Isännöinti Kauvanto

Isännöinti Kauvanto Erilainen isännöintikumppani – vähemmän yhtiöitä per isännöitsijä, enemmän aikaa sinulle. Tämä käy ilmi jo asiakasyhtiöiden määrästä / henkilö. Ota yhteyttä!

Perheomisteinen Kauvanto tarjoaa selkeää ja luotettavaa palvelua, juuri niin kuin isännöinnin kuuluu olla. Isännöinti Kauvanto on perustettu tarpeeseen saada alalle muutosta perinteiseen isännöintiin. Tällöin isännöitsijän saa kiinni aina ja hänellä on aikaa hoitaa työnsä kunnolla. Jokaisessa kiinteistössä käydään isännöitsijän toimesta vähintään kuukausittain tekemässä silmämääräinen katselmus, j

osta laaditaan tarvittaessa muistio. Isännöitsijämme ovat koulutettuja AIT®, ITS®, ITS®-TEK, EIAT, IAT ja ammatissaan kokeneita. Osalla myös ISA auktorisointi. Meillä on vahvat sidosryhmät ja toimimme aktiivisina kumppaneina sidosryhmiemme kanssa, suuntaamme tulevaisuuteen ja erityisesti, toimimme laadukkaasti, kustannustehokkaasti, sekä taloudellisesti kannattavasti yhteisten tavoitteiden suuntaisesti, ymmärrämme vakaan taloussuunnittelun tärkeyden turvallisuutta luovana tekijänä. Ammattitaito, laatu, rehellisyys, yksilöllinen huomioiminen ja luotettavuus on toimintamme perusta. Ammattitaitoinen isännöinti johtaa hyvään ja turvalliseen asuinympäristöön. Hyvä isännöinti suojaa osakkaiden omaisuuden arvoa ajan kuluessa. Yhtiökokous on taloyhtiön asioista päättävä toimielin. Taloyhtiön hallitus valmistelee päätettävät asiat yhtiökokoukselle. Hallituksen tehtävä on pohtia investointeja ja luonnostella sopivat ajankohdat investointien tekemiselle. Hyvä ammattitaitoinen isännöitsijä osaa tuoda taloyhtiön hallituksen kanssa päätettäviksi laaja-alaisesti taloyhtiön kuntoon, asuttavuuteen ja viihtyisyyteen liittyviä asioita. Isännöitsijöidemme pitkäaikainen menestyksellinen toiminta on yksi osoitus osaamisesta, huolenpidosta, jolloin kiinteistönne arvo säilyy ja siinä on hyvä asua. Kiinteistön arvon säilyttämisessä / kasvattamisessa on avainasemassa suunnitelmallinen ja pitkäjänteinen kiinteistönpito, jonka henkilökuntamme hallitsee. Suunnitelmallinen kiinteistön hoito, isännöitsijän toimesta on pitkän aikavälin toimintaa, jolla rakennuksen käyttöikää voidaan huomattavasti pidentää sekä saada säästöjä kustannuksissa. Suunnitelmallisesti tehdyt korjaus- tai kunnostustoimenpiteet takaavat edullisemmat hoitokustannukset kuin pakon edessä toimiminen.

18/05/2026

Jatkoa aiheeseen vahvistetut tappiot ja poistot.

Sain yksityistä postia koskien aikaisempaa postaustani, joten tässä hieman lisättyä informaatiota jos se selventää asiaa:

Muistitko tarkistaa asunto-osakeyhtiön vahvistetut tappiot?
Tilinpäätöskauden aikana huomiomme on kiinnittynyt seikkaan, joka jää valitettavan usein huomaamatta asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidossa ja verotuksessa.

Asunto-osakeyhtiölle voi kertyä verotuksessa vahvistettuja tappioita — esimerkiksi silloin, kun tehdyt poistot rakennuksista ja rakennelmista ylittävät tilikauden tuotot. Nämä tappiot ovat arvokkaita: niitä voidaan käyttää myöhempinä vuosina verotettavan tulon tasaamiseksi.

Tärkeää muistaa: Vahvistetut tappiot vanhenevat 10 vuodessa. Jos niitä ei seurata ja hyödynnetä aktiivisesti, ne voivat vanhentua käyttämättöminä — ja yhtiö maksaa enemmän veroja kuin olisi tarpeen.
Konkreettinen esimerkki:

30 asunnon taloyhtiössä vahvistettuja tappioita on kertynyt 20 000 € vuodessa. Jos tappioita ei ole hyödynnetty 4 vuoden aikana, on yhteensä 80 000 € tappioita vanhentunut käyttämättä.

Menetetty veroetu: 16 000 € (20 % yhteisöverokanta).

Tämä vastaa noin 44 € ylimääräistä vastiketta per asunto per kuukausi — rahaa, joka olisi voitu säästää osakkeenomistajille.
Suosittelemme, että jokaisen asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen yhteydessä tarkistetaan verotuspäätöksistä:

→ Onko yhtiölle vahvistettuja tappioita?
→ Kuinka paljon ja miltä vuosilta?
→ Voiko tilikauden tulos hyödyntää näitä tappioita?

Tämä on yksinkertainen m***a merkittävä osa ammattitaitoista taloushallintoa — ja se on osa palveluamme uusille asiakkaillemme.

Jos epäilet, että tappioita on jäänyt hyödyntämättä, olemme mielellämme apuna tilanteen selvittämisessä.

#

Tilinpäätös ja tuloksen tasaus, vahvistetut tappiot vaiko poistot?Monessa taloyhtiössä ajatellaan edelleen, että suuri i...
18/05/2026

Tilinpäätös ja tuloksen tasaus, vahvistetut tappiot vaiko poistot?

Monessa taloyhtiössä ajatellaan edelleen, että suuri isännöintitoimisto tarkoittaa automaattisesti parempaa osaamista, parempia prosesseja ja turvallisempaa taloushallintoa. Käytäntö näyttää välillä aivan muuta.

Olemme viime aikoina perehtyneet uusien asiakasyhtiöidemme vanhoihin tilinpäätöksiin ja tehneet muutamia erittäin mielenkiintoisia havaintoja asunto-osakeyhtiöiden verotuksesta ja tuloksen käsittelystä.

Useammassa yhtiössä on ollut käytettävissä verotuksessa vahvistettuja tappioita, joilla olisi voitu tasata tilikauden tulosta järkevästi ja verotehokkaasti. Tästä huolimatta yhtiöihin on tehty rakennusten ja rakennelmien poistoja samaan aikaan, kun vanhoja vahvistettuja tappioita on jätetty käyttämättä — ja osa niistä on jopa vanhentunut kokonaan.

Herää väistämättä kysymys: Miksi?

Onko kyse siitä, ettei vahvistettujen tappioiden määrää seurata aktiivisesti?
Onko kyse kiireestä?
Vai siitä, ettei asunto-osakeyhtiöiden verosuunnitteluun enää ehditä paneutua riittävän tarkasti?

Tilanne on huolestuttava, koska kyse ei ole mistään pienestä teknisestä yksityiskohdasta. Kyse on taloyhtiön rahasta ja siitä, kuinka ammattimaisesti yhtiön taloutta johdetaan pitkällä aikavälillä.

Jos yhtiöllä on käyttämättömiä vahvistettuja tappioita, m***a samaan aikaan tehdään tarpeettomasti poistoja ja annetaan tappioiden vanhentua, voidaan perustellusti kysyä:
onko taloushallintoa hoidettu aidosti yhtiön edun mukaisesti?

Tämä on juuri niitä asioita, joita ulospäin ei nähdä.
Tilinpäätös voidaan toimittaa ajallaan.
Paperit näyttävät siisteiltä.
Kaikki vaikuttaa olevan kunnossa.

M***a pinnan alla voidaan menettää merkittäviä summia täysin tarpeettomasti.

Asunto-osakeyhtiön taloushallinto ei ole pelkkää tositteiden kirjaamista ja kokousten järjestämistä. Ammattitaitoinen isännöinti tarkoittaa myös sitä, että ymmärretään verotuksen, poistojen, rahastointien, tappioiden ja tuloksen muodostumisen kokonaisuus — sekä niiden vaikutus yhtiön pitkän aikavälin talouteen.

Pieni toimija ei aina tarkoita heikompaa osaamista. Joskus tilanne on juuri päinvastoin.

Kun isännöitsijällä on aidosti aikaa perehtyä yhtiöönsä, seurata verotusta, analysoida tilinpäätöksiä ja ymmärtää kokonaisuuksia, voidaan tehdä ratkaisuja, jotka säästävät taloyhtiölle merkittäviä summia vuosien aikana.

Halpa tai suuri ei automaattisesti tarkoita laadukasta.

Taloyhtiön kannattaa joskus kysyä:
kuka oikeasti tuntee meidän yhtiömme talouden — ja kuka vain pyörittää massaa?

Isännöinnin kilpailutus.Taloyhtiöissä kilpailutetaan nykyään lähes kaikki. Se on hyvä asia — kunhan ymmärretään miksi ki...
17/05/2026

Isännöinnin kilpailutus.

Taloyhtiöissä kilpailutetaan nykyään lähes kaikki. Se on hyvä asia — kunhan ymmärretään miksi kilpailutetaan tai mitä oikeasti ollaan ostamassa.

Isännöinnissä valintaperuste näyttää kuitenkin liian usein olevan vain alin kuukausihinta.

M***a onko halvin isännöinti todella halvin?

Tämä on kysymys, jota jokaisen hallituksen pitäisi pohtia huomattavasti tarkemmin.

Olemme viime vuosina nähneet tilanteita, joissa tarjouspyynnöissä vertaillaan lähes pelkästään kuukausiveloitusta. Jos sisältö näyttää paperilla samalta, valitaan halvin. Samalla unohtuvat täysin ne asiat, joilla on oikeasti merkitystä taloyhtiön talouteen, kiinteistön kuntoon ja osakkaiden arkeen.

Kuka yhtiötä oikeasti hoitaa? Aika, jolloin asiat unohtuvat vai ammattitaitoinen isännöitsijä?
Kuinka m***a yhtiötä isännöitsijällä on vastuullaan?
Onko aikaa perehtyä kiinteistöön?
Onko osaamista tunnistaa riskit ajoissa?
Onko teknistä osaamista?
Entä juridista?
Ymmärretäänkö taloutta, korjaushankkeita ja kiinteistön elinkaarta?

Vai perustuuko koko kilpailu vain siihen, kuka uskaltaa myydä työnsä halvimmalla?

Todellisuus tulee yleensä vastaan myöhemmin.

Asioita ei ehditä hoitaa kunnolla.
Kiinteistöön ei perehdytä.
Korjauksia tehdään liian myöhään.
Hallitus jää ilman asiantuntevaa tukea.
Ja lopulta yhtiö maksaa erikseen teknisestä isännöinnistä, asiantuntijoista, projektinjohdosta, konsultoinnista ja selvityksistä.

Kirjanpidossa nämä eivät ehkä näy “isännöinnin kustannuksina”, m***a osakkaiden lompakosta ne kyllä lähtevät aivan samalla tavalla.

Lisäksi halpa isännöinti joudutaan hyvin usein vaihtamaan muutaman vuoden välein, kun palvelun todellinen taso alkaa näkyä käytännössä. Jokainen vaihdos aiheuttaa yhtiölle haittaa ja riskejä.

Tietoa katoaa.
Asioita jää siirtymättä.
Keskeneräisiä hankkeita ei tunneta.
Korjaushistoria voi olla puutteellinen.
Sopimuksia ja vastuita joudutaan selvittämään jälkikäteen.
Ja pahimmillaan huomataan vasta vuosien päästä, että jotain olennaista on jäänyt kokonaan hoitamatta.

Silloin säästöä ei enää synny — vaan syntyy korjausvelkaa, lisäkustannuksia ja ylimääräistä työtä hallitukselle.

Samaan aikaan puhutaan halvasta isännöinnistä.

Meillä toimintamalli on ollut alusta asti erilainen.

Pyrimme siihen, että lähes kaikki osaaminen löytyy saman katon alta ja kuuluu normaaliin kuukausiveloitukseen. Kiinteistöjä kierretään jatkuvasti, ongelmia pyritään ennakoimaan ja hallitukselle kerrotaan asiat suoraan — myös silloin kun viesti ei ole miellyttävä.

Tavoitteena ei ole näyttää halvalta.
Tavoitteena on olla kokonaistaloudellisesti järkevin vaihtoehto.

Parhaimmillaan hyvä isännöinti säästää enemmän rahaa kuin mitä isännöinnistä vuodessa maksetaan.

Lämmityskulujen optimointi.
Vahinkojen ennakointi.
Oikea-aikaiset korjaukset.
Kilpailutusten hallinta.
Tekninen osaaminen.
Sopimusten ymmärtäminen.
Rakennushankkeiden ohjaus.
Riskien tunnistaminen ajoissa.

Näillä syntyy todellinen säästö — ei sillä, että kuukausihinnasta puristetaan muutama sata euroa pois.

Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä ei ole löytää halvinta isännöitsijää.

Sen tärkein tehtävä on löytää sellainen kumppani, joka pitää yhtiön puolta, ymmärtää kokonaisuuden ja kykenee johtamaan kiinteistöä pitkäjänteisesti.

Halpa hinta näyttää hyvältä tarjousvertailussa.
Laadukas isännöinti näkyy kiinteistön kunnossa, taloudessa ja siinä, kuinka paljon ongelmia onnistutaan estämään ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi.

Miten suhtautua tilintarkastukseen ja tilintarkastajaan taloyhtiössä?Tilintarkastaja on isännöitsijälle erittäin tärkeä ...
10/05/2026

Miten suhtautua tilintarkastukseen ja tilintarkastajaan taloyhtiössä?

Tilintarkastaja on isännöitsijälle erittäin tärkeä riippumaton tukipiste, erityisesti talouden, hallinnon ja päätöksenteon lainmukaisuuden näkökulmasta. Hyvä tilintarkastaja ei ole vain “tilinpäätöksen leimaaja”, vaan hallinnon sparraaja ja riskien tunnistaja.

Tilintarkastajaan tukeudutaan erityisesti:

tilinpäätöksen oikeellisuudessa
vastike- ja lainaosuuslaskelmissa
hallinnon laillisuuden arvioinnissa
päätösten dokumentoinnissa
esteellisyys- ja vastuukysymyksissä
suurten korjaushankkeiden talousseurannassa
epäselvien kirjanpito- tai hallintotilanteiden selvittämisessä

Hyvä tilintarkastaja tuo isännöitsijälle selkänojaa. Jos isännöitsijä toimii yhtiön edun mukaisesti, m***a hallitus tai osakkaat kyseenalaistavat ratkaisuja, tilintarkastajan riippumaton näkemys voi olla ratkaisevan arvokas.

Käytännössä isännöitsijän tärkein tukiverkko on:

hallitus
tilintarkastaja
kirjanpito
juristi
tekniset asiantuntijat
sekä luotettavat urakoitsijat

Tilintarkastaja kuuluu ehdottomasti tähän ydinryhmään.

Tästä hyvä käytännön esimerkki:

Isännöinti Kauvanto sai isännöintiinsä erään taloyhtiön, jossa havaitsimme eroavaisuuden velallisten osakkeiden ja tavoitelistan maksusuorittajien määrissä. Asia vaikutti poikkeavalta, m***a emme löytäneet varsinaista virhettä laskelmista emmekä halunneet tehdä hätiköityjä johtopäätöksiä.

Samaan aikaan yhtiöön oli tuli ensimmäistä kertaa uusi tilintarkastaja, joka oli valittu samalla kun edellinen isännöitsijä oli irtisanottu. Hän havaitsi ongelman lähes välittömästi, vaikka aikaisempi tilintarkastaja ei ollut koskaan nostanut asiaa esiin.

Hyvä tilintarkastaja ei tyytynyt toteamaan asiaa, vaan pyysi selvittämään laskelmia useamman aikaisemman tilikauden ajalta. Lopulta virhe löytyi 3–4 vuoden takaa ja lainaosuuslaskelmat saatiin korjattua oikeiksi.

Luonnollisesti tästä syntyi lisäkustannuksia taloyhtiölle, jotka olisi pystytty välttämään jos aikaisempi tilintarkastaja olisi tehnyt työnsä huolellisesti.

Tässä kohtaa voi perustellusti kysyä:
kuinka kauan virhe olisi jatkunut ilman tarkkaa ja riippumatonta tilintarkastajaa?

Juuri tämän vuoksi hyvä tilintarkastaja on myös isännöitsijän turva inhimillisten virheiden varalta. Vaikka isännöinti olisi huolellista, monimutkaisissa talous- ja lainaosuusasioissa voi syntyä vuosien aikana virheitä, joita ei huomata ilman ammattitaitoista ulkopuolista tarkastusta.

Valitettavasti vastaan tulee myös täysin päinvastaisia tilanteita.

Eräässä tapauksessa ammattitilintarkastaja oli hyväksynyt taloyhtiön kirjanpidon ilman varsinaisia tositteita. Käytännössä oli riittänyt, että puheenjohtaja oli tehnyt omiin tiliotteisiinsa käsinkirjoitettuja merkintöjä siitä, mitä nostot tai veloitukset hänen mukaansa koskivat.

As Oy:n tilikarttana oli käytetty myös osakeyhtiön tilikarttaa, eikä isännöitsijää ollut valittu vaikka huoneistoja yli noin 40 kpl, kun puheenjohtaja osasi työn.

Tällainen toiminta ei täytä hyvän hallinnon eikä asianmukaisen tilintarkastuksen perusperiaatteita.

Tilannetta vaikeutti vielä se, että sama tilintarkastaja hoiti myös puheenjohtajan muiden yritysten tarkastuksia ja oli muodostunut käytännössä “luottotarkastajaksi” ilman riittävää riippumattomuutta.

Huono tai liian läheinen tilintarkastus voi pahimmillaan mahdollistaa:

virheiden jatkumisen vuosia
taloudelliset menetykset
väärinkäytökset
osakkaiden epätasa-arvoisen kohtelun
sekä vakavat vastuu- ja rikosoikeudelliset seuraukset

Hyvä tilintarkastaja ei ole taloyhtiölle kuluerä.

Hän on yksi tärkeimmistä taloudellisen turvallisuuden ja luotettavan hallinnon varmistajista.

“Omistaako isännöitsijä kristallipallon, josta näkee vastauksen kaikkeen?”Tätä kysymystä voisi välillä pohtia ääneen, si...
09/05/2026

“Omistaako isännöitsijä kristallipallon, josta näkee vastauksen kaikkeen?”

Tätä kysymystä voisi välillä pohtia ääneen, sillä isännöitsijältä odotetaan nykyään käytännössä vastausta lähes kaikkeen:

juridiikkaan
rakentamiseen
talotekniikkaan
vakuutuksiin
sisäilmaongelmiin
taloushallintoon
viranomaismääräyksiin
energia-asioihin
urakkariitoihin
sekä ihmisten välisiin ristiriitatilanteisiin

Todellisuudessa hyvä isännöitsijä ei ole henkilö, joka väittää osaavansa kaiken itse. Ammattitaito näkyy siinä, että tunnistaa ongelman, osaa analysoida sen oikein ja tietää milloin tarvitaan lisää asiantuntemusta.

Isännöinti on käytännössä vahvaa kokonaisuuksien hallintaa ja ongelmanratkaisua.

Meillä Isännöinti Kauvannolla isännöitsijöitä koulutetaan tietoisesti paljon laajemmin kuin pelkkään hallinnolliseen isännöintiin. Taustalla on lakiopintoja, teknisen isännöinnin koulutusta, sisäilmaosaamista, kirjanpidon tuntemusta sekä jatkuvaa käytännön kenttätyötä kiinteistöjen parissa.

Tälläkin hetkellä osalla isännöitsijöistämme on suoritettuna:

ammatilliset koulutukset (AIT, ITS, IAT, IEAT)
sisäilma-asiantuntijan koulutus
lakiopintoja
teknisen isännöinnin opintoja (ITS-TEK)
sekä kirjanpidon ja taloushallinnon osaamista

Tämän ansiosta isännöitsijämme eivät ole pelkästään “hallinnollisia pöytäkirjan pyörittäjiä”, vaan kykenevät ratkaisemaan monia teknisiä, juridisia ja taloudellisia ongelmia hyvin pitkälle ilman, että jokaiseen asiaan tarvitsee heti palkata erillistä kustannuksia lisäävää erikoisasiantuntijaa.

Tämä näkyy käytännössä esimerkiksi:

nopeampana reagointina
realistisempina korjausratkaisuina
parempana urakoitsijoiden ohjauksena
riskien tunnistamisena jo varhaisessa vaiheessa
sekä taloyhtiölle syntyvinä säästöinä

Silti vastuullinen isännöitsijä ymmärtää myös omat rajansa. Vaativissa tilanteissa tukeudutaan asiantuntijaverkostoon:

lakimiehiin
rakennesuunnittelijoihin
LVI- ja sähkösuunnittelijoihin
valvojiin
tilintarkastajiin
vakuutusalan asiantuntijoihin
sekä kokeneisiin urakoitsijoihin

Suurin riski taloyhtiölle syntyy yleensä silloin, jos joku yrittää ratkaista liian vaativia asioita yksin ilman riittävää osaamista.

Hyvä isännöinti ei ole kaikkitietävyyttä.

Hyvä isännöinti on sitä, että:

ongelmat tunnistetaan ajoissa
päätökset perustuvat tietoon
oikeat asiantuntijat otetaan mukaan oikeaan aikaan
ja kokonaisuus pysyy hallinnassa ilman turhaa kustannusten paisumista.

Sitä taloyhtiöt käytännössä tarvitsevat juuri nyt enemmän kuin koskaan.

Isännöitsijän työssä yksi vaikeimmista asioista on se, ettei mikään aikaisempi onnistuminen takaa seuraavan hankkeen onn...
09/05/2026

Isännöitsijän työssä yksi vaikeimmista asioista on se, ettei mikään aikaisempi onnistuminen takaa seuraavan hankkeen onnistumista.

Taloyhtiöissä käytetään usein urakoitsijoita, joiden kanssa on aiemmin tehty onnistuneita projekteja. Yhteistyö on voinut toimia vuosia hyvin, työn jälki on ollut laadukasta ja luottamus vahvaa. Silti tilanne voi muuttua erittäin nopeasti.

Erityisen haastavia tilanteita syntyy silloin, kun urakoitsijan organisaatiossa tapahtuu henkilöstövaihdoksia kesken hankkeen. Osaaminen, vastuunjako, dokumentointi ja kokonaisuuden hallinta voivat heikentyä yllättävän nopeasti. Samalla aikaisemmin hyvin toiminut toimintamalli alkaa hajota pala palalta.

Silloin isännöinti joutuu erittäin vaikeaan asemaan.

Osakkaat odottavat vastauksia.
Hallitus odottaa ratkaisua/toimia asian suhteen.
Urakoitsija vakuuttaa asian olevan hallinnassa/kunnossa.
Valvoja yrittää muodostaa kokonaiskuvaa muuttuvien tietojen keskellä.
Ja samaan aikaan käytännön ongelmat jatkuvat kiinteistössä.

Moni ei ymmärrä, kuinka vaikeaa tällaisessa tilanteessa on erottaa:
– mikä on normaalia jälkisäätöä,
– mikä kuuluu takuuseen,
– mikä on dokumentointipuutetta,
– ja missä vaiheessa kyse on jo aidosta urakan epäonnistumisriskistä.

Lisäksi isännöitsijä joutuu usein tilanteeseen, jossa hän saa itse negatiivista palautetta juuri silloin, kun pyrkii hoitamaan tehtäväänsä taloyhtiön edun mukaisesti. Kun isännöinti välittää osakkaiden havaintoja eteenpäin, vaatii selvityksiä, pyytää mittauksia tai edellyttää puutteiden korjaamista, voidaan toimintaa alkaa kuvailla “sekaannuksen aiheuttamisena” tai “epäjohdonmukaisuutena”.

Todellisuudessa kyse on kuitenkin usein juuri siitä työstä, jota isännöitsijän kuuluu tehdä.

Kiinteistöalalla syntyy toisinaan myös tilanteita, joissa eri asiantuntijaroolit ja toimijoiden väliset riippuvuussuhteet voivat tehdä kokonaisuudesta haastavan. Jos samalla henkilöllä on vahva asema omalla toimialallaan, esimerkiksi tavarantarkastajana tai merkittävänä urakointitoimijana, voi tämä käytännössä vaikuttaa siihen, kuinka jyrkästi muut osapuolet haluavat asiaan ottaa kantaa. Tällaiset tilanteet korostavat entisestään riippumattoman dokumentoinnin, avoimen viestinnän ja teknisten faktojen merkitystä.

Isännöitsijän tehtävä ei ole suojella urakoitsijaa kritiikiltä eikä peitellä havaittuja ongelmia. Isännöitsijän velvollisuus on huolehtia siitä, että taloyhtiö saa sen lopputuloksen, josta on maksettu ja joka urakassa on luvattu.

Usein kaikkein vaikeinta ei ole itse tekninen ongelma, vaan se, että eri osapuolten näkemykset muuttuvat hankkeen aikana. Kun keskustelu pitkittyy kuukausiksi tai jopa vuosiksi, alkaa syntyä erilaisia tulkintoja siitä, mitä on sovittu, mitä on tehty ja mikä on todellinen ongelman syy.

Tällöin isännöitsijän tärkein tehtävä on pysyä rauhallisena, dokumentoida kaikki huolellisesti ja pitää kiinni yhdestä asiasta:

Taloyhtiön etu menee kaiken muun edelle.

Jos järjestelmä ei toimi suunnitellusti, asia pitää selvittää loppuun asti — riippumatta siitä kuinka tunnettu, kokenut tai aikaisemmin luotettavaksi koettu urakoitsija on ollut.

Kiinteistöalalla tärkeintä ei lopulta ole se, kuinka hyvin joku onnistui viime hankkeessa.
Tärkeintä on se, miten ongelmat hoidetaan silloin, kun asiat eivät menekään suunnitelmien mukaan.

Osallistumattomuus yhtiökokouksiin on yksi suurimmista hiljaisista riskeistä taloyhtiöissä.Näen työssäni toistuvasti sam...
05/05/2026

Osallistumattomuus yhtiökokouksiin on yksi suurimmista hiljaisista riskeistä taloyhtiöissä.

Näen työssäni toistuvasti saman ilmiön:
yhtiökokouksessa paikalla on vain hallitus – joskus jopa pelkästään puheenjohtaja ja pari muuta. Samaan aikaan pöydällä on päätöksiä, jotka vaikuttavat suoraan jokaisen osakkaan varallisuuteen: korjaukset, investoinnit, rahoitusratkaisut ja kunnossapidon linjaukset.

Kun osakkaat eivät ole paikalla:

päätöksenteko keskittyy
keskustelu kapenee
vaihtoehtoja ei haasteta
ja pahimmillaan asioita jätetään käsittelemättä

Paperilla kaikki voi näyttää hyvältä. Todellisuudessa pinnan alla voi olla korjausvelkaa, lykkäyksiä ja riskejä, joista ei viestitä avoimesti. Olen nähnyt myös tilanteita, joissa pöytäkirjoista “siivotaan” pois olennaisia nyansseja. Se ei ole hyväksyttävää – m***a se on mahdollista, jos kukaan ei kyseenalaista.

“Sama hallitus vuodesta toiseen” ei ole automaattisesti vahvuus.

Se voi tarkoittaa kokemusta – m***a yhtä hyvin se voi tarkoittaa:

urautunutta päätöksentekoa
sisäpiiriä
ja käytännössä valvomatonta vallankäyttöä

Äärimmäisessä tapauksessa puheenjohtaja johtaa yhtiötä kuin yksityistä projektia. Tällöin isännöitsijältä vaaditaan selkärankaa – m***a vielä enemmän tarvitaan aktiivisia osakkaita.

Ratkaisu on yksinkertainen, m***a vaatii tekoja: tule paikalle.

Yhtiökokous ei ole muodollisuus. Se on:

ainoa paikka, jossa omistaja käyttää valtaansa
tilaisuus kysyä, vaatia ja ymmärtää
hetki, jossa suunnataan kiinteistön tulevaisuus

Kysy:

Mitä korjauksia on tulossa – ja mitä ei ole tehty?
Onko kunnossapitosuunnitelma realistinen vai optimistinen?
Miten päätökset vaikuttavat arvoon 5–10 vuoden aikajänteellä?

Ja tämä on hyvä ymmärtää: aktiivisuus palkitaan.

Osakas, joka tulee kokoukseen ja kysyy, huomataan.
Hyvin usein hänet myös valitaan hallitukseen.

Se ei ole riski – se on mahdollisuus.

Hyvä hallitus ei synny sattumalta. Se syntyy:

monipuolisesta osaamisesta
avoimesta keskustelusta
ja yhteistyöstä ammattitaitoisen isännöitsijän kanssa

Lopulta kyse on yhdestä asiasta: sinun omaisuudestasi.

Kasvaako sen arvo?
Pysyykö se kunnossa?
Vai alkaako se hiljalleen rapautua huomaamatta?

Se ratkaistaan yhtiökokouksessa – ei sen ulkopuolella.

Suora suositus:

Osallistu kokoukseen
Kysy vaikeita kysymyksiä
Harkitse hallitukseen lähtemistä
Vaadi ammattimaista, aktiivista isännöintiä

Passiivisuus on tässä pelissä kallein vaihtoehto.

Tämä ei ole sattumaa – tämä on systemaattista tekemistä.Suurin yksittäinen ero syntyy siitä, että kiinteistöä ei johdeta...
04/05/2026

Tämä ei ole sattumaa – tämä on systemaattista tekemistä.

Suurin yksittäinen ero syntyy siitä, että kiinteistöä ei johdeta pöydän takaa vaan paikan päällä. Meillä jokainen kohde käydään läpi kuukausittain. Ei pikaisesti “käyty katsomassa”, vaan oikea katselmus: olosuhteet, laitteet, säädöt ja poikkeamat käydään läpi ammattitaidolla.

Alkuvaiheessa suurin vipu tuli perusasioista kuntoon: lämpökäyrä kohdalleen, ilmanvaihdon ja lämmityksen yhteispeli kuntoon. Tätä ei tehdä nappia painamalla – se vaatii osaamista, kokemusta ja kykyä tulkita kiinteistön käyttäytymistä.

Sen jälkeen työ muuttuu jatkuvaksi optimoinniksi:
– havaitaan poikkeamat ennen kuin ne maksavat
– tehdään oikea-aikaiset investoinnit
– pidetään järjestelmät “terveinä”

Tulos näkyy kylmästi numeroissa: 58 % säästö lämmityksessä.

Nyt se epämukava m***a rehellinen kysymys:
onko monella isännöitsijätoimistolla esittää vastaavia, todennettavia saavutuksia?

Ja vielä tärkeämpi näkökulma:
mikä on isännöinnin todellinen kustannus, jos isännöitsijän työ tuottaa enemmän säästöä kuin mitä se maksaa?

Silloin puhutaan kuluerän sijaan investoinnista.

Jos kiinteistössä ei käydä säännöllisesti, eikä tekeminen perustu osaamiseen vaan reaktiivisuuteen, säästöjä ei synny – ne menetetään huomaamatta vuosi toisensa jälkeen.

Alla Helenin sivustolta kopioidut tiedot.

Kuinka m***a taloyhtiötä yksi isännöitsijä voi oikeasti hoitaa kunnolla?Kevään aikana olen nähnyt huolestuttavan ilmiön:...
03/05/2026

Kuinka m***a taloyhtiötä yksi isännöitsijä voi oikeasti hoitaa kunnolla?

Kevään aikana olen nähnyt huolestuttavan ilmiön: useampi kokenut isännöitsijä on ollut sairaslomalla työuupumisen vuoksi. Tämä ei palvele ketään – ei isännöitsijää, ei hallitusta eikä ennen kaikkea taloyhtiötä.

Kun yhdellä isännöitsijällä on liikaa yhtiöitä vastuullaan, lopputulos on väistämätön:

asiat viivästyvät
kokonaisuuden hallinta kärsii
reagointi muuttuu tulipalojen samm***amiseksi
ennakointi katoaa

Ja silloin kustannukset alkavat kasvaa.

Me olemme tehneet tietoisesti toisenlaisen valinnan Isännöinti Kauvannossa.

Yhdellä isännöitsijällä on meillä enintään 5–10 taloyhtiötä.
Tämä ei ole sattumaa – tämä on strateginen linjaus.

Mitä se tarkoittaa käytännössä?

✔ Tilinpäätökset valmistuvat ajallaan
✔ Yhtiökokoukset pidetään järkevästi maalis–huhtikuussa
✔ Isännöitsijän saa kiinni – oikeasti
✔ Jokaisella yhtiöllä on aikaa, ei pelkkä kalenterimerkintä

M***a ennen kaikkea:

Isännöitsijä tuntee yhtiönsä.

Meillä isännöitsijä käy joka kuukausi paikan päällä 1–2 kertaa.
Ei vain kokouksissa – vaan kiinteistössä.

Hän havainnoi, seuraa ja raportoi:

kiinteistön kunto
alkavat riskit
korjaustarpeet ajoissa

Ja nämä havainnot viedään suoraan kunnossapitosuunnitteluun.

Tämä on sitä työtä, jolla säästetään kymmeniä tuhansia euroja – ei sitä, että reagoidaan vasta kun jotain hajoaa.

Valitettavasti tiedän useita tapauksia, joissa isännöitsijä ei käytännössä käy kohteessa lainkaan. Silloin tarkastukset ostetaan erikseen tekniseltä isännöinniltä.

Meillä nämä kuuluvat kuukausiveloitukseen.
Ei piilokuluja. Ei yllätyksiä.

Meidän näkökulma on yksinkertainen:

Hyvä isännöinti ei synny tehokkuuslaskennasta, vaan ajasta.
Ajasta perehtyä, ajatella ja ennakoida.

Jos haluatte isännöintiä, jossa asiat hoidetaan kunnolla eikä kiireellä – silloin mallilla on merkitystä.

—

Tämä on valinta. Me olemme valinneet laadun.

Ja se näkyy lopputuloksessa.

Osoite

Kansakoulukuja 3 B
Helsinki
00100

Aukioloajat

Maanantai 09:00 - 16:00
Tiistai 09:00 - 16:00
Keskiviikko 09:00 - 16:00
Torstai 09:00 - 16:00
Perjantai 09:00 - 14:00

Puhelin

+358407214000

Nettisivu

Hälytykset

Tiedä ensimmäisenä ja anna meille oikeus lähettää sinulle sähköpostitse uutisia ja promootioita Isännöinti Kauvanto :ltä. Sähköpostiosoitettasi ei käytetä muihin tarkoituksiin, ja voit perua milloin tahansa.

Ota Yhteyttä Yritys

Lähetä viesti Isännöinti Kauvanto :lle:

Oikopolut

Jaa

Kategoria