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TGA Inmobiliario, Santa Cruz (2026)

02/02/2021

Los problemas que pueden surgir con la vivienda familiar si uno de los cónyuges fallece sin dejar testamento.

Autor: Redacción.

Los fallecimientos han aumentado durante el último año en España, la mayoría relacionados con la pandemia del coronavirus, la mayor crisis sanitaria vivida en el último siglo. A la muerte inesperada de un familiar sigue el proceso legal de la trasmisión de sus bienes, derechos y obligaciones.

Pero ¿qué ocurre si el fallecido no ha dejado testamento?
El reparto de la herencia se haría a partir de la legítima, pero se pondría en juego la permanencia del cónyuge viudo en la vivienda familiar.

Los expertos de Ático Jurídico recuerdan que hay que estar preparados para todo, más en estos tiempos de incertidumbre y de mayor crudeza de la muerte, y que en la actual situación es un momento propicio para plantearse la necesidad y la conveniencia de otorgar testamento, para evitar problemas futuros a nuestros seres queridos.

Qué le corresponde al cónyuge si su pareja fallece sin testamento.

“Con la muerte de una persona se inicia el proceso para la trasmisión de sus bienes, derechos y obligaciones. Si el difunto designó en vida a sus sucesores y cuál debía ser el destino de sus bienes, nos encontraremos ante la llamada sucesión voluntaria o testamentaria. En ausencia de testamento, estaremos ante la conocida como sucesión legal o intestada. Pues, en tal caso, los sucesores y el reparto serán los que correspondan con arreglo a ley”, aclara Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico.

La ley otorga al cónyuge viudo, junto con los hijos y los padres del difunto, la condición de herederos forzoso, en la que se les reserva una parte de la herencia del difunto. Esta porción es comúnmente conocida como la legítima.

“La legítima del cónyuge que ha enviudado presenta ciertas particularidades. Dado que se concreta en una parte de la herencia en usufructo, cuya cuota variará en función de los herederos con los que concurra a la herencia de su pareja fallecida. Siendo posible asignarle dinero o bienes en pago del usufructo”, concreta Salcedo.

El viudo tendrá derecho a la legítima de los bienes de su cónyuge, siempre y cuando se mantuvieran casados. Mediando separación, ya sea judicial o de hecho, perderá su derecho. Si el cónyuge que se ha quedado viudo concurre a la herencia con hijos o descendientes del difunto/a, tendrá derecho a un tercio de la herencia en usufructo. Si no hubiera descendientes, pero si ascendientes, tendrá derecho a la mitad de la herencia en usufructo. En ausencia de ascendientes y descendientes, le corresponderán entonces dos tercios de la herencia en usufructo.

¿Qué problemas se pueden tener con la vivienda familiar si el cónyuge fallece sin testamento?

“La vivienda familiar, sea o no el único bien de la herencia, tiene normalmente un especial valor para los cónyuges que han sufrido una pérdida, por ser su hogar y la residencia que compartió con su pareja hasta su muerte”, destacan desde Ático Jurídico. “Si el inmueble lo adquirieron en su día los cónyuges por iguales partes, pertenecerá al viudo la mitad del piso, más la porción de usufructo que sobre la otra parte le corresponda, por la herencia del fallecido. Siendo, por tanto, el cónyuge enviudado el titular mayoritario”, concretan.

No es extraño, por el contrario, encontrarnos con que la titularidad exclusiva del inmueble perteneciera al difunto. Por haber comprado el piso antes de casarse, con dinero privativo estando casados, o por herencia o donación de sus familiares. “En tal caso, si el difunto fallece sin testamento, corresponderá a la viuda únicamente una porción de usufructo de la vivienda.

Que será minoritaria si concurre a la herencia con los hijos o descendientes del causante”, aclara el abogado.

“Lo normal, si el difunto falleció sin testar, es que la vivienda familiar la adquieran los hijos y la viuda con arreglo a ley y por título de herencia. Estando obligados a entenderse y a llegar acuerdos respecto al uso de la vivienda. Pudiendo surgir diferencias si no hay buenas relaciones o existen intereses económicos contrapuestos entre los herederos. Que podrían desembocar, en el peor de los casos, en la venta del inmueble. Viéndose así, que el cónyuge se ve forzado a abandonar su vivienda”, subrayan desde Ático Jurídico.

Es útil hacer testamento para garantizar a la pareja el uso de la vivienda familiar en caso de fallecimiento.

Por lo general, el deseo de los cónyuges es que sea el otro el que disfrute de los bienes de la herencia al fallecimiento de uno de ellos, en especial de la vivienda familiar que ha sido su residencia habitual.

“Para garantizar esta pretensión se requerirá hacer testamento. De manera que será el testador el que otorgue a su cónyuge el usufructo universal y vitalicio de sus bienes. De lo contrario, en ausencia de testamento, corresponderá a la viuda únicamente la porción de usufructo que la ley le conceda”, recalca Salvador Salcedo.

La fórmula testamentaria comúnmente utilizada para proteger al cónyuge es la que recoge la cláusula llamada ‘cautela socini’, con la que el testador pretende asegurarse que sea respetada su voluntad de favorecer a su cónyuge, atribuyéndole el uso y disfrute de los bienes hereditarios mientras viva. “De manera que si alguno de los hijos no la aceptara y reclamara su parte, será penalizado recibiendo solo la legítima estricta. Esto es, únicamente la parte que le corresponda de un tercio de la herencia de su padre o su madre”, agregan desde el despacho de abogados.

“El testamento es por tanto la vía para robustecer la posición del cónyuge viudo en la futura herencia. Y de hacer posible que el patrimonio generado por los esposos pase del uno para el otro, y luego para los hijos”, concretan. “Así el viudo, tras la muerte de su consorte, no tenga que estar a merced de la voluntad de sus descendientes, evitando de este modo circunstancias mal dadas, como que la viuda pueda verse obligada a abandonar su vivienda, por haber forzado la venta los hijos del difunto”.

02/02/2021

Francia ampara al propietario y acelera los desalojos exprés de okupas de cualquier tipo de viviendas.

Incluye también las segundas residencias, además de las habituales.

Autor: Redacción.

Francia inclina la balanza a favor del propietario en plena escalada de la ocupación ilegal de viviendas. La semana pasada, el Gobierno galo puso en marcha de un procedimiento especial que busca acelerar el desalojo de los okupas en cualquier tipo de inmuebles residenciales, ya sean viviendas habituales o segundas residencias.

La ley fue aprobada a principios de diciembre, aunque su aplicación definitiva ha sido comunicada ahora por los Ministerios de Interior, Justicia y Vivienda (liderados por Gérald Darmanin, Éric Dupond-Moretti y Emmanuelle Wargon, respectivamente), que han enviado a los delegados del Gobierno las instrucciones sobre cómo proceder.

En concreto, la Agencia EFE resume que el desalojo podrá ser solicitado por los propietarios de la vivienda, por los inquilinos o por personas que actúen por su cuenta (por ejemplo, un familiar). La ocupación ilegal debe ser constatada por la policía judicial en un plazo máximo de 48 horas desde la solicitud, mientras que el desahucio debe producirse en un máximo de 24 horas desde que se notifica a los okupas que deben abandonar la vivienda. Cabe la posibilidad de que la policía judicial no autorice el desalojo: por ejemplo, si es un motivo de interés general o cuando no se dan las condiciones del procedimiento de evacuación forzada.

Esta medida francesa coincide en el tiempo con la prohibición de desahuciar hasta el 31 de marzo a los inquilinos y otros planes específicos para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad que no tienen vivienda, en un momento en el que la crisis del coronavirus sigue creciendo en toda Europa.

En España, en cambio, el Ejecutivo ha optado directamente por paralizar los desalojos durante el tiempo que dure el estado de alarma (9 de mayo de 2021), medida que beneficia a todos los hogares vulnerables, tanto si tienen contrato de alquiler como si han okupado la vivienda. Para parar el desahucio será necesario que acrediten su situación a través de los servicios sociales, y será el juez el que tenga la última palabra.

El famoso decreto antidesahucios fue aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez el pasado 22 de diciembre, y la semana pasada sufrió una modificación en el marco de la aprobación de un Real Decreto-ley para crear la figura del consumidor vulnerable, con la que se pretende proteger a los okupas vulnerables, aunque hayan cometido delito.

Desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) insisten en que solo ampara a okupas vulnerables (con menores a cargo, víctimas de violencia de género o dependientes), mientras que el sector inmobiliario ha criticado en bloque el cambio en la normativa, al afirmar que es un 'efecto llamada' a la okupación y que genera inseguridad jurídica.

02/02/2021

Llegan a España las ‘camas elevables’: una curiosa solución para maximizar el espacio en casa.

Autor: Martín.
El estar más en el hogar (o, si lo decimos de otra forma, el estar sobre todo en él) nos ha llevado a plantearnos más que nunca cómo queremos vivir y si estos espacios que tenías diseñados para dormir y poco más son los más adecuados en la actualidad, cuando tus salidas al exterior son mínimas. El covid obliga.

Es por eso que a lo largo de 2020 hemos visto rediseños de los hogares como nunca antes, máxime, si la casa es pequeña: no solo has tenido que montar una 'minioficina', sino que tu casa se ha convertido en tu gimnasio, tu lugar de meditación, le has dado vida a ese pequeño balcón que antes ni mirabas... La cuestión por excelencia es cómo sacarle el máximo partido a ese espacio del que dispones cuando es limitado y lo que sí tenemos claro es que hay más posibilidades de las que puedas pensar en un primer momento. Por ejemplo, ¿te habías planteado que la cama estuviese en el techo y así aprovechar esos m2 durante el día? Como oficina, como gimnasio, como salón… como lo que tú quieras.

Ahora ya es posible: la empresa Tu Lecho al Techo comercializa en nuestro país una solución que ya existía en otros, las camas elevables. Teníamos literas (que ocupaban espacio), camas abatibles (que también lo ocupaban, aunque mucho menos) y ahora llega esta solución innovadora: la cama que está ahí, pero durante el día no se ve. Esta empresa cuenta con proveedores líderes en el mercado europeo, que llevan más de 30 años resolviendo esta necesidad en otros países del Viejo Continente.

“Pretendemos dar al cliente final “más espacio para vivir”. Estas soluciones responden a una demanda creciente”, comenta Sébastien Chartier, CEO de Tu Lecho al Techo. No solo son interesantes para el cliente particular, sino para residencias de estudiantes, coliving, hostales o proyectos 'build to rent'.
La empresa, que pretende “elevar tu calidad de vida”, aparte de elevar físicamente la cama, arranca su actividad en nuestro país con cuatro fabricantes:
la marca francesa Espace Loggia, que dispone de una amplia gama de complementos; el alemán Liftbed, una alternativa más lujosa que te permite deslizar la cama hasta el techo con solo tocar un botón; los suecos Bedaway que tienen la ventaja de que no requieren de ninguna modificación para la instalación y los eslovenos Voga LiftBed.

¿Hay que hacer obra para instalar este tipo de cama? “No, no se necesita ninguna obra para instalar este tipo de cama en una casa, dado que tenemos varias maneras de fijarla (suelo, pared o techo). Otra cosa es que el cliente quiera crear por un tema estético, un “falso techo” para que quede totalmente escondida, pero tampoco es una obra complicada”, comenta Chartier.

¿Cómo se realiza la elevación de la cama?
“Es un sencillo sistema de “contrapeso”. Se eleva o baja de manera manual (sin que suponga ningún esfuerzo), o con un motor eléctrico según los modelos”, explican.

El fabricante que cuenta con más complementos para personalizar al máximo la cama es Espace Loggia, líder en Francia: “Los otros venden solo la estructura y en una medida estándar de 160x200 excepto el alemán Liftbed, que es 200x200”, añade. De Espace Loggia se puede comprar solo la estructura o añadir otras opciones que son: “Los colores, más de 20 colores posibles para personalizar la estructura, y por lo tanto, elegir colores divertidas para una habitación infantil por ejemplo. Existe la posibilidad de elegir si queremos que la cama sea instalada de manera paralela o perpendicular a la pared, que tenga spots LED, enchufes, estanterías… La altura de la estructura de la cama también puede variar (la estándar es de 246 cm.). La cama viene en diferentes medidas: 90/120/140/160 x 190/200 cm, además, se puede integrar en el soporte de la estantería más opciones como un ‘secretaire’ abatible, una mesa de comer…

Venden también muebles acordes estéticamente con la estructura de la cama para que se pongan debajo de la cama como puede ser una mesa de despacho, un sofá, un armario…”, añade Chartier. Lógicamente, puedes elegir esos otros muebles de cualquier otro fabricante y la empresa se encarga de arreglar la altura de la cama para que, cuando se baje, quede justo encima de esos muebles.

¿Precios?
No es económico: sus soluciones (excepto la de lujo de Liftbed), oscilan entre los 2.500 euros y los 5.900 euros, dependiendo del tamaño de la cama, de las opciones (estanterías, mesa de trabajo o de comer incorporada, luces, altura, modelo…).
“Nos gusta decir que no es tan caro si lo comparas con el precio del metro cuadrado en tu casa y con cuántos metros vas a ganar gracias a esta alternativa”, finalizan.

02/02/2021

La banca avanza en la guerra hipotecaria: las mejores ofertas a tipo fijo en el arranque de 2021.

Repasamos la letra pequeña de los préstamos más atractivos del momento.

Autor: P. Alarcos
La guerra hipotecaria avanza en estos primeros compases del año nuevo, y sobre todo en el terreno del tipo fijo. Si en otoño el interés de los mejores préstamos para la compra de vivienda se movía entre el 1,45% y el 1,85%, ahora encontramos varias ofertas de hasta el 1,6%.

Según los datos que maneja idealista/hipotecas, las hipotecas fijas más competitivas del momento son las que ofrecen Evo Banco, Kutxabank, BBVA, Sabadell y Bankinter, aunque para conseguir los mejores números es necesario que el cliente se aplique bonificaciones, como por ejemplo domiciliar la nómina, contratar seguros de hogar y vida y, en algunos casos, abrir un plan de pensiones o contratar un seguro de protección de pagos que se activa en caso de pérdida del empleo. Además, son varias las entidades que establecen comisión por la cancelación anticipada del préstamo que contempla la ley.
Repasamos la letra pequeña de cada uno de estos préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda habitual.

Hipoteca fija a 30 años de Evo Banco.
El primer préstamo del ranking es el que ofrece actualmente Evo Banco. Sus principales ventajas son la ausencia de comisiones, su bajo tipo de interés, y las pocas bonificaciones que debe aplicarse el cliente para conseguirlo, así como la posibilidad de contratarla a un plazo de entre 20 y 30 años.

En concreto, la entidad sitúa el tipo de interés de esta hipoteca en el 1,29% (1,6% TAE), lo que se traduce en una cuota cercana a los 503 euros mensuales para un importe solicitado de 150.000 euros a devolver en 30 años. Permite financiar hasta el 80% del precio de compra y no tiene comisión de apertura ni tampoco penaliza la amortización anticipada, ya sea parcial o total. Otra ventaja es que ofrece dos seguros gratis para el titular (en el caso de que haya más de uno, será para el que aporte mayores ingresos): el seguro de vida durante un año y el seguro de protección de pagos durante dos años.

Ahora bien, para conseguir esas condiciones, es necesario domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar. En ausencia de estas bonificaciones, el tipo de interés fijo asciende hasta el 1,49% (1,75% TAE). Otra cuestión que se debe tener en cuenta es que el banco establece una política de riesgos muy restrictiva a la hora de captar nuevos clientes.

Hipoteca fija a 25 años de Kutxabank.
La entidad vasca se cuela en el ranking de las mejores hipotecas fijas en enero de 2021 con un préstamo al 1,35% de interés (1,68% TAE), lo que dejaría la cuota mensual en unos 589 euros para un importe de 150.000 euros. Una cifra superior a la de la competencia ya que la vida del préstamo es cinco años inferior (25, en lugar de 30).

Otra de sus ventajas es que permite financiar hasta el 90% del precio de compra (e incluso llegar al 100%, siempre que la operación cuente con el visto bueno del departamento de riesgos de la entidad) y que hay margen para negociar las bonificaciones. En líneas generales, es necesario que el cliente domicilie la nómina, que contrate el seguro de hogar y otro de vida, y que abra un plan de pensiones en Kutxabank.

Si no se cumplen estas condiciones, el tipo de interés de la hipoteca se eleva hasta el 2,35% (2,50% TAE). En lo que se refiere a las comisiones, la entidad establece un 0,25% por la apertura del préstamo, así como el interés legal a la hora de amortizar capital de forma anticipada, ya una cancelación parcial o total. Así, puede aplicar un máximo del 2% del importe reembolsado durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca y del 1,5% en el caso de que el pago se produzca pasado ese plazo.

Hipoteca fija a 30 años de BBVA.
BBVA también se hace un hueco en la lista de los bancos con los préstamos fijos más destacados del arranque de año. En su caso, el tipo de interés se sitúa en el 1,45% (2,32% TAE), lo que supone pagar una cuota de unos 514 euros mensuales para un importe de 150.000 euros.

¿Las ventajas? No tiene comisión de apertura y establece menos bonificaciones que otros competidores como Kutxabank, Sabadell o Bankinter: para conseguir ese interés basta con domiciliar la nómina y contratar los seguros de vida y hogar. En caso de no hacerlo, el interés se eleva hasta el 2,45% (2,93% TAE).

Esta hipoteca se puede contratar a un plazo de 30 años, permite cubrir hasta el 80% del precio de compra de la vivienda habitual y tiene comisión por la cancelación anticipada. El máximo es un 2% del capital reembolsado si el pago se produce en los primeros 10 años de vida del préstamo. A partir del undécimo año, el límite baja al 1,5%, tal y como establece la ley hipotecaria.

Hipoteca fija a 30 años de Sabadell.
La entidad catalana también entra en la guerra hipotecaria a tipo fijo con un préstamo sujeto a un interés del 1,6% (2,71% TAE), lo que equivale aproximadamente a unos 525 euros de cuota mensual para un importe de unos 150.000 euros.

Permite financiar hasta un 80% del precio de compra y no tiene comisión de apertura, aunque sí establece una penalización por la amortización anticipada (parcial y total) y establece varias condiciones para poder beneficiarse del tipo más competitivo. En concreto, es necesario domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar y el de vida, así como contratar un seguro de protección de pagos, para cubrirse ante una hipotética pérdida del empleo del cliente. Y si no accede a aplicarse estas bonificaciones, el tipo de interés del préstamo escala hasta el 2,6% (3,25% TAE).

En el caso de la comisión por cancelación, establece los límites que marca la ley, en línea con el resto del sector; esto es, un máximo del 2% del capital adelantado en los primeros 10 años de vida del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento.

Hipoteca fija a 30 años de Bankinter.
El quinto préstamo fijo más atractivo del momento es el que ofrece Bankinter. Al igual que Sabadell, establece un tipo de interés del 1,6% (2,28% TAE), lo que supone pagar una cuota mensual cercana a 525 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

Además de establecer un tipo de interés más reducido que la mayoría del mercado, destaca por las ventajas que ofrece su cuenta nómina, que remunera al cliente con hasta un 5% TAE el primer año y hasta un 2% el segundo, con un saldo máximo de 5.000 euros.

Ahora bien, también hay que tener en cuenta que el préstamo establece varias comisiones y qué condiciones se deben cumplir para poder pagar un interés fijo inferior a la media histórica del euríbor. Así, al abrir la hipoteca el cliente debe pagar un 1% (con un mínimo de 500 euros), mientras que a la hora de realizar un pago anticipado (ya sea de una parte o del total) aplica la penalización máxima que permite la ley: un 2% del importe reembolsado en los primeros 10 años y un 1,5% a partir de entonces.

Por otro lado, la entidad establece como bonificaciones la domiciliación de la nómina, la contratación de los seguros de hogar y vida, y la apertura de un plan de pensiones. Si no se cumplen estos requisitos, el tipo de interés pasa del 1,6% al 2,9% (3,23% TAE).

02/02/2021

El Supremo obliga al banco a pagar la tasación de la casa: así queda el reparto de los gastos hipotecarios.

El Alto Tribunal obliga a la entidad a hacerse cargo del 100% de la tasación, la gestoría y el registro, y del 50% de la notaría.
Autor: P. Alarcos

El Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre el último gasto hipotecario que quedaba por repartir: la tasación de la vivienda, paso previo a la concesión del préstamo.

Y la buena noticia es que ha inclinado la balanza a favor del consumidor y obliga al banco a asumir este gasto, siempre y cuando la escritura sea anterior a la entrada en vigor de la ley hipotecaria de junio de 2019 y la cláusula de los gastos hipotecarios sea considerada abusiva.

El fallo del Alto Tribunal está en línea con los que han dictaminado algunas Audiencias Provinciales en los últimos tiempos, como la de Madrid, la de Málaga o la de Oviedo. Y termina con las dudas sobre qué gastos deben recaer en la entidad financiera y en el consumidor.

Según el comunicado remitido por el tribunal, "con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales".

El fallo supone una mejora de cara al consumidor respecto al de principios de 2019, cuando estableció un reparto salomónico entre banco y cliente. A la entidad financiera le correspondía el 100% del gasto del Registro de la Propiedad, así como el 50% de la notaría y el 50% de la gestoría. Por aquel entonces no se había pronunciado sobre el gasto de la tasación del inmueble.

Pero, tras conocer la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de julio de 2020, que afirmaba que "debían ser restituidas por la entidad, menos cuando el derecho nacional disponga lo contrario".

Tras el dictamen del Tribunal de Luxemburgo, a finales del pasado mes de octubre el Supremo cambió el reparto de los gastos hipotecarios que había defendido durante casi dos años y obligó al banco a asumir el 100% de los gastos de la gestoría. Por tanto, los consumidores, hasta ese momento, podían reclamar el 100% de la gestoría, el 100% del registro y el 50% de la notaría. Y a ese reparto se suma ahora también el 100% de la tasación. Por tanto, la doctrina solo carga en el consumidor el 50% de la notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Dicho de otro modo: el consumidor puede reclamar:
• 50% del gasto de la notaría
• 100% del gasto de la tasación, la gestoría y el registro
Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, aplaude la sentencia e insiste en que "la entidad tiene que devolver los importes de los gastos más sus intereses legales desde cada pago hecho por el prestatario-consumidor, que normalmente coincide con la fecha de otorgamiento de la escritura".

Por su parte, la codirectora legal del portal reclamador.es, Almudena Velázquez, explica que “se trata de una importante noticia para los hipotecados con préstamos firmados antes de junio de 2019, más si cabe cuando viene precedida de varias sentencias de este mismo Tribunal contrarias a los intereses de los hipotecados, como por ejemplo fue la dictada en relación al IRPH o los acuerdos de novación por cláusula suelo".

Cómo reclamar los gastos hipotecarios
Carmen Giménez explica que el primer movimiento es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario (o, en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca). [Descárgate aquí el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca].

Transcurridos dos meses desde que se presente dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

Los abogados recomiendan reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago de cada uno de ellos. "Y es necesario aportar las facturas para acreditar lo que pagó por cada concepto", concluye la letrada.

La comisión de apertura, todavía en el aire
Según Giménez, lo único que nos queda por conocer el nuevo pronunciamiento que haga el Tribunal Supremo tras la sentencia europea de 16 de Julio de 2020 sobre la comisión de apertura, así como cuál sea el plazo de prescripción para reclamar los importes derivados de los gastos satisfechos indebidamente por el consumidor.

"Sobre esto último se barajan de manera extrajudicial, entre las diferentes voces jurídicas, varios plazos, habiendo sido el del pasado 28 de Diciembre de 2020 el más restrictivo, si bien, en mi opinión y coincidiendo con una sentencia del Tribunal Supremo de Diciembre de 2019, el plazo comenzará a correr una vez se haya declarado por un órgano jurisdiccional la nulidad de la cláusula", explica la abogada.

02/02/2021

El Parlamento Europeo no pide regular el precio del alquiler.
Autor: Redacción
Ni limitar ni regular el precio del alquiler. La resolución aprobada por el Parlamento Europeo de la semana pasada que incluye una batería de recomendaciones dirigidas a los Estados en materia de vivienda no hace mención alguna que vaya en esa dirección.

A pesar de que en los últimos días algunos partidos políticos y medios de comunicación se han hecho eco de tal afirmación, es falso que el organismo comunitario esté a favor de tomar medidas relacionadas con la regulación de las rentas. De hecho, la mayoría de los eurodiputados han rechazado esta propuesta, que no aparece en el documento oficial que se hizo público el pasado 21 de enero.

¿De dónde sale entonces la confusión? La respuesta es que ha habido una modificación en el texto aprobado respecto a la propuesta de resolución del pasado mes de diciembre, texto previo a la votación.

En concreto, en dicha versión inicial sí aparecía una mención a los precios, dentro del punto 40, donde el Parlamento pedía "a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la seguridad de la tenencia, favoreciendo los contratos de arrendamiento a largo plazo como opción por defecto, junto con la transparencia de los alquileres y las medidas de control de los alquileres, corrijan el alquiler cuando sea necesario para facilitar una vivienda asequible para todos, presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo”.

Sin embargo, la mención al control de precios fue eliminada por el voto en contra de 358 eurodiputados (frente a los 316 votos a favor y las 13 abstenciones).

La nueva redacción del punto 40 en la versión que ha sido aprobada ha quedado de la siguiente manera: “pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la transparencia de los alquileres y presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo”. Y esta es la versión que ha validado finalmente la Eurocámara con 352 votos a favor, 179 en contra y 152 abstenciones.

Según ha explicado en las redes sociales Luis Garicano, economista y eurodiputado por el partido Ciudadanos, se trata de un ejemplo de "cómo se generan y articulan las 'fake news' desde nuestro Gobierno", principalmente desde el partido Podemos.

Volviendo a la resolución aprobada, que no tiene carácter vinculante, las únicas menciones sobre los precios de la vivienda están relacionadas con su evolución reciente. Por ejemplo, el documento destaca que los precios “han crecido de manera constante cada año y a un ritmo superior al de la renta disponible; considerando que la vivienda representa actualmente el mayor gasto de los ciudadanos europeos”, así como que “los costes de alquiler en la Unión han aumentado en la última década y que los precios de la vivienda también aumentaron en 22 Estados miembros entre 2007 y 2019”.

También detalla que “la crisis de la vivienda afecta más gravemente a las zonas urbanas de muchos Estados miembros, donde se ha hecho difícil encontrar viviendas asequibles a precios de mercado, también para los hogares de renta media” y que “en 2018 los precios de la vivienda eran más altos que en 2015 en casi todos los países de la Unión; considerando que en los últimos tres años los precios de la vivienda en la Unión han aumentado un 5% por término medio”.

Otra de las afirmaciones en términos de precios que aparece en el documento es que “las adquisiciones especulativas de viviendas y terrenos desempeñan un papel destacado en la continua escalada de los precios de la vivienda; considerando que puede observarse un importante y continuo aumento de los precios de la vivienda y de las rentas del mercado, en particular en las ciudades y en las zonas urbanas o suburbanas”.

Así mismo, habla de la “necesidad de perfeccionar el indicador del índice de precios de la vivienda” y recomienda “garantizar la seguridad de la tenencia y unos mercados de vivienda inclusivos”, así como “invertir en viviendas sociales, públicas, asequibles y eficientes”. También pide que toda la UE tenga un “enfoque integrado en materia de vivienda social, pública y asequible”, además de lograr que la vivienda sea “adecuada, eficiente desde el punto de vista energético y salubre”.

En líneas generales, las recomendaciones aprobadas por los eurodiputados están alineadas con las expuestas en los últimos meses por la vicepresidenta del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño. Resumimos algunas de las más destacadas:
Recomendaciones en materia de vivienda social, pública y asequible.
Entre las recomendaciones más destacadas del documento finalmente aprobado que están relacionadas con la accesibilidad al mercado de la vivienda, la necesidad de impulsar un parque residencial de carácter social y los precios, que se encuentran bajo los apartados ‘un enfoque integrado en materia de vivienda social, pública y asequible a escala de la Unión’ y ‘garantizar la seguridad de la tenencia y unos mercados de vivienda inclusivos’.

- Pide a la Comisión y a los Estados miembros que conviertan la vivienda en una de las piedras angulares del plan de acción y que se desarrolle urgentemente una estrategia integrada a escala de la Unión de vivienda social, pública, no segregada y asequible, creando un marco que propicie que las autoridades nacionales, regionales y locales garanticen una vivienda de calidad para todos que sea segura, saludable, accesible y asequible.

- Insta a los Estados miembros a que apliquen las recomendaciones específicas por país en materia de asequibilidad de la vivienda; declara que los planes nacionales de vivienda asequible deben incluirse en los programas nacionales de reforma, y exige que la Comisión y los Estados miembros establezcan estrategias específicas para abordar los obstáculos al derecho a la vivienda, como la discriminación, la especulación, los préstamos abusivos, el acaparamiento de tierras, los conflictos, los desahucios forzosos, la degradación medioambiental y la vulnerabilidad frente a catástrofes.

- Habla de la necesidad de perfeccionar el indicador del índice de precios de la vivienda. Y subraya la necesidad de desarrollar una definición exhaustiva de asequibilidad de la vivienda a escala de la Unión, teniendo en cuenta una amplia gama de indicadores como las tasas de desahucio y pobreza. En este sentido, señala que el actual umbral de referencia para la tasa de sobrecoste de la vivienda del 40% de la renta disponible de un hogar no representa suficientemente el número de hogares para los que los costes de la vivienda suponen una carga excesiva; pide que se reevalúe el umbral de referencia, y pide a Eurostat que elabore un conjunto más amplio de datos sobre los gastos en vivienda de los hogares, del 25% al 40% de la renta disponible, a intervalos del 5%.
- Insta a la Comisión a que facilite unos datos más precisos, de calidad y comparables sobre los mercados de la vivienda y que supervise la asequibilidad de la vivienda en los distintos países de la Unión, también a escala local y regional, a través de las estadísticas de Eurostat, y del Observatorio Europeo de la Pobreza Energética, teniendo en cuenta la fragmentación de los mercados de vivienda nacionales y las diferencias entre Estados miembros.

- Pide al Consejo y a los Estados miembros que reanuden las reuniones informales de los ministros de Vivienda, que asocien también al Parlamento en ellas, que las abran a las partes interesadas y que presenten un formato revisado de los centros de referencia para la vivienda, a fin de garantizar un mecanismo para el intercambio de información entre los Estados miembros, y que proporcionen una plataforma para el intercambio de mejores prácticas en la lucha contra el problema de las personas sin hogar y la oferta de viviendas dignas y asequibles.

- Anima a los Estados miembros a colaborar en la financiación de inversiones sociales destinadas a resolver problemas de vivienda con los interlocutores sociales, la sociedad civil y el sector privado, muchos de los cuales desempeñan y pueden desempeñar un papel esencial en el desarrollo y el mantenimiento de soluciones de vivienda adecuadas para quienes se encuentran en situaciones vulnerables.

- Pide a los Estados miembros que inviertan más en residencias de mayores accesibles, con servicios de atención de calidad, accesibles para una gama más amplia de la población mayor;

- Señala que el 25,1% de los arrendatarios europeos que pagan alquileres a precios de mercado gastan más del 40% de sus ingresos en alquileres y que, por término medio, los alquileres aumentan constantemente; pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que establezcan disposiciones legales, incluidas normativas de alquiler claras, que protejan los derechos de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas, que fomenten la seguridad tanto para los propietarios como para los inquilinos y eviten los desahucios, también después de medidas de renovación, y que incluyan a quienes viven en una vivienda enajenada al Estado en el marco de un proceso de restitución; pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la transparencia de los alquileres y presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo;

- Pide a los Estados miembros que apliquen unas políticas de vivienda basadas en el principio de neutralidad entre la vivienda en propiedad, el alojamiento alquilado privado y la vivienda social alquilada. Considera que el derecho a la vivienda no debe definirse como acceso a una vivienda social, sino en un sentido más amplio, como derecho a vivir en un hogar en paz, con seguridad y dignidad, ccon independencia de su condición, género, religión o etnia.

-Pide a los Estados miembros que faciliten el acceso a la vivienda y fomenten los barrios diversos mejorando el acceso a los créditos y los alquileres con opción de compra para los jóvenes, las familias de renta baja y media, y las personas pertenecientes a grupos desfavorecidos desde el punto de vista social y económico. Y les anima a que colaboren con el sector bancario con el fin de conceder préstamos asequibles garantizados por el Estado para estos grupos, evitando al mismo tiempo las burbujas y el sobreendeudamiento;

- Pide a los Estados miembros que se muestren más activos a la hora de corregir los desequilibrios en los mercados de la vivienda facilitando, entre otras cosas, información exhaustiva sobre el funcionamiento de los mercados, sobre el número y la distribución geográfica de las operaciones, sobre la formación de los precios de los distintos segmentos del mercado y sobre el potencial de desarrollo de cada mercado en particular.

- Hace hincapié en que unas políticas y medidas adecuadas que apoyen una oferta adecuada de vivienda son esenciales para equilibrar y mejorar el desarrollo económico de la vivienda en beneficio de toda la sociedad y para garantizar un entorno de vida asequible y próspero para todos. También considera que los Estados miembros deben asignar recursos suficientes y dar prioridad a las necesidades de las personas o grupos desfavorecidos y marginados que viven en condiciones de vivienda precarias; pide, por tanto, a los Estados miembros que, con el apoyo de la Comisión, garanticen la oferta de viviendas sociales suficientes, adecuadas y asequibles para cubrir las necesidades de vivienda de estas personas y grupos;

- Desarrollar políticas de construcción de viviendas, lo que tendrá efectos positivos sobre el crecimiento económico en el contexto de la pandemia del covid-19.

- Pide a los Estados miembros y a las autoridades locales que establezcan medidas adecuadas para contrarrestar las inversiones especulativas, que adopten políticas que favorezcan inversiones a largo plazo en el mercado de la vivienda y que desarrollen unas políticas de planificación urbana y rural que favorezcan la vivienda asequible, la diversidad social y la cohesión social.

- Para evitar la especulación, pide a los Estados miembros cuenten con información accesible al público sobre la titularidad efectiva final de la propiedad rústica e inmobiliaria. Subraya que la transparencia en relación con la propiedad inmobiliaria y las transacciones inmobiliarias es esencial “para evitar distorsiones en el mercado de la vivienda y prevenir el blanqueo de capitales en este sector”, y recuerda la “obligación establecida en la Directiva contra el blanqueo de capitales de que la Comisión informe a más tardar el 31 de diciembre de 2020 sobre la necesidad de armonizar la información relativa a la propiedad inmobiliaria y a la interconexión de estos registros nacionales, con miras a evitar la especulación”.

- Proteger mejor a los deudores hipotecarios contra los desahucios. También subraya que las personas desalojadas víctimas de desahucio deben poder hacer valer sus derechos ante un tribunal y pide a la Comisión y a los Estados miembros que refuercen las actuales normas de conducta vinculantes para los acreedores, los proveedores de servicios de crédito y los compradores de crédito para evitar prácticas engañosas, acoso y violación de los derechos del consumidor, al menos en lo que respecta a los préstamos hipotecarios”.

- Señala que el crecimiento expansivo del alquiler de vacaciones a corto plazo está retirando viviendas del mercado y propiciando un aumento de los precios, y puede tener un impacto negativo en la habitabilidad de centros urbanos y turísticos. Por eso, pide a la Comisión que conceda discrecionalidad a las autoridades nacionales y locales para definir normas proporcionadas para los servicios de hostelería, incluido el registro obligatorio, la limitación de licencias y políticas de zonificación específicas, la limitación de la duración, el abandono de los centros urbanos y la disminución de la calidad de vida en ellos, en detrimento de sus residentes. También insta a crear una propuesta relativa a los requisitos obligatorios de intercambio de información para las plataformas en el mercado del alquiler de alojamientos a corto plazo.

- Recuerda a la Comisión y a los Estados miembros que no regular el mercado inmobiliario y a los agentes financieros que operan en ese mercado a fin de garantizar el acceso a una vivienda asequible y adecuada para todos significaría el incumplimiento de sus obligaciones en relación con el derecho a la vivienda.

- Pide que se incluya al sector de la vivienda como un servicio social de interés general, y no solo la vivienda social, ya que esto es fundamental para garantizar el derecho a una vivienda asequible y digna para todos.
Invertir en vivienda social, pública y asequible
Otro de los puntos que incluye es el documento es el que engloba varias recomendaciones relacionadas con ‘invertir en viviendas sociales, públicas, asequibles y eficientes desde el punto de vista energético’, en el que aparecen las siguientes afirmaciones:
- El déficit de inversión en viviendas asequibles asciende a 57.000 millones de euros. Por eso, pide a la Comisión y a los Estados miembros que colmen el déficit de inversiones en viviendas asequibles con carácter prioritario.

- Asegura que la definición de vivienda social, limitándola únicamente a «vivienda para ciudadanos desfavorecidos o grupos socialmente menos favorecidos, que debido a las limitaciones de solvencia no pueden obtener vivienda en las condiciones del mercado» es restrictiva y obstaculiza la capacidad de los Estados. En su opinión, las autoridades nacionales, regionales o locales tienen la competencia para identificar y abordar las necesidades de vivienda y las condiciones de vida de los diferentes grupos. Por eso, insta a la Comisión a definir el grupo objetivo de las viviendas sociales y de financiación pública, a fin de permitir que las autoridades apoyen el acceso a la vivienda para todos los grupos cuyas necesidades de una vivienda digna y asequible no puedan satisfacerse fácilmente en las condiciones del mercado.

- Aumentar la inversión en la Unión en viviendas sociales, públicas, energéticamente eficientes, adecuadas y asequibles, a través del Banco Europeo de Inversiones (BEI) o el fondo europeo creado para limitar los efectos del coronavirus (bautizado como Next Generation EU), entre otros.

- Fomentar el uso de los programas europeos para mejorar la accesibilidad a través de la reconstrucción de viviendas.

- Garantizar que todos los futuros proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas se destinen a fomentar los edificios inteligentes, en los que el consumo de agua y energía pueda supervisarse y ser más eficiente en términos de costes, de conformidad con los objetivos climáticos de la Unión Europea.

- Pide a la Comisión, a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que reconozcan, apoyen y financien soluciones de vivienda impulsadas por la comunidad, que sean democráticas y colaborativas, como medios legítimos y viables para ofrecer viviendas sociales y de mercado. También pide impulsar un enfoque sostenible del uso del suelo urbano, por ejemplo, dando prioridad a la rehabilitación de viviendas abandonadas frente a la construcción de viviendas nuevas.

Igualdad de acceso a una vivienda digna y otras recomendaciones.
Otras recomendaciones que recoge el documento son:

- Asegurar que el derecho a una vivienda adecuada sea reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental mediante disposiciones legislativas europeas y nacionales aplicables, así como garantizar la igualdad de acceso para todos a una vivienda digna […], protegiendo los derechos humanos de los hogares desfavorecidos y apoyando a los grupos más vulnerables, a fin de proteger su salud y bienestar.

- Garantizar el suministro de energía a los hogares de los más necesitados.

- Impulsar el ahorro energético y dar prioridad a la reducción de las emisiones y a la eficiencia energética mediante la renovación de viviendas, con el fin de garantizar una transición socialmente justa hacia una economía climáticamente neutra que no deje atrás a nadie.

- Establecer un objetivo para acabar con el problema de las personas sin hogar de aquí a 2030.

- Definir y aplicar políticas contra los arrendadores abusivos y los arrendatarios extorsionados, así como a compartir buenas prácticas sobre estas políticas.

- En materia de desalojos, y para cumplir con la legislación internacional en materia de derechos humanos, deben darse una serie de criterios, que incluyen una interactuación significativa con los afectados, la exploración de todas las alternativas viables, la reubicación en una vivienda adecuada previo acuerdo de los hogares afectados, para que nadie quede sin hogar, así como el acceso a la justicia para garantizar la equidad procesal y el cumplimiento de todos los derechos humanos. También pide a la Comisión y a los Estados miembros que garanticen que, cuando no se cumplan estos criterios, los desahucios se consideren forzosos y constituyan una violación del derecho a la vivienda; exige que los desahucios forzosos definidos en la legislación internacional sobre derechos humanos estén prohibidos en todas las circunstancias.

TGA Inmobiliario

02/02/2021

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