22/09/2026
銀行打嚟，得一句：你嘅商業貸款申請唔成功。
佢做咗 11 年裝修工程，Audit 冇一年蝕過錢。
佢問點解，對方話唔方便透露。
【公司年年有錢賺，點解銀行一句就唔批？】
佢上嚟我哋觀塘寫字樓，擺低一個文件袋。
我問佢：入申請之前，有冇人幫你睇過份料？
佢話：冇。銀行叫交咩，我就交咩。
攞咗兩轉文件，等咗 5 個星期，最後得嗰一句。
佢唔係唔識做生意。
以前做住宅為主，單細、數期短，自己現金流頂得住。
呢兩年轉做商舖同寫字樓，年生意額由 800 幾萬做到 1,200 幾萬，GP 都有兩成幾。
今次接咗一單商場翻新。
開工前要墊 200 幾萬買料、出師傅人工，
業主嗰邊，數期 90 日。
生意係發展緊。
但戶口，頂唔住咁長嘅數期。
我哋同佢重新評估一次份料。
搵到 4 樣嘢——冇一樣係蝕錢：
1️⃣ Audit 入面，董事往來一年抽咗 80 幾萬出嚟。
佢話：嗰啲係我自己賺返嚟嘅錢。
佢冇講錯。
但喺銀行眼中，呢個叫營運資金俾人抽走咗。
2️⃣ 住宅散客好多係現金、過數，有啲淨係 WhatsApp 報價，冇正式合約。
戶口流水對唔返 Audit 嘅生意額，
銀行唔知應該信邊一個數。
3️⃣ 申請表嘅用途，佢寫咗兩個字：周轉。
其實佢手上有張商場合約——最有力嘅證明，佢冇交。
4️⃣ 為咗買料快，佢成日用自己幾張 Credit Card 碌咗先，收到數先找。
TU 評級仲係正常，
但信貸報告睇到，幾張卡長期用到近盡個額。
生意冇問題。
問題係，佢將一盤做得好嘅生意，
用銀行睇唔明嘅方式擺咗出嚟。
佢話最難受嘅，唔係唔批。
係連點解唔批都唔知，下一步唔知點行。
再試多間？又驚 TU 俾人查多次，分數再跌。
商場嗰單，又唔等得。
做生意嗰套，你熟過任何人。
但銀行審批嗰套，冇人教過你。
我哋同佢做咗 3 件事：
第一，同佢嘅會計師一齊，把董事往來同戶口流水對返清楚，每一筆都有交代。
第二，用途唔再寫「周轉」，改成嗰張商場合約：合約額幾多、幾時收數、中間要墊幾多。
由「我想借錢」，變成「一單已經接咗嘅生意，需要現金流去做」。
第三，問佢攞個 TU 睇一睇先，處理好幾張卡嘅結欠，等報告更新咗先入申請。
每間銀行嘅定位都唔同，而且每一季都會變。
入申請之前，我哋已經同相關機構嘅職員溝通好，而唔會搵你嚟亂咁試。
第二次入申請，批咗 SFGS 80 八成政府擔保 200 萬。
商場嗰單，如期開工。
講埋要留意嗰樣：
政府擔保貸款，持股過半嘅股東一定要簽個人擔保——即係公司借嘅數，仲係佢個名孭住。
所以簽之前，我哋同佢逐個月計清楚：每月供款，同商場收數對唔對得埋。
對得埋，先至簽。
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