28/08/2015
EL SECTOR INMOBILIARIO ACTUAL. APUNTE DE COYUNTURA.
En los últimos días, la prensa está publicando una serie de noticias sobre el supuesto nuevo tirón del mercado inmobiliario que hay que interpretar, al menos, con cautela.
Es cierto que, fundamentalmente, las SOCIMI's están invirtiendo un gran volumen de recursos que destinan a la adquisición de edificios hoteleros, de oficinas y centros comerciales, lo que ha desembocado rápidamente en un significativo calentón de los precios de los mejores inmuebles y de los situados en zona "prime" de Madrid y Barcelona. A estos segmentos del mercado todavía les queda algo de recorrido, pero hay que empezar a analizar las inversiones con más cuidado pues el "yield" de los activos comienza a aproximarse a su nivel de equilibrio y las "moratorias urbanísticas" anunciadas en ambas capitales pueden afectar negativamente al desarrollo de proyectos de edificación o rehabilitación.
Sin embargo, las perspectivas del subsector vivienda son distintas. El mercado todavía no ha digerido los excesos del pasado como demuestra el alto ratio de vivienda usada sobre el total de las ventas y, además, todavía son muchas las viviendas en manos de la SAREB y de las plataformas bancarias, que están en el mercado sin comprador por el momento y en muchos casos a precios desmesuradamente altos.
Ante este panorama: ¿qué se puede hacer? Esta es nuestra recomendación:
1.- los propietarios de edificios hoteleros, de oficinas y centros comerciales, VENDER, aprovechando el tirón del mercado y que las SOCIMI's tienen capital abundante para el que tienen que encontrar activos de calidad. Hay que vender cuando todo el mundo quiere comprar.
2.- los propietarios actuales de pisos, apartamentos, etc., tienen que analizar, en primer lugar, si con la venta ganan o pierden dinero. Si lo ganan y además hacen liquidez no hay duda: VENDER. El entorno actual es de enorme incertidumbre y volatilidad y nadie puede asegurar que los inmuebles de uso residencial bajen más de precio en el corto plazo. En caso contrario, la decisión depende de la interacción de varios factores, como por ejemplo: si el activo está alquilado o no; si está pagado o debe hipoteca; si se va a utilizar en el futuro; si es un inmueble singular o no y, por último, si la pérdida puede tener alguna repercusión fiscal favorable que minimice el impacto patrimonial.
3.- los que pretendan adquirir un inmueble para residir en él, evidentemente, deben COMPRAR aunque estudiando muy bien el precio máximo que pueden pagar. Las perspectivas de empleo, efectivamente han mejorado de manera significativa, pero no es menos cierto que la precariedad del empleo sigue siendo muy elevada y los salarios no van a crecer notablemente durante los próximos años. Sin embargo, los tipos de interés sí que serán crecientes a lo largo de la vida de cualquier hipoteca que se contrate en la actualidad. Por tanto, hay que tener muy claro el impacto que esa subida de tipos de interés generará en el precio total y en la renta disponible, para evitar sorpresas desagradables.
4.- los promotores de vivienda tienen que ser excepcionalmente cautos a la hora de comenzar un nuevo proyecto. Deben contar con menos financiación bancaria, con la competencia de las unidades no vendidas del ciclo anterior y de que hay promotores que, en realidad, no lo son y trabajan para los bancos, con financiación total de éstos, por lo que todavía podrían aparecer en el mercado promociones a la venta, a precios que quizá estén por debajo de los de reposición o de producción del activo.
Dada la complejidad del entorno y las múltiples variables que pueden concurrir actualmente en cualquier proyecto inmobiliario, os brindamos nuestros servicios que, en un momento como este, son esenciales a la hora de tomar decisiones.
Recomendadnos también a vuestros amigos y conocidos que puedan necesitar un asesoramiento independiente, personalizado y, lo más importante, EXPERTO.
