01/07/2013
UNE RENTABILITEE DE 5% NET FISCAL GARANTIE PENDANT 35 ANS
Pour plus de conseil n'hésitez pas à me contacter
LMNP – Suite à l’arrivée de notre nouveau Président de la république et de la nouvelle Loi de Finances 2013, Calci Patrimoine voit l’investissement dans l’immobilier par la location meublée LMNP d’un bon œil en 2013… À condition bien sûr d’investir pour les bonnes raisons : c’est-à-dire pour se créer des compléments de revenus immédiats ou futurs, qui seront avec le LMNP sécurisés et peu imposés.
À nous ensuite de bien sélectionner le programme pour pérenniser et valoriser l’investissement dans le temps en choisissant minutieusement l’emplacement, l’activité de la résidence, le promoteur, le gestionnaire, et de bien pointer certaines conditions du bail commercial. Suivez le guide !
LMNP – la Location Meublée Non Professionnelle
Pourquoi investir en immobilier par le LMNP géré en 2013
- Une conjoncture économique et fiscale incertaine…
- LMNP : Le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel
- Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré
- Et pourquoi pas le LMNP géré par vous-même dans l’ancien ? Attention à la loi…
Fonctionnement et conseils pour l’investissement LMNP géré dans le neuf
Investir dans le neuf en VEFA dans une résidence senior, EHPAD, étudiante, d’affaires ou touristique
Récupération de la TVA à la livraison de la résidence
La sécurité de percevoir ses loyers par le gestionnaire grâce au bail commercial
L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et des locataires
Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier pendant 30 ans
Un marché de la revente et du LMNP géré ancien qui se développe
Récapitulatif de nos conseils pour bien investir en LMNP
- Désormais toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard
- L’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires
- Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus
- Notre préférence pour les résidences seniors et résidences étudiantes
- Bien choisir le promoteur et le gestionnaire du programme LMNP
- Les conditions du bail commercial à pointer : quels paiements pour les grosses réparations et quel plafonnement de revalorisation des loyers
- Souscrire à un CGA pour votre comptabilité
LMNP 2013
Pourquoi investir en immobilier par le LMNP en 2013
Une conjoncture économique et fiscale incertaine…
Ce n’est un secret pour personne, l’Europe est au milieu d’une crise économique qui ne cesse de faire des ravages dans nos vies : chômage en masse, baisse du pouvoir d’achat, délocalisations, voire dépôt de bilan de nos entreprises, resserrement des conditions de crédit, et j’en passe.
Je souhaite être honnête avec vous : en tant qu’économiste de formation, je pense que ce n’est pas prêt de s’arrêter. La Grèce, l’Espagne, l’Italie et l’Angleterre sont en récession et nous sommes sans doute les prochains sur la liste. Et cela, quel que soit notre Président. Bref, je ne suis pas là pour faire de la politique (même si je serais heureux d’en discuter avec vous) mais pour vous conseiller sur la constitution et la gestion de votre patrimoine.
Donc, pourquoi investir en LMNP en cette période économique et fiscale instable ?
À condition toujours de bien choisir votre programme, le LMNP est :
Sécurisant. Contrairement à l’immobilier d’habitation, vous investissez dans un rendement plus qu’une valorisation immobilière. Le bail commercial signé avec un professionnel pendant une durée de 9 ans sécurise vos loyers et sa valorisation annuelle ou triennale.
Stable économiquement. Vous avez une visibilité très précise de votre investissement et de son rendement sur 30 ans.
Stable fiscalement. La récupération de TVA et l’amortissement du bien du statut LMNP ne sont pas des niches fiscales…
Simple. La gestion est déléguée à 100% et la plupart des charges payées par le gestionnaire.
Flexible. Vous choisissez l’activité de votre résidence (senior, étudiant…) et son emplacement en fonction de l’activité (proche des écoles, des commerces…).
Que ce soit pour se protéger des aléas économiques ou des aléas fiscaux (nos chères hausses d’impôts), nous pensons que l’immobilier meublé géré par le LMNP est une bonne solution d’investissement en 2013.
Nos conseils LMNP. L’investissement dans le LMNP doit être motivé pour cette raison principale : la création de revenus complémentaires (pour la retraite ou non), sécurisés et peu imposés. Nous mettons ainsi souvent le LMNP en « concurrence » avec les SCPI, qui sont également un excellent moyen de se créer des compléments de revenus (plus aisé de revendre ses parts de SCPI, mais attention à la fiscalité des revenus fonciers).Pour la valorisation du patrimoine, préférez encore un placement financier ou de l’immobilier en location nue classique.
LMNP : Le statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel
Les statuts du Loueur en Meublé (Non) Professionnel LM(N)P existent depuis 1949, et presque dans la même forme qu’aujourd’hui !
Avec ces statuts, les propriétaires d’immobilier qui louent leur bien meublé rentrent leurs recettes dans la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC, déclaration fiscale 2041), qui est bien plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers :
Récupération de la TVA au moment de la livraison. Ce qui permet de payer in fine le bien Hors Taxe HT et donc d’économiser 19,6% de la valeur du bien.
Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, respectivement jusqu’à 30 ans et 10 ans, en imputant leur valeur dans les charges en régime réel. Permet de payer une faible imposition sur les loyers sur une très longue période.
La récupération de TVA et l’amortissement en LMPNP ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, aujourd’hui à 18 000€ + 4% du Revenu Imposable, demain peut-être à 10 000€.
Plus faible imposition même après l’amortissement, grâce au régime micro-BIC qui dispose d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts lorsqu’ils sont inférieurs à 32 500€ (30% d’abattement en dessous de 15 000€ pour les revenus fonciers).
Un statut spécifique du Loueur Meublé Professionnel, pour les recettes supérieures à 23 000 € TTC et qui dépassent 50% des revenus globaux.
Nos conseils LMNP. En 2009 a été amendée la loi Censi-Bouvard, créant un « dérivé » du LMNP avec la possibilité de choisir une réduction d’impôts sur 9 ans (11% en 2013) en remplacement de l’amortissement. Le dispositif LMNP Censi-Bouvard est absolument à éviter et le statut LMNP « classique » avec l’amortissement toujours à privilégier.
