05/03/2019
כתבה מעניינת בנושא מיסוי תמ"א 38
מוזמנים לבקר בדף הבית שלנו
http://erech.co.il/
מיסוי עירוני בתמ"א 38
למרות היקפי הבניה הקטנים יחסית, פרויקטים לחיזוק או הריסה ובניה מחדש של מבנים לפי תכנית מתאר ארצית 38 נחשבים מהמורכבים והארוכים בעולם יזמות הנדל"ן.
יזמי פרויקט תמ"א 38 עמלים תקופה ארוכה בכדי להביא למימושו החל משלב החתמת הדיירים דרך הוצאת ההיתר ועד לסיום הבניה ומסירת הדירות. תכנון כלכלי נכון של הפרויקט בתחילת התהליך יביא את היזם למקסום רווחיו ואף יאפשר לקבוע, ברמה האופרטיבית, האם להשקיע בו ואם לאו.
כידוע, ההוצאות העיקריות בפרויקט תמ"א 38 הינן ,בדרך כלל, עלויות הבניה הכוללות (ברוב המקרים) את חיזוק המבנה, בנית תוספות לדירות הקיימות ובנית יחידות דיור חדשות אשר ימכרו על-ידי היזם ויהוו את מקור ההכנסה לפרויקט.
אולם בנוסף על עלויות אלו, קיימות גם הוצאות משניות אשר לעיתים משפיעות על רמת כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. הוצאות אלו כוללות, בין היתר, היטלים ותשלומים שונים בהם ניתקל היזם בתקופה שבין החלטת הועדה המקומית לאישור הפרויקט בתנאים ועד לקבלת ההיתר בפועל.
היטל השבחה - ככלל, פרויקטים לבניה מכח תמ"א 38 פטורים מהיטל השבחה לתוספת של עד 2.5 קומות בהתאם לסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אולם, לעיתים תכופות נדרשות הקלות ותוספות שונות אשר הועדות המקומיות נוהגות לחייבן בהיטל השבחה.
בהתאם להוראות החוק, על היטל השבחה ניתן לערר בתוך 45 יום הן על עצם החיוב (לוועדת ערר) והן על גובה החיוב (לשמאי מכריע). במידה ולא הוגש הערעור בזמן, תחשב השומה לחלוטה.
היטלי פיתוח - הרשות המקומית נוהגת לגבות היטלי פיתוח הכוללים היטל סלילה, תיעול ושצ"פ בעבור תוספות הבניה המבוקשות לפרויקט. ההיטלים הללו נגבים מכח חוקי עזר אשר מפרטים את אופן חישוב ההיטל והתעריף שיש לגבות בגינו.
לעיתים, קיימת אפשרות לדרוש את השבתם של חלק מתשלומי היטלי הפיתוח במקרים בהם נגבו היטלים אלו שלא בהתאם לחוקי העזר וכללי ההיטלים.
דמי הקמה - בשנת 2015 עבר משק הנדל"ן הישראלי לתשלום בשיטת דמי הקמה שהחליפו את היטלי הביוב והמים שהיו נהוגים עד אז. תאגידי המים גובים את דמי ההקמה בהתאם לכללים המוסדרים בחוק ובתקנות, בהתאם לשטחים המבוקשים לבניה בפרויקט.
במידה ושולמו דמי היתר שלא בהתאם לכללים, קיימת האפשרות להשיג על החיוב ולדרוש את השבת הסכומים שנגבו ביתר.
קרן חניה - בהתאם לתקנות החניה, רשאית ועדה מקומית לפטור מבקש היתר מעמידה בתקן החניה בתחום המגרש בו מוקם הפרויקט ולאפשר לו לשלם כופר חניה המהווה דמי השתתפות לבניית חניון ציבורי בסביבה הקרובה אליו. תשלום זה נפוץ בפרויקטים לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 שכן הוא מאפשר גמישות תכנונית לצורך הקמת הפרויקט.
הועדה המקומית רשאית לגבות את קרן החניה רק בהתקיים תנאים מסוימים, וחובה עליה להשתמש בכספי הקרן אך ורק לבניית חניון, במידה והדבר לא מתבצע היא נדרשת להשיב את הכספים שגבתה.
כאמור לעיל, בבחינת כדאיות כלכלית לפרויקט, חייב היזם להביא בחשבון את האפשרות כי יידרש לכל התשלומים המוזכרים או לחלקם.
חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע בכל שלבי הפרויקט בכדי לבחון האם תשלומים אלו יכולים לפחות בצורה משמעותית אך למרות זאת, במקרים רבים, יתכן ויהיה ניתן להשיב ליזם חלק מהכספים המגיעים לו גם לאחר סיום הפרויקט.
