Y TAMBIÉN UNA INVERSIÓN**
Eliminar barreras arquitectónicas es un deber legal, pero también supone invertir en **calidad de vida, convivencia y valor del inmueble**.
Ante la elección entre ascensor, plataforma, salvaescaleras u otra solución, no se trata simplemente de elegir la alternativa más cara o la más barata.
Lo esencial es encontrar aquella que, con respaldo técnico, permita **garantizar la accesibilidad, cumplir la Ley y mantener una proporcionalidad razonable en el coste para la comunidad**.
Porque una buena gestión de la accesibilidad requiere combinar **conocimiento jurídico, asesoramiento técnico y sentido práctico**.
