22/05/2023
В публикациях в социальных сетях, в заголовках газет и даже в радиопередачах вы видите «предложение, которое нельзя пропустить!»: инвестиции в сельскохозяйственные угодья. Действительно, инвестирование в такую землю основано на множестве преимуществ, но также и на относительном недостатке, который важно знать: на земле, которую вы покупаете сегодня, здания не будут построены завтра (и, как правило, даже через год).
Любая земля, в которую вы инвестируете, должна пройти процесс перевода назначения земли. Один из забавных способов проиллюстрировать важность процесса перевода земли — это очень далекий пример от мира недвижимости — мира продуктов питания. Точно так же, как вы должны терпеливо ждать, пока замороженные продукты оттают, чтобы вы могли приготовить и съесть их, то же самое и с сельскохозяйственными угодьями — вы можете строить на них только после "оттаивания".
Вам предложили заманчивую сделку, вы склонны инвестировать, но вам не хватает только одной цифры в уравнении - что включает в себя процесс изменения назначения земли и сколько времени займет строительство на этой земле. Перед вами все, что нужно знать о размораживании сельскохозяйственных земель под строительство.
Перевод земли в жилищный фонд
Если вы также спрашиваете себя: «В чем проблема просто строить на земле?», вы задаете вопрос, который задают многие другие инвесторы и заинтересованные стороны. На самом деле происходит то, что каждый участок земли в Израиле имеет определенное назначение – от земли, предназначенной для строительства жилых домов, до земли, на которой будет построен коммерческий центр. Как только вы захотите изменить назначение земли, например - с земли сельскохозяйственного назначения на землю под строительство, вы должны подать заявление на перевод земли в жилищный фонд.
Процесс оттаивания грунта включает несколько стадий, среди них:
1 Составление предложения/плана по изменению целевого назначения земельного участка
2 Представление плана на утверждение местного комитета по планированию и строительству
3 Если одобрение получено, общественность может возразить
4 Было получено разрешение на перевод в жилой фонд? Каждый покупатель/инвестор получает свою долю земли
Сколько времени требуется, чтобы одобрить перевод земли?
Невозможно говорить о процессе изменения назначения земли, не говоря о «времени перевода». Ответ на вопрос, сколько времени требуется для изменения статуса земли, не однозначен и зависит от нескольких факторов. Если на то пошло, с одной стороны, землю можно перевести через пять лет, но есть и истории инвесторов, которые ждали изменения статуса земли более десяти лет.
Если вы заинтересованы в немедленных инвестициях - от сегодняшнего дня до завтра, инвестиции в сельскохозяйственные земли не являются для вас правильным инвестиционным путем. Инвестирование в землю требует терпения и, прежде всего, понимания того, что вы инвестируете не в четыре стены, а в землю.
Когда дело доходит до изменения статуса земли, вы не пропускаете осмотр земли и условий сделки перед инвестированием
Проверка условий сделки и статуса земельного участка в основном проводится для обеспечения доверия к продавцу. Надежность также измеряется репутацией и опытом продавца, но важнее всего предоставляемая вам информация. Пока вы получаете прозрачную и достоверную информацию об ожидаемом переводе, вы можете спокойно инвестировать (при условии, что скидка и условия сделки вас устраивают). С другой стороны, не раз в воздух вбрасываются лживые обещания, которым не верят даже сами продавцы, и именно от таких продавцов стоит держаться подальше.
Помните, что вы часто покупаете заманчивую «рекламу», не содержащую мелких строк. Наша работа заключается в изучении характера сделки во всех ее аспектах - от текущего состояния земли, через ее планировочное состояние до ее финансовой стоимости.
