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31/07/2026

領軍地產 LINK KWAN
每日市場新聞資訊
2026年7月31日 星期五
銅鑼灣「舖王」回報高達9厘 投資者黎金元8750萬沽售 持貨17年勁輸半億
銅鑼灣怡和街一個接近崇光百貨的「舖王」，以8750萬易手，呎價約11.6萬(未計閣樓)，買家料為內地客，收取回報高逾9厘；原業主投資者黎金元，持貨17年勁輸半億，舖位身價暴瀉近40%。
銅鑼灣怡和街1號地下Q號舖連入則閣樓，地舖及閣樓建築面積各約750方呎，本月初以8750萬沽，呎價約11.6萬（未計閣樓），買家透過公司名義購入，股東及董事均為普通話拼音姓名，相信是底氣十足的內地客，該舖現由英國天然護膚品牌「Lush」以68萬租用，新買家回報9.3厘。!!! ( 無9厘, 租金應該是34萬, 不是68萬)
呎價11.6萬 內地客承接
原業主為資深投資者黎金元，於2009年金融海嘯後，透過金聯行有限公司（GOLD KING LIMITED）購入物業，作價1.45億，當時核心區舖市歷經沙士後六年急升，自由行風頭仍然強勁，該舖佔盡地利，斜對面為崇光百貨及港鐵站口，靚舖難求。黎氏接手後，化妝品連鎖店曾以月租高達105萬承租。
可惜時移世易，黎金元嘗過甜頭，最後難敵市況逆轉沽售，持貨17年帳面蒸發5750萬，舖位身價暴瀉近40%，上演一場高位追入，半億買教訓的舖市傳奇。
英皇持貨五年淨賺6500萬
回顧該舖歷史，值得一提的是，該舖過往兩度轉手，皆由喜來登促成，英皇於2004年初沙士剛過去時，僅以8000萬向林贊記買入，自用五年後，轉手以1.45億售予黎金元，淨賺6500萬，升值逾81%。只是，接捧的黎金元未能複製賺錢傳奇，在市況大洗牌下蝕讓沽貨，雖然不見5700萬，不過，該舖位高峰時年收逾千萬，歷時數年，相信收租能夠抵銷部分虧損。
黎金元從事鐘錶行業，寫字樓設於尖沙咀，早年持有美麗都大廈不少地舖；2010年開始，他先後向九建購入旺角彌敦道信和中心近20個舖位，涉資達4.47億。2023年6月，他沽售中半山愛都大廈3座高層F室（約2888方呎），作價1.4億，單位於2014年10月以1.1億買入，持貨9年帳面賺約3000萬或27%。
原業主黎金元從事鐘錶行業，於尖沙咀美麗都及旺角信和中心皆持有地舖。
北角M1酒店租出料月租90萬
暑假正是內地生租樓的旺季，北角春秧街一幢酒店，由學生酒店營運商承租，市場人士預期月租約90萬。
上址為春秧街112號M1酒店，樓高27層，總批則面積約30224方呎，該酒店設92間客房，面積介乎151至238方呎，以月租約90萬計算，每個房間月租約9800元，呎租近30元，該酒店地下設商舖及酒店大堂。物業位處北角核心地段，距離港鐵北角站及北角碼頭分別僅約5分鐘及8分鐘步程。此外，物業亦鄰近香港樹仁大學及香港大學專業進修學院等。設92個房間，該物業獲營運經驗的宿舍營運商承租，將先以酒店日租及長租混合模式營運，其後計劃分階段改為學生宿舍。
ONE MIDTOWN頂層連車位輸兩成
此外，荃灣海盛路11號ONE MIDTOWN工廈項目45樓頂層全層，建築面積約17181方呎，連約5533方呎天台，連同18個車位，獲一家來自中國浙江省的啟帆信息科技以7800萬元購入，呎價約4540元。原業主於2012年6月以8556.2萬元購入45樓全層，另以每個車位作價85萬元購入18個車位，合共涉資逾一億元，現持貨14年後沽售，賬面大幅虧損2286.2萬元，跌幅22.7%。
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11/07/2026

長實集團（1113）旗下中環夏愨道10號的和記大廈重建項目長江集團中心二期，新近錄得高價租務個案，個別高層單位成交呎租約130元，屬該廈高位水平。
據代理消息，長江集團中心二期連環錄得兩宗租務個案，其中包括高層西座01室，面積約7,053平方呎，成交呎租約130元，屬該廈呎租高位水平，單位月租約92萬元。
同廈中高層西座01室，面積約5,268平方呎，則以呎租約120元租出，折合月租約63萬元。
長江集團中心二期分東、西兩座，項目樓高41層，總建築面積達550,000平方呎，標準辦公室樓層建築面積約17,300平方呎，並提供185個車位；樓層採用方正及無中柱式設計，可為租戶提供更靈活空間；而且不論任何面積的租戶，均可享有寬闊的維港景致。
翻查資料，項目前身和記大廈早於1974年落成，樓高23層，總樓面逾50萬平方呎，曾為和記黃埔集團總部。在多年前長實已部署重建該廈，在2008年獲已獲重建47層高商廈，及後在2012年又改為41層。而在2018年該廈向租戶發出遷出通知，並同年宣佈落實重建。
長江集團中心二期分東、西兩座，項目樓高41層，總建築面積達550,000平方呎，標準辦公室樓層建築面積約17,300平方呎，並提供185個車位；樓層採用方正及無中柱式設計，可為租戶提供更靈活空間；而且不論任何面積的租戶，均可享有寬闊的維港景致。
翻查資料，項目前身和記大廈早於1974年落成，樓高23層，總樓面逾50萬平方呎，曾為和記黃埔集團總部。在多年前長實已部署重建該廈，在2008年獲已獲重建47層高商廈，及後在2012年又改為41層。而在2018年該廈向租戶發出遷出通知，並同年宣佈落實重建。
資料來源: HK01
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24/06/2026

銅鑼灣利園8期快錄首宗預租 傳眾安銀行洽租4.5萬呎作擴充

今年市場上最大規模的商業項目，為希慎及華懋發展的銅鑼灣利園8期，項目近月開始進行招租。

據悉，項目寫字樓部份分為三座，第1及第2座樓面較大，屬相連設計，樓高19層，6至27樓為寫字樓樓層，若打通後每層面積可達3.8至3.9萬平方呎，為港島區極為罕有大樓面項目。至於第3 座樓高11層寫字樓由5至17樓，每層面積約1萬餘平方呎，樓面較1及2座細。

市場消息透露，近日有企業與業主洽商，租用項目第3座高層4層，合共約4.5萬平方呎樓面，預計快將落實，可望成為該大型項目首宗租務，呎租水平料約50元。

消息稱，洽租的企業為香港目前規模最大的數字銀行眾安銀行（ZA Bank），該集團為持有香港金融管理局（HKMA）頒發的銀行牌照，受同等嚴格的《銀行業條例》監管，目前擁有超過 100 萬名用戶。業務上提供多元化理財，包括活期、定期存款、外幣兌換及基金投資服務。此外，該行亦為零售投資者提供持牌的加密貨幣交易服務，以及跨境理財通南向通服務等。

據了解，該集團總部位於數碼港，近期有意擴充業務，市場人士指，該集團有研究今明兩年新甲廈項目，包括中環結志街即將落成的Central Crossing，以及銅鑼灣利園8期，最終料選擇利園8期作擴充。事實上，銅鑼灣成為不少科技公司聚集之處。

資料來源: 香港經濟日報
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21/06/2026

領軍美容客底資訊交流區
從美容院老闆角度去評估「美容客底質素，可以用以下四個關鍵維度作為標準化指標：
1）投訴與口碑紀錄
重點不是「有冇投訴」，而係「處理後嘅結果」同「整體評價趨勢」。
檔案中如多次出現嚴重投訴、情緒化投訴、經常要求退款或免費補做，而問題並非源於明顯專業失誤，應視為高風險客戶。
相反，如客人願意主動喺 WhatsApp、IG、Google Review 等渠道留下正面評價，或樂於介紹朋友到店，代表其對品牌信任度高、滿意度穩定，屬於值得長線經營的優質客戶。
2）美容消費活躍程度
透過到店頻率，可以初步判斷客戶對美容服務嘅依賴度與忠誠度。
持續性高：例如每月固定到店一次或以上，代表已將療程視為日常保養一部分，屬高活躍度客戶，具長期價值。
偶爾消費：只係「得閒先做」或一年只出現一兩次，多為低活躍度客戶，可視為潛力客，但不宜投入過多資源。
純粹試做：只使用體驗價或一次性優惠而從未回購，傾向價格導向或「試店型」客戶，File 質素相對較低。
3）過往消費模式與客單價結構
檔案中記錄嘅付款方式與消費組合，可以反映客戶嘅支付能力同信任程度。
單次收費為主：偏向審慎型或試探期客戶，如能透過專業服務逐步建立信任，未來有機會轉化為套票客。
中小型套票：願意預繳一定金額，代表對品牌已有初步信心，適合作為重點培養對象，透過結果及體驗累積再向上升級。
長期或高額 Package：能夠接受大型療程組合及中高客單價，且使用紀錄良好，屬高價值核心客戶，是店鋪收入與口碑的關鍵資產。
4）穩定度與合作度信號
穩定度是衡量客戶質素最實際、亦最容易被忽略的一環。
出席紀律良好：準時到店、少改期、少 no show，代表其尊重預約制度，對時間及安排有基本配合度。
主動規劃到店：客人會自發提早預約下次療程，而非每次都要前線不斷追問，顯示其已將本店視為長期合作對象。
付款態度清晰爽快：在條款、價錢、效果已解釋清楚後，能果斷作出決定並按時付款，反映其決策效率與信任程度，屬高穩定度客戶。
透過以上四個維度，老闆可以將每位客戶的「File 質素」系統化評分，進一步分層管理（例如 A／B／C 級客戶），將市場及服務資源優先投放喺最有價值、最穩定的一批客人身上。
立即查詢｜領軍
WhatsApp / 電話 : 6012 5987
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13/06/2026

新地 （00016） 以約47億元投得的旺角洗衣街地盤，將會打造成一幢320米高的地標商廈，以「Green Heart」概念，總樓面達152萬平方呎，屬於旺角未來最大型商廈項目新供應。
該項目前身為水務署大樓及食環署辦公室原址，於2019年清拆並騰出作為商業地盤，並由新地在2023年以約47億元投得，每呎樓面地價約3,103元，由於地皮比鄰新地旗下位於港鐵旺角東站的MOKO新世紀廣場，料形成協同效應。
總投資逾百億 勢成九龍第二高地標
項目佔地約12.4萬平方呎，總樓面約152萬平方呎，主體將會興建1幢53層高，連3層平台的主大樓，提除主大樓外，地盤北端興建1幢連平台，共7層高政府及社福設施大樓，內有長者日間護理中心及長者鄰舍中心等。原應在大樓內1及2樓的社區會堂，新地現建議將其移至主大樓的5樓，騰出的地方，融為主大樓商場的一部分。米，將會屬於九龍區第二高地標，總投資額逾百億元。
資料來源: 香港經濟日報
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07/06/2026

領軍地產放盤 FAQ
美容院 醫療診所放盤 六大注意事宜
Q1：如果我想放盤，流程是怎樣？
A：一般流程分三步：
1）WhatsApp 或電話聯絡，提供基本資料（地區、面積、租金、頂手費要求等）；
2）我們會安排專員初步了解情況，如有需要會上門視察及拍攝；
3）確認放盤條款後，正式刊登，並由領軍地產團隊負責篩選買家、帶看及跟進磋商。
約睇之先會保持匿名。
Q2：在你們平台放盤需要付廣告費嗎？
A：目前透過領軍地產旗下美容頂讓平台放盤，一般不收取任何刊登或廣告費。
Q3：領軍會幫我保密嗎？我唔想員工同客人知我放盤
A：我們非常重視保密安排。
放盤時不會透露店鋪名稱以及精確地址，只以大約地點，亦可使用「行業相片」代替現場招牌圖片。
只有在你同意的情況下，我們才會向已簽保密協議透露更多細節。
Q4：如果樓盤有合約、用途或裝修問題，你們會點處理？
A：我們會先在初步溝通階段了解你盤的實際情況，包括現有租約條款、用途批文、裝修及設備狀況等。
如我們判斷風險過高、或涉及違反法例／大廈公契的要求，我們會清楚向你說明，並有權拒絕接受放盤，以保障你、準買家及本公司團隊的利益。
Q5：放盤後通常要等多久先有買家查詢？
A：實際時間會視乎地區、租金水平、頂手要求及市況而定。
一般來說，熱門地段、租金合理、條款清晰的美容／醫療盤，在刊登後數天至數星期內，已有穩定查詢；如屬高價或特殊要求個案，我們會以「精準配對」方式主動聯絡合適買家或醫生團隊。
Q6：成交後，領軍會幫我處理什麼文件或交接？
A：當雙方達成共識後，我們會協助：
整理頂手條款合約，配合律師／會計安排；
與業主、買家三方溝通新租約安排以及退租安排；提醒雙方在交吉、設備清單等環節上的注意事項。我們會以十年以上行業經驗幫你減少誤會和爭拗，令交接更順暢。

06/06/2026

最新發表2026年5月香港寫字樓租賃市場報告指出，香港甲級寫字樓市場在2026年第一季展現出局部的穩定迹象，整體租金趨於穩定，且核心商業區（CBD）的空置率有所改善。盡管全球地緣政治帶來挑戰，但受益於核心供應受限、IPO市場回暖及金融需求穩健，市場重心正逐步回歸至核心優質物業。
第一季市場共錄得約27.5萬平方呎的淨吸納量，升幅高度集中於中環、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀等樞紐地段。上季淨吸納量幾乎完全由核心區推動，其中中環錄得約17.3萬平方呎吸納量，灣仔/銅鑼灣及尖沙咀則分別錄得8.4萬及5.6萬平方呎。相比之下，大部分非核心市場持續錄得負吸納，反映租戶在下行周期中，更傾向趁機升級至租金更具競爭力的核心地段物業。
除中環繼續擔當頂尖金融及資產管理中心外，尖沙咀與西九龍地區正迅速崛起為新金融樞紐。隨着摩根大通租用西九藝術廣場大樓約25萬平方呎樓面，以及AXA安盛進駐IGC，顯示大型企業正充分利用優越的鐵路連接及文化設施，鞏固該區商業地標地位。
IPO市場顯著回暖與轉型
香港作為中國主要國際IPO平台的地位持續穩固，2026年第一季錄得40宗IPO，集資額高達1,099億元，在全球排名第一。盡管中國證監會最新的紅籌架構指引，可能引導企業轉向更標準化的H股結構，短期內或會影響離岸法律團隊的擴張意慾，但長遠而言，市場需求正從單純的架構相關業務轉向財資、投資者關係及資本市場等多元職能，為核心商業區帶來持續的高質量需求。
受惠於香港強化企業財資中心的稅務優惠，加上內地企業「走出去」的策略，吸引了更多金融、科技及消費領域公司將總部、財資管理及跨境結算中心等落戶香港。未來數年，隨着人民幣跨境貿易進一步擴大，預計更多能源及「一帶一路」相關企業將持續於核心地段擴充，為寫字樓市場提供優質的長期需求。
整體空置率 微跌至15.2%
2026年第一季整體甲級寫字樓空置率略微下降至15.2%。隨着未來新增供應管道放緩，加上核心商業區內可供貨量有限，市場供需結構將逐步收緊，這對中環及尖沙咀等優質寫字樓的租金增長形成強大支撐，預測相關物業租金全年將有5%至7%的升幅。雖然宏觀經濟仍存在不確定性，但觀察到香港寫字樓市場正由過去的廣泛疲弱轉向局部穩定。核心商業區憑藉其交通樞紐優勢與質量，成為復甦的主力軍，特別是中環及西九龍等地區，正持續獲得全球金融機構的青睞。
資料來源: 香港經濟日報
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25/05/2026

香港美容院頂讓，需要同時從「租約／牌照用途／客底負債／財務數據／資產交收」五大方面去檢查，減少中伏風險。

一、租約條款與物業用途
核對現有租約：剩餘租期、可否重新簽訂新租約、物業用途是否明確寫明可做美容/診所，避免裝修完先被指違規。

查大廈公契用途、管理公司規例，有啲樓明文限制美容／按摩／醫療用途。

在頂讓合約中列明：按金如何交收、交接日期、如業主拒絕頂讓或重簽租約時的處理方法，可以直接請問地產代理。


二、客底、套票與潛在負債
要求賣家提供客戶數據分拆：活躍客、新舊客比例，以及最近3-6個月實際到訪紀錄，而唔係純粹參考東主提供的數據。

最關鍵係套票負債：清楚列出每位客戶已付款但未使用的療程金額總和，這部分實際上是新租客接手後要承擔的成本。

在頂讓價談判中，未兌現套票金額應反映在折讓，並在合約寫明哪些服務由舊/新老闆負責，避免有不清楚的地方。


三、裝修、設備與實際交收
列出清晰資產清單：包括美容床、家具、庫存產品等，每項寫明數量、避免交收時有爭議。

檢查美容儀器是否合規、有無註冊、保養紀錄及供應商聯絡，過時或無來源的機器可能構成安全與法律風險。

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