Nieruchomości bez tajemnic

08/11/2025

🏚️FLIPY!!!🏠
Czy aby na pewno to takie PROSTE?

Aby zarabiać na flipach w Anglii, trzeba zrozumieć kilka kluczowych różnic względem Polski: podatki, struktury prawne, koszty zakupu, standardy remontowe i rynek wynajmu/sprzedaży. Poniżej masz prosty i praktyczny plan, jak podejść do tego krok po kroku.

✅ 1. Rozumienie rynku i gdzie szukać okazji

Najważniejsza zasada flipa: zarabiasz podczas zakupu, nie przy sprzedaży.

Gdzie szukać tanich nieruchomości:

Auctions (po polsku: aukcje komornicze/egzekucyjne)

Strony: EIG Auctions, Allsop, Savills, iamsold

Estate Agents – zapytaj o „properties that need work” albo „doer-uppers”

Sourcing agents – pośrednicy wyszukujący okazje za prowizję (1000–5000£)

Portale:

Rightmove

Zoopla

OnTheMarket

Najlepsze miejsca na flipy:

Północ Anglii: Liverpool, Manchester, Leeds, Hull, Bradford, Burnley, Doncaster
→ tanie wejście + wysoki popyt najemców

💷 2. Obliczanie zysku – wzór flipa

Zanim kupisz, policz:

Cena zakupu +
Koszty zakupu (stamp duty, solicitors, survey) +
Remont +
Koszty pośrednika przy sprzedaży +
Podatek =
Całkowity koszt

Cena sprzedaży - Całkowity koszt = Zysk

Zasada opłacalności:
Mierz minimum 20% marży po wszystkich kosztach.

Przykład:

Kupno: 80 000£

Remont: 15 000£

Koszty dodatkowe: 5 000£
→ Razem koszt: 100 000£

Cena sprzedaży: 125 000£
Zysk: 25 000£

🧱 3. Remont – standard brytyjski (ważne!)

Kupujący w UK oczekują:

białe, jasne ściany

nowoczesnej kuchni (szafki i blat wystarczą, nie musi być drogie)

nowej łazienki

paneli lub szarego dywanu w pokojach

Nie oszczędzaj na:

elektryce i instalacjach (musi być certyfikat)

wilgoci (damp proofing)

🏛 4. Struktura prawna – osoba prywatna czy firma (Ltd)?

Jeśli robisz 1-2 flipy rocznie → możesz działać jako osoba prywatna
→ Podatek Income Tax od zysku (20%, 40% lub 45% zależnie od dochodu)

Jeśli planujesz biznes na stałe → załóż Limited Company
→ Podatek Corporation Tax ~ 25%

Przy większej skali Ltd jest korzystniejsza, bo łatwiej finansować projekty.

📑 5. Koszty przy zakupie – pamiętaj o Stamp Duty (SDLT)

Dla inwestorów kupujących „second home” jest +3% dodatkowego podatku.

🧠 6. Najważniejsza umiejętność – analiza cen (comps)

Porównuj:

ceny sprzedaży na tej samej ulicy / w promieniu 0.5 km

podobne powierzchnie i stan

Do tego służy:

Rightmove Sold Prices

Zoopla Sold Prices

Mouseprice

🏦 7. Finansowanie flipów

Możliwości:

Metoda Zalety Wady

Gotówka szybka transakcja potrzeba dużego kapitału
Bridging Loan (pożyczka pomostowa) szybki zakup pod remont wysokie odsetki 0.6–1.5% / miesiąc
Joint Venture (partner inwestycyjny) inwestujesz pracą, partner kapitałem dzielisz zysk

🎯 Strategia startowa dla Polaka w UK

1. Zacznij od małego flipa (dom 60–120k w północnej Anglii)

2. Współpracuj z lokalną ekipą remontową

3. Dokumentuj projekt → zdjęcia przed / po

4. Po 2–3 projektach możesz pozyskać inwestorów na JV

🧩 Jeśli będzie 30 👍oraz udostępnień, dostaniecie w zamian za podziękowanie to:
👇👇👇👇👇👇👇👇👇👇

✔ wzór kalkulatora flipa w Excel
✔ check-listę remontu w Anglii
✔ typową umowę Joint Venture
✔ listę rzetelnych sourcing agentów w UK

🔥 Na koniec pytanie:

Czy planujesz flipować za własne pieniądze, czy z inwestorami?

07/11/2025

Flipy to strategia, która szybko daje duży zastrzyk gotówki. Jednak jak każda inwestycja niesie ze sobą konkretne ryzyko. O tym jak inwestować we flipy w UK,...

29/10/2025

👉 Serviced Accommodation (czyli zakwaterowanie serwisowane).

🔹 Co to znaczy „Serviced Accommodation (SA)”?

To rodzaj wynajmu krótkoterminowego, w którym nieruchomość jest wynajmowana w pełni umeblowana i wyposażona — podobnie jak hotel lub Airbnb — często na kilka dni, tygodni lub miesięcy.

🔹 Cechy typowego SA:

✅ W pełni umeblowane mieszkanie lub dom (meble, sprzęty, naczynia itp.)

✅ Opłaty w cenie (czynsz obejmuje rachunki za media, Wi-Fi, itp.)

✅ Krótki okres wynajmu – od 1 nocy do kilku miesięcy

✅ Usługi dodatkowe – sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja itp. (zależnie od standardu)

✅ Platformy rezerwacyjne – często wystawiane na Airbnb, Booking.com, Expedia itp.

🔹 Dlaczego inwestorzy używają SA?

📈 Wyższe dochody niż z najmu długoterminowego (bo stawki za noc są znacznie wyższe)

💡 Elastyczność – można korzystać z nieruchomości samemu, gdy nie jest wynajęta

⚠️ Więcej pracy lub zarządzania – trzeba dbać o rezerwacje, sprzątanie, marketing itd.

🔹 Przykład:

> Inwestor kupuje mieszkanie w Manchesterze.
Zamiast wynająć je długoterminowo za £900/miesiąc, wystawia je jako SA na Airbnb.
Średnio wynajmuje 20 nocy po £80 = £1,600 miesięcznie.
Po kosztach (sprzątanie, prowizje, rachunki) nadal zostaje mu więcej niż z najmu długoterminowego.

__________________________________________

👉💯 Jak wyszukiwać mieszkania pod Serviced Accommodation (SA)

1.
Gdzie szukać (kanaly)

Portale ogłoszeniowe: Rightmove, Zoopla, OnTheMarket — ustaw alerty (save search / email alerts).

Agenci lokalni / estate agents: odwiedź biura w interesującej dzielnicy i zostaw brief (opis szukanej nieruchomości).

Sourcerzy / property finders: płatni specjaliści, którzy wyszukują oferty poza rynkiem.

Aukcje nieruchomości: lokalne i online (można znaleźć okazje).

Facebook Marketplace / grupy lokalne / Gumtree: krótsza konkurencja, czasami prywatne oferty.

Developerskie listy i nowe inwestycje: deweloperzy sprzedają pakiety mieszkań — dobre w centralnych lokalizacjach.

Sieć i kontakty: landlord meetups, LinkedIn, lokalne fora inwestorów — prywatne oferty.

2.
Jak skonfigurować wyszukiwanie (filtry & kryteria)

Ustaw filtry na portalach i powiedz agentowi to co poniżej:

Lokalizacja: blisko centrum, lotniska, uczelni, stacji kolejowej lub biznes parków.

Typ nieruchomości: 1–2-bed flats (łatwo obsługiwać i popularne w SA).

Stan: do lekkiego remontu lub po remoncie (do przemyślenia: remont = możliwość podniesienia standardu).

Cena: określ maksymalny budżet + margines na remont i wyposażenie.

Leasehold?: sprawdź długość lease (powinna być min. 80–85 lat jeśli buy-to-let/SA).

Freehold vs Leasehold: zwykle mieszkania są leasehold — sprawdź ground rent i service charge.

Parking / lift / zabezpieczenia: ważne dla gości.

👇👇👇👇👇
Przykładowe ustawienie alertu (tekst):
„Looking for 1–2 bed flats for serviced accommodation in [City/Area], max £###k, short walking distance to train/bus/university — quick completion possible.”

3.
Co pytać przy pierwszym kontakcie z agentem / sprzedającym (szablon wiadomości)

> Dzień dobry,
Jestem inwestorem szukającym mieszkania pod wynajem krótkoterminowy (serviced accommodation) w [miasto/dzielnica]. Interesuje mnie:

1–2 bed flat, [max cena], blisko [stacja/centrum/uczelnia].

Czy byłoby możliwe uzyskać: długość lease, service charge, ground rent, ostatnie rachunki za media, informacje o zgłoszeniach planistycznych/licencjach?
Czy możliwa jest szybka wizyta? Mogę sfinalizować zakup w krótkim terminie przy odpowiednich warunkach.
Pozdrawiam, [Twoje imię + telefon]

4. Jak szybko przesiewać oferty (co ignorować, co brać)

Ignoruj: bardzo wysoki service charge, krótka długość lease (

25/10/2025

Lecimy z tematem bez tajemnic😉

Czy da się kupić nieruchomość bez wkładu własnego?

Tak — w pewnych sytuacjach można kupić nieruchomość w Wielkiej Brytanii bez wkładu własnego lub z bardzo małym wkładem, ale jest to wyjątek i obarczone znacznym ryzykiem. Oto co należy wiedzieć.

✅ Co jest możliwe

Standardowo większość kredytodawców wymaga depozytu (wkładu własnego) przynajmniej 5% wartości nieruchomości.

Istnieją jednak oferty tzw. „100% LTV” albo „zero deposit” kredytów hipotecznych – czyli pożyczka pokrywająca całą wartość nieruchomości.

Alternatywy:

Kredyt „guarantor mortgage” — ktoś (np. rodzic) zabezpiecza kredyt swoim majątkiem/savem, co pozwala kupującemu wnosić bardzo mały lub brak depozytu.

Schematy specjalne dla pierwszego nabywcy, programy „shared ownership” (kupujesz część nieruchomości), itp.

⚠️ Na co uważać i jakie są warunki

Kredyty bez depozytu są rzadkie i wiążą się z dużo wyższym ryzykiem zarówno dla pożyczkobiorcy (większa rata, większe LTV = większe ryzyko spadku wartości nieruchomości) jak i dla pożyczkodawcy.

Musisz spełnić bardzo wymagające warunki, np. bardzo dobrą historię kredytową, udowodnione dochody, ewentualnie obecność gwaranta.

Brak depozytu = mniejszy bufor bezpieczeństwa. W przypadku spadku cen nieruchomości możesz szybko znaleźć się w ujemnym kapitale (wartość nieruchomości niższa niż wysokość kredytu) – co utrudnia refinansowanie, sprzedaż, itp.

Pomimo że możliwe są 100% kredyty, wielu pożyczkodawców w praktyce wymaga jednak choć minimalnego depozytu lub gwaranta. Nie jest to powszechny standard.

🧐 Moja rekomendacja

Jeśli Ty (lub ktoś Ci pomaga) rozważacie zakup nieruchomości w UK bez wkładu własnego, sugeruję:

1. Skonsultujcie się z doradcą hipotecznym w UK — sprawdzi on Waszą sytuację (dochody, kredyt, wiek, itp) i dostępne produkty.

2. Przeanalizujcie dokładnie budżet — rata kredytu, opłaty (prawne, wycena, podatek od nieruchomości, itp), scenariusz, gdy wartość nieruchomości spadnie.

3. Rozważcie ryzyko i alternatywy — może lepiej zgromadzić jednak depozyt (choćby 5%) i uzyskać lepsze warunki.

4. Zwróćcie uwagę na typ nieruchomości (dom, mieszkanie, nowe budownictwo) bo warunki mogą być różne w zależności od tego.

👇👇👇
Obecnie na rynku brytyjskim rzeczywiście pojawiają się oferty kredytów hipotecznych 100 % LTV / bez depozytu (no-deposit mortgages) — choć są one rzadkie, obwarowane dodatkowymi warunkami i zwykle droższe niż standardowe oferty z depozytem. Poniżej przegląd aktualnych ofert i kluczowe uwagi.

🔍 Przykładowe oferty 100 % / no-deposit dostępne obecnie

Lender / produkt Warunki kluczowe / cechy Uwagi / ograniczenia

April Mortgages – No Deposit Kredyt pokrywający 100 % wartości nieruchomości. Wymagany minimalny dochód gospodarstwa domowego ~ £24,000. Oferty z 10- lub 15-letnią stałą stopą procentową. Tylko przez pośredników hipotecznych („mortgage brokers”). Konieczna dobra historia kredytowa i stabilne dochody.
Gable Mortgages – zero deposit Wprowadzono ofertę zero-deposit z 5-letnią stałą stopą. Standardowa nieruchomość: oprocentowanie ~ 5,95 %; dla nowych budów: ~ 5,65 %. Oferta skierowana do nabywców po raz pierwszy i tych, którzy chcą kupować nowe budownictwo.
Lloyds / Halifax – “Lend a Hand” / “Family Boost” Umożliwiają kredyt 95–100 % — w przypadku 100 % konieczne zaangażowanie członka rodziny, który deponuje 10 % wartości nieruchomości na 3-letnim koncie oszczędnościowym jako zabezpieczenie. To rozwiązanie „pośrednie” — technicznie nie jest to czysty kredyt 100 % bez żadnego wkładu, bo wymagana jest forma zabezpieczenia przez rodzinę.
Skipton Building Society – „Track Record” / no deposit Skipton promuje możliwość kredytu 100 % bez gwaranta, bazując na historii najmu i regularnych płatnościach czynszu (jako dowód zdolności kredytowej) Oferta przeznaczona dla osób, które intensywnie wynajmowały przez pewien okres, i które mogą udokumentować terminowe płatności czynszu.

⚠️ Kluczowe wyzwania i ryzyka

Ograniczona dostępność – oferty 100 % są nadal niszowe. W jednym raporcie podano, że jedynie ~0,3 % wszystkich kredytów hipotecznych w UK to kredyty bez depozytu.

Wyższe oprocentowanie – ponieważ ryzyko dla pożyczkodawcy jest większe, stopy procentowe dla kredytów 100 % zwykle są wyższe niż przy klasycznych ofertach z depozytem.

Ryzyko negatywnego kapitału (negative equity) – jeśli wartość nieruchomości spadnie, możesz zostać z długiem wyższym niż wartość domu.

Wymogi dotyczące gwarantów / zabezpieczeń rodzinnych – wiele ofert 100 % wymaga, by ktoś (np. członek rodziny) zaoferował zabezpieczenie (np. deponując pieniądze lub użyczając własności) lub podpisując się jako gwarant.

Koszty dodatkowe – nawet jeśli nie musisz dawać depozytu, nadal musisz pokryć koszty związane z zakupem: opłatę prawną, inspekcję (survey), opłatę za wycenę nieruchomości (valuation fee), podatki (Stamp Duty, jeśli dotyczy).

Kryteria dochodów i zdolność kredytowa – musi być bardzo dobra. Lenderzy będą wymagali, by Twój dochód i bilans finansowy jednoznacznie wskazywały, że zmieścisz się z ratami.

19/10/2025

„BTL” w Anglii

Buy to Let – czyli kupno nieruchomości na wynajem.
To bardzo popularna forma inwestowania w Wielkiej Brytanii, ale rząd w ostatnich latach wprowadził wiele zmian podatkowych i regulacyjnych, które trzeba znać.
Poniżej wyjaśniam, jak to działa w praktyce (2025):

🛑UWAGA🛑
🚀Jeśli przeczytasz cały artykuł to na dole czeka na Ciebie 🎉niespodzianka🎉✅

🏠 1. Czym jest Buy to Let (BTL)

Buy to Let to zakup nieruchomości z myślą o wynajmowaniu jej najemcom (a nie zamieszkiwaniu samemu).
Inwestor staje się landlordem (wynajmującym) i zarabia na:

czynszu (income return),

potencjalnym wzroście wartości nieruchomości (capital growth).

💷 2. Finansowanie – BTL mortgage

Większość inwestorów korzysta z tzw. Buy to Let mortgage – specjalnego kredytu hipotecznego.
Różni się on od zwykłego mortgage (na własne mieszkanie):

Cecha BTL Mortgage Zwykły Mortgage

Wymagany depozyt Zazwyczaj min. 25% Zazwyczaj od 5–10%
Ocena zdolności Na podstawie przewidywanego czynszu, nie tylko dochodów Na podstawie dochodów osobistych
Odsetki Często wyższe Niższe
Typ spłaty Często interest only (spłacasz tylko odsetki, kapitał na końcu) Często repayment (kapitał + odsetki)

💰 3. Podatki przy BTL

a) Stamp Duty Land Tax (SDLT)

Kupując drugą nieruchomość (BTL), płacisz dodatkowe 3% podatku od wartości.
Przykład:

Dom za £250,000

Normalny podatek: £2,500

Dla BTL: £2,500 + 3% z £250,000 = £7,500 dodatkowo

b) Podatek od czynszu (Income Tax)

Zysk z wynajmu (po odjęciu kosztów) dodaje się do Twojego dochodu i opodatkowuje według progów:

Poziom dochodu Stawka podatku Roczny dochód (2025)

Basic rate 20% do £50,270
Higher rate 40% £50,271–£125,140
Additional rate 45% powyżej £125,140

Uwaga: od 2020 r. nie można już odliczać całych odsetek hipotecznych od podatku — zamiast tego otrzymujesz kredyt podatkowy w wysokości 20% od zapłaconych odsetek.

c) Podatek od sprzedaży (Capital Gains Tax – CGT)

Sprzedając BTL z zyskiem, płacisz podatek od zysku:

18% (jeśli jesteś basic rate taxpayer)

24% (jeśli higher lub additional rate)

Odliczyć możesz:

koszty zakupu i sprzedaży,

wydatki na ulepszenia nieruchomości.

🧾 4. Spółka Ltd a BTL

Wielu inwestorów kupuje nieruchomości przez spółkę z o.o. (limited company), aby zoptymalizować podatki.
Zalety:

Podatek korporacyjny (19–25%) zamiast osobistego (do 45%),

Możliwość odliczenia pełnych odsetek od kredytu,

Możliwość reinwestowania zysków w inne nieruchomości.

Wady:

Wyższe koszty księgowości i administracji,

Wyższe oprocentowanie kredytów BTL dla firm.

🏗️ 5. Obowiązki landlorda

Jeśli wynajmujesz, musisz przestrzegać wielu przepisów, m.in.:

Rejestrowanie depozytu najemcy w Deposit Protection Scheme (DPS),

Regularne przeglądy gazowe (Gas Safety Certificate),

Energy Performance Certificate (EPC) – co najmniej ocena E,

Electrical Safety Inspection co 5 lat,

Ubezpieczenie landlord insurance,

Przestrzeganie zasad „Right to Rent”.

📈 6. Zwrot z inwestycji

Typowy yield brutto w UK to 4–8%, w zależności od lokalizacji:

Londyn – ok. 3–5%

Północ Anglii (Manchester, Liverpool, Leeds) – 6–8%

Często inwestorzy łączą zysk z wynajmu z potencjalnym wzrostem wartości nieruchomości.

📋 Podsumowanie

Aspekt Opis

Cel Kupno nieruchomości na wynajem
Wkład własny Zazwyczaj min. 25%
Podatki Wyższy Stamp Duty, Income Tax, CGT
Zalety Stały dochód, wzrost wartości, dywersyfikacja
Wady Biurokracja, podatki, ryzyko pustostanów, zmiany przepisów

Super 👍 —jeśli już wyjaśniliśmy co to BTL, zróbmy dokładne obliczenia dla przykladowego wariantu:

📊 Założenia

Parametr Wartość

Cena nieruchomości £250,000
Depozyt (25%) £62,500
Kredyt £187,500
Oprocentowanie 3.00%
Czynsz miesięczny £1,500
Koszty miesięczne (utrzymanie, ubezpieczenie itd.) £200

💷 1. Rata odsetkowa (Interest Only Mortgage)

Rata = (187,500 × 3.0\%) ÷ 12 = £468.75/mies.

💰 2. Dochód miesięczny brutto

Przychód = £1,500/mies.

📉 3. Koszty miesięczne

Odsetki: £468.75

Koszty eksploatacyjne: £200
Razem: £668.75

💸 4. Zysk miesięczny (przed podatkiem)

£1,500 – £668.75 = £831.25/mies.

Rocznie:

£831.25 × 12 = £9,975

🧾 5. Podatek dochodowy (Income Tax)

Zakładamy basic rate taxpayer (20%).

Podstawa opodatkowania: Przychód – koszty eksploatacyjne (bez odsetek)
= £18,000 – £2,400 = £15,600

Podatek 20% = £3,120

Kredyt podatkowy 20% od odsetek: £468.75 × 12 × 20% = £1,125

Efektywny podatek = £3,120 – £1,125 = £1,995

💵 6. Zysk netto po podatku

£9,975 – £1,995 = £7,980 rocznie

czyli około
👉 £665/mies. zysku netto

📈 7. Zwrot z inwestycji (ROI)

Wkład własny = £62,500
Zysk netto roczny = £7,980

ROI = (7,980 ÷ 62,500) × 100% ≈ 12.8%

✅ Podsumowanie

Pozycja Kwota

Cena nieruchomości £250,000
Kredyt £187,500
Czynsz miesięczny £1,500
Koszty miesięczne (łącznie z odsetkami) £669
Zysk netto miesięcznie £665
Zysk netto rocznie £7,980
ROI (na kapitale £62,500) ≈ 12.8%

💡 Wnioski:

Wyższy czynsz (£1,500 zamiast £1,300) znacznie poprawia rentowność.

ROI prawie 13% rocznie netto to bardzo dobry wynik jak na standardowy rynek BTL przy 3% oprocentowaniu.

Nadal warto uwzględnić ryzyko pustostanów (np. 1 miesiąc bez najemcy obniży ROI o ok. 1 punkt procentowy).

Czy chcesz, żebym wysłał Ci kalkulator BTL, w którym będziesz mógł sam wpisywać parametry i od razu widzieć ROI, zysk netto i podatek?
Jesli chcesz to jak wiadomo nie ma nic za darmo, trzeba się napracować.
A co musisz zrobić to jak się okazuje jest proste polub artykuł napisz w komentarzu "Proszę o przesłanie" a na Priv podaj swój adres email na który chcesz abym wysłał Ci gotowy kalkulator.

12/03/2023

Ostatnia szansa na to, aby dołączyć do Orłów. https://fb.watch/jdKJ-uQkiM/