Ingatlanvásárlás - ingatlanbefektetés Olaszországban

19/08/2026

MELYIK A HELYES MEGNEVEZÉS ÉS JOGI FORMA AZ OLASZORSZÁGI INGATLANUNK TURISZTIKAI CÉLLAL TÖRTÉNŐ KIADÁSA ESETÉN:
BED&BREAKFAST - AFFITTACAMERE - CASA VACANZA?

Gyakran merül fel ügyfeleink részéről a kérdés, és az a tapasztalatunk, hogy meglehetősen kevesen ismerik az ingatlanok turisztikai jellegű kiadásához szükséges szabályokat.

A fent megjelölt és a gyakorlatban leginkább elterjedt három típus mind a szállodán kívüli szálláshelyek kategóriájába tartozik, de több szempontból is megkülönböztethetők egymástól: a tevékenység jogi jellege, az üzemeltetés, a kötelező szolgáltatások, valamint az adó- és közigazgatási szabályozás tekintetében. A különböző szálláshelyek szabályozása az olasz Alkotmány 117. cikke értelmében regionális hatáskörbe tartozik (turizmus), ezért a részletes meghatározások régiónként eltérőek — de az alapvető szerkezet közös, ezekről most dióhéjban egy rövid összefoglaló, amely segíthet eldönteni, hogyan szeretnék hasznosítani a megvásárolt olasz ingatlant.

1. Bed & Breakfast (panzió):
Családi, jellemzően nem vállalkozói jellegű tevékenység, amelyet abban a lakásban folytatnak, ahol a tulajdonos életvitelszerűen él.
Legfőbb jellemző: berendezett, felszerelt szobák + reggeli és ágynemű biztosításának kötelezettsége.
Korlátozott szobaszám (gyakran 3–4, az egyes regionális törvények szerint – pl. a Lombardiában elfogadott 27/2015. sz. regionális törvény 4 szobára korlátozza az üzemeltethető szobák számát.
2025-től létezik egy kifejezetten a B&B-kre vonatkozó ATECO-kód, az 55.20.41, amely formálisan megkülönbözteti őket a vendégszobáktól és a nyaralóktól.
Kapcsolat a vendéggel: nem bérbeadás, hanem szolgáltatásnyújtás vendéglátás formájában (a vendég ügyfél, nem bérlő).

2. Affittacamere (vendégszoba, vendégház, Guest House):
A panzióval ellentétben ez mindig vállalkozói jellegű tevékenység: áfás számla kötelező, valamint bejegyzés a Kereskedelmi Kamarába.
Nem követelmény, hogy a bérbeadó a lakásban lakjon.
Egy bizonyos nagyobb számú szobát is kínálhat (gyakran 6-ot, amelyek a regionális jogszabályok szerint akár ugyanazon épület több ingatlanegységére is eloszthatók), szállodai jellegű opcionális szolgáltatásokkal (takarítás, ágyneműcsere, reggeli).
Középutat jelent a vállalkozóként üzemeltetett B&B és egy kis szálloda között.
Csak zárójelben jegyzem meg: a „Guest house” szabadon használható kereskedelmi elnevezés, amelynek önálló jogi jelentősége nincs – a tevékenység konkrét jellemzőitől függően a hivatalos besorolás mindig vendégház, B&B vagy nyaraló marad.

3. Casa vacanza (kiadó nyaraló):
Önálló és független lakóegység (saját konyhával és fürdőszobával), rövid távú tartózkodásra szánt, amely nem rendelkezik a B&B-re jellemző szállodai szolgáltatásokkal (nincs reggeli, az üzemeltető nem tartózkodik a helyszínen).
A bérbeadó vállalkozói/nem vállalkozói jogállása az üzemeltetett ingatlanok számától és a regionális jogszabályoktól függ: számos régió küszöbértékeket határoz meg (gyakran 3 egység körül), amelyek felett a tevékenységet vállalkozói tevékenységnek tekintik, tehát meg kell igényelni az adószámot és vállalkozóként könyvelni.
Figyeljünk a gyakran tévedésekhez vezető különbségtételre a regionális szabályozás alá eső kiadó nyaraló, valamint az 50/2017 sz. törvényerejű rendelet 4. cikke szerinti turisztikai bérbeadás/rövid távú bérbeadás között: ez utóbbi nem feltétlenül igényel áfa-szám megnyitását, de az Adóhivatal szerint 2026-tól a nem vállalkozói formában történő turisztikai bérbeadás határértéke két ingatlan — a harmadiktól kezdve a tevékenységet vállalkozói tevékenységnek tekintik, áfa-szám megnyitásának kötelezettségével, amely küszöbérték önálló és elkülönül attól (gyakran három egység), amelyet az egyes regionális törvények a szigorú értelemben vett nyaraló esetére előírnak.

Közös, átfogó kötelezettségek (a választott formától függetlenül)
- SCIA/bejelentés az illetékes önkormányzatnál
- CIN (nemzeti azonosító kód), 2024-től kötelező, a hirdetésekben is feltüntetendő
- a vendégek bejelentése az Alloggiati Web rendszeren keresztül (vagy egyenértékű regionális rendszereken, pl. Ross1000 Lombardiában) a rendőrség felé
- turisztikai adó beszedése, amennyiben az önkormányzat ezt előírja.

Ha kérdésük van az olasz ingatlan hasznosításával kapcsolatosan, keressék irodánkat, magyar nyelvű jogi tanácsadással kapcsolatosan időpontfoglalás a (30) 587 3006 telefonszámon vagy e-mailben: [email protected]

15/08/2026

NYÁR, TENGER, NYARALÓ...
A legtöbb ingatlanvásárló, aki irodánkban megfordul, főként a nyári hónapokban, tengerközeli ingatlant keres. Ami érthető, hiszen a tenger a legtöbb ember képzetében a szabadság, a nyugalom, a végtelenség szinonímája. Különösen érvényes ez olyan országokból érkező vásárlókra, amelyeknek nincsen tengerpartja.
Mire érdemes azonban odafigyelni, amikor vásárlásban gondolkodunk?
A tengerparti vagy a legalábbis tengerparti kilátással rendelkező ingatlanok árai meglehetősen különböznek a régiók, az infrastruktúra és az ismertség függvényében.
Miután a leggyakoribb kérdések irodánkban Szardíniára és Puglia régiójára vonatkoznak, összeválogattuk ezen régiók aktuális négyzetméterárait. Ezekről bővebben és alaposabban a nyári szünetet követően egy következő posztunkban fogunk írni. Most dióhéjban azoknak, akik az utóbbi időben keresték meg irodánkat ezen régiók vonatkozásában.

Szardínián a régiós átlag (Szardínia egészét tekintve, 2026 áprilisában): kb. 1.056–3.047 €/m²
Tartományok szerint a legalacsonyabb Oristano, legmagasabb Sassari megye, Sassari megyében 3.047 €/m² körüli, míg Oristano megyében 1.056 €/m² körüli az átlagár 2026 áprilisában.
Tudni kell azonban, hogy az átlagot igencsak megemeli a Costa Smeralda (Porto Cervo, Porto Rotondo) övezet: ez a legdrágább övezet Olaszországban, 26.000–32.000 €/m² közötti eladási árakkal; villáknál/tetőtereknél 12.000–18.000 €/m² tartomány jellemző tengerre "csak" néző ingatlanoknál, míg a közeli Arzachena-öbölben és Porto Cervo tágabb környékén átlagosan kb. 4.000–4.500 €/m² ár.
Ha az ingatlan különleges adottságokkal rendelkezik vagy fekvése és a kilátása egyedi, ennek többszöröse is lehet a tényleges piaci ár. Éppen ezért javasolt mindig helyi műszaki szakember és ingatlanjogász bevonása egy ilyen jellegű vásárlásba. Ezek körül az ingatlanok körül ugyanis igen sok legenda terjeng, a valós értéket csakis szakember tudja megfelelően meghatározni.

Puglia partvidékén ugyanakkor a régiós átlag (a teljes tartományra vetítve, 2026 márciusi adatok szerint): 1.437 €/m², Bari környékén1.791 €/m², Taranto övezetében1.044 €/m²
- Ostuni (a "Fehér Város"): 3.625 €/m², a régió legdrágább tengerparti települése, 2022–2026 között 15,5%-os áremelkedéssel
- Gallipoli: 2.688 €/m² (történelmi belvárosban akár ennek duplája is)
- Otranto: 2.433 €/m²
- Polignano a Mare: 2.795 €/m² (2026 májusa), szemben az 1.805 €/m²-es környékbeli átlaggal.
Ezen régióban is elmondható, hogy egy-egy ingatlan fekvése, adottságai és/vagy felszereltsége alapján az átlagár többszörösét is érheti, óvatosnak kell azonban lenni, hogy ne csábítsanak el olcsón "feltupírozott", de alapvetően műszakilag problémás ingatlanokkal.

Mint látható, a pugliai partvidék jelenleg lényegesen mérsékeltebb (1.400–3.600 €/m² közötti árban), míg Szardínia — különösen a Costa Smeralda — az olasz csúcskategóriás piac egyik legdrágább szegmense, ahol a luxusövezetekben az árak akár tízszeresét is elérhetik a pugliai csúcsértékeknek.

Ha vásárlásban gondolkodnak, a jelenlegi piaci kínálat alapján mindenki találhat a saját igényének és pénztárcájának megfelelő ingatlant, de javasoljuk, hogy mindig forduljanak jogi-ingatlanjogi, illetve építésügyi-műszaki kompetenciával rendelkező szakemberhez.

Kétnyelvű és mindkét országban eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvédi irodánk a nyári szünetet követően továbbra is felkészülten várja a kedves érdeklődőket. Kapcsolatfelvétel az [email protected] vagy az [email protected] címeken.

További kellemes nyarat és jó nézelődést kívánunk!

27/07/2026

MIT KÉRDEZZEN MEG AZ INGATLANKÖZVETÍTŐTŐL, AMIKOR MAGA VÁSÁROL INGATLANT OLASZORSZÁGBAN - (ÉS MELY KÉRDÉSEKET TEGYE FEL ÖNMAGÁNAK EZEK FÜGGVÉNYÉBEN)?

Mikor épült az ingatlan? (Tudja milyen szabályok vonatkoznak adott időszakban épült ingatlanokra?)
A mostani tulajdonos milyen jogcímen szerezte a tulajdonát? (Ismerni kell a következményeit, ha a mostani tulajdonos 10 éven belül örökölt vagy ajándékba kapta az ingatlant. Ismeri az olasz jogi szabályozást?)
Milyen felújítások, építkezések történtek a jelenlegi tulajdonos birtoklása alatt? (Tisztában van az olasz urbanisztikai, építésügyi szabályokkal és kötelező előírásokkal?)
Van még fizetendő banki hitel az ingatlanon? (Ezekre vonatkozóan hogyan kell egyeztetnie a közjegyzővel, mire figyeljen?)
Vannak közös részek az ingatlanban? Van társasház az épületben, amelynek a megvásárolandó ingatlan a része? (Ismeri Ön a társasház esetében a vonatkozó jogszabályokat, az egyetemleges felelősségről, a kötelezően átnyújtandó iratokról?)
Mikor lett kialakítva a víz- és villamoshálózat? Megfelelnek a mai biztonsági előírásoknak? (Ismeri a vonatkozó jogi szabályozást, mit követelhet az eladótól és mire nem kötelezhető? )
Működnek a közüzemek? (Ha nem, ismeri az ezekre vonatkozó szabályokat? Milyen jogai vannak, ha nem működnek ezek?)
Mit tartalmazzon az adásvételi szerződés a kötelező elemeken kívül? (Tud ezekről érdemben egyeztetni a közjegyzővel? Ismeri a jogait?)
Hogyan határozzák meg a vételárat és milyen illetékek alkalmazhatóak? (Mit tud az olasz adásvétel adózási szabályairól, az illetékekről és a költségmegosztásról?)
Milyen formai feltételeknek kell megfelelni, ha Ön, mint vevő nem beszéli az olasz nyelvet? (Ne dőljenek be az egyszerű fordításoknak, mert azok semmit nem érnek szakmai magyarázat nélkül.)
Házastársával vásárol? Egyeztettek a közjegyzővel a nemzetközi családjogi kérdésekben? Esetleges válás esetén az alkalmazandó jogról? (Miután ezekben sok közjegyző sem jártas, egyeztett előzetesen nemzetközi családjoggal/vagyonjoggal foglalkozó ügyvéddel?)
Öröklésjogi szempontból ismeri, hogy milyen szabályok vonatkoznak a külföldi vagyonelemekre? (Kapott tanácsot szakjogásztól, hogy külföldi ingatlan vásárlása esetén hogyan alakulnak a hagyatékra vonatkozó nemzetközi jogszabályok?)

Ezek és még sok egyéb kérdés szükséges, hogy megválaszolásra kerüljön ahhoz, hogy felelősséggel és gond nélkül tudjon ingatlant vásárolni. Az olasz urbanisztikai szabályok rendkívül összetettek, s sokszor még az olasz szakembereket is próbára teszik.

Ha ezekre a kérdésekre nem tudnak Önöknek kielégítő választ adni, keressenek minket bizalommal, dr. Molnar Krisztina Ilona olasz ügyvéd és a vele együtt működő szakemberek mindenben a segítségére állnak.
[email protected]
(30) 587 3006
Irodánk évek óta foglalkozik ingatlan külföldiek adásvételével, ingatlanjoggal. Magyarországon és Olaszországban rendelkezünk ügyvédi irodával, ügyvédi praxissal. Nemcsak fordítunk, ismerjük a két ország jogrendszerének az eltéréseit, a bürokratikus buktatókat, 25 éves tapasztalat áll mögöttünk.
Nálunk minden vásárlást részletes, esetre szabott, magyar nyelvű konzultáció előz meg. (Enélkül nem is lehetséges felelősségteljes döntést hozni egy ingatlanvásárlásról.)
Valljuk, hogy felkészülten öröm lesz a vásárlás, szakemberekkel minden probléma áthidalható, de érdemes nagyon óvatosnak lenni, mert később sokszor már nem lehet egy adott döntést korrigálni.

Szánjon időt a fenti kérdések átgondolására, hogy pozitív élmény maradjon az ingatlanvásárlás!

26/07/2026

LIGÚR RIVIÉRA... A SZÍNEK VARÁZSÁBAN
Sokan nem ismerik ezt a gyönyörű partszakaszt Olaszország Észak-nyugati oldalán, mely a Cinque terre vidékétől a francia határig nyúlik, de aki egyszer is látta, nem tudja elfeledni. Az a sziporkázó színpompa, amely ezt a vidéket kíséri szinte beleég az ember szemébe és lelkébe.
Partja leggyakrabban apró kavicsos, a házak a közeli hegy- és domboldalakon egymásra épülve kígyóznak felfelé, színek és formák kavalkádja kíséri a hegyoldalakba vájt bűbájos városkákat, valamint a tengerpartot körülölelő apró kis öblöket, míg a fehér vitorlák és a csillogó yachtok átütő fénye töri csak meg csendesen az égszínkék tengert és szinte mindig hullámzó tengerpartot.
Mesevilág.
Bár a partok közelében meglehetősen magasak az ingatlanárak, de a közeli domboldalakon tengerparti kilátással már egészen jó áron lehet ma kis üdülőket vásárolni, de aki megengedheti magának, annak javasolt alaposabban körülnézni, mert jobb időket megélt villák és nagyobb ingatlanok közül is sokan várják új gazdájukat ezen a vidéken. Kicsi vagy nagy, a csoda mindenkié.
Ahogy mindig, ügyvédi irodánk továbbra is teljes körű ügyintézéssel, magyar nyelvű tanácsadással és ingatlanjogi konzultációval várja Önöket, annak érdekében, hogy zökkenőmentesen és a szükséges jogi garanciák mellett tudják megvárásolni álmaik nyaralóját.
Keressenek bizalommal az [email protected] vagy az [email protected] e-mailcímen vagy hívják a (30) 587 3006 telefonszámot.

26/07/2026

AZ AUTENTIKUS TOSZKÁN DESIGN NAGYMESTERE
Azok számára akik szeretik Toszkánát, itteni ingatlanvásárlásban gondolkoznak és megfelelő anyagi háttérrel rendelkeznek egy egyedi és gondos restauráláshoz, luxuskivitelben, különösen nagy szeretettel ajánlom ezt a firenzei belsőépítészt, akinek munkája a legautentikusabb toszkán építészetet adja vissza, amelyhez a legmodernebb technikákat ötvözi különleges tehetséggel és igényességgel. Magam is évek óta lelkes követője vagyok Antonio Lionetti belső építésznek. Aki többet szeretne tudni róla és munkáiról, nézze meg az Antonio Lionetti Home Design oldalt. Azok számára is hasznos lehet, akik csak néhány ötletet szeretnének elcsípni.
Kellemes hétvégét!

20/07/2026

MILYEN JOGOSULTSÁGAI, ILLETVE KÖTELEZETTSÉGEI VANNAK EGY MAGYAR ÁLLAMPOLGÁRNAK, AKI OLASZ INGATLAN TULAJDONOSA?

Sokan vásárolnak ma Olaszországban ingatlant, amely – tekintve a szebbnél szebb mediterrán régiókat – nemcsak jó befektetés lehet, de kellemes időtöltésre vagy a nyugdíjas években csodás kétlaki életre is lehetőséget biztosít.
Tisztában kell azonban lenni azzal, hogy milyen következményei vannak, ha valaki egy olasz ingatlan tulajdonosává válik, milyen kötelezettségek hárulnak a külföldi tulajdonosra.
Amennyiben egy magyar állampolgár nem költözik ki véglegesen és nem ez az ingatlan válik a bejelentett lakcímévé, fontos, hogy ismeretében legyen annak, hogy egy esetleges kórházi ellátás vagy baleset esetén nem jár neki automatikusan ellátás, kizárólag alapkezelés. Egy műtét vagy egy komolyabb betegség alapján szükségessé váló kezelés azonban már térítéssel jár, amelyet akár hónapokkal később is követelhet az olasz állam a kedvezményezettől. Fontos tehát, hogy aki csak ideiglenes jelleggel tartózkodik Olaszországban megfelelő biztosítással rendelkezzen kintléte alatt. Ennek hiányában a magyar egészségbiztosítása nem fedezi az alapkezelést meghaladó költségeket.
Mindenképpen fontos, hogy az olasz tartózkodási helye szerint illetékes társadalombiztosítási intézetnél rendezze az egészségbiztosítási helyzetét.
Ugyancsak fontos, hogy az ingatlan tulajdonosaként évente kétszer kiszámolja és befizesse a helyi adóhivatalba az éves ingatlanadót, amelyet több tulajdonos esetén mindenki tulajdoni hányada arányában fizet.
Emellett a helyi önkormányzatok évente egyszer kiszámolják és megküldik a helyi hulladékkezelési adót, amelyet általában 2 vagy 3 részletben lehet befizetni.
Az ingatlan anyagi értéket képvisel, így annak biztosítása különösen javasolt, legalább az alap- és tűzkárok vonatkozásában. Ha az ingatlan egy nagyobb épület részét képezi, javasolt kárfelelősségi biztosítást is kötni arra az esetre, ha bármilyen kárt okoznának a szomszédnak vagy társtulajdonosnak.
Fontosnak tartom még emlékeztetni a társasházzal kapcsolatosan felmerülő kötelezettségekre, ezek között a társasházi közös költségekre, valamint a lakógyűlésen való aktív részvételre. A többségi szavazás ugyanis akkor is kötelezettséget keletkeztet, ha Önök nem szavazták meg az adott kiadást vagy beavatkozást.
Mint nemzetközi magánjoggal és öröklésjoggal foglalkozó ügyvédi iroda, felhívnám a figyelmet arra, hogy az uniós szabályok ma lehetővé teszik, hogy az uniós állampolgárok megválasszák az alkalmazandó jogot a házasságuk felbontására, valamint a vagyonjogi kérdésekre, lehetővé téve így, hogy a kétlaki életből eredő szokásos tartózkodási hely esetleges vitathatósága miatt vagy az uniós rendeletekben meghatározott kötelezően előírt szabályozás miatt öröklés esetén ne olyan ország jogszabálya kerüljön alkalmazásra, amelyet az örökösök nagy része nem is ismer, vagy esetleg egy házastárs vagy gyermek számára hátrányos.
Tisztában vannak azzal, hogy külföldi ingatlantulajdonjaikra a házasság felbontása és esetleges hagyatéki eljárás megnyílta esetén melyik állam joga kerül alkalmazásra?
Ismeretében vannak annak, hogy a legtöbb esetben a házasság felbontása és elhalálozás esetére a bontásra és az öröklésre irányadó alkalmazandó jog előre meghatározható?
Kérdéseivel keresse fel irodánkat: +36305873006

06/07/2026

MIT TUD VALÓBAN A KÖRNYÉKRŐL, RÉGIÓRÓL, AHOL INGATLANT SZERETNE VÁSÁROLNI?

Szokták mondani, Olaszországban akárhol is jársz, mindenütt csodaszép helyeket találsz. Elég csak a déli tengerpartokra, az ezerarcú szigetvilágra (Szardínia, Ischia vagy Elba szigetére), a Comói vagy a Garda-tóra, a régi időket idéző Amalfi-partszakaszra vagy Velence, Firenze, Róma belvárosára gondolni. És akkor még ott vannak azok a rejtett vidékek, amelyekről még valószínűleg nem is hallottunk, ezer meg ezer kisváros, tengerparti sétány vagy éppen tóparti kis település, amely úgy lopja be magát a szívünkbe, hogy észre sem vesszük.
Mégis máshogy kell tekintenünk egy helyre, ha ott lakástulajdonsok szeretnénk lenni.
Egyre több ingatlaniroda, akikkel együttműködtünk az elmúlt években, küld nekünk válogatást a helyi kínálatából. Jelenleg is vannak a tarsolyunkban különböző méretű ingatlanok Toszkánában (Lucca és Firenze környéke), appartmanok a ligúr riviérán (Rapallo, Santa Margherita Ligure, Cinque Terre vidékén), valamint pugliai ingatlanok minden méretben, Ostuni és Bari környékén.
Egy kedves ismerősünk pedig éppen árulja egy apró római ingatlanát egy igen jól szituált helyen, amely bérleményként is remek befektetés, hiszen Rómában a kis ingatlanoknak óriási kereslete van, akár turisztikai, akár egyetemi hallgatóknak való bérbeadás számára. Ez utóbbi esetben még teendő is meglehetősen kevés vele, hiszen általában éves bérletek vannak.
Miért is ne kössük össze akkor az idei nyaralást - vagy akár a szeptemberi kezdést - egy kis helyismereti sétával?
Akiknél tervben van ilyen jellegű vásárlás, keresse fel irodánkat, s bemutatjuk az ingatlanokat, kapcsolatba hozzuk az ingatlanügynökkel vagy átvállaljuk a teljes ügyintézést, illetve egy tanácsadás keretében megtudhatja, milyen formában zajlik az olasz ingatlan adásvétel, milyen kötelezettségei vannak egy olasz ingatlanon külföldi tulajdonosként, milyen szabályok vonatkoznak a társasházakra, illetve milyen nemzetközi magánjogi (vagy uniós) szabályozás vonatkozik a külföldi ingatlanokra egy esetleges válás vagy öröklés esetén.
Ne bízza a véletlenre, tervezzen előre és legyen ismeretében jogainak és a lehetőségeknek!

(A kép csak illusztáció.)

Ingatlanvásárlás-ingatlanbefektetés Olaszországban, magyar nyelvű helyi ügyintézés, tanácsadással, képviselettel, tárgyalással, szerződés előkészítéssel.

04/07/2026

AZ ADÁSVÉTEL LEXIKÁJA... AMI MEGVÁLTOZTATHATJA AZ EREDMÉNYT

Amikor az ingatlanirodával közvetlenül egyeztet az adásvétel előtt, javasolt tisztában lenni a jogi kifejezések közti különbségekkel. Nem mindegy például, hogy egy előszerződést bejegyeznek az ingatlannyilvántartásba vagy csak regisztrálják. Vagy akár egyikre sem kerül sor. Amennyiben később probléma merül fel, ezek alapján más és más jogkövetkezményt vonhat maga után ez a döntés.
Trascrizione, registrazione, sanatoria, conformitá, abitabilitá... és egyéb jogi kifejezések a teljes jogi helyzetre kihatással lehetnek, de utólag ezeken már nem lehet változtatni. Ezen okból is javasolt szakemberek bevonásával intézni az adásvételt. Ezen a nyáron már 3 ügyfél fordult kissé késedelmesen irodánkhoz, s ilyenkor már nem mindig lehetséges jó és biztonságos jogvédelmet nyújtani. A vételi ajánlat és az előszerződés megfogalmazása több olyan jogi ismeretet feltételez, amelyet a barátok vagy az internetes fórumok nem tudnak garantálni. Ahhoz, hogy az adásvétel gördülékenyen és biztonságosan történjen, ezeket az iratokat jól kell tudni megfogalmazni és akkor az adásvétel nemcsak örömteli, de gyors és problémamentes lesz.
Tegyék fel maguknak a kérdést: tudok mindent az olasz ingatlanjogi, társasházi és építésügyi szabályozásról? Mert ha kételye van, most még lehetséges korrigálni. A megelőzés itt is sokkal kifizetődőbb, mint az utólagos jogorvoslás. Ami néha már nem is lehetséges vagy csak részleges eredményre vezethet.

Irodánk Toszkánában vagy Budapesten, magyar nyelven, megfelelő jogi ismeretek és több évtizedes helyi tapasztalat birtokában jogi tanácsadást vagy teljeskörű ügyintézést vállal.

08/03/2026

NEM ELÉG IMÁDNI EGY VÁROST, TUDNI KELL MILYEN INGATLANT VÁSÁROLUNK ÉS KINEK A SEGÍTSÉGÉVEL!

Emelje fel a kezét, aki szereti a toszkán kisvárosok vidéki eleganciáját, a délolasz települések naptól perzselt hangulatát, vagy Róma és Firenze nyüzsgő forgatagát!
Sok ügyfél keres fel, akik bele-beleszeretve egy-egy olasz városba, tájba, régióba, szeretnének ingatlant vásárolni Olaszországban. A legtöbbször már ki is nézték álmaik ingatlanját, s sokszor már alá is írtak egy ajánlatot.
Ez pedig nagy hiba!
Fontos, hogy amíg meg nem nézte építési ügyekben jártas szakember az ingatlant, ne vásároljanak és ne is írjanak alá semmit!Még felújított ingatlanok esetében sem. A vételi ajánlat már elkötelezettség a felek közt és súlyos jogkövetkezményekkel járhat. Fontos, hogy mi kerül az ajánlatba, mert az fogja szabályozni a felek jogait-kötelezettségeit a végleges adásvételi szerződésig. A vételár meghatározása és a foglaló feltüntetése már határozott kötöttséget jelent, a határidők jogvesztéssel és sokszor anyagi vonzattal járnak, sablonok alapján nem szabad szerződni.

Különösen legyenek óvatosak azokkal a posztokkal, amelyeken magukat ingatlanjogi szakembernek feltüntető, de semmilyen irodával vagy szakmai vállalkozással nem rendelkező magyar személyek házakat kínálnak megvásárlásra, gyakran emellé "tanácsadást" kínálva és különböző "előadásokat" tartva, úgy, hogy semmilyen végzettség és jogosítvány nincs a kezükben. Ezek az ún. influenszer-szakemberek már nagyon sok kárt okoztak eddig is az ingatlanpiacon.

Szeretném felhívni a kedves olvasóink figyelmét, hogy az ingalanjog egy külön szakterülete a jognak, amely folyamatos fejlődésben van és rendszeres szakképzést igényel még az ügyvédek oldaláról is. Az ingatlanforgalmazás pedig csakis erre vonatkozó szakképzés és az olasz állam által elismert vizsga alapján megszerezhető jogosítvánnyal, kamarai beiratkozással végezhető, kizárólag megfelelő iroda, szakmai felelősségbiztosítás, kötelező rendszeres szakmai képzés mellett, hiszen nagyon komoly jogosultságokról van szó, általában igen magas anyagi vonzattal és felelősséggel.

Szeretném felhívni a figyelmet, hogy a magukat interneten hirdető, de irodával, végzettséggel, jogosítvánnyal nem rendelkező személyek mögött semmilyen szakmai felelősségbiztosítás nem áll, így a tanácsukra vagy segítségükkel eszközölt vásárlások problémái miatt bekövetkezett károk nincsenek biztosítva! Ezek az influenszerek, ha baj van, nem tudnak és nem is fognak segíteni, általában nem is lehet bizonyítani ellenük, hogy mit csináltak, mert semmit nem íratnak alá az ügyféllel, nem számláznak, nincs felettes szerv sem, amely vizsgálná a működésüket.
Ezen ingatlan-influenszerek oldaláról sem a tanácsadás, sem az ingatlanforgalmazás nem szakmai szinten történik, hanem összeolvasott, összevágott, a mesterséges intelligencia felhasználásával összegyártott előadásokat tartanak, viszont több polgárjogi és büntetőjogi normát megsértve történik mindez.

Természetesen mindenki saját maga dönt a sorsáról, és hogy kihez fordul tanácsért, de az utóbbi években egyre gyakrabban előforduló, minden szakmai hitelességet nélkülöző posztok, olaszországi ingatlanvásárlással foglalkozó hirdetések és több ügyfél panasza, akik ezen tanácsok alapján vásároltak problémás ingatlant és a kár bekövetkezése után irodámnál próbáltak jogorvoslatot találni, megérlelte bennem ennek a posztnak a megszületését: itt és most egyszer és mindenkorra szeretném felhívni a figyelmet, hogy akik ingatlanforgalmazó és ingatlanszakjogász végzettség nélkül tanácsokat osztogató, vagy ingatlant forgalmazó emberek segítségével vásároltak vagy vásárolnak ingatlant, azok utólag is legyenek kedvesek hozzájuk fordulni a probléma megoldásáért és a peres eljárásokban képviseletért, mert belefáradtunk abba, hogy próbáljuk menteni a már nem menthetőt! Sokszor az ingatlan menthetetlen hibái csak az utólagos, későbbi értékesítés/eladás során derülnek ki, rendkívül nehéz helyzetbe hozva az ügyfelet.

A tudatlan, képzettség és főleg jogosultság nélküli influenszerek hibájából bekövetkezett károkat irodánk nem tudja és nem is hajlandó orvosolni a jövőben, utólag már perben sem lehet segíteni!

Bármennyire népszerűtlennek tűnik e kijelentés, de az ingatlanvásárlást nem lehet megtanulni az interneten, az információk összegyűjtése, össszevágása nem váltja ki a diplomát, a szakvizsgát, a szakképzést és a több évtizedes jogi tapasztalatot, amennyiben viszont valaki ezeket az influenszer-szakembereket a vásárlásnál mégis megfelelőnek tartotta, kérjük, hogy a károkozást követően is hozzájuk forduljon jogorvoslatért!
Irodám a jövőben is azok számára áll nyitva készséggel, akik valós szakmai segítséget és naprakész tájékoztatást, felkészült ügyintézést igényelnek olaszországi ingatlanvásárlásaik során.

14/01/2026

AHOL AZ INGATLANJOG SZÜLETIK, AHOL AZ IRODA IS RÉSZÉVÉ VÁLIK A TÁJNAK

Mindig is szerettem a mediterrán kultúrát, az igényes kivitelezést, s azt az utánozhatatlan hangulatot, amelyet csak ez a vidék tud nyújtani. Amióta benne élek, feltölt és lehetőséget ad e különleges világ egyre alaposabb megismerésére.
Maximalista vagyok, úgy a tanulásban, mint a munkában, de meglehetősen minimalista a lakberendezésben. Talán éppen ez határozta meg az életutamat, a döntéseimet, rajongásomat ezért az országért, s ezért a szakmáért.
Az olasz ingatlanok, a helyi építészet és az olasz lakberendezés azonban nemcsak engem, hanem a világ minden földrészét meghódította.
Az igényes lakberendezés része az olasz mindennapoknak, amely nemcsak a privát lakások frappáns felújításaiban, hanem a hangulatos bárok, szórakozóhelyek, tengerparti teraszok ötletes, de soha nem túlzó felújításaiban is megjelenik.
Kevés olyan ország van még a világon, ahol a lakberendezés, úgy a konyhabútor-iparban, a fürdőszoba-bútoriparban, mint a belsőépítészeti megoldásokban, valamint a design-bútorok terén ennyi újat és időtállót tudott teremteni.
Bár ma már magam is egy elbűvölő panorámával megáldott toszkán birtokon élem mindennapjaimat, tisztán emlékszem mennyire elvarázsolt az a hangulat, amelyet még fiatalkoromban barátaink lakásában, ismerősök, kollégák igényes kialakítású nyaralóiban vagy belvárosi loftjaiban találtam.
Több évtized telt el azóta, hogy beleszerettem ezekbe a miliőkbe, de még ma sem tudtam megunni sem a toszkán villák vidéki eleganciáját, sem a hófehér minimalizmussal átitatott Salento meleg és letisztult vonalvezetését. És szintén nem tudtam eltávolódni a meglehetősen bonyolult ingatlanjogi problémáktól, a sok éve fennálló jogi buktatók tanulmányázásától.
De, aki ismeri az Amalfi partot és nemcsak a turistáknak bemutatni kívánt utcákat és üzleteket, hanem az itt élők által igényesen felújított, mégis a hetvenes évek Dolce Vita érzését idéző színpompás lakásokat, azt a színharmóniát, amely ezeket jellemzi, a citrusokkal és ciprusfákkal ölelt pazar kertjeiket, aki csak egyszer is letekintett Ravello csodás teraszairól, az pontosan ismeri azt az érzést, amelyet ezek a remekművek kiváltanak az emberből.
Munkám során bejártam nagyon sok részét az országnak és nehéz olyan régiót találni, ahová még nem mennék vissza újabb és újabb helyek, ingatlanok felfedezésére. És itt nemcsak a legismertebb helyekről beszélünk, hanem olyan délolasz vagy akár déltiroli vidékekről, építészeti remekművekről, amelyeket az átlagos turista fel sem keres.
S bár bele sem gondolunk, de ami egységessé teszi ezt a gyönyörű, áldott természetet, azok éppen az egyedi és utánozhatatlan ingatlanok. A stílusos házak, otthonok, kertek, teraszok, udvarok, sikátorok. Mind-mind önálló történelmi, építészeti és jogi háttérrel.

Éppen ezért mindig javasolni szoktam Ügyfeleinknek, hogy mielőtt lakásvásárlásra adják fejüket, ismerkedjenek meg alaposan több földrajzi tájjal, több régióval, éljék, élvezzék egy-egy hely varázsát, gondolják át, számukra mit jelent ott lenni, mit szeretnek az adott vidékben. Nagyon nem ugyanaz a hangulata ugye egy velencei lagúnák közt megbúvó ódon épületnek, vagy a turistáktól mindig zajos Rómának vagy akár csak egy vidéki Umbria-beli kisvárosnak sem, és még inkább más egy tengerpartra néző szardíniai vagy szicíliai nyaralónak a kisugárzása. És igencsak nagyok a különbségek építészeti és lakberendezési szempontból is. Ezt az érzést nem tudja kifejezni sem a kataszteri hozam, amellyel egy ingatlant ellát az adóhatóság, sem pedig a kereskedelmi értelemben vett árszabás, hiszen nem mindenkit érint meg ugyanúgy egy ingatlan.
Hiszem, hogy a jóérzést keltő kellemes olasz hagyományokat, azok legmodernebb ötvözetében is, óvni és követni kell. Hiszen ezek által éppen annak lehetünk részei és azt élhetjük ezekben tovább, amelyek ide vonzottak engem és Önöket is, akik még csak kacsintgatnak a vásárlás felé.
Talán nem véletlen, hogy az Önöket fogadó irodánknak is egy meseszép toszkán birtokon megbúvó, vidéki hangulatot árasztó modern ingatlan nyújt otthont, ahol a végtelen panoráma is ezt a határtalan nyugalmat és a visszafogott, vidéki eleganciát tükrözi vissza.
Az autentikus mediterrán életérzés megőrzése érdekében tehát javasolt figyelmesen, megbízható és tapasztalt olasz szakemberek segítségével felújítani a megvásárolt lakást és, ha lehetséges, ugyanazzal az érzéssel berendezni azt, amellyel nyakunkba veszünk egy-egy idilli várost egy langymeleg májusi estén. Lehet modern, tiszta, a mai technológiának és komfortigényeknek megfelelő felújítást is eszközölni egy házon, hiszen mára már sokat vesztett a hitelességéből sok eredeti olasz otthon is, de a legfontosabb, hogy a lakásnak ugyanaz a mediterrán lelke maradjon, ugyanaz a napsütötte kisugárzás ragyogja át, ugyanaz az otthonosság áradjon belőle, amely az autentikus, jobb időket megélt olasz vidéki vagy éppen városi belsőépítészet sajátossága.
Ha úgy érzi, ebben még segítségre van szüksége, ha tanácsot szeretne kérni az ingatlan kiválasztásakor, a teljeskörű ingatlanjogi tanácsadás és ügyintézés mellett szívesen segédkezünk az ingatlan felújítása és berendezése körüli teendőkben. Mert megvásárolni egy olasz ingatlant, csak a kezdet. Szakszerűen megvásárolni, már minőségi ugrás. Átalakítani, megőrizni, fenntartani és értékét megóvni egy jobb időket megélt ingatlannak, ez azonban már egy komoly szakmai kihívás. De mottónk, hogy: „Dolgozni csak pontosan, szépen, ahogy a csillag megy az égen, úgy érdemes.”