29/10/2022
近日有網友買左英國 leasehold 物業，遭管理公司以通脹為藉口，大幅加管理費2.5倍，由本身 £1100 一年激增至£2800一年，其他買leasehold網友紛紛留言，表示有類似遭遇。試想一年可以加2.5倍，加多幾年後，根本同租樓無分別，到時好難賣出物業甩身，因為買家會被費用嚇怕。
物業中介 sell 你英國物業時，係唔會同你解釋清楚英國 leasehold 問題，去年我有出帖文解釋 leasehold陷阱，可入來重溫一下：
相信有很多香港人到英國後都希望置業，很多英國物業代理都看準商機，紛紛到各大英國谷推銷樓盤，所以今日 Terry Sir 要分享一下英國置業資訊，讓你了解更多英國買樓陷阱。
你應該知道英國的物業分為永久地權 freehold 及租賃業權 leasehold，但其實還可以細分為 share of freehold、shared ownership、freehold reversion 等。其中 leasehold 所衍生出來的糾紛最為嚴重，所以今日要詳細講解一下有關問題。
買 leasehold 樓宇會有一張租賃業權合約 leasehold contract / lease，表示你向永久地權持有人 freeholder / landlord 租用物業的使用權。合約會列明租賃條款 terms / clauses / lease covenants，若租賃業權人士 leaseholder / lessee / tenant 違反條款，會有機會失去物業。
一般的 leasehold 年期是99年、125年或999年，但亦可以是任何期限。若 leasehold 到期並符合特定條件，leaseholder 享有法定權利 statutory right 要求 freeholder 延長租賃權，但須向 freeholder 繳交非常昂貴的費用。因此，少於80年的 leasehold 物業會非常難做按揭或將物業賣出，而且價格會較低。
Leaseholder 每年須繳交多項費用，包括：
地租 Ground rent
服務費 Service charges
行政費 Administrative charges
若將 leasehold 物業改建或翻新、出租 sublet、養寵物，須繳交 permission fees (行政費的一種)。
😨😨地租 Ground Rent
Leasehold contract 會說明 leaseholder 每年須向 freeholder 繳交地租，並列出加租條款，必須注意合約有沒有雙倍加租條款 doubling ground rent clause，通常租金每10年加一倍，亦可以是每20年、25年加一倍。不要小看此條款的威力，因為日後地租可以加得很瘋狂，例如開始時每年地租只是 £1000 看似很合理，但日後加幅可以相當驚人。
第一個10年每年 £1,000，10年地租一共 £10,000
第二個10年每年 £2,000，10年地租一共 £20,000
第三個10年每年 £4,000，10年地租一共 £40,000
第四個10年每年 £8,000，10年地租一共 £80,000
第五個10年每年 £16,000，10年地租一共 £160,000
第六個10年每年 £32,000，10年地租一共 £320,000
只需60年，你就要繳交一共 £630,000 的地租，隨時比物業的買入價更高。
😰😰服務費 Service Charges
另外，leaseholder 亦須繳交服務費，即是類似香港屋苑的管理費，費用一般會包括維修 maintenance and repairs、保險 building insurance 及公用範圍的清潔 cleaning shared areas等。
資料來自英國政府網頁
https://www.gov.uk/government/publications/buying-or-owning-a-leasehold-property/buying-or-owning-a-leasehold-home
⚠️服務費亦可以是一大陷阱，因為費用加幅可以非常驚人，因為發展商 developer（多數是 freeholder）或發展商委託的管理公司決定每年加幅，而屋苑的管理權可買給其他管理公司後，新管理公司可以瘋狂加價。根據金融時報 Financial Times (2021, March 13) 報導，以下是倫敦其中兩個屋苑的服務費加幅：
New Providence Wharf 四年間加幅超過 77%達 £9000
Ten Ballymore 四年間加幅超過 58%達 £3800
天價的管理費並沒有為屋苑居民帶來優質管理，例如屋苑經常沒有熱水及暖氣，夏天的通風冷氣系統經常失靈，加上噪音，導致居民怨聲滿道。
資料來自英國金融時報
https://www.ft.com/content/b135b814-dc9e-4abc-bb64-f378d11179d8
😓😓他們付出了一大筆金錢成為業主，但實際上只是租客，而且是籠中鳥救助無門，因為他們無法將物業賣出，只可繼續繳交高昂費用，淪為 freeholder、發展商、管理公司的資金牛 cash cow。
😱😱行政費 Administrative Charges
Leaseholder 每年亦須向 freeholder 繳交行政費，租約會列明需要繳交行政費的事項及其他行政責任，例如提供文件。但條款可以有很多魔鬼細節及灰色地帶，例如條款只要求 leaseholder 須繳交行政費用，而沒有訂明金額及日後加幅，結果 leaseholder 任人魚肉。
//You should be aware that an administration fee might be payable in certain other circumstances too, even if it’s not set out in the lease.//
Permission fee 是行政費的一種，若將物業改建或維修，或將物業出租、或養寵物，須向 freeholder 申請，並繳交費用。其他情況，freeholder 亦可向 leaseholder 徵收費用，而且不會預先列明金額，因此濫收費用的情況經常發生。
//In some instances, the lease may state that permission is required from the freeholder but may not specify a fee.//
資料來自英國政府網頁
https://www.gov.uk/government/publications/buying-or-owning-a-leasehold-property/buying-or-owning-a-leasehold-home
⚠️由此可見，leasehold 物業絕對是個陷阱，不要過分依賴律師提醒你。發展商有可能規定你要用他們提供的律師，因此律師可能會站在發展商的一方。
‼️‼️‼️呼籲英國物業代理在買廣告或到各大英國群組宣傳時，清楚寫明物業本身是否 leasehold‼️‼️‼️
分享永久地權 Share of Freehold 🤔
Share of freehold 是同其他業主分享永久地權，玩法是 freeholder 是一間公司，而你當買入物業時，同時會買入公司股份，因此你會享有部分永久地權。由於你是公司股東，所以你在地租、屋苑管理、收費等事情有投票權。正常情況下，你和其他業主不會向自己濫收費用，所以中伏機會較低。
⚠️但要注意公司其他股東是誰，若公司大股東是發展商，你只是其中一名小股東，依然會任發展商魚肉。
分享業權 Shared Ownership 🤔
英國物業玩法五花八門，連物業都可以與 Housing Association 共同擁有，稱為 shared ownership，因此物業亦是 leasehold 的一種，例如你給 Housing Association 一筆錢，然後會擁有25%的業權，由於物業有75%不是屬於你，因此你須要每月繳交租金及其他費用。雖然你日後可以慢慢買回業權，但合約很多時規定最多只能買回75%業權，由於物業本身是 leasehold，因此你依然會享有 leaseholder 的待遇。
永久地權復原 Freehold Reversion🤔
Freehold Reversion 的玩法是將 leaseholder 變成 freeholder 或 share of freehold。由於 freehold 可以是一家公司，公司可能會破產，當公司 dissolve 後，本身持有的 freehold 會變成 Crown as bona vacantia，之後政府會將 freehold 買回給 leaseholders。
資料來自英國政府網頁
https://www.gov.uk/guidance/apply-to-buy-your-freehold-reversion-bvc4
第二個情況是持有 freehold 的公司是一家良心企業，但需要錢週轉，或者良心發現，所以將 freehold 買回給 leaseholders。
無需我解釋，你都應該知道第二個情況發生的機會微乎其微，因為持有 freehold 的公司可將 freehold 買給另一公司，新的公司之後向 leasehold 這班 cash cow 瘋狂加費。
由於 leasehold 太多人中伏，英國政府在網站內提供影片連結，讓準買家了解 leasehold 是什麼一回事。
Buying a leasehold home? What you need to know
https://youtu.be/Gt62mIq4ncE
Own a leasehold home? Here’s what you need to know
https://youtu.be/3hbfe6JMwDk
到英國買樓更易中伏，Terry Sir 呼籲準業主要小心看清楚買賣合約中每一項條款。
🔥🔥🔥另外，有人認為香港住宅物業都是leasehold，去到英國買 leasehold 好正常，更反問 Terry Sir 買英國 leasehold 有咩問題，所以需要講下兩地 leasehold 的分別，以正視聽。
香港的物業全都是 leasehold，所有香港物業持有人都是 leaseholders，香港政府是唯一的大地主 freeholder，而不是發展商。
英國的 freeholder 可以是發展商、基金公司、投資者，不一定是政府 / Crown / housing association 等非牟利機構。
發展商、基金公司、投資者是牟利機構，一般希望利潤最大化 profit maximisation，所以開出的 leasehold 條款會比較苛刻，例如你每年需要繳交地租 ground rent、服務費 service charges、行政費 administration charges，而且費用可每年向上調整。Leasehold 物業亦有較多限制，例如若將物業出租、需要裝修、維修或改動物業、甚至飼養寵物，都須向 freeholder 申請並繳交行政費。
😱 Leasehold 契約很大機會有 forfeiture clause，若你違反條款或不能履行應有責任，freeholder 有權沒收你的物業。
A lease containing a proviso for re-entry or ‘forfeiture clause’ may enable a landlord to re-enter the premises and forfeit the lease, either because the tenant has not paid the rent or has breached some other covenant(s) in the lease.
沒收條款容許地主沒收你的物業，例如當你沒有繳交地租或違反其他契約條款。
資料來自英國政府網站 (8. Determination: on forfeiture)：
https://www.gov.uk/government/publications/leases-determination/practice-guide-26-leases-determination
在香港，不交管理費、差餉以及地租，最多只會被釘契，不會失去物業。
英國 leasehold 物業到期後須向 freeholder 繳交巨額費用續租，稱為 marriage value。假設物業估值為£500,000，根據 Lease-Extensions.org.uk 計算，你平均須繳交£513,053 作為 marriage value，費用之高，可讓你購買另一個類似物業。
Marriage value 計算器
http://lease-extensions.org.uk/calculator.html
因此，一般80年以下的 leasehold 物業價值會急跌、很難承做按揭或將物業出售。
一般英國的 leasehold 年期是99年、125年或999年。若物業開始時年期是125年，你居住45年後，物業年期就會少於80年，到時你已經一把年紀，很難再將物業加按或套現。若物業開始時年期為99年，19年後，你的物業就會低於80年的警戒線。
雖然香港 leasehold 物業到期都需要繳交地租，但由於政府是地主，正常情況下，不可能要求你繳交如此高昂的地租。
香港 leasehold 住宅物業可成立業主立案法團，業主可要求更換管理公司，但英國 leasehold物業沒有這方面的保障，雖然英國leasehold業主可以攞返物業管理權 right to manage，但需要集齊一半leasehold業主同意先可以，由於leasehold大廈業權分散，好難搵到一半業主同意，而就算畀你攞返個物業管理權，都係要再搵另外一間管理公司管理，因此亦有可能繼續出現濫收費用問題。
另外，雖然子女可繼承香港 leasehold 物業，但若繼承英國 leasehold 物業，由於物業或已有一定年期，子女同時會繼承繳交巨額 marriage value 的責任 😱
因此，某些人問香港人在香港都是買 leasehold，去到英國買 leasehold 有咩問題，實在是匪夷所思！
💡你購入或獲得英國 leasehold 物業並在該物業住滿兩年，可行使 leaseholder 法定權利，向 freeholder 申請 lease extension 延長租賃年期至90年，freeholder 不能拒絕申請，當然你須要繳交 marriage value，費用多少視乎物業餘下租賃年期、地租、及物業估值，可利用 marriage value 計算器計算續租費：
http://lease-extensions.org.uk/calculator.html
由於買 leasehold 物業需要注意的地方實在太多，英國政府發出指引提醒準買家，可參考以下官方網站：
Residential Long Leaseholders: A guide to your rights and responsibilities
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/9432/leaflet.pdf
The Mayor of London’s leasehold guide for Londoners
https://www.london.gov.uk/what-we-do/housing-and-land/homes-londoners/leasehold-guide
另外，以下 Shelter Legal England and Wales 網站提供大量資訊介紹 leaseholder 的權益及責任：
https://england.shelter.org.uk/legal/home_ownership/leasehold_property
👉👉👉👉最後，留意買freehold都唔一定無問題，因為部分freehold物業都係有由管理公司管理，需要交管理費，呼籲各位準業主在英國置業時，小心睇清楚所有物業條款。
購買英國 leasehold 中伏個案🤦🏻♂️🤦🏻♂️
We are trapped’: residents hit with soaring charges at luxury London homes
https://www.ft.com/content/b135b814-dc9e-4abc-bb64-f378d11179d8
We've been caught in a leasehold trap
https://www.bbc.com/news/business-48597203
