27/04/2021
L’immobilier est sans aucun doute l'un des meilleurs placements, solide et rentable.
Mais c’est aussi un placement lourd, fortement imposé, qui génère beaucoup de frais et n'offre aucune garantie de plus-value future. Mais il y a un autre levier de performance qui lui est bien plus certain : celle que procure le crédit. S'endetter pour mieux s'enrichir ? Une stratégie absolument pas contradictoire.
Le levier pour se construire un patrimoine immobilier
Avec une capacité d’épargne mensuelle fixée (50, 100, 500, 1000 euros), un investisseur a deux choix : soit il place cette épargne tous les mois sur un placement financier, soit il contracte un crédit pour réaliser un investissement immobilier et se sert de sa capacité d’épargne pour rembourser le crédit.
Dans le premier cas, l’investisseur démarre avec un capital à 0 euro. Puis l’investissement progresse chaque mois, d’abord principalement avec les versements mensuels et ensuite avec les intérêts qui progressent au fur et à mesure que vous épargnez.
Au bout de 15 ans, avec 300 euros placés tous les mois de manière très dynamique et une performance de 6,5% annuel (TRI des actions sur 15 ans entre 2003 et 2018), l’épargnant aurait un capital d’environ 99 130 € (avant impôt).
Dans le deuxième cas, avec 300 euros par mois, vous pouvez obtenir, dès la première année, grâce au crédit, un capital placé d’environ 100 000 €. Immédiatement. Le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée majoritairement, dans un premier temps, par la banque. C’est ça, le levier du crédit, la capacité de bénéficier tout de suite d’un placement important qui va produire des rendements attractifs.
Mais le particulier va devoir ensuite financer cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier.
Alors pourquoi c'est intéressant ? Parce que les rendements que vous obtenez grâce à votre investissement à crédit vont couvrir le coût de ce crédit (intérêt) mais vont également rembourser partiellement la mensualité. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
Admettons que vous empruntez 100 000 euros sur 15 ans, pour investir dans un bien immobilier qui rapporte 3,5% (hypothèse relativement prudente) vous allez toucher dès les premières années 3 500 euros de rendement.
Pour rembourser le crédit, vous aurez une mensualité à payer, d’environ 600 euros par mois (intérêts compris) dans notre exemple. Et comme vous touchez un revenu d’environ 300 euros tous les mois, il ne vous reste que 300 euros par mois à placer dans ce projet. Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé et vous êtes donc propriétaire du bien de 100 000 euros, et peut être 110 000 ou 120000 si le bien s’est revalorisé.
Grâce au crédit (et le levier du crédit), même un bien immobilier offrant un rendement correct mais sans plus (3,5% par an dans notre hypothèse) sera plus rentable qu’un placement en action très performant (6,5% par an dans notre hypothèse) bien plus risqué. Il faudrait que le placement financier soit 2 fois plus performant que le placement immobilier pour égaler sa performance…
Le crédit pour acquérir des parts de SCPI
Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus !
Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Les SCPI permettent d’investir dans un grand nombre de biens. Des biens pas forcément accessibles aux particuliers :bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, biens étrangers, etc.
Et comme le parc est composé de dizaines voire de centaines de biens, le risque est mutualisé : un locataire qui ne paye pas ou un problème sur un bien n’affecte pas significativement votre investissement.
Tous ces avantages ont un coup mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2020 selon la SCPI).
Les SCPI permettent en plus de pouvoir investir en immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et de pouvoir ainsi adapter son investissement à son budget exact.
Par exemple à une capacité d’épargne. Vous avez une capacité d’épargne permettant de réaliser une acquisition de 215 000 € ? Vous n’avez pas à rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous suffit d’acheter le nombre voulu de parts de SCPI.
Autre point positif, pas besoin d’apport .
Offre clé en main hyper attractive
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment des SCPI étrangères
Cerise sur le gâteau, alors que les taux de crédit immobilier semblent remonter partout ailleurs, notre partenaire CFCAL a décidé fin 2020 d’abaisser ses taux sur le financement des SCPI. De 2.80% jusqu'à 15 ans et 3.15% de 16 à 25 ans, les taux sont passés à 2.40% jusqu'à 15 ans et 2.75% de 16 à 25 ans. Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,40 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment plusieurs SCPI majoritairement investies hors de France, dont Pierval Santé, 1er de notre palmarès. Investir en SCPI étrangères permet de diversifier ses investissements et de bénéficier d'avantages fiscaux
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel débutant à 22 euros*** (hors fiscalité hors assurance), pour un financement de 50 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Pierval Santé.
A titre d'exemple, pour un effort d'épargne mensuel de 100 euros*** ((hors fiscalité hors assurance), l'épargnant pourra emprunter 250 000 € (mensualité 1153 €, revenus mensuel brut 1052 €).
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.
L’immobilier est sans aucun doute l'un des meilleurs placements, solide et rentable. Mais c’est aussi un placement lourd, fortement imposé, qui génère beaucoup de frais et n'offre aucune garantie de plus-value future. Mais il y a un autre levier de performance qui lui est bien plus certain : ...
