02/07/2024
政府撤辣誘發樓市購買力釋放，連帶發展商賣樓大豐收。5大發展商今年上半年吸金量，近乎齊突破百億元大關。其中，新地 （00016） 半年套現逾154.2億元，「冧莊」最吸金寶座；而恒地 （00012） 同期勁沽逾1,515伙，成賣樓量最多發展商。
本報綜合一手成交紀錄冊統計，包括新地、恒地、長實 （01113） 、會德豐地產及信置 （00083） 5間發展商，其中4個發展商賣樓量較去年同期錄得增長，分別按年多26.1%至54.3%，套現金額較去年同期，錄得3.3%至3.1倍增幅。
上半年套現金額最勁為新地，售出逾1,185伙，吸金154.2億元，套現金額較去年同期少14%；但較次位130.7億元，多逾23.5億元或18%。新地上半年賣樓貢獻，最主要來自元朗站項目The YOHO Hub II及啟德天璽‧海；前者今年來累售逾422伙，為集團進帳逾38億，而後者今年3月起至今累售47伙，套現逾31.1億元，平均每伙造價更高達逾6,620萬元。
NOVO LAND兩年內累沽3千伙
再者，該集團位於屯門的NOVO LAND第3B期，日前展開次輪發售，帶動集團上半年吸金量進一步攀升。新地副董事總經理雷霆表示，NOVO LAND推出不足2年已累售逾3,000伙，整個項目套現逾180億元，屬過去2年套現金額最高的單一樓盤。新地短期料推出項目，包括何文田太子道西233號項目（75伙），及啟德天璽•天第1期（906伙），意味未來吸金量將持續向上。
其次，會德豐地產今年上半年銷售量也破千伙，售出1,188伙，較去年同期賣出811伙，大增377伙或46.5%。而該集團與港鐵 （00066） 合作的將軍澳日出康城SEASONS系列，上半年乘撤辣之勢銷售氣勢如虹，至今共售出773伙，吸金逾48.7億元，套現金額相當於該集團上半年總吸金量逾130.7億元約37.3%，可謂佔集團上半年銷售「半壁江山」。
至於長實上半年吸金逾121.6億，較去年同期逾30億大增3.1倍，增幅冠絕同期5大發展商。長實今年賣樓量共逾643伙，按年多26.1%，主要受到與港鐵合作的黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast熱銷推動，該盤目前售出約566伙，吸金逾107.1億。
信置維港滙系 售172單位最多
另外，恒地上半年售貨量及吸金量，均按年有所攀升；去貨量逾1,515伙，稱霸同期5大發展商，按年多50.7%；套現逾111.2億元，按年多47.5%。隨着下半年有多個項目接力推出，預料該集團全年賣樓量有望突破2,000伙大關。
信置方面，上半年共賣出逾449伙，吸金逾77.8億，分別按年增54.3%及3.3%。該集團上半年售出最多單位項目，為合作項目西南九龍維港滙系列，共售出172伙，涉資逾34.3億；隨後是合作項目黃竹坑站港島南岸第2期揚海，共錄得86宗成交，套現逾20億。
統計今年上半年首5大最暢銷新盤共沽出2,797伙，佔同期一手總交投約8,782宗逾3成，共吸金逾293.4億元。
一手成交紀錄冊顯示，上半年去貨速度最勁新盤，來自會德豐地產與港鐵 （00066） 合作的將軍澳日出康城12期SEASONS系列，項目於今年3月下旬展開銷售，其中12A期SEASONS PLACE首輪銷售368伙即大開紅盤，而連同其後發售的PARK SEASONS，整個SEASONS系列至今累售共773伙，套現共逾48.7億元。
康城SEASONS系 累售773伙最多
另鷹君 （00041） 與港鐵合作的何文田朗賢峯系列緊隨其後，由今年4月下旬起發動銷售攻勢，至今已售出約601伙，相當於該系列總供應990伙約6成，成為上半年賣樓數量第二多的新盤，套現逾76.4億元。
而長實 （01113） 與港鐵合作的黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast，為上半年去貨量第三多新盤，共售出566伙，而該項目首輪銷售曾單日套現近75億，創一手銷售條例自2013年4月生效後新盤單日吸金紀錄，目前該盤累積套現逾107.1億元。換言之，上半年3個鐵路項目合共售出1,940伙，套現共逾232.2億元。
至於恒地 （00012） 發展的長沙灣Belgravia Place第1期，同期銷情亦不俗，上半年售出435伙，涉及金額逾23.2億元。而新地 （00016） 旗下元朗The YOHO Hub II則沽422伙，吸金逾38億。
下半年發展商繼續積極推盤，會德豐地產計劃推3至5個新盤，可售單位共逾1,000伙，當中4個為全新項目，以黃竹坑站港島南岸第6期第1期，佔約460伙最多。
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指，集團計劃下半年推售的樓盤，合作項目啟德承豐道19號第1期，設有361伙；另旗下灣仔春園街項目（90伙），及與港鐵 （00066） 合作的港島南岸第6期第1期（460伙），均有機會應市。
港島南岸項目 佔460伙最多
至於九倉 （00004） 持有、會德豐負責銷售的山頂種植道1號項目，預計下半年有機會推出5幢洋房，加上集團持續推出與港鐵合作的將軍澳日出康城12B期PARK SEASONS另一座單位，故料下半年可售單位逾1,000伙。
另集團與恒地 （00012） 、新世界 （00017） 及帝國集團合作的啟德MIAMI QUAY I自開放現樓以來持續錄得成交；黃光耀稱，該項目由5月初至今累沽39伙，套現逾4.6億，當中約4成買家為內地客，目前全盤累售約80伙，相信售出單位很快可突破100伙。
他估下半年樓市將由一手主導，新盤續以貼市價推售，以爭取加快去貨，料全年一手可錄約1.2萬至1.5萬宗成交，並預期9月起有機會減息，對市場起到正面作用，下半年樓價呈平穩發展。
西營盤尚逸昨首輪推售81伙，即日沽逾8成單位，當中2房全數售罄，並連錄大手掃貨交易，包括有投資者以逾1,215萬元購入2伙；而連同過去周末兩日，七一長假整體一手共錄得105宗成交。
由大鴻輝集團發展的單幢項目尚逸，於昨日七‧一假期早上9時半起，分S及A組銷售81伙，涵蓋開放式至3房，實用面積213至492平方呎，折實380.9萬至1,258.6萬元，折實呎價17,283至25,583元。
市場消息指，該盤S組揀樓時段共售出16伙，當中包括最少5組買家大手入2伙，其中一名投資者斥資逾1,215萬元，分別購入一伙2房及1伙開放式戶，擬作為投資用途。
該項目緊接於在下午2時半起展開A組銷售，據悉，揀樓至下午約4時半，最終全日售出65伙，佔今輪銷售伙數約80.2%，當中2房全數沽清，而發展商已於即晚加推應市。
另外，宏安 （01243） 發展的旺角Larchwood同日連沽4伙，全屬實用面積203平方呎的開放式戶，成交價552.6萬至583.5萬元，呎價27,222至28,744元。據悉，4伙由同一組買家購入，涉資共2,274.9萬元。
柏蔚森今開示位予傳媒
會德豐地產與港鐵 （00066） 合作發展的將軍澳日出康城PARK SEASONS，也增添1宗成交，來自2A座60樓E室，實用面積322平方呎，以496.3萬元成交，呎價15,413元。
另一方面，新世界 （00017） 與遠展 （00035） 合作發展的啟德柏蔚森I，進入銷售直路，新世界營業及市務（特別項目）及尊貴客戶拓展部總經理何家欣說，該項目自上周四（6月27日）上載樓書及公布單位間隔後，市場反應熱烈，並在過去長周末假期接獲大量客人查詢，包括投資者、港漂人才，以及本地租客用家。
項目示範單位及售樓廠已進行最後準備階段，並於今日（2日）首度開放示範單位予傳媒參觀，周內也有機會開放其他示範單位。柏蔚森I提供291伙，設1至3房及特色戶，實用面積234至560平方呎，當中主打2房，佔全盤約7成。
新盤增優惠成功打破悶局，並吸引名人入市。沙田瓏珀山2期早前推出提前成交現金回贈優惠，刺激項目過去2個月連沽45伙，當中高等法院上訴法庭法官彭偉昌或相關人士，一擲2,454.3萬元購入一伙4房，呎價近1.8萬元。
由新地 （00016） 發展的瓏珀山2期，過去2個月持續以招標形式售出多伙，其中位於KING TOWER 1座中層C室，實用面積1,386平方呎，4房間隔，早前以2,454.3萬元售出，呎價17,708元。
資料顯示，該單位買家之一為高等法院上訴法庭法官彭偉昌，而彭偉昌同時為《港區國安法》指定法官，曾處理「12港人」上訴案件。
瓏珀山兩月套近8.5億
瓏珀山2期位於沙田多石街33號，由2座組成，提供139伙，項目由2022年4月起推售至今累沽61伙，當中今年5月推出提前成交現金回贈等優惠後，短短2個月速售45伙，成交價1,545.2萬至2,673.2萬元，套現近8.5億元。
另一方面，原由已故恒生銀行 （00011） 前一姐鄭慧敏持有的赤柱旭逸居4座頂層特色戶，實用面積855平方呎，3房間隔，連597平方呎天台，據悉，隨鄭慧敏於2021年離世，該單位已淪為遺產物業，目前正由遺產管理人以1,880萬元放售，每平方呎叫價21,988元。
租盤盤源緊張，馬灣珀麗灣海景2房放盤不足24小時獲承租；另外，啟德龍譽2房戶獲外區客零議價22,500承租，較上一份租約升25%。
美聯珀麗灣分行高級物業經理凌光盛表示，剛促成珀麗灣3期19座高層E室租務成交，實用面積490平方呎，2房戶，向東南，享青馬橋海景，以月租15,300租出，呎租31元。業主放租不足24小時即獲承接，原叫價15,500元，獲外區租客心儀海景而快速承租，租金略低於市價。單位於2004年以233萬元購入，現可享7.9厘租金回報。
啟德龍譽2房 新租金升25%
此外，啟德區租盤盤源緊張，外區客零議價下簽訂租約，利嘉閣分行經理薛丁武稱，龍譽1A座中層B室，實用538平方呎，屬2房梗廚間隔，外望河景及海景，新租客得悉區內租盤緊張，租金趨升，睇樓後即以22,500元零議價租入，呎租42元，而對上租約月租為18,000元，新租約升幅達25%。業主於2017年以1,161萬元買入單位，現享租金回報約2.3厘。
而港島南岸晉環2房戶，長綫收租客於今年4月購入，收樓後即租出，中原分行經理趙俊傑表示，樓價處於低位，但租金升勢持續，不少投資者趁機入市，以賺取租金回報，如港島南岸晉環2A座高層B室，實用面積476平方呎，望內園景，收樓後即以25,000元租出，呎租53元。業主於以1,275萬元買入單位，現享2.4厘回報。
隨着樓價下跌，負資產數目增加，據金管局公布住宅按揭數據，5月份錄得約100萬元的住宅按揭撇帳額，屬於近8年度首次出現。分析相信，所佔規模仍然屬極低，而且住宅按揭拖欠比率低，料銀行風險低。
09金融海嘯 曾錄2億撇帳額
根據金管局早前公布的5月份住宅按揭調查，顯示當月出現100萬元的按揭撇帳額（loans written off），據資料顯示，自2016年7月之後、近8年來未再錄得按揭撇帳，上述情況屬於近年較為少見。
雖然住宅按揭出現撇帳情況，不過以100萬元金額仍然屬於極低水平，按照當局計算佔平均未償還貸款的百分比低至不足0.05%，而較2013年初時候亦曾經12個月內累積2500萬元撇帳額，而2009年8月金融海嘯後更曾累積接近2億元撇帳額。
據中原按揭董事總經理王美鳳指，相信只是撇帳數字輕微增加令到數字浮面，但如果參考同期公佈的住宅按揭拖欠比率未有惡化，仍然屬於極低水平，認為雖然政府近期放寬按揭逆周期措施，但仍然有不少監管要求，認為住宅按揭的風險仍然很低。
撤辣後客源增 銀行批核審慎
雖然近期銀行按揭審批要求增加，不過王美鳳相信，主要是由於「撤辣」後市場各類型客源增加，例如公司客、採用資產審批以至非本地入息按揭申請增加，面對這些按揭申請，部份銀行可能覺得需要管理審批較為審慎。
除了住宅按揭撇帳額出現「零的突破」，事實上隨着樓價下跌，金管局4月份公布的今年首季負資產錄得3.2萬宗，涉及1,313億元貸款額，以無抵押部分金額佔112億元。若果負資產業主出斷供，以至淪為銀主盤，則銀行在貸款上有機會需要撇帳。
回歸日3天長假期，買家回流二手，10大屋苑成交量重回雙位數，惟成交續錄蝕讓及低價成交，其中鰂魚涌太古城套3房戶以1,083萬元易手，持貨5年帳面損失逾300萬元。
中原十大屋苑上周末兩天錄9宗成交，按周急升125%，連同回歸假期則合共錄12宗成交；美聯周六、日累計12宗成交，按周升1倍，3天假期合計13宗買賣。利嘉閣及香港置業3天假期各錄8宗及13宗成交（4大代理選取屋苑有別）。
6月太古城累錄26宗成交，實用均價約1.4萬元，而踏入下半年市場即錄套3房戶蝕讓成交，中原分區營業經理莊劍嵐表示，逸天閣低層D室，實用面積714平方呎，向東南，望城景。業主於今年1月以1,280萬元放盤，最終獲用家客以1,083萬元承接，累減197萬元，呎價15,168元。原業主於2019年以1,400萬元買入，持貨5年帳面虧損317萬元或22%離場。
元朗朗景臺395萬沽 10年低
另外，元朗區周末及七一長期假市場累錄至少8宗成交，中原元朗區副區域營業經理王勤學表示，朗景臺錄近10年低價成交，單位為2座中層C室，實用479平方呎，2房戶，以395萬元易手，呎價8,246元，跌穿400萬元。原業主於2005年以148.2萬元購入，持貨19年帳面獲利246.8萬元。屋苑對上一次低位成交於2014年10月錄得，為2座高層G室以365萬元易手。
至於將軍澳全區近數天約錄14宗二手成交，成交量及睇樓量均較前周末回升，但市場續錄大幅蝕讓成交。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，6月二手成交表現則稍為回勇，主因業主願意讓步，擴大議幅，加上周末天氣好轉，買家出動睇樓，進一步帶動成交。美聯物業住宅部行政總裁布少明則預計，踏入7月，新盤陸續部署應市，二手交投則反覆橫行，樓價仍受壓。
舖價回調後，吸引基金入市買舖。一向專注大額買賣的施羅德基金，本年初成立商舖基金，專攻細碼舖，半年內3度入市，以5000萬購入旺角、葵涌等舖，近日更短炒上海街舖位，4個月賺幅達兩成。
消息指，外資基金施羅德早前成立新基金，專攻細碼舖位，並於年初至今3度入市，更成功短炒獲利。消息指，該基金於本年2月，以1,500萬，購入旺角上海街489至495號地下493號舖連閣樓，面積合共約1,850平方呎，舖位租客租客利民電器，月租約5.9萬元。據悉，基金於上星期，以1,798萬元成功沽出，持貨4個月帳面獲利298萬元，物業升值20%，亦屬近期較少見的舖位短炒獲利個案。
早前1630萬購太子地舖
據悉，基金早前亦先後購入兩舖，包括以1,630萬元，購入太子太子道西90至94號地下D舖，面積約500平方呎，目前由電器店以每月約4.8萬租用，回報率約3.5厘，隨即以約2,100萬元放售。該舖原由鄧成波家族持有，2018年以2,000萬元購入，持貨6年轉手蝕370萬元。另外，基金亦斥約2,300萬元，購入葵涌石蔭路90至94號地下超市舖位，面積約1,000平方呎。
2300萬買葵涌超市舖位
翻查資料，施羅德基金在港投資不少工商物業，包括現持有紅磡環海街11號海名軒3樓全層以及5樓及6樓全層、尖沙咀彌敦道176號THE NATE全幢共居等，主要涉及較大銀碼物業。
商廈連錄低價成交，羅氏地產以約1.8億元，沽出上環德輔道中E168全幢商廈，呎價不足8千元。
市場消息指，上環錄得全幢商廈買賣，涉及上環德輔道中166至168號E168全幢，物業早於1968年落成，樓高14層，每層面積僅約1,680平方呎，全幢物業面積約23,528平方呎。該廈鄰近港鐵上環站出口，亦位處核心商業地段。
呎價7650元 本地投資者承接
據悉，該廈不少商戶為醫療，亦有律師樓租用，全幢物業每月租金收入約70萬元。消息指，全幢物業近日以約1.8億元成交，呎價約7,650元，回報率約4.7厘。消息指，買家為本地投資者，近日亦於市場購入九龍塘豪宅單位，是次購入商廈作長綫收租。
該廈原由羅氏地產持有，於2008年1.68億元購入該廈，2016年集團為物業完成翻新提高質素。持貨16年轉手，獲利約1,200萬元，升值約7%。
近月整體商廈價格明顯下挫，以上環區為例，早前凱龍瑞以約7億元，沽出上環永樂街「88WL」全新商廈，以總樓面約90,199平方呎計，呎價約7,760元。如今同區再錄全幢商廈買賣，呎價亦在8千元以下。
澳門自今年四月中旬就樓市全面撤辣後，多個發展商把握時機去庫存，優惠力度大，帶動樓市氣氛回復熾熱，睇樓量及成交量大增。估計第二季成交量約1,000宗水平，較首季上升近一倍。
資料顯示，澳門住宅於四月及五月，成交量分別約269及346宗，估計六月成交量將持續上升至450宗水平，推算第二季合共約1,065宗，較首季上升近一倍。至於價格方面，由於一手以低價開盤吸客，平均呎價約在7,000元水平，估計次季每平方米樓價約8.5萬元（折合每平方呎7,897元），較去年同期回落約10%。
撤辣刺激住宅市場
中原（工商舖）、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明表示，上半年出現不少影響樓市的事件，例如港、澳兩個地區先後撤辣，刺激住宅市場交投恢復，尤其一手成交量大幅上升，反映政府推出的房地產政策相當有效。下半年預料對房地產支持的政策一浪接一浪，國內不斷解限、放寬，務求激活市場，因此港、澳地區亦需要與大灣區城市互相角力競爭。
他預期，年底或明年初較大機會開始減息。高息環境仍會維持一段時間，對持貨量高的投資者壓力大，因此預計下半年投資者仍會持續沽貨套現，而在市場資金得以流通下，有利整體市場發展。
回顧2024年上半年，本港樓市經歷了一段沉寂期，為減輕置業心人士入市成本，政府於《財政預算案》中宣布全面「撤辣」，住宅物業交易的稅率大幅降低，推動住宅交投量上升，成為本港樓市的轉捩點。
然而，雖然交投回升，樓價卻未能止跌，僅是跌幅收窄，相信因為新盤銷售步伐提速，並以低價開售搶攻市場，削弱二手盤競爭力，部分二手業主遂將議價幅度擴大吸客有關，加上息口走勢不明朗，令私人住宅售價持續整固。
樓市「全面撤辣」後，市場經歷約一個月的亢奮期，市場逐漸回復正常，樓價出現輕微調整。據差估署日前公布私人住宅售價指數，5月報305.9點，按月跌約1.2%，連升2個月後表現回軟；當中中小型單位（A、B及C類單位）報307.2點，按月跌約1.3%，而大型單位（D及E類單位）報278.3點，按月跌約1.2%，可見大型單位與中小型單位按月樓價跌幅相若，預期6月份該指數仍持續調整。
5月樓價指數 按月回落1.2%
樓價未能回升，部分原因與息口有關。美國一再推遲減息，使息口持續維持高水平，令供樓負擔未能回落，影響了準買家的意願。此外，本港新盤供應充裕，累積新盤貨尾單位逾21,000個，發展商積極去貨並以低價推盤，導致二手樓價持續受壓。預計要等到貨尾盤回落至1萬伙的水平，樓價才有望穩定。
另一方面，專才和內地學生陸續來港，推動了本港租金的攀升，升勢甚至跑贏了樓價。據差餉物業估價署日前公布5月私人住宅租金指數按月升約1%，連升3個月，並創53個月（近4年半）新高，而今年首5個月則累積上升約1.6%。隨着暑假來臨，租務需求將進一步增加，預計租金仍有進一步上升空間。
現時的租務需求與本港近日天氣一樣「㷫烚烚」，主要因為踏入本港的租務旺季，除了本地客，亦不乏內地生及專才客來港，帶動本港的租務需求，特別是傳統的校網、鄰近大學校區及港鐵站沿綫地區，相信其租務需求及租金表現將看高一綫，地區租金表現甚至繼續跑贏樓價升幅。今年樓價走勢料較為波動，至於何時才能重拾升軌，相信要待息口回落，供樓成本減低的情況下，才能重新定調。
上半年甲廈租務活動稍加快，而新甲廈更為焦點所在，連錄多宗大手成交。
據萊坊每月商廈租金走勢上，5月份本港多個主要商業區甲廈租金仍下跌，而中環傳統甲廈呎租為83.6元，按月下跌1.8%，而金鐘及鰂魚涌區，按月均下跌約2%。
港島區的甲級寫字樓繼續面臨挑戰，並努力應對租金下跌和空置率上升的問題。在所有寫字樓市場中，中環的甲級寫字樓租金跌幅最大，由年初至今已下跌了3.4%。正面來看，內地企業對寫字樓需求回升，主要查詢寫字樓面積5,000平方呎以下的優質中小型寫字樓。
近期甲廈租務成交集中於新甲廈，友邦香港（AIA）宣布成為南豐旗下啟德AIRSIDE的最大租戶，進駐租用高樓層4層辦公室，涉及近15萬平方呎樓面，屬於今年最大手租賃交易之一。友邦指，全新辦公室會作為財務策劃顧問團隊的日常營運及訓練用途，將設有多個訓練室及演講廳。集團指，是次進駐啟德，讓營運據點覆蓋更全面，包括鰂魚涌、銅鑼灣、中環、尖沙咀、觀塘等。
AIRSIDE 出租率7成
南豐表示，集團旗下AIRSIDE商廈連錄多宗跨國企業承租樓面，當中最大手租務為友邦香港承租4層，另德國連鎖超市LiDL、華僑銀行香港、保誠保險，連同南豐集團總部亦已於5月正式進駐，令物業寫字樓出租率已達7成，合共租出近85萬平方呎，呎租約35至50水平。
近期市場屢錄租客趁機升級個案，市場消息指，灣仔全新商廈，太古廣場6座錄成交，涉及23樓全層，面積約7,640平方呎，成交呎租約60元。據了解，新租客為跨國企業鄧白氏（dun & bradstreet），屬一家企業資訊及金融分析公司，總部設於美國。該機構原租用觀塘創紀之城商廈，是次租太古廣場6座作升級。太古廣場6座早於2022年開始預柤，現租客包括蘇富比拍賣行，租用4層樓面，總樓面涉近3萬平方呎。
九龍區租金 連跌4個月
市況上，萊坊認為，下半年甲級寫字樓租賃需求將保持溫和。隨着核心地段的寫字樓租金持續下跌，預計港島區甲級寫字樓平均租金全年將下跌3至5%。至於九龍區，該行指該區寫字樓租賃交易略有增加。
然而寫字樓交易金額繼續疲弱，5月份平均寫字樓租金微跌至每平方呎22.6元，連續第4個月下跌。展望未來，該行料關鍵仍取決於供應過剩寫字樓的吸納速度。預計2024年九龍區市場的寫字樓租金將穩定增長約2%。
至於核心區中環租務方面，近期較大手為中環國金1期錄得半層租務成交，呎租約100元。
消息指，中環指標甲廈錄得逾萬平方呎成交，涉及國金1期中層半層樓面，約1.1萬平方呎，以每平方呎約100元租出。據了解，該租客為一家內地資源企業，原租用銅鑼灣信和廣場等辦公室，如今租用國金1期逾萬平方呎，既有擴充業務，亦可作升級。
近兩三年甲廈空置率持續上升，令租金下跌，如今成交呎租約100元，已較3年前再跌約2成，而較高峰期，更有逾3至4成跌幅。
新加坡對冲基金 租公爵大廈
同區亦有擴充業務個案，新加坡對冲基金公司Dymon Asia Capital，租用中環公爵大廈單位，據悉將可容納超過70名員工，是目前公司在盈置大廈辦公室可容納人數的2倍。翻查資料，該基金原租用中環盈置大廈17樓一個單位，而預計新近租公爵大廈高層1及05至10室，面積約8,833平方呎，估計呎租約90元。公爵大廈位處中環最核心位置，故是次屬升級及擴充。
內地旅客來港購物免稅額由5,000元，提升到1.2萬元人民幣，盛滙商舖李根興（Edwin）認為，預計逐步會有利好零售的措施，因此睇好核心區舖位。
港府早前爭取提升內地旅客到港購物攜回內地的貨品免稅額，終獲中央政府今月起逐步提高至1.2萬元。Edwin指，「雖然額度未必及預期，但始終是利好措施，一步一步放寬是好事。相信其後開放更多自由行城市，以及有可能一簽多行等，預計只會更多利好消息。」他認為，措施會帶動核心區舖位，「旅客數字上升，加上措施有刺激作用，核心區舖位租金料年底前會升5至10%，售價卻受息口影響。相比之下，民生消費可能受港人外流消費影響。」
內地品牌打退堂鼓屬少數
至於近期有內地餐飲品牌提早退場，Edwin則指只是少數，「打退堂鼓不足十分一，提早結業情況香港品牌亦會有，所以沒有熱潮冷卻趨勢。」
第一太平戴維斯剛促成紅磡蕪湖街84至102號全新落成酒店約10億元買賣，買家為香港都會大學。物業提供255個房間逾480床位，步行往返都會大學僅數分鐘路程。
該行香港董事總經理袁志光表示，是次交易非常具挑戰性，業主原計劃自行經營酒店，從沒打算出售。由最初在疫情期間主動介紹物業洽商至完成交易，時間長達一年半，中段買家曾經短暫放棄，最終一太努力向買賣雙方重新游說，終完成交易。
美聯工商舖精英雲集，各同事積極搶單，造就更多成交。美聯商業高級區域營業董事周晉旭及美聯旺舖高級營業董事吳錤溱及旗下部門強強聯手，成功促成中環威靈頓街160至164號地下及一樓舖位租務成交，新租客為百年老店蓮香樓，月租約28萬元。物業建築面積分別各約3,580平方呎及4,833平方呎，合共8,413平方呎，以上述成交月租計算，平均呎租約33元。
周氏表示，非常榮幸和感激公司提供強大支援，未來將繼續積極帶領旗下精英積極搶單，令部門業績更上一層樓。政府大力推動盛事經濟，當局預料會吸引約170萬訪港旅客參與，帶來72億元消費額，經濟效益增加約43億元，料工商舖物業市場亦會因此受惠。
內地旅客來港購物免稅額由5,000元，提升到1.2萬元人民幣，盛滙商舖李根興（Edwin）認為，預計逐步會有利好零售的措施，因此睇好核心區舖位。
港府早前爭取提升內地旅客到港購物攜回內地的貨品免稅額，終獲中央政府今月起逐步提高至1.2萬元。Edwin指，「雖然額度未必及預期，但始終是利好措施，一步一步放寬是好事。相信其後開放更多自由行城市，以及有可能一簽多行等，預計只會更多利好消息。」他認為，措施會帶動核心區舖位，「旅客數字上升，加上措施有刺激作用，核心區舖位租金料年底前會升5至10%，售價卻受息口影響。相比之下，民生消費可能受港人外流消費影響。」
內地品牌打退堂鼓屬少數
至於近期有內地餐飲品牌提早退場，Edwin則指只是少數，「打退堂鼓不足十分一，提早結業情況香港品牌亦會有，所以沒有熱潮冷卻趨勢。」
網上買賣股票漸趨普及，券商為招攬客戶，紛紛租用舖位設立據點，方便吸引新客戶及為現有客戶提供更佳服務。近期股市有回暖迹象，市場近日錄得相關租務個案，平均呎租約45至357元。證券行積極租舖進駐，租用大樓面面積舖位，令舖位空置率有所改善。
其中旺角亞皆老街67至69號地舖連閣樓，總面積合共約2,800平方呎，以月租100萬元租出，折合每平方呎約357元。新租客為中資券商，提供網上股票買賣服務，以免交易手續費作賣點而大受歡迎。上手租客為短租時裝店，月租約40萬元，最新租金升幅約1.5倍，惟較高峰期月租220萬元仍大幅回落近55%。
大埔廣福道舖 23萬續租
市場亦錄得券商續租個案，其中屯門鄉事會路40至50號順利樓地下D、E號舖，面積約2,000平方呎，以月租13.5萬元租出，折合每平方呎約67.5元。租客為老牌華資銀行，同時經營股票交易業務，於上述舖位已租用多年，新租金較疫情前租金回落約兩成半。
另外，大埔廣福道141至145號地下及閣樓，亦獲港資券商續租，面積約2,773平方呎，連2,337平方呎入則閣，以月租23萬元租出，與舊租金持平，折合每平方呎約45元。
美聯旺舖營業董事林偉文表示，證券行擴充否，視乎自身規模及營運策略而定，目前在港較積極擴充的證券行以中資為主，當中又以資金充裕的龍頭企業對香港市場較為積極，亦願意以較高租金承租。至於本地證券行則以續租為主，因客源相對固定，分行以提供服務為主，故租金相對較平穩。
林偉文續指，中資證券行承租能力相對較強，加上核心區租金較高位大幅回落，故選址以核心區人流較多及較搶眼的舖位為主，以達宣傳效果，吸引新客戶。因中資證券行查詢相對較積極，料分店擴充步伐仍會持續。
疫情下不少高端租客退出，造就不少民生行業重新擴充。市場錄得多宗文具店租務，呎租介乎39至54元，反映民生行業仍獲一定程度支持。
其中荃灣青山公路277至287號運通洋樓地下D號舖，面積約550平方呎，連500平方呎入則閣，以4.3萬元由文具店承租，平均呎租約41元，較舊租金回落逾1成。
元朗大馬路舖租11.3萬 跌半成
另外，元朗大馬路元朗段185號地下，面積約1,050平方呎，連1,050平方呎入則閣，以11.3萬元租出，平均呎租約54元，較舊租金回落約半成。新租客為文具店，亦售賣生活百貨，在多區都積極擴充，除民生區外，於商業區亦見擴充。
美聯旺舖營業董事陳文譜表示，傳統文具店以售賣文儀用品及玩具精品為主，以學生及辦公室白領為主要客群，惟因受網購衝擊及無紙化趨勢影響，市場對文具店需求較過往減少，故目前較具規模的文具店，都會同時出售生活用品，以提高營業額。
陳文譜續指，傳統文具店因盈利能力有限，加上裝修成本不高，故完約時除續租以外，亦會另覓較平租舖位搬遷，一般月租約3萬至5萬元，地點多為民生區，以鄰近學校較理想。至於兼售生活用品的文具店，其承租能力較強，月租約10萬至20萬元，亦傾向選擇如核心區商場等人流較多的舖位。
上半年過去，近期樓市在過去4個月大旺一輪後，目前明顯是需要唞唞氣，加上息口前景未明朗，近日樓市一、二手交投均轉趨淡靜，買家入市心態自然變得觀望審慎。
最新樓價指數亦反映，整體樓價短暫反彈兩個月後，樓價指數再度步入整固期，不過租賃市場仍然緊張，租金連升4個月並再創近5年高位，樓市已進入暑期模式，租賃市場持續暢旺的同時，而部分準買家放暑假下，二手交投仍然淡靜，買家入市心態審慎。
買賣市場又變得觀望
所謂暑期模式，每年暑假都是租賃市場的傳統旺季，有不少內地學生以及專才來港，增加房屋租住需求，近期市場上已不時錄得內地生提早預租個案，甚至出現「多客爭盤」搶貴租金情況，再加上近日樓市再度整固下，部分準買家會因應市況而轉買為租，令整體租賃市場「旺上加旺」。
租賃市場嚴重缺盤下，近日市場出現不少「睇相租樓」的預租個案，現有租客尚未遷出，已有新租客在未交吉前「睇相」預租單位，個別租客亦需以預付一年租金來吸引業主。
隨着租賃市場持續暢旺，而買賣市場又變得觀望，樓價跌租金升的現象仍然持續，按政府差餉物業估價署的樓價及租金指數，最新租金指數已經連升4個月，按年租金升幅已達5%，與此同時樓價的按年跌幅卻接近13%，租金指數升至自2019年底的近5年高位，而樓價卻已重返自2016年底的近8年低位。
無可否認，目前的買賣市場是相對淡靜，買家入市心態較為審慎，但無論一手以至二手市場均有買家選擇在淡市趁低吸納，過去一般時間樓價持續整固而租金卻接連上升，一來一回買樓收租的回報率顯著調升，個別地區的樓價亦已跌至相對吸引的水平，現階段是用家入市的好時機，吼準時機趁低吸納。
觀塘萬兆豐中心最大賣點，定為單位享優質全郵輪碼頭海景，而周邊日後將有新商場落成，配套續改善。
萬兆豐中心位於觀塘海濱道成為東九龍商廈群，包括有海濱匯、宏基資本大廈，附近亦有宏利中心等大型商廈，商業氣氛甚佳。由牛頭角港鐵站步行至該廈，需時近10分鐘，大廈亦設有停車場。
附近有大型商場將落成
飲食配套上，物業地舖現為餐廳，附近多為工廈，餐廳數目稍不足。新地 （00016） 旗下觀塘THE MILLENNITY大型商業項目去年入伙，而商場料今年開業，日後提供大量商店及餐廳。其他配套上，大廈對出正為觀塘海濱公園，相當舒適。
萬兆豐中心於2011年落成，至今樓齡約13年。地下大堂樓底甚高，亦有提供座位供訪客休息。大廈以樓層劃分升降機，共設12部客用升降機，甚為充足。
大廈樓高21層，每層約有10個單位，面積由千餘平方呎起，正合中小型公司。景觀上，A至F單位較佳，享觀塘海濱公園及啟德郵輪碼頭景致，因無遮擋非常舒適，而向北小部分則望觀塘都市景。
用戶上，較知名為交通銀行現時使用19樓單位，另中國鐵建則佔用10樓單位。其他商戶種類廣泛，包括有資產管理、教會等。
去年呎價低見7800元
成交方面，物業中層B室，面積約2,058平方呎，去年以1,605萬元成交，呎價約7,800元。
原業主為本地投資者，於2015年5月以呎價約12,200元購入單位，涉資2,510萬元，一直以放租用途。其後業主把單位放售，意向價約2,572.5萬元，呎價為12,500元，一直未獲承接，如今以1,605萬元沽出單位，蝕約905萬元離場。
租務上，6月份物業樓兩宗租務，包括高層單位，面積約3,722平方呎，成交呎租約22元。另外，5月份低層單位，面積約900平方呎，以近2.1萬元出，呎租約23元。
萬兆豐中心景觀理想，現業主放售中層單位，意向每呎約8,500元。
上手租客為本港導演
中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事陳權威表示，是次放售的單位位於萬兆豐中心11樓A室，建築面積約3,722平方呎，將以交吉形式出售，意向價約3,163萬餘元，折合呎價約8,500元。
該單位享有郵輪碼頭及煙花海景，內部裝修精美，設有來去水，適合商業機構、高端辦公室或創意產業工作空間等用途，而據了解，該單位曾作為知名金像獎大導演的工作室。據悉，原業主早年購入單位，現以蝕讓價放售。
同區近期成交上，近兩年才落成的九龍灣富臨中心，錄得特色樓層買賣，樓層是項目中唯一設有私家空中平台，且擁有獨立淋浴洗手間，成交價涉1.6億元，呎價約6,645元，屬物業呎價歷史新低，原業主於2018年一手樓花購入，當時成交價約3.5億元，呎價約1.4萬元。7年勁蝕約1.9億元離場，幅度高達55%。
上半年工廈買賣成交及金額未有反彈，統計指，上半年工廈買賣料達844宗，較去年下半年跌4%。
利嘉閣（工商舖）地產工商部高級營業董事朱亮恒指出，雖然整體樓市撤辣，惟在高息環境下，工廈投資未見受惠，資金反倒流向住宅市場，造成工廈買賣登記依然沉寂。
細碼物業主導大市
總結2024年上半年，截至6月25日為止，全港暫錄得823宗工廈買賣登記，涉及金額約69億元，預計整個上半年最終可錄得844宗及73.74億元，料較去年下半年的882宗及89億元分別回落4%及挫17%；按年同期比較更大跌30%及48%，反映工廈買賣仍然疲乏，惟過去半年跌幅已顯著收窄。
今年上半年，工廈市場買賣以細價物業為主導，當中1,000萬元以下者料佔81%；其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別估計可大錄381宗登記，為交投最旺的組別，佔整體工廈登記量達45%，惟較去年下半年的416宗回落8%。值得留意的是，上半年貴價工廈表現最差，其中1億元或以上組別跌幅最大，上半年只錄得5宗登記，按半年急挫29%，而5,000萬至1億元以內者亦挫27%，至只有8宗，表現遠遜大市。至於買賣登記量升幅最大者為銀碼在200萬元以下的超細價工廈，其次為介乎1,000萬至2,000萬元以內者，上半年分別錄得116宗及115宗登記，按半年各逆市升18%及16%，反映中細價工廈在跌市中較有承接力。
上半年較矚目的工廈買賣登記，有涉資逾1.3億元至近5.6億元的項目，如荃灣合福工業大廈全幢便由基金以5.58億元購入；其次為粉嶺安樂村安樂門街30至32號及安居街31號相連工廈涉及的1.5億元易手登記。另外，觀塘偉業街105號於年初亦錄得1.37億元的買賣登記。
至於工廈摸貨方面，因應整體市況仍然淡靜，今年上半年截至6月25日為止，暫時只在5月及6月份各錄得一宗摸貨登記，涉及金額合共228萬元，而相比去年下半年則未有錄得任何摸貨個案，對上一次為2023年上半年的2宗，共涉資約540萬元。
展望下半年，朱亮恒指出，雖然整體經濟仍未顯著復甦，加上息口持續有高企的壓力，惟下半年料有多個工廈新盤將相繼推出，發展商料會因應市況靈活開價，以吸引潛在購買力；畢竟新資本投資者入境計劃於下半年正式重啟後，中細價工廈料成入市追捧對象之一。朱氏預計下半年工廈物業買賣登記量能保持如上半年逾八百宗的平穩走勢，料達850宗，按半年微升0.7%；而成交金額亦相應看漲約8.5%，望達80億元水平。
過去半年，由疫後旅客數量、撒辣後樓市交投，至最近的結業潮，市場不斷聚焦本港經濟復甦不似如期。據世邦魏理仕研究部觀察所得，盡管本港經濟仍然面對不少困難，個別領域正在過渡結構性轉變，但實情是，本港經濟持續展現韌性，並逐步從拾動力。經營表現或許與營商者期望仍有落差，但不少行業的指標最少已經達致疫情前水平。
過去五年，香港經濟面臨巨大阻力，從2019年下半年社會運動事件到歷時三年的疫情，令本港經濟在期間的14個季度中出現10個季度收縮。經濟在2023開始從拾升軌並按季加快。升勢延續至2024年第一季，雖然升幅在高基數下有所放慢，但仍然錄得2.7%的按年增長。
然而，必須承認的是，與去年同期比較，今年首4個月合計的本港零售業總銷貨價值下跌4.7%。有評論認為零售業生意欠佳是港人外遊及北上消費所致。值得留意的是，盡管此話非虛，本地居民在境外消費卻仍然低於疫情前水平，並沒有出現過度消費現象。本地個人消費開支（以當時市價計算）更已經超越2019年水平，在2023年按年增加12.9%至21,039億港元，較2019年高6.5%。零售銷售數字錄得跌幅，主要由於訪港遊客人數仍低於疫情前水平，旅客來港消費模式轉變，加上購買力有所下降，非本地居民在港消費，只達2017-2019年均的三份之二水平。
在企業層面，有說經營困難令不少公司倒閉，但實情是，中小企業的數目在2021年起連續三年增長，2023年底數目已經超過38萬間，較2018年高峰的37.2萬間為高。非本地機構情況亦如是，在港註冊海外公司數目維持在約9,000間，與疫情前水平相若。雖然近年寫字樓市場需求下降、空置率上升，但這其實與疫情後企業辦公模式改變、新供應上升等因素有較大關係。
息口和旅業復甦為先決條件
展望未來，在聯繫滙率制度下，香港的滙率政策處於被動角色，加上即使年底前香港可能跟隨美國減息，利率仍處於偏高水平，對整體投資市場需求復甦幫助有限，港元持續偏高亦不利旅客在港消費。但是，可喜的是，大陸經濟持續復甦，最近不少推動內地居民出行相關政策亦得到放寬落實，香港政府近月亦在推動盛事經濟不遺餘力，下半年有不少國際級商貿及娛樂活動在港舉行，相信未來六個月訪港旅客人數將持續增長，達致香港政府預期全年5,000萬人數水平。
除此之外，近期亦逐漸看見不少新興行業為香港經濟添上動力，例如新能源汽車、創科、財富管理、文化藝術、以至與醫療產業息息相關的保險業亦變得活躍，相信這些新興產業發展和持續人才流入在未來一段時間將會為香港經濟以致房地產市場帶來需求增長。
長遠而言，香港持續融入大灣區發展，社會政治環境愈趨穩定，中央政府對香港在國家發展中定位的肯定性不斷提高，這些都有利香港經濟長遠發展。復甦或許需時，但只要利息環境和旅遊業復甦持續改善，香港經濟前景仍然亮麗，長遠仍是國際投資者不可忽視的市場之一。
中環商廈可自用及投資，現中環環貿中心高層單位，以3,710萬元放售。
中環亞畢諾道3號環貿中心高層寫字樓物業，建築面積約4,123平方呎，意向價為3,710萬元，折合每方呎售價約8,998元。
每呎30元招租
物業亦同時放租，意向月租約12.4萬元，折合每方呎租約30元。
環貿中心地理位置優越，坐落中環蘇豪區，鄰近上班族的消閒熱點蘭桂坊及區內多幢商廈，商貿氣氛濃厚，人流暢旺，而徒步至港鐵中環站僅需數分鐘，交通便利。他續指，上述物業景觀開揚，坐擁部分海景及城市景，間隔四正，實用率高，附帶寫字樓裝修，可即買即用。只作內部傳閱及參考用途
