04/09/2012
L’achat en France par un non-résident
Avant tout investissement immobilier en France, un ressortissant étranger doit se rapprocher d'un professionnel pour connaître les conditions auxquelles sera soumis cet investissement.
L’acquéreur
Il faudra tout d'abord étudier la nationalité de l'acquéreur ainsi que son régime matrimonial, s'il est marié.
Sachant que c'est la loi du lieu de situation du bien qui s'applique en matière immobilière, la loi française va donc s'imposer.
Les conséquences sur l'achat seront donc très importantes quant à la propriété du bien immobilier ainsi que pour sa revente éventuelle ou sa transmission ultérieure.
Il faut savoir que les membres de l'Union Européenne, ainsi que les ressortissants de pays étrangers ayant signé une convention spéciale avec la France, bénéficient de régimes particuliers (convention bilatérale, Convention de la Haye…) Exemple : un ressortissant étranger membre de l'union Européenne, dans le pays duquel le conjoint est automatiquement héritier et qui peut, dans son pays, modifier à sa guise son régime matrimonial, pourra simplement, pour faire échec au droit français qui s'appliquerait en cas de décès (conjoint héritier pour partie seulement ou simple usufruitier en présence d'enfants), adopter la communauté universelle avec attribution au profit du conjoint survivant, de la pleine propriété des biens immobiliers acquis en France, conformément à la Convention de La Haye.
Rien n'empêche également l'acquéreur étranger de constituer une société pour acquérir ; là encore, selon le statut choisi, le régime juridique et fiscal du bien acquis différera.
Le financement
L'acquisition d'un bien immobilier en France va nécessiter des transferts de fonds parfois importants. Ces transferts sont soumis à vérification de la part des intermédiaires (Banques, Etablissements de crédit).
Les notaires doivent également vérifier la provenance des fonds pour faire échec aux opérations de blanchiment d'argent. Ils peuvent être appelés à faire des déclarations s'ils ont un doute sérieux quant à l'origine des fonds utilisés (TRACFIN).
Les notaires doivent également assurer la sécurité des transactions dont ils sont responsables vis-à-vis de l'acquéreur étranger et du vendeur. Là encore, ils vérifieront les transferts ou virements qui leur seraient adressés et le sérieux des établissements bancaires qui les auront effectués.
La fiscalité
Le régime fiscal applicable pour un bien immobilier acheté en France devra également être expliqué à l'acquéreur étranger : le coût, les divers taxes et frais.
Mais également les impôts qui devront être réglés selon que le bien servira à la résidence principale ou constituera un investissement à but locatif.
Des choix qui seront faits lors de l'achat, dépendra souvent la fiscalité qui sera applicable durant la détention du bien ou lors de sa revente ultérieure (T.V.A., plus-value, intervention d'un représentant accrédité…). Là encore, des régimes très différents existent allant de l'exonération jusqu'à de fortes impositions.
Pour étudier tous ces aspects, l'acheteur étranger d’un bien immobilier en France, quel qu'il soit, devra consulter un notaire qui saura, avant tout engagement, le conseiller et sécuriser son investissement
