Rita Daskalaki Law Firm - Crete Lawyers

Rita Daskalaki Law Firm - Crete Lawyers Our Crete law firm is based in Chania town and represents clients all over Greece at Court cases or C

Our Crete law firm operates in Chania town and can represent clients all over Greece at Court cases or Contracts. We are English and French speaking solicitors with a specialization in real estate law, but we have experience in almost all fields of Greek law. For any queries about your case, don’t hesitate to e-mail us. We will e-mail you back within two working days with our first remarks.

02/09/2026

⚖️ Greek Council of State Decision 454/2026 – Unauthorised constructions in buildings partly dating before 1830 and within protected cultural areas

An important recent judgment of the Fifth Chamber of the Greek Council of State (Decision 454/2026) addresses the application of Law 4495/2017 on unauthorised constructions where a property is subject to cultural heritage protection.

The case concerned a building located in the Old Town of Corfu, an area designated as a historic monument and archaeological site and also included on UNESCO’s World Heritage List. Parts of the building dated from before 1830, while its third floor and attic had been constructed later.

The Council of State made an important distinction:

🔹 Parts of a building dating from before 1830 are protected by law as ancient monuments, without the need for a separate administrative act formally designating them as such.

🔹 However, the prohibition against regularising unauthorised constructions under Law 4495/2017 applies only to the part of the building that qualifies as an ancient monument.

🔹 Therefore, the regularisation of unauthorised works located in later parts of the same building, constructed after 1830, is not automatically prohibited.

The Court further held that the mere fact that a property is situated within an archaeological site or a UNESCO World Heritage Site does not, in itself, exclude the application of Law 4495/2017.

Instead, the competent authorities must carry out a specific assessment of whether the particular unauthorised works cause direct or indirect harm to the protected elements of the cultural environment.

The Council of State therefore annulled the decision of the Minister of Culture, which had rejected the regularisation request as a whole, and referred the case back to the Administration for a fresh assessment under the procedure provided for in Article 116 of Law 4495/2017.

The judgment is particularly significant in practice, as it confirms that cultural heritage protection does not automatically result in a blanket prohibition on the regularisation of unauthorised constructions. The authorities must examine both the date of construction of the specific part of the building concerned and the actual impact of the unauthorised works on the protected cultural asset.

02/09/2026

ΣτΕ 454/2026 – Τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κτίρια με τμήματα προ του 1830 και σε περιοχές πολιτιστικής προστασίας
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόσφατη απόφαση 454/2026 του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με τη δυνατότητα υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του ν. 4495/2017 όταν το ακίνητο συνδέεται με την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς.

Η υπόθεση αφορούσε κτίριο στην Παλαιά Πόλη της Κέρκυρας, η οποία αποτελεί ιστορικό διατηρητέο μνημείο, αρχαιολογικό χώρο και έχει ενταχθεί στον Κατάλογο Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO. Τμήματα του κτιρίου είχαν κατασκευαστεί πριν από το 1830, ενώ ο τρίτος όροφος και η σοφίτα είχαν κατασκευαστεί μεταγενέστερα.

Το ΣτΕ διευκρίνισε μία σημαντική διάκριση:

🔹 Τα τμήματα κτιρίου που χρονολογούνται πριν από το 1830 προστατεύονται αυτοδικαίως ως αρχαία μνημεία, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη διοικητική πράξη χαρακτηρισμού.

🔹 Η απαγόρευση υπαγωγής στις διατάξεις περί τακτοποίησης αυθαιρέτων αφορά, όμως, μόνο το τμήμα του κτιρίου που αποτελεί αρχαίο μνημείο.

🔹 Δεν αποκλείεται, συνεπώς, η τακτοποίηση αυθαιρεσιών που βρίσκονται σε μεταγενέστερα τμήματα του ίδιου κτιρίου, τα οποία κατασκευάστηκαν μετά το 1830.

Παράλληλα, το Δικαστήριο έκρινε ότι ούτε η θέση ενός ακινήτου εντός αρχαιολογικού χώρου ή Μνημείου Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO αρκεί από μόνη της για να αποκλειστεί η εφαρμογή του ν. 4495/2017.

Απαιτείται ειδική και εξατομικευμένη κρίση της Διοίκησης ως προς το εάν οι συγκεκριμένες αυθαίρετες επεμβάσεις προκαλούν άμεση ή έμμεση βλάβη στα προστατευόμενα στοιχεία του πολιτιστικού περιβάλλοντος.

Για τον λόγο αυτό, το ΣτΕ ακύρωσε την απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού, η οποία είχε απορρίψει συνολικά την υπαγωγή, και ανέπεμψε την υπόθεση στη Διοίκηση προκειμένου να εξεταστεί εκ νέου σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 116 του ν. 4495/2017.

Η απόφαση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς επιβεβαιώνει ότι η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς δεν οδηγεί αυτομάτως σε συνολικό αποκλεισμό της δυνατότητας τακτοποίησης, αλλά απαιτεί εξέταση τόσο της χρονολόγησης του συγκεκριμένου τμήματος του κτιρίου όσο και της πραγματικής επίδρασης της αυθαίρετης κατασκευής στο προστατευόμενο πολιτιστικό αγαθό.

#ΣτΕ #Νομολογία #Ακίνητα #Αυθαίρετα #ΠολεοδομικόΔίκαιο #ΠολιτιστικήΚληρονομιά #ΑρχαιολογικοίΧώροι

27/08/2026

Watercourses and Property Development: What Should Be Checked Before a Purchase or Investment

An interesting article recently published on Lawspot on watercourses and building permits highlights an issue that is often underestimated in property due diligence: proximity to a stream or watercourse may significantly affect not only whether a property can be built on, but also its overall development potential.

The existence of a watercourse is not determined solely by whether water is visibly flowing throughout the year. A natural streambed or seasonal flow may also fall within a specific planning and environmental protection regime. For that reason, before any construction or investment decision is made, it is important to establish whether a watercourse exists, whether it has been formally delineated, and which setback requirements or additional approvals may apply.

Particular caution is required where no formal delineation has yet taken place. The absence of an administrative delineation act does not mean that the issue can be ignored. On the contrary, it may lead to a more complex planning review, the need for additional technical studies and possible delays in obtaining a building permit.

The same applies where older structures are situated close to or within the natural streambed. The age of a building, or the fact that it has remained unchallenged for many years, does not in itself guarantee that there is no planning issue. The matter may arise again in connection with a new permit, an extension, a change of use or even during a property transfer.

Watercourse protection is also directly connected with flood-risk management. Works that restrict the natural channel or alter water flow may create serious safety concerns and may therefore trigger stricter administrative and planning scrutiny.

Accordingly, before purchasing land —and especially before making a substantial investment— legal title due diligence should be combined with a comprehensive technical and planning review. The existence of, or proximity to, a watercourse may affect building siting, mandatory setbacks, permit eligibility and, ultimately, the entire economic potential of the property

27/08/2026

Ρέματα και οικοδομική αξιοποίηση ακινήτων: τι πρέπει να ελέγχεται πριν από μια αγορά ή επένδυση

Με αφορμή ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον άρθρο που δημοσιεύθηκε πρόσφατα στο Lawspot σχετικά με τα ρέματα και την έκδοση οικοδομικής άδειας, αξίζει να επισημανθεί ένα ζήτημα που συχνά υποτιμάται κατά τον έλεγχο ενός ακινήτου: η γειτνίαση με υδατόρεμα μπορεί να επηρεάσει ουσιωδώς όχι μόνο τη δυνατότητα δόμησης, αλλά και συνολικά την αξιοποίησή του.

Η ύπαρξη ρέματος δεν κρίνεται αποκλειστικά από το αν υπάρχει εμφανής ροή νερού καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Μπορεί να πρόκειται για φυσική κοίτη ή εποχική απορροή, η οποία υπάγεται σε ειδικό καθεστώς προστασίας. Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε οικοδομική ή επενδυτική απόφαση, πρέπει να εξακριβώνεται αν υφίσταται υδατόρεμα, αν έχει οριοθετηθεί επίσημα και ποιες αποστάσεις ή πρόσθετες εγκρίσεις ενδέχεται να απαιτούνται.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν δεν έχει προηγηθεί οριοθέτηση. Η απουσία σχετικής διοικητικής πράξης δεν σημαίνει ότι το ζήτημα παύει να υφίσταται. Αντίθετα, μπορεί να οδηγήσει σε πιο σύνθετο πολεοδομικό έλεγχο, σε ανάγκη πρόσθετων τεχνικών μελετών και, ενδεχομένως, σε καθυστερήσεις ως προς την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Το ίδιο ισχύει και όταν υπάρχουν παλαιές κατασκευές πλησίον ή εντός της φυσικής κοίτης. Η παλαιότητα μιας κατασκευής ή το γεγονός ότι παρέμεινε για χρόνια χωρίς αμφισβήτηση δεν αρκούν για να θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει πολεοδομικό πρόβλημα. Το ζήτημα μπορεί να επανέλθει σε περίπτωση νέας άδειας, προσθήκης, αλλαγής χρήσης ή ακόμη και κατά τη διαδικασία μεταβίβασης.

Παράλληλα, η προστασία των ρεμάτων συνδέεται άμεσα με την αντιπλημμυρική ασφάλεια. Επεμβάσεις που περιορίζουν την κοίτη ή μεταβάλλουν τη φυσική απορροή του νερού μπορεί να δημιουργήσουν σοβαρούς κινδύνους και να επιφέρουν αυστηρότερο διοικητικό και πολεοδομικό έλεγχο.

Συνεπώς, πριν από την αγορά οικοπέδου ή γηπέδου —και ιδίως πριν από σημαντική επένδυση— ο νομικός έλεγχος τίτλων πρέπει να συνδυάζεται με πλήρη τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο. Η ύπαρξη ή η γειτνίαση με ρέμα μπορεί να επηρεάσει τη θέση του κτιρίου, τις επιτρεπόμενες αποστάσεις, την έκδοση άδειας και τελικά ολόκληρη την οικονομική αξιοποίηση του ακινήτου.

23/08/2026

Protecting Personal Data During the Summer Holidays

Summer holidays should not mean taking a break from protecting our privacy.

The Croatian Data Protection Authority has highlighted several practical precautions:

📷 Before posting photographs taken at beaches, restaurants or hotels, we should consider whether other individuals —particularly children— are clearly visible and identifiable.

🏨 When checking into tourist accommodation, guests may be required to present an identity document for lawful registration purposes. However, copying or retaining the document is generally unnecessary and should always be assessed in light of the GDPR principle of data minimisation.

💳 Extra caution is required when receiving messages asking for booking confirmation, additional payments, card details, online banking credentials or one-time passwords. Any such request should be verified through the hotel’s or booking platform’s official communication channels.

📶 Public Wi-Fi networks are not always secure. Mobile data or another trusted network should preferably be used for online banking, card payments and access to sensitive personal accounts.

Personal data protection is an everyday responsibility — even while we are on holiday.

23/08/2026

Προστασία προσωπικών δεδομένων και στις καλοκαιρινές διακοπές

Οι καλοκαιρινές διακοπές δεν σημαίνουν διακοπές και από την προστασία της ιδιωτικότητάς μας.

Η Κροατική Αρχή Προστασίας Δεδομένων υπενθυμίζει ορισμένους βασικούς κανόνες:

📷 Πριν δημοσιεύσουμε φωτογραφίες από παραλίες, εστιατόρια ή ξενοδοχεία, πρέπει να ελέγχουμε αν τρίτα πρόσωπα —και ιδίως παιδιά— είναι ευδιάκριτα και μπορούν να αναγνωριστούν.

🏨 Κατά την άφιξη σε τουριστικό κατάλυμα, η επίδειξη εγγράφου ταυτοποίησης μπορεί να είναι αναγκαία για τη νόμιμη καταχώρηση του επισκέπτη. Η φωτοτύπηση ή η παρακράτησή του, όμως, δεν είναι κατά κανόνα απαραίτητη και πρέπει να εξετάζεται υπό το πρίσμα της αρχής της ελαχιστοποίησης των δεδομένων.

💳 Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε μηνύματα που ζητούν επιβεβαίωση κράτησης, πρόσθετη πληρωμή, στοιχεία κάρτας ή κωδικούς μιας χρήσης. Η επικοινωνία πρέπει πάντοτε να επαληθεύεται μέσω των επίσημων καναλιών του ξενοδοχείου ή της πλατφόρμας κρατήσεων.

📶 Τέλος, τα δημόσια δίκτυα Wi-Fi δεν είναι πάντοτε ασφαλή. Για τραπεζικές συναλλαγές και πρόσβαση σε ευαίσθητους λογαριασμούς είναι προτιμότερη η χρήση δεδομένων κινητής τηλεφωνίας ή άλλου αξιόπιστου δικτύου.

Η προστασία των προσωπικών δεδομένων αποτελεί καθημερινή υποχρέωση — ακόμη και όταν βρισκόμαστε σε διακοπές.

20/08/2026

An interesting judgment was recently issued by the Single-Member Court of First Instance of Thessaloniki concerning the imposition of full deprivation judicial guardianship on a person suffering from chronic schizophrenia.

In Judgment No. 9719/2026, the Court held that the existence of a mental disorder is not, in itself, sufficient to justify a restriction of legal capacity. It must also be established that, as a result of the condition, the person is effectively unable to care for herself or manage her personal and financial affairs.

In the case at hand, the history of repeated hospitalisations, the medical assessments, the certified disability rate, the lack of compliance with medication and the need for continuous assistance with basic daily needs justified the imposition of full deprivation judicial guardianship.

A particularly significant aspect of the judgment is that the Court reached its decision without ordering a new expert examination and without a social services report. It considered that the existing medical records and public documents provided sufficiently clear and reliable evidence regarding the nature and severity of the person’s condition.

The Court appointed the woman’s son as her judicial guardian, taking into account that he had already acted as temporary guardian and had been actively involved in her care. It also established a three-member supervisory council composed of close family members.

The judgment confirms that full deprivation of legal capacity must remain a measure of last resort. It should not be imposed merely because a psychiatric diagnosis exists, but only where the severity and lasting effects of the illness render less restrictive forms of assistance inadequate.

Properly applied, judicial guardianship is not a mechanism of exclusion. It is a protective institution intended to safeguard the dignity, security and interests of a person who is no longer able to protect herself effectively.

20/08/2026

Μια ενδιαφέρουσα απόφαση εκδόθηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης σχετικά με την επιβολή πλήρους στερητικής δικαστικής συμπαράστασης σε πρόσωπο που πάσχει από χρόνια σχιζοφρένεια.

Με την υπ’ αριθ. 9719/2026 απόφασή του, το Δικαστήριο έκρινε ότι η ψυχική νόσος δεν αρκεί από μόνη της για τον περιορισμό της δικαιοπρακτικής ικανότητας. Απαιτείται να αποδεικνύεται ότι, λόγω της πάθησης, το πρόσωπο αδυνατεί ουσιαστικά να επιμελείται τον εαυτό του και να διαχειρίζεται τις προσωπικές και περιουσιακές του υποθέσεις.

Στην εξεταζόμενη υπόθεση, το ιστορικό επανειλημμένων νοσηλειών, οι ιατρικές γνωματεύσεις, το ποσοστό αναπηρίας, η μη συμμόρφωση στη φαρμακευτική αγωγή και η ανάγκη συνεχούς υποστήριξης για την κάλυψη βασικών καθημερινών αναγκών οδήγησαν στην επιβολή πλήρους στερητικής δικαστικής συμπαράστασης.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι το Δικαστήριο προχώρησε στην ουσιαστική κρίση χωρίς τη διενέργεια νέας πραγματογνωμοσύνης και χωρίς την υποβολή έκθεσης κοινωνικής υπηρεσίας, θεωρώντας ότι τα ήδη προσκομισθέντα δημόσια και ιατρικά έγγραφα παρείχαν επαρκή και ασφαλή αποδεικτική βάση.

Ως δικαστικός συμπαραστάτης διορίστηκε ο υιός της συμπαραστατέας, ο οποίος είχε ήδη αναλάβει προσωρινά τη φροντίδα της, ενώ συγκροτήθηκε τριμελές εποπτικό συμβούλιο από πρόσωπα του στενού οικογενειακού της περιβάλλοντος.

Η απόφαση υπογραμμίζει ότι η πλήρης στερητική συμπαράσταση αποτελεί έσχατο προστατευτικό μέτρο. Δεν επιβάλλεται εξαιτίας της διάγνωσης καθαυτής, αλλά όταν η ένταση και η διάρκεια της ψυχικής νόσου καθιστούν ανεπαρκή κάθε ηπιότερη μορφή υποστήριξης.

Η δικαστική συμπαράσταση, όταν εφαρμόζεται με αναλογικότητα και επαρκή αποδεικτική τεκμηρίωση, δεν λειτουργεί ως μηχανισμός αποκλεισμού, αλλά ως θεσμός προστασίας της αξιοπρέπειας, της ασφάλειας και των συμφερόντων του πάσχοντος προσώπου.

#ΔικαστικήΣυμπαράσταση #ΑστικόΔίκαιο #ΨυχικήΥγεία #ΕκούσιαΔικαιοδοσία #Νομολογία

14/08/2026

Uncleared plots: Inspections and penalties are being intensified

Inspections of uncleared plots are increasing across Greece, with Municipalities and the Fire Service carrying out both random and targeted checks, particularly in areas with an increased wildfire risk.

According to the latest available figures, more than 765,000 land-clearing declarations have been submitted, while approximately 8,000 complaints concerning uncleared plots have been filed since the beginning of the year.

Where an inspection confirms that a plot remains uncleared and the owner fails to take the necessary action, the Municipality may proceed with ex officio clearing of the property. The cost is then charged to the property owner, in addition to any administrative penalties provided for under the applicable legislation.

Property owners should also bear in mind that compliance is an ongoing obligation throughout the entire fire-prevention season, as vegetation may grow back during the summer.

Timely maintenance is therefore not only a legal obligation, but also an important measure for protecting property, neighbouring properties and the natural environment.

14/08/2026

Ακαθάριστα οικόπεδα: Εντατικοποιούνται οι έλεγχοι και οι κυρώσεις

Οι έλεγχοι για ακαθάριστα οικόπεδα εντείνονται σε όλη τη χώρα, με τους Δήμους και την Πυροσβεστική να πραγματοποιούν δειγματοληπτικές και στοχευμένες αυτοψίες, ιδίως σε περιοχές αυξημένου κινδύνου πυρκαγιάς.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, έχουν υποβληθεί περισσότερες από 765.000 δηλώσεις καθαρισμού, ενώ από τις αρχές του έτους έχουν καταγραφεί περίπου 8.000 καταγγελίες για ακαθάριστα ακίνητα.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι ένα οικόπεδο παραμένει ακαθάριστο και ο ιδιοκτήτης δεν προβεί στις απαιτούμενες εργασίες, ο Δήμος μπορεί να προχωρήσει σε αυτεπάγγελτο καθαρισμό, με το σχετικό κόστος να καταλογίζεται στον ιδιοκτήτη, επιπλέον των διοικητικών κυρώσεων που προβλέπει η νομοθεσία.

Υπενθυμίζεται ότι η υποχρέωση δεν εξαντλείται στον αρχικό καθαρισμό: τα ακίνητα πρέπει να διατηρούνται καθαρά καθ’ όλη τη διάρκεια της αντιπυρικής περιόδου.

Η έγκαιρη συμμόρφωση αποτελεί τόσο νομική υποχρέωση όσο και ουσιαστικό μέτρο προστασίας της περιουσίας, των γειτονικών ακινήτων και του φυσικού περιβάλλοντος.

#Ακίνητα #Οικόπεδα #Πυροπροστασία #ΑντιπυρικήΠερίοδος

Address

8-10 Kornarou Str
Chaniá
73134

Opening Hours

Monday 08:30 - 14:30
Tuesday 08:30 - 14:30
Wednesday 08:30 - 14:30
Thursday 08:30 - 14:30
Friday 08:30 - 14:30

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Rita Daskalaki Law Firm - Crete Lawyers posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category