29/12/2025
Die Immobilienkrise in Spanien nimmt kein Ende: Die EZB stellt eine rasante Überbewertung von Immobilien fest!
*Die Überbewertung stieg laut EZB im ersten Quartal auf 14,3 %
*Der Anstieg um drei Prozentpunkte ist der größte in der historischen Reihe, wenn man Covid außer Acht lässt
*Der Index für die Immobilienpreise Spaniens entfernt sich somit weiter vom Index der Eurozone, der bei 10 % liegt
Wohnraum ist für einen Großteil der spanischen Gesellschaft zu einem großen Problem geworden. Der rasante Preisanstieg, der weit über dem Lohnwachstum liegt, verringert die Zugänglichkeit zu einem für jede Familie unverzichtbaren Gut. Obwohl dieses Problem in den Statistiken, die den Gesundheitszustand der Wirtschaft analysieren, unbemerkt bleibt (das BIP kann weiter stark wachsen und die Arbeitslosigkeit sinken, auch wenn Wohnraum zu einem Luxus wird), gibt es eine Reihe anderer Statistiken und Indikatoren, die die zunehmende Schwere dieses Problems in Spanien unterstreichen.
Vor allem der Trend dazu. Der Index der Europäischen Zentralbank, der die Überbewertung von Immobilien analysiert (wie stark der Preis von den Fundamentaldaten abweicht), zeigt, dass Wohnraum in Spanien bereits 14,3 % mehr kostet, als er „sollte”. Auffällig ist jedoch nicht dieser Prozentsatz, sondern das Tempo, mit dem diese Überbewertung zunimmt, die den größten Sprung in der gesamten historischen Reihe innerhalb eines Quartals verzeichnet hat, wenn man die volatilen Zahlen aus der Covid-Zeit ausklammert.
Die Nachfrage übersteigt weiterhin bei weitem das Angebot (obwohl dieses leicht anzusteigen beginnt). So sind die Immobilienpreise in Spanien zwischen dem letzten Quartal 2013 und dem ersten Quartal 2025 laut Daten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) real (inflationsbereinigt) um 45 % gestiegen. Im Gegensatz dazu haben sich die Reallöhne nicht verändert. Infolgedessen werden Immobilien für all jene Spanier (vor allem junge Menschen), die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, immer unerreichbarer. Laut der Banco de España benötigen sie bereits 7,8 Jahre Bruttoeinkommen eines Haushalts, um ein Haus erwerben zu können.
Vor einigen Tagen hat die EZB ihre neueste Aktualisierung des Indikators veröffentlicht, der die Überbewertung von Wohnimmobilien analysiert. Das Ergebnis ist alarmierend und zeigt, dass die Immobilienpreise wieder Niveaus erreichen, die an die Zeiten der Blase erinnern. Der Indikator der EZB zeigt, dass die Immobilienpreise im ersten Quartal 2025 um 14,3 % überbewertet sind, was einem prozentualen Anstieg von drei ganzen Punkten gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Dieser Anstieg um drei Prozentpunkte ist der größte in der gesamten historischen Reihe (abgesehen von der Covid-Periode, in der alle Indikatoren, aus denen sich diese Statistik zusammensetzt, verfälscht wurden).
Wie kann die EZB dies sicherstellen? Die Ökonomen der Zentralbank erstellen diesen Indikator auf der Grundlage des Verhältnisses zwischen dem Pro-Kopf-BIP und dem Immobilienpreisindex, der Entwicklung des Verhältnisses zwischen Immobilienpreisen und Mieten sowie zwei weiteren synthetischen Indikatoren, die von der Währungsbehörde unter Berücksichtigung des Realzinssatzes der Wirtschaft und anderer Einkommensdaten erstellt werden. Die Zahl ist eindeutig: Die durchschnittliche Überbewertung (es werden Höchst- und Mindestwerte erfasst) von Wohnimmobilien lag in Spanien im ersten Quartal 2025, dem letzten verfügbaren Datenpunkt, bei 14,3 %. Diese Zahl liegt weit über den 10 % für die gesamte Eurozone im gleichen Quartal. Nach und nach hat sich die Überbewertung von Wohnimmobilien in Spanien von derjenigen in der Eurozone entfernt.
Die Frage ist, dass dieser Trend, egal wo man hinschaut, noch nicht seinen Höhepunkt erreicht zu haben scheint. Im letzten Bericht von Arcano Research über den spanischen Immobilienmarkt, zu dem eEconomista.es Zugang hatte, wiederholen sich einige Aussagen, die überall zu hören sind: Angesichts einer hohen Nachfrage und eines geringen Angebots wird davon ausgegangen, dass die Preise weiter steigen werden.
Diese Experten betonen, dass es noch Spielraum für einen weiteren Anstieg der Kreditvergabe gibt und dass die Immobilie (Wohnraum) trotz einer gewissen Rechtsunsicherheit für Investoren weiterhin attraktiv ist. Diese Experten liefern eine wichtige Information, um Letzteres zu begründen: „Die Differenz zwischen der Mietrendite und der Rendite von Staatsanleihen bleibt auf einem angemessenen Niveau, nahe ihrem historischen Durchschnitt (etwa 0 %), was sie zu einer effizienten Absicherung gegen Inflation macht”.
Tatsächlich bestätigt jeder untersuchte Indikator denselben Trend: Die Immobilienpreise steigen unaufhaltsam und es gibt kaum Anzeichen für eine Verlangsamung, geschweige denn für einen Rückgang. Die neuesten Daten bestätigen diese Realität. Die Preise für Gebrauchtimmobilien in Spanien, die den Großteil des Kaufmarktes ausmachen, verzeichneten im dritten Quartal des Jahres einen Anstieg von 15,3 % gegenüber dem Vorjahr und lagen damit über dem Wert des zweiten Quartals, als sie um 14 % stiegen. Dieser Anstieg lässt den Quadratmeterpreis laut dem letzten Preisindex von idealista, der am 2. Oktober aktualisiert wurde, auf 2.517 Euro steigen. Betrachtet man die vierteljährliche Veränderung, so sind die Preise in den letzten drei Monaten um 3,2 % gestiegen. Mit diesem Preis erreicht Spanien einen neuen historischen Höchststand (nominal, real liegt er noch 20 % unter den Höchstständen vor der großen Krise).
Laut dem Bericht über die Trends im Immobiliensektor der Sociedad de Tasación (Bewertungsgesellschaft) erreichte der Durchschnittspreis für neue und gebrauchte Wohnungen im September 2.047 Euro pro Quadratmeter nach einem Anstieg von 6,9 % gegenüber dem Vorjahr, mit jährlichen Schwankungen zwischen 4 % und 9 %. Der letzte Wohnungsmarktbericht von Gesvalt zeigt, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnimmobilien in Spanien im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13,8 % gestiegen ist und nun bei 1.886 Euro pro Quadratmeter liegt.
Obwohl sie im zweiten Quartal bleiben, bestätigen die Daten offizieller Stellen diesen starken Anstieg. Nach Angaben des Ministeriums für Wohnungswesen betrug der Anstieg der Preise für frei finanzierten Wohnraum im zweiten Quartal 2025 10,4 % im Jahresvergleich, wobei der Preis pro Quadratmeter zwischen Mai und Juni dieses Jahres 2.093,5 Euro erreichte. Der auf Transaktionspreisen basierende Preisindex des INE zeigt einen noch stärkeren Anstieg von 12,7 % im Jahresvergleich im zweiten Quartal 2025 (12,2 % im ersten Quartal).
Das Datenmaterial wird durch die Betrachtung der Transaktionen und der Demografie noch vollständiger. In den 12 Monaten bis Juni 2025 wurden laut INE-Daten rund 700.000 Kaufverträge abgeschlossen, 19,7 % mehr als im ersten Halbjahr des Vorjahres, und damit ein seit 2007 nicht mehr erreichtes Niveau. Obwohl das Transaktionsvolumen sehr hoch ist, ist der demografische Druck heute größer als damals: Es gibt 4,3 Millionen Menschen und 3,2 Millionen Haushalte mehr als 2007.
Auf der anderen Seite besteht weiterhin das bereits erwähnte geringe Angebot, was die Situation verschlimmert. Die Verbesserung im Neubau wird durch die große Kluft, die sich in den letzten Jahren deutlich vergrößert hat, in den Schatten gestellt. In den letzten 12 Monaten bis Mai wurden rund 132.000 neue Wohnungen genehmigt, was einem Anstieg von 13 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, zu dem noch die 17 % aus dem Jahr 2024 hinzukommen.
„Darüber hinaus wird erwartet, dass sich dieser Trend angesichts der anhaltend starken Nachfrage und der Absicht der Bauträger, den aktuellen Wohnungsbestand weiter zu vergrößern, allmählich fortsetzen wird. Allerdings reicht dieser Anstieg des Angebots nach wie vor nicht aus, um die Nachfrage zu decken und das seit 2021 aufgelaufene Defizit von mehr als 500.000 Wohnungen auszugleichen”, geben die Analysten von CaixaBank Research zu bedenken, die für dieses Geschäftsjahr 140.000 neue Wohnungen und für 2026 150.000 erwarten.
In einem ihrer letzten Berichte weisen die Wohnungsexperten der Forschungsabteilung der katalanischen Bank auf die starken Preisanstiege hin und bestätigen die Anzeichen einer Überbewertung auf dem spanischen Immobilienmarkt. Zusätzlich zu dem genannten Index der EZB verweisen diese Ökonomen auf den letzten Finanzstabilitätsbericht der Banco de España, in dem die Aufsichtsbehörde schätzte, dass die Immobilienpreise Ende 2024 zwischen 1,1 % und 8,5 % über ihrem langfristigen Gleichgewichtsniveau liegen werden (gegenüber einer Spanne von 0,8 % bis 4,8 % sechs Monate zuvor).
„In beiden Fällen handelt es sich derzeit noch um moderate Werte, aber der Trend ist eindeutig steigend. Obwohl diese Indikatoren auf aggregierten Daten basieren und mit einem hohen Maß an Unsicherheit behaftet sind, dienen sie als Anhaltspunkt, um mögliche Abweichungen der Immobilienpreise von Werten zu beobachten, die als ausgeglichen angesehen werden könnten”, erklären die Ökonomen Judit Montoriol Garriga und Pedro Álvarez Ondina.
Balearen und Madrid führen die Überbewertung an!
Unter Anwendung der von der Banco de España entwickelten Methodik auf ihre Schätzungen des Erschwinglichkeitsverhältnisses auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften stellt CaixaBank fest, dass die meisten Regionen Anzeichen einer Überbewertung aufweisen, wobei die Balearen und Madrid an der Spitze stehen. „In beiden Fällen deuten diese Schätzungen darauf hin, dass sich die Immobilienpreise zunehmend von der Entwicklung der Familieneinkommen abgekoppelt haben, was zu einer zunehmenden Belastung der Erschwinglichkeitsquoten geführt hat”, erklären sie.
Obwohl diese Anzeichen einer Überbewertung und der Aufwärtstrend alte Ängste wieder aufleben lassen – eine Wunde wie die zwischen 2008 und 2013 erlittene ist nicht leicht zu vergessen –, ist das aktuelle Umfeld doch so anders, dass sowohl eine klassische Blase als auch eine deutliche Korrektur ausgeschlossen werden können.
Erstens, so Montoriol und Álvarez, ist kein Überangebot an Wohnraum wie in den 2000er Jahren zu beobachten, sondern ganz im Gegenteil. Zweitens, so fahren sie fort, ist der Finanzsektor viel weniger anfällig für eine hypothetische plötzliche Veränderung des Zyklus auf dem Wohnimmobilienmarkt. Tatsächlich liegen die Kredite an den Immobilienentwicklungs- und Bausektor bei etwa 5 % des BIP und damit weit entfernt von den Ende der 2000er Jahre verzeichneten Quoten von über 40 % des BIP. Schließlich ist die finanzielle Lage der Familien heute viel gesünder als damals: Die Verschuldung der privaten Haushalte beträgt nur 42,5 % des BIP, während sie 2010 noch etwas über 80 % lag. Auch eine Lockerung der Kreditvergabestandards ist nicht zu beobachten.
„Das Wohnungsdefizit wird sich nicht korrigieren, sondern weiter vergrößern, wenn auch in einem moderateren Tempo als in den Vorjahren”, urteilen die Analysten der CaixaBank und korrigieren ihre Prognosen für die Immobilienpreise für den Zweijahreszeitraum 2025-2026 nach oben. Konkret erwartet das Unternehmen für dieses Jahr ein Wachstum von rund 10 % und für das nächste Jahr von 6,3 %.
In einem im Juli veröffentlichten Bericht unterstützte das britische Analysehaus Oxford Economics die Ansicht, dass der Immobilienmarkt in Spanien trotz der starken Preisanstiege keine Blase wie in den 2000er Jahren durchläuft, und gab eine Prognose für den Preisanstieg ab, die der von CaixaBank sehr ähnlich ist, mit einem Anstieg von 11 % in diesem Jahr und 6 % im Jahr 2026. Die Immobilienpreise haben noch einiges Luft nach oben.
