14/07/2025
Keine Spur von Immobilienblase in Spanien und das ist auch eine schlechte Nachricht für diejenigen, die eine Wohnung kaufen müssen.
°Die abrupten Preisanstiege erinnern an den Zusammenbruch von 2008.
°Aber es gibt einen großen Unterschied: Die privaten Haushalte haben jetzt nur die Hälfte der Schulden.
°Es besteht Spielraum für weitere Preisanstiege: Oxford Economics prognostiziert dieses Jahr 11%.
Die Preise für Wohnimmobilien in Spanien steigen unaufhörlich. Darüber hinaus geschieht dies mit einer viel schnelleren Rate als beim europäischen Durchschnitt und, natürlich, im Vergleich zu den Löhnen. Allerdings gibt es etwas, das in den Berichten, Analysen und Erklärungen der Experten stark mitschwingt: "In Spanien gibt es keine Immobilienblase." Dieser Satz klingt wie ein Aufatmen... und in den Köpfen von mehr als einem wird der folgende Gedanke vorbeiziehen: 'Ufff, was für eine Erleichterung, wenn es keine Blase gibt, wird alles gut und man sollte Vertrauen haben.' Nicht ganz. Das Fehlen einer Blase bedeutet auch etwas anderes, worüber vielleicht nicht jeder nachgedacht hat: Der Preis hat weiterhin viel Spielraum nach oben. Das Platzen von Blasen ist aus 'makroökonomischer' Sicht negativ, aber gleichzeitig bietet es enorme Kaufgelegenheiten. Es ist ein zweischneidiges Schwert, das dir wehtun kann (wenn die Krise zuschlägt) oder dir als Werkzeug dienen kann (wenn die Krise dich am Leben lässt und du die Gelegenheit nutzt, die Wohnung deines Lebens zu erwerben).
Die Experten hören nicht auf zu betonen, dass der Immobilienmarkt solide ist, dass es keine Blase gibt und dass die Situation völlig anders ist als 2008. Tatsache ist, dass die großen Indikatoren zeigen, dass es, glücklicherweise oder leider, wahr ist. Es gibt kaum Bauträgerkredite, es wird fast keine Wohnimmobilien gebaut (es gibt einen zunehmenden Mangel), die Schulden der Haushalte mit Hypotheken sind relativ niedrig und die Mietpreise (die dem PER -Preis-/Gewinn-Verhältnis ähnlich sind, das an der Börse verwendet wird - für Immobilien) sind im Gleichklang mit den Immobilienpreisen gestiegen. Der einzige Indikator, der vor einer möglichen Überhitzung warnt, ist das Verhältnis von Wohnkosten zu Löhnen, das intensiv gestiegen ist, und heute benötigt man 7,2 Jahre Gehalt, um eine Immobilie zu kaufen. Trotz allem ist es noch weit von den Niveau von 2008 entfernt, laut der Bank von Spanien: Im September 2007 wurde ein historischer Rekord mit 9,46 Jahren Bruttolohn zum Erwerb einer Wohnung verzeichnet. Keine Spur von der Blase.
Was erwartet die Spanier, die eine Wohnung kaufen möchten? Die Antwort: große und kontinuierliche Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt. "Mit dem Anstieg der Verkäufe und der Preise von Wohnungen auf zweistellige Raten wächst die Besorgnis über eine Blase im Immobiliensektor. Der Wohnimmobilienmarkt hat sich nach dem doppelten Schlag der Covid-19-Pandemie und dem Anstieg der Zinssätze beeindruckend erholt; er wird im Jahr 2025 ein weiteres Jahr starkes Wachstum erleben. Unsere Prognose geht von einem Anstieg der Wohnungspreise um 11 % in diesem Jahr und um 6 % im nächsten Jahr aus, aber wir glauben, dass wir weit entfernt sind von den Blasenbedingungen der 2000er Jahre", so Ángel Talavera, Chefökonom von Oxford Economics für Europa, in einem Bericht, auf den elEconomista.es Zugriff hatte. Dieser Anstieg erfolgt, obwohl die Wohnungspreise in Spanien schon länger schneller steigen als in Europa. Zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem vierten Quartal 2024 steigen die Preise.
Die Immobilienpreise sind in Spanien um 32,5 % gestiegen, verglichen mit 22,4 % in der gesamten Eurozone. Und es gibt wenige Anzeichen für eine Abkühlung auf dem Markt; tatsächlich hat das Wachstum der Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren zugenommen und erreichte im ersten Quartal 2025 einen jährlichen Anstieg von 12,2 %, den höchsten Wert seit vor der globalen Finanzkrise, wie das britische Analysehaus Capital Economics berichtet. Die in der Oxford-Studie gesammelten Daten sind ebenfalls eindeutig: Die Immobilienpreise steigen ununterbrochen seit 2014 und sind jetzt um 77 % höher als vor einem Jahrzehnt und um 38 % kumuliert in den letzten vier Jahren. In diesem Zusammenhang zeigen die neuesten Kennzahlen, dass der Markt an Schwung gewinnt, mit steigenden Immobilienpreisen und Transaktionen, die in den ersten Monaten des Jahres 2025 mit zweistelligen Raten wachsen.
Angesichts dieser Prozentsätze ist es sehr lobenswert zu denken, dass sich eine neue Blase stark aufbläht. Aber Talavera stellt fest, dass dies nicht der Fall ist: "Der starke Anstieg der letzten Jahre bedeutet, dass die Immobilienpreise das vorherige Maximum von 2007 überschritten haben. Dennoch liegen sie real immer noch 20 % darunter." Andere alternative Maßnahmen, wie das Verhältnis von Preisen zu Einkommen, zeigen eine sehr ähnliche Dynamik. Obwohl die Erschwinglichkeit in den letzten 10 Jahren gesunken ist, hat der starke Anstieg des verfügbaren Einkommens den Schlag teilweise abgefedert, so der Bericht. Der entscheidende Unterschied in Bezug auf die Risiken für die makroökonomische Stabilität zwischen jetzt und vor 20 Jahren wird, betont der spanische Analyst von Oxford, auf der Kreditseite deutlich. "Im Gegensatz zu dem, was in den 2000er Jahren geschah, hat sich die finanzielle Situation der Haushalte im aktuellen Zyklus massiv verbessert, der nicht durch eine große Anhäufung von Schulden gefüttert wird. Nach einem Prozess eines beispiellosen Abbau der Verschuldung ist die Hypothekenschuld der Haushalte nun nur noch halb so hoch wie während des vorherigen Zyklus, was das Risiko einer durch den Platzeffekt einer Kreditblase ausgelösten Rezession erheblich verringert, erklärt Talavera. Die Daten bestätigen dies. Obwohl die Transaktionen ein Niveau erreichen, das nahe an dem der 2000er Jahre liegt, ist der Kredit für den Wohnungsbau nur halb so hoch wie vor 20 Jahren. Dies liegt daran, dass eine steigende Anzahl von Wohnungskäufen jetzt ohne Hypothek erfolgen (etwa 30 % des Gesamtvolumens). "Das bedeutet auch ein viel geringeres Risiko für den Bankensektor, da die Kredite an den Wohnsektor viel weniger aufgeblasen und auch von höherer Qualität sind", fügt der Experte hinzu. In Übereinstimmung mit diesem Trend ist die Zahlungsausfallrate bei Krediten zum Erwerb von Wohnungen seit 2014 kontinuierlich gesunken, von über 6 % auf die aktuellen 2,3 %. Spanien hat in den letzten zehn Jahren auch eine Reihe von makroprudentiellen Maßnahmen eingeführt, um zu verhindern, dass sich die vorherige Erfahrung wiederholt. Dazu gehören die Aktivierung antizyklischer Puffer, die Forderung an die Banken, die Eigenkapitalanforderungen zu erhöhen, sektorale Puffer für systemische Risiken und eine verstärkte Überwachung der Kredit- und Schuldenquoten. "Das bedeutet, dass, obwohl die aktuelle Situation dem spanischen Immobilienmarkt zu Beginn der 2000er Jahre in Bezug auf die Preise ähnelt, die Möglichkeit eines Zusammenbruchs in gleicher Größenordnung viel geringer ist," so der Bericht. Doch für den gewohnheitsmäßig geplagten (potenziellen) Käufer entzündet all dieses 'Licht' das Feuer noch mehr. Und Talavera erklärt es leicht: diese 20 % Differenz zu den realen Preisen im Vergleich zum Höchststand 2007 bieten viel Spielraum für weitere Steigerungen, wie die zweistelligen Anstiege in seiner Schätzung für dieses Jahr.
Der starke Anstieg der Preise wird zunehmend zu einem sozialen und wirtschaftlichen Problem, insbesondere für die jüngeren Menschen, die versuchen, ihr erstes Eigenheim zu kaufen, da sie in den letzten Jahren gesehen haben, wie sich ihr reales Einkommen im Allgemeinen viel schlechter entwickelt hat als das der älteren Kohorten. Hinzu kommt die Tatsache, dass der Mietmarkt ebenfalls ein sehr starkes Verhalten gezeigt hat, was den Zugang zum Wohnraum zu einem dringenden politischen Problem gemacht hat. Eine schmerzhafte Entscheidung müssen die Käufer treffen: Heute zu 'hohen' Preisen kaufen oder auf morgen warten und noch mehr bezahlen. Warum werden die Immobilienpreise weiter steigen? Bei Capital Economics wird dies perfekt erklärt: 'Es scheint wahrscheinlich, dass das Einkommenswachstum und die Einwanderung in den kommenden Jahren weiterhin den Anstieg der Immobilienpreise in Spanien vorantreiben werden. „Die Nachfrage wird durch den jüngsten Rückgang der Hypothekenzinsen weiter angekurbelt“, sagen diese Ökonomen. Das Wachstum der Immobilienpreise wurde teilweise durch einen starken Anstieg des verfügbaren Einkommens der Haushalte angeheizt, der seinerseits mit einem hohen Wachstum der Löhne und der Beschäftigung einherging, teilweise bedingt durch eine Welle von Einwanderung. „Wir erwarten, dass sich diese Trends fortsetzen werden, da der Arbeitsmarkt in Spanien sehr dynamisch ist und die Türen weiterhin für eine größere Einwanderung geöffnet sind. Wir schätzen ein nominales Wachstum des verfügbaren Einkommens von über 5 % im Jahresvergleich in der absehbaren Zukunft, was zu einem ähnlichen Anstieg der Immobilienpreise führen wird“, so die Einschätzung. Darüber hinaus sind die Zinsen für neue Hypotheken in den letzten zwei Jahren von etwa 4 % auf 2,8 % gesunken, dank der Lockerung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).
Wie könnte es anders sein, so steigt die Nachfrage nach Wohnraum. "Der Anstieg der Einkommen und die Senkung der Zinssätze haben zu einem Anstieg der neuen Kredite für den Erwerb von Wohnraum geführt, die im April im Vergleich zum Vorjahr um etwa 20 % zunahmen. Obwohl diese Zahl zunächst aus der Perspektive der finanziellen Stabilität besorgniserregend erscheinen mag, bleibt das Niveau der neuen Hypothekendarlehen im Vergleich zur Gesamtzahl der Hypotheken niedrig, und nach Berücksichtigung der Tilgungen stieg dieser lediglich um 1,4 % im Jahresvergleich im April", urteilen sie. Es ist schwierig, eine Blase bei einem Gut zu erkennen, das so notwendig und gleichzeitig so knapp ist. Tulpen oder sogar Bitcoin scheinen nicht die Nützlichkeit eines Wohnraums zu besitzen, eine Nützlichkeit, die ihm von den Akteuren zugewiesen wird. So kann ein Gut, das so knapp, so notwendig und so gefragt ist, nur eine Richtung einschlagen: Preiserhöhungen und weitere Preiserhöhungen. Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, scheint dies der Fall zu sein.
Die Verknappung des Angebots hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, da die Investitionen in den letzten fünf Jahren kaum gestiegen sind, während die Baugenehmigungen nur einen kleinen Bruchteil ihrer historischen Niveaus ausmachen. Der Bau neuer Wohnungen hat über einen großen Teil des letzten Jahrzehnts hinter der Schaffung neuer Haushalte zurückgehangen, was zu einem Wohnungsmangel geführt hat. Diese Angebotsverknappung könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise schneller steigen, als es unsere Prognose impliziert, so die Experten von Capital Economics, eine Botschaft, die ein ernsthaftes Warnsignal für die Bauunternehmer sein sollte. Abschließend richten diese Experten eine Botschaft aus, mit der dieser Artikel begann: Es gibt keine Immobilienblase... noch eine wirtschaftliche Krise in Sicht als Folge ihres Platzens: "Obwohl ein solider Immobilienmarkt Erinnerungen an die Zeit vor der weltweiten Finanzkrise wecken kann, glauben wir, dass die Wirtschaft viel weniger anfällig für eine plötzliche Umkehrung des Immobilienmarktes ist aus mehreren Gründen. Erstens ist die Verschuldung der Haushalte in Spanien relativ gering und die Einkünfte wachsen schneller als die Verschuldung. Zweitens macht der Bausektor jetzt einen viel geringeren Anteil an der Wirtschaft aus als damals, was das Risiko einer möglichen Krise einschränkt. Drittens hängt die spanische Wirtschaft insgesamt weniger von externen Finanzierungen ab und verzeichnet einen angemessenen Leistungsbilanzüberschuss anstelle eines großen Defizits.
