PMC Expertise Comptable

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18/06/2026

Comment se calcule vraiment la plus-value en LMNP ? La règle a changé en 2025.

Beaucoup de loueurs en meublé pensent encore que la plus-value se calcule simplement : prix de vente moins prix d'achat. Ce n'est plus le cas.

Depuis la loi de finances 2025, pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul.

Concrètement, votre prix d'acquisition est diminué de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable.
La formule à retenir : Plus-value = Prix de vente moins (Prix d'achat moins amortissements déduits).

Bonne nouvelle, vous conservez les abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. Et certaines résidences gérées (étudiantes, séniors, Ehpad) échappent à cette réintégration.

Le bon réflexe : anticiper l'impact fiscal de la revente dès aujourd'hui, surtout si votre bien est amorti depuis plusieurs années.

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17/06/2026

🚨 Vous êtes en BNC… et vous vous demandez si c’est encore le bon choix ?
Beaucoup de professions libérales restent en BNC par habitude.
C’est simple, ça fonctionne… mais ce n’est pas toujours optimal quand votre activité se développe.

👉 Résultat : trop d’impôts, peu de pilotage et une capacité d’investissement limitée.

Dans cette vidéo, on vous explique :
✅ Pourquoi le BNC rassure (mais peut vite devenir limitant)
✅ Pourquoi vous êtes imposé sur 100% de votre bénéfice
✅ À quel moment passer en société devient stratégique
✅ Et surtout, pourquoi attendre peut vous coûter très cher
💡 L’objectif : vous aider à faire les bons choix au bon moment.

📩 Vous souhaitez faire le point sur votre situation ?
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👇 Dites-nous en commentaire : vous êtes en BNC ou déjà en société ?
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La SCI peut tout faire gagner à ton patrimoine, ou tout te coûter si tu zappes une étape. 🏠Je vois trop d'investisseurs ...
17/06/2026

La SCI peut tout faire gagner à ton patrimoine, ou tout te coûter si tu zappes une étape. 🏠

Je vois trop d'investisseurs monter leur société dans le mauvais ordre, ou sans avoir tranché la bonne question fiscale. Résultat : une structure qui dort et qui pèse.

Dans ce carrousel, je te déroule l'essentiel 👇
→ À quoi sert vraiment la SCI (et pourquoi elle bat l'indivision)

→ Pourquoi tu dois trancher IR ou IS AVANT de créer

→ Le bon ordre : le bien d'abord, la SCI ensuite

→ Les 4 étapes concrètes de création

→ Les clauses à ne jamais bâcler dans tes statuts

→ Comment continuer à investir malgré la limite des 35 pour cent du HCSF

La SCI est un outil puissant pour développer et transmettre ton patrimoine immobilier. À une seule condition : la préparer.

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15/06/2026

Acheter un bien immobilier locatif à deux semble souvent être une excellente stratégie.

Plus d'apport.
Une meilleure capacité d'emprunt.
Des charges partagées.

Sur le papier, tout paraît simple.

Pourtant, les difficultés n'apparaissent généralement pas au moment de l'achat.

Elles surgissent plus t**d.

Quand l'un veut vendre et l'autre non.
Quand les objectifs évoluent.
Quand la fiscalité de sortie n'a pas été anticipée.
Quand aucune règle n'a été définie dès le départ.

C'est là que de nombreux investisseurs découvrent que le choix du partenaire et de la structure juridique est parfois plus important que le bien lui-même.

Indivision ou SCI ?
SCI à l'IR ou à l'IS ?
Comment éviter les blocages ?
Quelles précautions prendre avant de signer ?

Dans cette nouvelle vidéo, je te partage les 4 principaux pièges à éviter lorsque tu investis dans l'immobilier à deux et les bonnes pratiques pour sécuriser ton projet sur le long terme.

À retenir :

• Le vrai risque n'est pas l'achat mais le désalignement entre associés
• L'indivision est simple mais peut devenir bloquante
• La SCI offre plus de souplesse mais demande une réflexion approfondie
• La fiscalité de sortie doit être anticipée dès le départ
• Des règles claires permettent d'éviter de nombreux conflits

Et toi, investirais-tu avec un associé, un conjoint ou un membre de ta famille ?

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15/06/2026

Une règle très simple pour ton LMNP au régime réel :

Garde absolument toutes tes factures.

Travaux.
Mobilier.
Entretien.
Frais d’agence.
Assurance.
Honoraires comptables.
Abonnements liés à ton activité.
Petits achats du quotidien.

Tout ce qui correspond à une dépense réelle liée à ta location meublée peut potentiellement être déductible fiscalement.

Mais il y a une règle que beaucoup d’investisseurs découvrent trop t**d :

Sans justificatif, la charge n’existe pas aux yeux de l’administration fiscale.

Et une charge qui “n’existe pas”…
c’est du résultat imposable en plus.

Donc concrètement :
➜ plus de bénéfices déclarés
➜ plus d’impôts
➜ plus de prélèvements

…alors que tu avais réellement dépensé l’argent.

Petit point important aussi :

Tous les travaux ne sont pas déductibles immédiatement.

En pratique, lorsque certains travaux ou achats dépassent environ 500 € HT, ils passent généralement en amortissement.

Ça signifie qu’ils seront déduits progressivement sur plusieurs années et non en une seule fois.

Et c’est précisément pour ça qu’un bon suivi comptable fait toute la différence en LMNP au réel.

Le vrai danger pour beaucoup d’investisseurs, ce n’est pas la fiscalité.

C’est le manque d’organisation.

Donc à partir d’aujourd’hui :
Archive tout.

Même les “petites” factures.

Parce qu’en immobilier, les détails fiscaux finissent souvent par représenter plusieurs milliers d’euros.

👉 Je t’ai préparé un guide sur les changements fiscaux 2026 et les stratégies pour optimiser ta fiscalité immobilière.
Le lien est en commentaires

11/06/2026

La location meublée dans une SCI, est-ce que c'est possible ? Réponse à la question posée

Oui c'est possible, mais la location meublée est une activité commerciale : au-delà de 10 % de recettes meublées, votre SCI à l'IR bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés.

Conséquence majeure à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Le LMNP c'est un statut fiscal spécifique qui s'applique pour des bien détenus en nom propre.

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10/06/2026

🚨 Vous êtes en SELARL ou vous envisagez de vous lancer ?

La fiscalité et les charges sociales en SELARL sont souvent mal comprises… et peuvent impacter directement votre rémunération.

Dans cette vidéo, on vous explique simplement :
👉 Comment vous êtes imposé en tant qu’associé
👉 Comment sont calculées vos cotisations sociales
👉 Ce qui a changé depuis 2022
👉 Et les obligations à ne surtout pas négliger

💡 L’objectif : vous aider à mieux piloter votre rémunération et éviter les erreurs coûteuses.

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👇 Dites-nous en commentaire : êtes-vous déjà en SELARL ou en réflexion ?

Professionnel libéral, sais-tu vraiment sur quoi sont calculés tes cotisations URSSAF et tes impôts ? 🤔Spoiler : tout dé...
10/06/2026

Professionnel libéral, sais-tu vraiment sur quoi sont calculés tes cotisations URSSAF et tes impôts ? 🤔
Spoiler : tout dépend de ta forme juridique. Et selon ta situation, tu subis la base de calcul... ou tu la choisis.

Dans ce carrousel, je te détaille les 4 situations possibles (micro, réel, EI à l'IS, société à l'IS) et je t'explique pourquoi freiner ton activité en fin d'année est la pire des stratégies.

Swipe jusqu'au bout 👉

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08/06/2026

15 %, C’est le taux d’impôt sur les sociétés auquel une profession libérale peut être imposée en SEL sur les premiers 42 500 € de bénéfices.

Maintenant, compare ça avec la fiscalité d’une entreprise individuelle.

À partir d’un certain niveau de revenus :
➜ tu passes à 30 %, 41 %, parfois 45 % d’impôt sur le revenu
➜ auxquels s’ajoutent les cotisations sociales

Pour certaines professions libérales comme les kinés ou les infirmiers, les cotisations représentent souvent autour de 35 %.

Et c’est là que beaucoup découvrent un vrai sujet :
Ils travaillent plus… mais une partie énorme du résultat part en fiscalité.

Pourquoi la société peut changer la donne ?

Parce qu’en SEL :
✓ ta rémunération est déductible du bénéfice de la société
✓ l’impôt sur les sociétés est calculé après cette déduction
✓ les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu sont calculés uniquement sur la rémunération que tu choisis de te verser

Résultat une fiscalité beaucoup plus pilotable

Et surtout :
Tu reprends le contrôle.

C’est une liberté stratégique que l’entreprise individuelle ne permet pas toujours.

Attention évidemment :
Passer en société n’est pas pertinent dans toutes les situations.

Mais dès qu’il existe un écart entre :
✓ ce que ton activité génère
et
✓ ce dont tu as réellement besoin pour vivre

…alors une étude mérite souvent d’être réalisée.

👉 Télécharge notre guide offert pour optimiser la fiscalité des professions libérales en 2026.
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06/06/2026

La fiscalité immobilière, ça te paraît être un vrai mur ? Entre foncier, BIC, LMNP, micro, réel, plus-value… on décroche vite.
Dans cette vidéo, je t’explique simplement les 3 blocs à comprendre pour maîtriser 90% de la fiscalité immobilière :
1️⃣ Ce que tu paies sur tes loyers (location nue vs meublée)
2️⃣ Ce que tu paies le jour où tu revends (plus-value)
3️⃣ Ce que tu paies juste parce que tu détiens un bien (taxes annuelles)

On parle aussi des nouvelles règles 2026 pour les meublés type Airbnb et de leurs impacts sur ta rentabilité.
Si tu veux arrêter de subir la fiscalité et commencer à l’utiliser comme un levier, cette vidéo est pour toi.

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🔁 Garde ce post pour plus t**d et envoie-le à un investisseur qui en a besoin

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