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GESAD Administradores, Roquetas de Mar (2026)

15/02/2018

APROVECHA ESTA OPORTUNIDAD!!!

PRECIOSO ATICO EN ROQUETAS DE MAR, ALMERIA

AMPLIO, MUY BONITO, BIEN DECORADO, BUENA DISTRIBUCIÓN.

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Bien situado (zona Urbanización) y muy bien comunicado. Buena orientación a sol naciente. Muy luminoso, con mucha luz natural.

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2 Dormitorios, 1 baño completo, cocina equipada con lavadero aparte, gran y anchuroso salón, una terraza enorme con vistas al mar y a la Urbanización, y se incluye también plaza de garaje amplia con capacidad para coche grande y moto. Además la vivienda cuenta con preinstalación de aire acondicionado y una máquina de aire acondicionado frío/calor en el salón.

El edificio tiene poco tiempo, es relativamente nuevo y está construido con materiales de alta calidad. Cuenta con ascensor y video portero. Rejas metálicas de seguridad en todas las puertas.

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29/01/2018

OBRAS NO CONSENTIDAS EN EL TEJADO DE LA COMUNIDAD PARA USO PROPIO DE UN VECINO.

Pregunta:
Vivo en una comunidad en la que uno de los vecinos para no romper la estética de su cocina ha preferido taladrar el tejado del edificio para sacar una chimenea de una estufa que ha instalado en su galería.
Los vecinos no teníamos constancia de este hecho.
En una junta de vecinos hace casi un año, se le indicó que debería quitar los tubos de la estufa y subsanar los daños que ha causado en la estructura del edifico a lo cual él accedió.
Sin embargo a fecha de hoy no ha hecho nada y parece que no lo va a hacer.
¿Que podemos hacer los vecinos? Creemos que la situación es grave, ya que a unos pocos metros de su chimenea está situado el tanque de gas de la comunidad y nos da miedo que salga alguna viruta o chispa y pueda haber un accidente, aparte de que los daños que ha ocasionado en el tejado nos parecen muy graves.

Respuestas:
• Lo que deben hacer es presentar una demanda para hacer cumplir el acuerdo comunitario. Es decir, para que restituya el tejado, que es un elemento común, a su configuración original. Ya se le requirió expresamente y además se hizo constar incluso en el acta de una Junta anterior así que es una reclamación judicial que no debe tener problemas. Es bastante habitual. Se trata de obras no consentidas sobre elementos comunes.

• Antes de poner la demanda tiene que ir un perito para cuantificar los daños. Una vez ya sepa la comunidad el valor de la reparación tocaría ponerse manos a la obra.

• Yo buscaría una empresa de reparación de tejados para que de alguna forma perite las múltiples opciones que podía haber tenido el vecino y así presentarlo en caso de denuncia.

05/01/2018

¿PUEDEN TAPIAR VENTANAS SIN PERMISO
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS?

PREGUNTA:
Un vecino compra una vivienda contigua a otra con la intención de hacer un dúplex. Ha procedido a tapiar la ventana del baño porque no la necesita, modificando así la fachada exterior del edificio, quedando diferente al resto de viviendas.

Quiero saber si lo puede hacer sin el consentimiento de la Junta de Propietarios. Saludos.

RESPUESTA:
Éste es un tema complejo porque hay que tener en cuenta muchas cosas. No obstante vamos a dar una contestación genérica que pueda ser válida para muchos casos.

La respuesta a la pregunta que hace es: de ninguna de las maneras. Tampoco el presidente y mucho menos el administrador, pueden dar permiso a ningún propietario para tocar elementos comunes, el edificio es de todos. Incluso La Junta de Propietarios tampoco puede dar consentimiento, a no ser que el acuerdo se tome por unanimidad.

Un propietario puede realizar obra en su inmueble pero con las limitaciones del inciso primero del Art 7º de la LPH que cito a continuación:

"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad"

En este caso, el cerramiento o tapiado de una ventana altera la configuración o estado exterior del edificio, por lo que necesitará la aprobación por unanimidad de su propuesta en una Junta de Propietarios. Este acuerdo de Junta será posible aplicarlo siempre que las normas urbanísticas del municipio lo permitan, si no es así, Urbanismo podrá exigir al propietario que lo reponga a su situación original, independientemente de si es merecedor de sanción.

Hay que recordar también que cualquier ciudadano puede denunciar un incumplimiento o delito urbanístico ante su ayuntamiento, sin necesidad de ser vecino del edificio incumplidor.

Resumiendo: aunque la Junta de Propietarios aprobase una modificación del tipo que comenta, siempre se estaría sujeto a las Normas Urbanísticas del municipio en cuestión: si lo permiten o no. Y le podemos decir que no conocemos ningún municipio que lo permita.

13/12/2017

CAMBIAR LA CERRADURA AL INQUILINO
PUEDE SER DELITO DE COACCIONES

Como administradores de fincas gestionamos una gran cantidad de alquileres. Muchos vecinos nos preguntan en la administración si se puede cambiar la cerradura al inquilino cuando deja de paga el alquiler.

Cambiar la cerradura de un bien inmueble es algo perfectamente normal, y hasta habitual. El cambio de la propia puerta principal es algo que tarde o temprano muchos llevamos a cabo. Pero, desde nuestra administración, cuando asesoramos a la comunidad o a sus comuneros, tenemos que advertir algo tan sencillo como que cambiar la cerradura puede conllevar la comisión de un delito de coacciones si no se hace como es debido. Así ocurre en los casos de usurpación de propiedad, procesos de separación o divorcio o falta de pago continuada por nuestro arrendatario.

Lo primero que hay que tener en cuenta en el caso de los denominados “okupas” es si la ocupación se ha producido en nuestra vivienda habitual o no.

En el primer caso, estamos ante un delito de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal (en adelante CP). Con la denuncia de los hechos ante la policía bastará para su entrada en la vivienda y su desalojo, por el hecho de que el morador de la vivienda puede autorizar a la policía la entrada en ella (ver STS 312/2011, de 29 de abril), y se está cometiendo un delito flagrante.

Cuando se trate de posesión de un inmueble que no constituya vivienda habitual, estaremos ante el delito de usurpación de propiedad del 245 CP. En el caso anterior el desalojo será rápido, y el cambio de cerradura podrá realizarse inmediatamente después del mismo. En éste, se instará un procedimiento penal o civil que tiene una mayor duración (de uno a dos años). Durante el tiempo del procedimiento no se podrá cambiar la cerradura de la vivienda, so pena de cometer un delito de coacciones del 172 CP.

La contraposición de derechos (el poseedor de hecho contra el propietario) es clave en nuestro ordenamiento jurídico. Y debe hacerse valer en un proceso judicial, sin tomarnos nunca la justicia por nuestra mano.

== ¿Puedo cambiar la cerradura al inquilino que deja de pagar el alquiler?

Cuando un arrendatario deja de pagar el alquiler, no estamos ante una situación delictiva (salvo estafas o insolvencias punibles). Habría que demandar por falta de pago de la renta (artículo 27 Ley de Arrendamientos Urbanos). No podremos cambiar la cerradura al inquilino en un momento en que no esté, para echarle de la vivienda. De hacerlo, incurriremos en el delito de coacciones del 172 CP.

Aunque no pague, el inquilino sigue teniendo el derecho de posesión del inmueble según el contrato de arrendamiento firmado. Si el arrendatario no desaloja el inmueble, seguirá gozando de este derecho hasta que se ejecute su lanzamiento (artículo 675 Ley Enjuiciamiento Civil), tras la oportuna demanda.

== Cambiar la cerradura en caso de separación o divorcio.

Fuera del ámbito de la administración de fincas, en caso de separación o divorcio, tampoco se puede cambiar la cerradura del domicilio familiar hasta que no se dicte la sentencia que otorgue el uso de la vivienda. De hacerlo, se incurriría también en un delito de coacciones. No se está ejercitando el derecho de propiedad, sino limitando otros derechos sin la autorización judicial, según el artículo 172 CP.

Si una de las partes tiene derecho a la posesión del inmueble, restringirle ese derecho equivale a privarle de su libertad de uso de la vivienda. En el proceso de separación, hasta que se dicte sentencia, ambas partes gozarán de la posesión conjunta del domicilio familiar. Ninguna parte puede privar a la otra de tal derecho cambiando la cerradura del inmueble.

- Nuestro agradecimiento a Roberto Hernández Rodríguez. Abogado.

12/12/2017

CÓMO ACTUAR FRENTE A LOS VECINOS MOROSOS

En casos extremos de impago de las cuotas de la comunidad, se puede llegar a embargar la vivienda

En la relación que se establece entre un propietario de una vivienda, su casa y su bloque comunitario, hay multitud de factores a tener en cuenta, como cuando sin querer, te encuentras con un "mal" vecino que incumple las normas de la buena convivencia.

- ¿Qué puede hacer la comunidad de vecinos si un propietario no paga sus cuotas? ¿A partir de qué mes de deuda puede actuar?

Tras un mes de impago por parte de un propietario, ya se puede empezar a actuar. Lo primero que, por sentido común, se debería hacer, es ponerse en contacto de forma amistosa con el propietario que no ha pagado su cuota, con el fin de darle un toque de atención. Si ignora este primer aviso y continúa acumulando impagos, se suele enviar un burofax donde se le advierte del proceso de reclamación judicial al que se enfrentaría si no se reciben las cantidades adeudadas.

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en el caso de que esta carta tampoco resulte efectiva, los propietarios reunidos en Junta podrían acordar, por mayoría simple, un acuerdo de liquidación de deuda con la finalidad de entablar un procedimiento judicial contra este propietario. Tras esta reunión, se suele enviar un segundo burofax donde se le advierte al propietario moroso de la posible interposición de un juicio monitorio de reclamación de deuda. Si tras un plazo prudencial que será fijado por la junta, el propietario no paga, se interpondrá ante el juzgado el procedimiento correspondiente. Si el deudor no paga tras la sentencia, se podría dar la ejecución de su vivienda.

- Las reclamaciones contra un vecino moroso, ¿suponen gasto o costas para la comunidad? Si el vecino paga el día antes del juicio, ¿corre con las costas la comunidad?

La comunidad tendrá que costear los burofaxes enviados y las costas de abogado y procurador. Si el vecino paga el día antes del juicio, éste tendrá participar de ambos gastos.

- ¿Qué suelen dictar las sentencias?

Si el vecino no paga finalmente tras el juicio, el juez dictará un auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe debido, donde también se exigirá el pago de los intereses. Para obtener el saldo de esta deuda, se ordenará el embargo de sus propiedades, incluido, el piso donde reside.

- ¿Y si el condenado se niega a pagar o se declara insolvente?

En el caso de que el condenado se oponga, el juez dará un mes de plazo máximo para interponer en el juzgado una demanda judicial. También existe la posibilidad de celebrar un juicio verbal entre las partes implicadas. Si el deudor se declara insolvente, el juzgado realizará una investigación de su patrimonio, y se procederá a embargar su casa y sus bienes para saldar las cantidades adeudadas, pagar los intereses de demora y los gastos empleados en llevar a cabo de procedimiento judicial, tales como el pago al abogado y al procurador.

- ¿Se puede llegar a embargar el piso de un vecino que no paga?

Esta situación no suele ser la más corriente, pero puede llegar a darse. Es una situación extrema, pero si se acumulan las deudas hacia la comunidad, la cantidad resulta desorbitada y no existen bienes para saldar lo que se debe, se puede llegar a embargar la vivienda, o por lo menos, se llevará a cabo un embargo preventivo.

- ¿Cuánto tiempo se tarda en resolver estos conflictos?

El tiempo de resolución de estos conflictos desde que se presenta la demanda en el juzgado puede variar entre 4 y 6 meses, siendo optimista, ya que depende de la acumulación de asuntos del juzgado donde se haya presentado la demanda.

- ¿Qué pueden hacer el resto de vecinos si cortan la luz o el suministro de ascensor por deudas de la comunidad motivadas por determinado/s propietarios que no pagan las cuotas?

El resto de vecinos tiene derecho a convocar una Junta para analizar la posibilidad de emprender acciones legales. La comunidad podrá hacer frente a sus deudas a terceros, como la compañía de la luz o la empresa de ascensores, con todos los fondos y créditos de los que dispongan a su favor. Existen varias alternativas para conseguir ingresos extra: alquilar un espacio para poner publicidad, instalar placas fotovoltaicas o de telefonía móvil, vender la vivienda del portero, etc.

- Un vecino con problemas económicos, ¿puede pedir moratoria o reducción de la cuota de comunidad?

El propietario puede intentar de forma amistosa hablar con el resto de vecinos en la junta y tratar de conseguir alguna moratoria o prórroga en los plazos de pago o una reducción de la cuota. Una vez celebrada la votación por mayoría simple, se elaboraría un plan de pagos que permita al propietario aplazar o dividir las cuotas de manera que le sea más fácil abonarlas.

- ¿Se puede vender el piso si adeudo mensualidades de la comunidad?

Esta opción es totalmente legal. Si se acuerda con el comprador que sea él quien efectúe el pago de las cuotas de la comunidad atrasadas, el propietario podrá venderla sin problemas. Tal y como recuerda el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en defecto de acuerdo entre comprador y vendedor, la Ley de Propiedad Horizontal, obliga al nuevo adquirente a hacer frente a la deuda del año en curso y el año anterior completo. De todas maneras, el comprador se enteraría de estas deudas antes de llevar a cabo la adquisición, ya es necesario un certificado de deudas que especifique que el vendedor se encuentra al corriente del pago de todas las cuotas de su comunidad, o bien su deuda pendiente. Si el nuevo adquiriente de la vivienda acepta correr con estos gastos impagados, la comunidad de propietarios debe aceptarlo.

- ¿Y si en una comunidad todos los vecinos deciden no pagar la mensualidad?

En el caso excepcional de que algunos vecinos decidan no pagar la comunidad, perderían el derecho a voto en la Junta de propietarios. Si todos los propietarios deciden no pagarla, llegaría un momento en el que la finca se quedaría sin los servicios básicos de luz, agua y demás suministros. El presidente o en su defecto, el administrador de fincas, tendría que crear una lista de vecinos morosos con sus deudas pendientes de pagar, reclamar las cantidades adeudadas y emprender todas las acciones legales para interponer el procedimiento monitorio o uno ordinario por razón de la cuantía. En el caso de que no haya administrador de fincas y el presidente fuera otro moroso, los propios impagos de la comunidad provocarían que las empresas que les proporcionan los suministros básicos enviaran avisos de sus impagos e interpusiera una demanda para llevarlos a juicio.

11/12/2017

“La Navidad está dentro de nosotros. Siempre que estrechamos una mano con cariño, siempre que escuchamos a un hermano, siempre que trabajamos por los demás desinteresadamente, siempre que luchamos por una sociedad mejor, siempre que compartimos ¡Es Navidad!”

Desde GESAD, deseamos que lo paséis muy bien en estas Fiestas Navideñas y que el 2018 sea próspero en todos los sentidos!!!

01/12/2017

EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE UNA VIVIENDA Y LA REDUCCIÓN DEL IBI

El pasado mes de Septiembre de 2015 se aprobó una enmienda a los Presupuestos Generales del Estado, que modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dicha modificación establece que las ordenanzas fiscales de los Ayuntamientos puedan regular una bonificación sobre la cuota íntegra del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La entrada en vigor sería a partir del 1 de Enero de 2016.

Dicha modificación legislativa introduce la posibilidad de bonificar el 20%, 16%, 12%, 8% y 4% del IBI de una propiedad, si el certificado de eficiencia energética de la misma establece una calificación de A, B, C, D o E, respectivamente, en dicha vivienda.

Una vez que el Gobierno central permite dicha bonificación del IBI, ahora será cada uno de los Ayuntamientos los que deban de decidir si quieren aplicar dicha bonificación o no.

Al ser el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de carácter local, los Ayuntamientos son los responsables de la gestión del mismo, aunque la recaudación de dicho impuesto a de llevarse a cabo conforme a la Ley de las Haciendas Locales, que es la Ley modificada por el Gobierno central para permitir esta reducción del IBI.

Para todas aquellas personas que sean propietarias de una vivienda en España y están interesadas en reducir el coste del IBI de su vivienda, deben de preguntar en su Ayuntamiento si este va a aplicar la bonificación del IBI a partir del 1 de Enero del próximo año.

En el supuesto de que el Ayuntamiento si vaya a aprobar la ordenanza para permitir dicha bonificación, será necesario el certificado de eficiencia energética de la vivienda en cuestión para saber la calificación de la misma.

Aquellos propietarios que hayan comprado su vivienda en España en los 2 últimos años, deben de estar en posesión de dicho certificado ya que por Real Decreto se introdujo la obligación de obtener dicho certificado por el vendedor, en las compraventas de inmuebles a partir del 1 de Junio de 2013.

En relación al certificado de eficiencia energética, la mayoría de las propiedades en España "suspenden", es decir tienen una calificación muy baja. Según una información publicada por la web idealista a principios de este año, el 95% de las viviendas suspende en eficiencia energética.

En mi opinión esta medida introducida por el Gobierno central es positiva, ya que siempre es bueno "premiar" aquellas viviendas que están mejor aisladas y requieren un menor gasto de energía para su habitabilidad. Al gastar menos energía, contaminan menos.

Desde el punto de vista del vendedor, dicho certificado se ve como un gasto mas y otra traba burocrática para vender una propiedad. Pero si el certificado está bien hecho, facilita una información muy valiosa al comprador, pues este sabrá antes de comprar la eficiencia energética de la vivienda, así como podrá realizar mejoras en este sentido.

En relación al certificado de eficiencia energética, decir que el mismo debe de estar disponible cuando una vivienda está a la venta o alquiler (superiores a 4 meses), por lo que desde el punto de vista del comprador, desde que está interesado en una propiedad conocerá la eficiencia energética de dicha vivienda.

Gracias a D. Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, Málaga

29/11/2017

VENTA DE VARIAS PLAZAS DE GARAJE EN ROQUETAS DE MAR, ALMERIA

Disponemos para su venta de varias plazas de garaje en distintos puntos de Roquetas. Algunas van asociadas a trastero, otras no.

Los precios van a partir de 3.800€

Contacto: GESAD Administradores. Manuel … 654 127198

28/11/2017

20 ASPECTOS IMPORTANTES A TENER EN CUENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

1. ¿Es cierto que los contratos inferiores a 12 meses no son arrendamiento de vivienda? Es falso. Lo que va a definir el contrato es el objeto del mismo y no la duración.

2. Si el inmueble constituye una vivienda habitual y no hay una justificación real y concreta que justifique la temporalidad, cualquier pacto que reduzca el periodo obligatorio marcado por Ley es nulo de pleno derecho.

3. No hay que cometer el error de no definir bien el tipo de contrato. De lo contrario se presumirá que es un contrato de arrendamiento de vivienda. La Jurisprudencia (en líneas generales) sigue protegiendo el arrendamiento de vivienda y al arrendatario en particular.

4. ¿Hay libertad absoluta de pactos en los contratos de arrendamiento?: Teóricamente lo es, pero en realidad, es absoluta en beneficio del arrendatario solamente.

5. El contrato de arrendamiento tiene una duración mínima (a favor del arrendatario) de tres (3) años. Una vez alcanzado estos tres (3) años, corresponde a las partes acordar si se prorroga o no. Durante los 3 primeros años, quien está vinculado es el arrendador, pero no el arrendatario, tal como se verá en el siguiente apartado.

6. El arrendatario puede desistir el contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con un plazo de treinta (30) días.

Para el caso de incumplimiento de lo dicho, las partes podrán recoger en el contrato una cláusula que imponga al arrendatario el pago de la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste. El plazo de seis meses no puede alterarse en perjuicio del arrendatario (v.gr. no puede estipularse que será de ocho (8) meses, aunque sí puede alterarse si fuese inferior).

7. Cuando el arrendador es usufructuario, el contrato terminará al tiempo que se acabe el usufructo, con total independencia del plazo del contrato.

8. El cónyuge divorciado al que corresponda el uso y disfrute de la vivienda familiar, y que se encuentra bajo un contrato de arrendamiento a nombre del otro cónyuge, pasa a ser titular del contrato.

9. Hay libertad absoluta para fijar la renta, pero:
• Siempre será pagadera de forma mensual.
• Se paga por adelantado y principalmente dentro de los siete (7) primeros días del mes.
• La renta se podrá actualizar. Y esto es muy importante: debe quedar regulado de forma expresa en el contrato que ésta se habrá de actualizar, o de lo contrario no se podrá.
• En tanto que arrendadores se puede concretar que la renta se actualizará sólo y exclusivamente cuando sea el índice de actualización, sea positivo.

10. El pago por adelantado de más de un mes de renta (como fórmula habitual de garantía) es nulo de pleno derecho, aunque estuviere pactado por las partes.

11. La cláusula por la que el arrendador queda facultado para acceder a la vivienda para comprobar el estado del inmueble, es nula, por cuanto entra en colisión con el derecho constitucional de "inviolabilidad del domicilio"

12. La actualización de la renta, puede reclamarse en cualquier momento de duración del contrato, con carácter retroactivo, incluso si desde el primer año, la renta no fue debidamente actualizada (pero estaba pactada en el contrato)

13. La forma en cómo se comunican las partes debe quedar regulado en el contrato. La comunicación por teléfono o correo electrónico es válida entre las partes.

14. Debemos evitar la "Compensación de obras", que consiste en la compensación de rentas a cambio de que el arrendatario lleve a cabo obras modificativas en la vivienda. Algo peligroso que genera muchos conflictos, aunque si queremos hacerlo tenemos que dejar bien claro y sin margen de duda:
• Obras a realizar
• Presupuesto detallado
• Persona que la va a realizar
• Plazo en que se van a realizar
• Rentas de compensación

15. Gastos y Servicios. Los gastos de comunidad no son renta; son una repercusión que hace el arrendador, pero no es renta. Para que sea válida y ser exigible es necesario que se haya establecido las cantidades de esos gastos en la firma del contrato (aunque sea aproximada). Estos gastos solamente pueden ser actualizarlo a futuro en base al IPC (sólo es posible actualizarlo al doble del IPC), es importante que se determine económicamente los gastos, ya que si no estaríamos ante una clausula nula.

Respecto a los suministros no hace falta pacto expreso, ya que siempre serán a cargo del arrendatario. Es innecesario el pacto expreso en tasas de basuras, ya que siempre será el arrendatario quien esté obligado a abonarla.

16. Respecto a las obras de conservación, serán a cargo del arrendatario cuando sea por un mal uso o negligencia (no por un desgaste o deterioro por uso normal).
Las obras siempre van a ser cargo del arrendador, siendo el arrendatario obligado de las pequeñas reparaciones.

17. En referencia a la adquisición preferente, es un derecho renunciable para el arrendatario, aunque si no se renuncia expresamente sigue mantenimiento el arrendatario ese derecho. Sólo está exento si se vende el inmueble como masa (edificio).

18. Sobre la garantía del aval bancario, éste debe estar vigente durante toda la vida del contrato incluido sus prórrogas.

19. La fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda es de una mensualidad (sólo una), y si se exigiera más sería considerada como depósito.

20. La fianza es de carácter obligatorio, salvo que las partes acuerden lo contrario.

23/11/2017

RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS POR MOROSOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PREGUNTA.-
Para reclamar las cuotas impagadas por los morosos, ¿tiene que hacerlo el Presidente de la Comunidad, o también puede hacerlo el Administrador de la misma?

RESPUESTA.
Por supuesto que el Administrador puede reclamar judicialmente las cantidades debidas por los propietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble.

Esa legitimación la otorga la Ley de Propiedad Horizontal española, bastando que la junta de propietarios le autorice por acuerdo de mayoría simple para realizar esa actuación.

Ahora bien, el ámbito y alcance de este encargo concreto no se extiende a cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad impagadas. Para cualquier otra actuación distinta a la mencionada la legitimación está claramente atribuida al Presidente de la Comunidad.

PREGUNTA.-
¿Cuándo prescribe la reclamación de las cuotas de Comunidad?

RESPUESTA-
El pasado 7 de Octubre de 2015 entró en vigor una modificación del Código Civil en virtud de la Ley 42/2015, por la que se ha modificado su Art. 1964.2 y se ha reducido el plazo de prescripción de las acciones personales sin plazo especial desde los 15 años del texto anterior a los 5 años actuales.

Venía resultando ya pacífico en nuestra jurisprudencia que las cuotas comunitarias carecen de plazo de prescripción especial, al no poder integrarse en ninguno de los supuestos que de forma específica establece nuestro Código Civil, por lo que se había venido considerando de forma ya prácticamente unánime que las cuotas comunitarias prescribían a los 15 años, sin perjuicio de los actos interruptivos de la prescripción.

Esta reducción del plazo llevada a efecto con la nueva ley ha sido erróneamente interpretada por algunos como una prescripción automática de aquellas deudas de comunidad que ya llevan más de 5 años sin reclamarse. La pregunta es:

- ¿Han prescrito las cuotas comunitarias que no se han reclamado en los últimos 5 años?

Afortunadamente, el propio Código Civil viene expresamente a clarificar la cuestión indicando que esta reforma legal no se aplicará con carácter retroactivo, por lo que aquellas cuotas comunitarias que al momento de su devengo estaban sometidas al anterior plazo de prescripción de 15 años seguirán rigiéndose por la ley anterior hasta que transcurran 5 años desde la ley vigente.

Para que se entienda la cuestión, vamos a poner dos ejemplos:

a) Una cuota que se devengó 1 de Enero de 2007, aun cuando no se haya realizado actuación alguna en orden a su cobro, no queda prescrita como consecuencia de la nueva ley pese a que hayan transcurrido ya 5 años. Esta deuda prescribirá el 8 de Octubre de 2020, una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de la nueva ley, salvo que se interrumpa con anterioridad.
b) Una cuota que se devengó el 1 de Enero de 2003, prescribirá el 2 Enero de 2018, por haber transcurrido los 15 años establecidos en la antigua ley y no haber todavía transcurrido los 5 años de la entrada en vigor del nuevo plazo prescriptivo.

Así resulta de lo dispuesto en el Art. 1939 del Código Civil en el que se establece:

"La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo."

Gracias a José Luis Navarro Rosado, Socio fundador de Intercala Asesores

15/11/2017

EN UN BLOQUE DE VIVIENDAS: LAS TERRAZAS PRIVADAS DE UN PISO SON DE LA COMUNIDAD O SON PROPIAS?

Pregunta:

Vivo en un ático con 2 terrazas pequeñas, me dijeron que normalmente esas terrazas suelen ser comunitarias aunque yo tengo el usufructo porque no tienen más acceso que por mi vivienda. Miré las escrituras porque desconocía esto y resulta que no nombra ninguna de las terrazas, habla de los metros cuadrados en general y las distintas estancias ¿son mías las terrazas o no?

Y si tuviera un problema en ellas quién se hace cargo, el seguro de la comunidad entiendo o el mío?

Respuesta:

Siempre se estará sujeto a lo que diga la escritura. En general y el criterio más extendido y acorde con la legislación, es el de que las terrazas forman parte de los elementos comunes y generales del edificio por su naturaleza eminentemente estructural, sean cubierta o fachada, aun cuando se hayan cedido en uso privativo a determinado propietario.

Las dudas vienen cuando se habla de las obligaciones de mantenimiento, concepto no muy desarrollado legislativamente y que da lugar a no pocas demandas ante la aparición de problemas de filtraciones o similares.

En estos casos, lo más común es que los jueces exijan a los contendientes el aporte de informes técnicos que certifiquen si el origen del problema se debe o no al uso del propietario titular del derecho privativo.

Por tanto, creo que está muy claro que ninguna de las Sentencias de este tipo es aplicable a otro pleito similar, pues cada una de ellas se refiere muy concretamente al problema generado en determinada terraza o cubierta, en cada Comunidad, con sus antecedentes y sus hechos probados.

Una baldosa rota o agrietada por la que se filtra agua.., se puede deber tanto a un golpe por el propietario como a movimientos del edificio, y ante un desacuerdo puntual no queda más remedio que obtener un peritaje independiente por profesional formado y competente.

Mientras haya acuerdo entre las partes respecto de vincularse al resultado, informe u opinión de la consulta al profesional, lo mismo vale la opinión de un buen albañil que de un arquitecto titulado.

Y si no hay acuerdo, hay que dejarse de buscar jurisprudencia y acudir a los tribunales con pruebas e informes de que se disponga, que si el Juez no lo ve claro, encargará su propio peritaje y será éste el que dará por válido.

GESAD Administradores

15/02/2018

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